TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 24/57593 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6C7J

N° : 11

Assignation du :

28 Octobre 2024

[1]

[1] 1 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 mars 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I.HIBERNIA

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocat au barreau de PARIS – #B1066 chez qui elle élit domicile

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. ASTIM TRANSACTIONS & INVESTISSEMENTS

[Adresse 1]

[Localité 5]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 27 Janvier 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 22 juin 2015, la société Hibernia a donné à bail commercial à la société Astim Transactions & Investissements des locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2015, moyennant un loyer en principal de 30 000 € par an, payable par trimestre et par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2022, à la société Astim Transactions & Investissements, pour une somme de 11 102,89 € en principal.

Par ordonnance du 18 août 2023, la société Astim Transactions & Investissements a été condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 28 582,08 euros avec accord de délais de paiement.

La dette a par la suite été réglée dans les délais impartis, à l’exception des sommes dues au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Des loyers sont à nouveau demeurés impayés et le bailleur a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, à la société Astim Transactions & Investissements, pour une somme de 9 084,27 euros.

Les causes du commandement ont été acquittées dans le délai d’un mois mais plus aucun paiement n’est advenu par la suite.

Le bailleur a fait délivrer un troisième commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, à la société Astim Transactions & Investissements, pour une somme de 18 168,54 euros au troisième trimestre 2024 inclus.

Par acte délivré le 28 octobre 2024, la société Hibernia a fait assigner la société Astim Transactions & Investissements devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Astim Transactions & Investissements et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— débouter la société Astim Transactions & Investissements de sa demande de délais de paiement,

— condamner la société Astim Transactions & Investissements à lui payer la somme provisionnelle de 19 860,95 € au titre de l’arriéré locatif au 17 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la société Astim Transactions & Investissements au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle majorée égale au montant du loyer majoré de moitié et de la provision pour charges locatives, soit 146,93 euros par jour, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— subsidiairement, fixer cette indemnité au montant du loyer actuel soit 99,55 euros par jour d’occupation,

— juger que cette indemnité d’occupation sera indexée annuellement au 1er juillet de chaque année en fonction de la variable INSEE des loyers commerciaux, 1er trimestre base 2015, le tout majoré des intérêts légaux à la date de délivrance de la présente assignation,

En conséquence,

— condamner par provision la société Astim Transactions & Investissements à lui payer la somme de 14 839,93 euros arrêtée au 27 janvier 2025 au titre de l’indemnité d’occupation,

Subsidiairement en l’absence de majoration de l’indemnité d’occupation :

— condamner par provision la société Astim Transactions & Investissements à lui payer la somme de 10 054,55 euros arrêtée au 27 janvier 2025 au titre de l’indemnité d’occupation,

A titre infiniment subsidiaire,

— accorder des délais de paiement dans la limite de trois mois au plus avec un paiement par virement bancaire au plus tard le 10 de chaque mois, avec clause de déchéance du terme,

Dans tous les cas,

— condamner la société Astim Transactions & Investissements au paiement d’une somme de 3 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 27 mars et 17 septembre 2024, le coût de délivrance de l’extrait k-bis et de l’état des inscriptions sur le fonds de commerce du preneur et le coût de délivrance de la dénonciation de la présente procédure au créancier,

— ordonner que les frais et honoraires prévus par l’article A444-32 du code de commerce seront à la charge exclusive de la société Astim Transactions & Investissements.

A l’audience du 27 janvier 2025, la société Hibernia a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée, la société Astim Transactions & Investissements n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

L’assignation en expulsion a été dénoncée au créancier inscrit.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société Hibernia n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 18 168,54 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au troisième trimestre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Astim Transactions & Investissements et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Astim Transactions & Investissements depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Au cas présent, au vu du décompte produit par la société Hibernia, l’obligation de la société Astim Transactions & Investissements au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 17 octobre 2024 (mois de septembre inclus) n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 19 860,95 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société Astim Transactions & Investissements.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance de l’assignation du 28 octobre 2024.

Les clauses du bail relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation s’analysent comme des clauses pénales et comme telles sont susceptibles d’être modérées par le juge du fond, en raison de leur caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.

Sur les demandes accessoires

La société Astim Transactions & Investissements, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Astim Transactions & Investissements ne permet d’écarter la demande de la société Hibernia formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 octobre 2024 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Astim Transactions & Investissements et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] et [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la société Astim Transactions & Investissements à payer à la société Hibernia une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 17 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Astim Transactions & Investissements à payer à la société Hibernia la somme de 19 860,95 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 17 octobre 2024 (mois de septembre inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société Astim Transactions & Investissements aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Astim Transactions & Investissements à payer à la société Hibernia la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 03 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE