TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [E] [L] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07093 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PC2

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 février 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDEUR

Madame [E] [L] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 février 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 27 février 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07093 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PC2

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 29 juin 2023, [Localité 5] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [E] [L] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] E, esc. [Adresse 4], pour un loyer de 523, 84 €.

Les échéances d’indemnité et de charges n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer en date du 22 mars 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [E] [L] [R] pour paiement d’un arriéré de 3798,94 € euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice à étude en date du 21 juin 2024, PARIS HABITAT OPH a assigné en référé Madame [E] [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection agissant en référé près le tribunal judiciaire de Paris au visa des 834 et 835 du code civil, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1227, 1228, 1240, 1728, 1729, 1741 du code civil aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [E] [L] [R] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,

— condamner provisionnellement Madame [E] [L] [R] au paiement de la somme provisionnelle de 4865, 64 € au titre des arriérés locatifs, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner provisionnellement Madame [E] [L] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel, avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner Madame [E] [L] [R] au paiement d’une somme de 400 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 24 juin 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, le conseil de [Localité 5] HABITAT OPH , se référant à ses écritures, a réajusté sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 5515, 61 € au 29/11/2024, échéance d’octobre incluse, et , constatant une reprise du loyer courant de décembre, a consenti à la suspension de la clause résolutoire le temps d’un échéancier de paiement d’égales mensualités sur 36 mois.

Assigné à personne, Madame [E] [L] [R] n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 25 mars 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

I. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré le 22 mars 2024, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 3798, 94 euros en principal sous deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que le locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette de 3798, 94 euros dans les deux mois du commandement, le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 23 Mai 2024.

Toputefois, compte tenu de l’accord du bailleur et de l’apurement possible par le locataire, qui a fait l’effort de payer en septembre, novembre et décembre 2024 des sommes au-delà de ses échéances pour apurer sa dette en plus de payer son loyer, il convient, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre d’office les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [E] [L] [R] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

II. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats et pièces produits à l’audience et non contestés que Madame [E] [L] [R] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 5515, 61 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 29 novembre 2024, échéance d’octobre incluse.

Compte tenu des sommes perçues par le bailleur au titre de l’APL, le locatire reste devoir une somme mensuelle de 254, 70 €.

Il convient en conséquence de condamner Madame [E] [L] [R] au paiement de cette somme provisionnelle avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, sous réserve des échéances impayées depuis cette date, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 36 mensualités de 100 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, selon les modalités fixées au dispositif.

III. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier par Madame [E] [L] [R], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, au montant du dernier loyer révisé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [E] [L] [R] au paiement de celle-ci à [Localité 5] HABITAT OPH.

IV. Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Madame [E] [L] [R] aux dépens.

V. Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Madame [E] [L] [R] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE [Localité 5] HABITAT OPH recevable à agir,

CONSTATE à compter du 23 mai 2024 la résiliation du bail du 29 juin 2023 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] E, esc. [Adresse 4],

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [E] [L] [R] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme provisionnelle de 5515, 61 euros, au titre des loyers et charges dus à la date du 29 novembre 2024, échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour la somme de 3798, 94 € euros et à compter du jugement pour le surplus,

AUTORISE Madame [E] [L] [R] à s’acquitter de la dette par trente six (36) mensualités de 100 euros, payable en plus du loyer courant, au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Madame [E] [L] [R] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 5] HABITAT OPH pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de Madame [E] [L] [R], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas Madame [E] [L] [R] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH, à titre de provision, l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 17 mai 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

DEBOUTE [Localité 5] HABITAT OPH du surplus de ses prétentions,

CONDAMNE Madame [E] [L] [R] aux dépens,

CONDAMNE Madame [E] [L] [R] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT