TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Florian CANDAN

Copie certifiée conforme à :

— M^e Florian CANDAN

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/07827

N° Portalis 352J-W-B7I-C4XVK

N° MINUTE :

Assignation du :

12 Juin 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndicat, la cabinet SUPERGESTES, S.A.R.L

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par M^e Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire: C1869

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [D] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

et encore

[Adresse 3]

[Localité 6]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07827 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XVK

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Septembre 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [J] [D] [K] est propriétaire des lots de copropriété n° 6, 8, 37 et 49 d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9].

Par exploit d’huissier signifié le 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] à Paris 18ème a fait assigner M. [J] [D] [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 13 février 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7,1344-1 du code civil, il demande au tribunal de :

— condamner M. [J] [D] [K] au paiement de la somme de 7.153,86 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2021, date de première mise en demeure et capitalisation des intérêts pour chaque année échue ;

— condamner M. [J] [D] [K] au paiement de la somme de 180 euros, au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2021, date de première mise en demeure et capitalisation des intérêts pour chaque année échue ;

— condamner M. [J] [D] [K] au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [J] [D] [K] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner M. [J] [D] [K] au paiement des entiers dépens, dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/07827 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4XVK

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [J] [D] [K] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 18 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 195 et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et que M. [J] [D] [K] est propriétaire des lots de copropriété n° 6, 8, 37 et 49 d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] (pièce n° 1).

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 décembre 2019, 30 avril 2021, 12 juillet 2022, 22 novembre 2022 et du 30 novembre 2023 (pièces n° 8 à 12), par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des exercices courant du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, fixé les budgets prévisionnels des exercices courant du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièce n° 13) ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièce n° 7) ;

— un décompte de créance actualisé au 16 février 2024 (pièce n° 4) mentionnant un solde débiteur, frais inclus, de 7.333,86 €, premier trimestre 2024 inclus.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [J] [D] [K], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.153,86 euros.

M. [J] [D] [K] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 7.153,86 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus.

La mise en demeure du 3 septembre 2021 n’est justifiée par aucun accusé de réception. La présente condamnation sera donc assortie des intérêts au taux légal :

— à compter du 1er décembre 2023, lendemain de la première présentation de la lettre de mise en demeure en date du 27 novembre 2023 (pièce n° 6), sur la somme de 5.104,88 €,

— à compter du 27 février 2024, lendemain de la première présentation de la lettre de mise en demeure datée du 21 février 2024 (pièce n° 6), sur la somme de 1.145,73 €,

— à compter du 12 juin 2024, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 180 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les mises en demeure facturées pour des montants respectifs de 30 € chacune et mentionnés au décompte les 3 septembre 2021 et 13 septembre 2023 ne sont pas justifiées faute de production de l’accusé de réception afférent. Ces frais ne seront donc pas retenus.

Les frais de mise en demeure par avocat correspondant à la mise en demeure en date du 27 novembre 2023 (pièce n° 6) et mentionnés au décompte à la date du 7 décembre 2023 sont justifiés.

En conséquence, M. [J] [D] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 120 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024, lendemain de la première présentation de la lettre de mise en demeure datée du 21 février 2024 (pièce n° 6).

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

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2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [J] [D] [K] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que M. [J] [D] [K] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er avril 2021.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [J] [D] [K] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Décision du 27 Novembre 2025

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3 – Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

M. [J] [D] [K], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenu aux dépens, M. [J] [D] [K] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre. Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [J] [D] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 8] les sommes de :

—  7.153,86 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 16 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus, intérêts au taux légal à compter :

* du 1er décembre 2023 sur la somme de 5.104,88 €,

* du 27 février 2024 sur la somme de 1.145,73 €,

* du 12 juin 2024 sur le surplus.

—  120,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024,

—  1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demande formées au titre des frais de recouvrement et des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE M. [J] [D] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au bénéfice de Maître Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 27 Novembre 2025

La Greffière La Présidente