TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [P] [O]

Monsieur [Z] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Philippe SIMONET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/06617 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAK2G

N° MINUTE : 11

JUGEMENT

rendu le 04 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. DURAS-MONTALIVET,

[Adresse 4]

représentée par M^e Philippe SIMONET, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [P] [O],

[Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [Z] [N],

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 décembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06617 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAK2G

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2013, la S.C.I DURAS-MONTALIVET a consenti un bail d’habitation à Mme [P] [O] et M. [D] [N] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.820 euros et d’une provision pour charges de 130 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Par actes de commissaire de justice du 22 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4.340,64 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [O] et M. [D] [N] le 28 octobre 2024.

Par assignations du 16 mai 2025, la S.C.I DURAS-MONTALIVET a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer la résiliation du bail au jour du jugement, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [O] et M. [D] [N], voir statuer sur leurs biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à deux fois celui du loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−18.887,92 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

−Une indemnité de 30% de la totalité des sommes dues à titre de la clause pénale,

−2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 mai 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 22 octobre 2025, la S.C.I DURAS-MONTALIVET, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. La S.C.I DURAS-MONTALIVET considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que la S.C.I requérante est une S.C.I familiale, qu’un congé pour reprise pour habiter a également été délivré, que le dernier règlement date du mois de juin et que dans ces conditions, elle s’oppose à tout délai ; à titre subsidiaire, elle conclue à la résiliation judiciaire du bail.

Mme [P] [O] expose que M. [D] [N] n’habite plus dans les lieux depuis 2014 et elle ne connait pas sa nouvelle adresse.

Elle souhaite se maintenir dans les lieux, elle travaille à son compte et sa société a une créance de 2 millions d’euros. Elle a réglé toute sa dette en faisant un versement de 20.000 euros hier mais demande des délais en tant que de besoin pour payer et pour quitter les lieux si elle doit être expulsée ; elle rajoute qu’elle peut régler trois ou quatre mois de loyer d’avance.

Mme [P] [O] et M. [D] [N] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et en tant que de besoin, un délai de grâce pour quitter les lieux.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [D] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré.

Par courrier en date du 7 novembre 2025 reçu au greffe par message électronique le même jour, Mme [P] [O], représentée par son conseil, a sollicité la réouverture des débats. Il n’a pas été fait droit à cette demande et la décision est rendue ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.C.I DURAS-MONTALIVET justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4.340,64 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 décembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [P] [O] et M. [D] [N] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette. Mme [P] [O] ne produit par ailleurs aucun justificatif sur la trésorerie de sa société pas plus que sur l’importante créance qu’elle aurait.

De plus, Mme [P] [O] et M. [D] [N] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.C.I DURAS-MONTALIVET à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux sans qu’il y ait lieu d’octroyer de plus larges délais.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.C.I DURAS-MONTALIVET verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er octobre 2025, Mme [P] [O] et M. [D] [N] lui devaient la somme de 15.773,17 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [P] [O] dit avoir soldé cette dette locative hier mais n’apporte aucun élément de nature à justifier ce règlement qui n’a pas été réceptionné dans la comptabilité de la bailleresse de telle sorte que Mme [P] [O] et M. [D] [N] seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 sur la somme de 4340,64 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de doubler le montant de cette indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.C.I DURAS-MONTALIVET ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « est réputée non écrite toute clause : […] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

Décision du 04 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06617 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAK2G

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par Mme [P] [O] et M. [D] [N] en raison des manquements à l’exécution du contrat de bail.

Cette clause, qui s’analyse comme une amende, étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de la S.C.I DURAS-MONTALIVET tendant à son application seront donc rejetées.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P] [O] et M. [D] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de la S.C.I DURAS-MONTALIVET concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette, de l’ancienneté des impayés et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT n’y avoir lieu à réouverture des débats.

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 novembre 2013 entre la S.C.I DURAS-MONTALIVET, d’une part, et Mme [P] [O] et M. [D] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] – à [Localité 6] est résilié depuis le 23 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [P] [O] et M. [D] [N], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

Décision du 04 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/06617 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAK2G

ORDONNE à Mme [P] [O] et M. [D] [N] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Mme [P] [O] de sa demande de délais de grâce pour quitter les lieux.

CONDAMNE solidairement Mme [P] [O] et M. [D] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DÉBOUTE la S.C.I DURAS-MONTALIVET pour le surplus,

CONDAMNE solidairement Mme [P] [O] et M. [D] [N] à payer à la S.C.I DURAS-MONTALIVET la somme de 15.773,17 euros (quinze mille sept cent soixante-treize euros et dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024 sur la somme de 4.340,64 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DÉBOUTE la S.C.I DURAS-MONTALIVET de sa demande au titre de la clause pénale,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement Mme [P] [O] et M. [D] [N] à payer à la S.C.I DURAS-MONTALIVET la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [P] [O] et M. [D] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 octobre 2024 et celui de l’assignations du 16 mai 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge