TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Madame [N] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Monsieur [J] [Z]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05720 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADUI

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

DÉFENDERESSE

Madame [N] [E], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05720 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADUI

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [E] est locataire d’un appartement à usage d’habitation (lot n°5) avec cave (lot n°35), propriété de Monsieur [J] [Z] venant aux droits de Monsieur [R] [Z] et Madame [C] [Z] situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuellement de 1431 euros avec charges. Le bail a été égaré.

Se plaignant d’impayés de loyers et de charges, Monsieur [J] [Z] a, par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, fait assigner Madame [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

prononcer la résiliation du bail liant les partiesordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner Madame [N] [E] à lui payer les loyers et charges impayés au 12 mai 2025, soit la somme de 5972 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5882 euros et de l’assignation pour le surplus, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,condamner la défenderesse à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation, du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

Monsieur [J] [Z] a comparu en personne à l’audience et a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance, développés oralement, sauf à actualiser sa créance à la somme de 8834 euros au 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse. Il a en outre sollicité le rejet des prétentions adverses, en indiquant que l’arriéré locatif est conséquent et que des échéanciers avaient déjà été mis en place amiablement et que Madame [N] [E] ne les avait jamais respectés.

Madame [N] [E] a comparu en personne à l’audience où elle a sollicité à titre principal le rejet de la demande de résiliation du bail pour pouvoir demeurer dans le logement, précisant y résider depuis 1984, et a proposé d’apurer sa dette par des versements échelonnés de 165 euros, portant ensuite sa proposition à 245 euros par mois. Elle a sollicité à titre subsidiaire l’octroi de délais pour quitter les lieux jusqu’à début janvier 2026. Elle a exposé par ailleurs percevoir des ressources mensuelles de 2000 euros environ, constituées de sa pension de retraite et de revenus d’un emploi contractuel d’animatrice d’école, toujours en cours car elle a précisé avoir son planning d’intervention pour la rentrée 2025-2026 et a versé aux débats des pièces justificatives. Elle a ajouté vivre seule et ne pas avoir souscrit de crédit à la consommation. Elle a enfin indiqué avoir versé la somme de 1386 euros le 9 juillet 2025, produisant un historiques d’opérations du 9 juillet 2025.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action et la validité du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 29 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par Monsieur [J] [Z], bailleur privé, que les impayés de loyers s’élèvent au 31 mai 2025 à 8834 euros, échéance de mai 2025 incluse. Il n’est pas communiqué de décompte plus récent. Cette somme correspond à 6,2 mois de loyers et de charges. Les impayés ont en outre débuté dès 2022, l’arriéré étant alors de 5544 euros au 31 décembre 2024, et se sont poursuivis avec récurrence les trois années suivantes. Il ressort en outre des débats, sans que la locataire ne conteste cette allégation du bailleur, que les parties se sont déjà accordées par le passé sur des échéanciers de paiement, mais que Madame [N] [E] ne les a pas respectés.

En ces conditions, la violation des obligations contractuelles est avérée et elle est par ailleurs suffisamment grave et répétée pour justifier de la résiliation du bail à compter du présent jugement.

Madame [N] [E] devenant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Madame [N] [E] est âgée pour être retraitée et réside dans l’appartement depuis 1984 selon ses dires. Elle a effectué un versement la veille de l’audience de 1386 euros, au vu de l’historique d’opérations bancaires fourni, pour tenter de se conformer à ses obligations. Le délai sollicité pour quitter les lieux, jusqu’à début janvier 2026, est en outre de courte durée. Dans le même temps, Monsieur [J] [Z] n’a pas fait état à l’audience de difficultés particulières, de santé ou financières, de nature à motiver que Madame [N] [E] quitte les lieux le plus rapidement possible.

Dans ces conditions, il sera accordé à Madame [N] [E] un délai pour quitter les lieux de quatre mois à compter du jugement, soit jusqu’au 4 janvier 2026.

Sur les demandes respectives en paiement et de délais de paiement

Madame [N] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [J] [Z] produise un décompte démontrant que Madame [N] [E] reste lui devoir la somme de 8834 euros au 31 mai 2025. Madame [N] [E] ne conteste pas le principe ni le montant de sa dette locative, sauf à indiquer avoir effectué depuis un versement de 1386 euros le 9 juillet 2025.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme sollicitée au 31 mai 2025, soit 8834 euros, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 5882 euros et de l’assignation pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [N] [E] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Aux termes de l’article 1345-3 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les besoins du créancier n’ont pas été indiqués et le débiteur a justifié de faibles ressources en produisant des pièces financières à cet effet. Il sera en conséquence accordé des délais de paiements à Madame [N] [E], dont les modalités seront fixées dans le dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation, du commandement de payer, et de la notification à la Préfecture ;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [Z] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. Monsieur [J] [Z] ayant comparu en personne, la somme de 150 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail liant Monsieur [J] [Z] et Madame [N] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation (lot n°5) avec cave (lot n°35), situé au [Adresse 2], aux torts exclusifs de la locataire ;

ACCORDE à Madame [N] [E] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 4 janvier 2026 à la condition qu’elle s’acquitte du règlement de l’indemnité d’occupation courante durant ce délai, telle que fixée ci-après ;

DIT que toute indemnité d’occupation mensuelle restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera de la déchéance de ce délai pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [J] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [N] [E] à verser à Monsieur [J] [Z] la somme de 8834 euros correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 31 mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 5882 euros et de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Madame [N] [E] à s’acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités de 365 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que Madame [N] [E] est redevable du paiement des loyers et des charges jusqu’à la résiliation du bail :

CONDAMNE Madame [N] [E] à verser à Monsieur [J] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit actuellement 1431 euros par mois), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE Madame [N] [E] à verser à Monsieur [J] [Z] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [E] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation, du commandement de payer, et de la notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection