TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/08569

N° Portalis 352J-W-B7I-C5KQG

N° MINUTE : 2

Assignation du :

03 Juillet 2024

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [J] [D][2]

[2]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Médiateur : [U] [K]

[Adresse 6]

[Localité 8]

JUGEMENT

rendu le 29 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L ELD

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître Nicolas PCHIBICH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0266

DEFENDERESSE

S.C SOCIETE CIVILE DE L’IMMEUBLE [Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R101

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 13 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2013, la S.C.I de L’Immeuble [Adresse 5] (désignée ci-après la société de L’Immeuble [Adresse 5]) a donné à bail commercial à la S.A.R.L ELD (désignée ci-après la société ELD), des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 4] dans le [Localité 7] à [Localité 7], pour une durée de dix années à compter du 1er août 2013, et moyennant un loyer annuel principal de 80.000 euros, hors charges et hors taxes, avec indexation annuelle en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Les lieux sont désignés ainsi qu’il suit :

“ Local en rez-de-chaussée de l’immeuble sis à [Adresse 4], confrontant au nord à la rue, à l’est au [Adresse 10], à l’ouest au dernier local de l’immeuble, à la cage d’escalier et à la cour de l’immeuble, au sud au mur de fond de l’immeuble.

En sous-sol une cave à laquelle on accède de l’intérieur des locaux ci-dessus

Le tout sans autre dépendance ”.

La destination contractuelle des lieux est celle de “ commerce d’équipement de la maison avec faculté d’y exercer des activités qui en sont habituellement l’accessoire et réputées comme telles incluses dans ce type d’exploitation. A titre tout à fait personnel et intuitu personae, il est autorisé à la société ELD, d’utiliser une surface maximum de 40 m², situé tout de suite à droite en entrant dans les locaux et clairement identifié dans les plans pour une activité de ventes de plats froids, boissons chaude ou froide non alcoolisée ne permettant pas l’obtention d’une Licence IV et desserts (sans cuisson), à consommer sur place ou à emporter.

Il est par la présente indiqué que le preneur aura l’autorisation de faire toaster du pain et de faire réchauffer exclusivement des tartes salées sans besoin de hotte ou d’extraction ”.

Les locaux sont exploités sous l’enseigne “ La Trésorerie ”.

La société de L’Immeuble [Adresse 5] a également donné à bail à la société ELD des locaux dépendants d’un immeuble mitoyen situé [Adresse 5], composés de deux réserves et un bureau.

Par acte extrajudiciaire du 7 août 2023, la société de L’Immeuble [Adresse 5] a fait délivrer à la société ELD un congé avec offre de renouvellement du bail pour les deux locaux situés respectivement [Adresse 4] (lot 7) et [Adresse 5] (lot 8), à effet au 1er avril 2024.

Par acte sous seing privé du 20 décembre 2023, les parties sont convenues du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 5] dans le [Localité 7] à [Localité 7], (lots 8) pour une durée de dix années à compter du 1er avril 2024 jusqu’au 31 mars 2034, et moyennant un loyer annuel principal de 25.237 euros, hors charges et hors taxes.

Concernant le local situé [Adresse 4] (lot 7), aux termes du congé délivré le 7 août 2023, la bailleresse proposait le renouvellement du bail moyennant un loyer annuel en principal de 100.947,72 euros.

Après un mémoire préalable signifié par acte de commissaire de justice le 23 avril 2024, la société ELD a fait assigner la société de L’Immeuble [Adresse 5] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, par acte extrajudiciaire du 3 juillet 2024, aux fins principales de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 90.800 euros à compter du 1er avril 2024 au regard de la valeur locative du bien, et subsidiairement aux fins d’ordonner une expertise.

Aux termes d’un dernier mémoire en réponse notifié par lettre recommandée reçue le 3 février 2025, la société ELD demande au juge des loyers commerciaux de :

“ En conséquence la société ELD sollicite la fixation du prix du bail renouvelé au 1er avril 2024, à la somme annuelle de 90.800 euros hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées à l’exception de celles incompatibles avec les dispositions d’ordre public de la loi Pinel.

Elle sollicite également le remboursement des trop-perçus de loyers qui porteront intérêts au taux légal dès le 1er avril 2024 et depuis chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1352-6 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d’un an.

Subsidiairement, si le juge des loyers ne s’estimait pas suffisamment informé, il constaterait l’accord des parties sur la surface pondérée de 156 mètres carrés et ordonnerait une expertise avec pour mission, la détermination de la valeur locative unitaire et les correctifs à appliquer sur la valeur locative, en application de l’article R.145-30 du code de commerce et fixerait le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 90.800 euros, à compter du 1er avril 2024.

La société ELD sollicite du juge des baux commerciaux qu’il dise qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution (Cass. 3ème civ., 6 octobre 2016, n°15-12606 ; CA Paris, 3 février 2010, RG n°08/18800 ; CA PARIS, 24 février 2010, RG n°08/21287  ; CA Paris, ch. 5-3, 6 mars 2013, RG n°11/08834).

La société ELD demande également qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire est de droit ”.

Au soutien de ses prétentions, la société ELD produit un rapport d’expertise amiable établi le 15 janvier 2024 à sa requête par M. [P] [V], expert judiciaire, évaluant la valeur locative en janvier 2024 à la somme de 90.800 euros. Elle précise qu’elle s’accorde sur la surface pondérée retenue par la société de L’Immeuble [Adresse 5] de 156 m².

En outre, elle soutient qu’en application des principes posés par les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2024 est inférieure au loyer actuel indexé d’un montant de 100.947,72 et au loyer plafonné de sorte qu’il convient de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative. Elle sollicite également l’application de différents abattements sur la valeur locative à raison des charges exorbitantes de droit commun pesant sur elle à savoir l’impôt foncier, l’assurance de l’immeuble, les charges de copropriété telles que les travaux de mise en conformité et de ravalement dont la quote-part des charges non récupérables n’est pas connue, ainsi qu’à raison de la stipulation contractuelle d’une clause d’accession en fin de jouissance.

Enfin, elle indique que le rapport d’expertise amiable établi par M. [G] [O] à la requête de la société de L’Immeuble [Adresse 5] n’a pas de force probante dès lors qu’il est ancien et porte sur l’ensemble des locaux exploités par elle et non pas sur les seuls locaux litigieux faisant l’objet du présent renouvellement. Elle conteste également la valeur locative retenue estimant que les références de prix couramment pratiqués dans le voisinage, retenues dans ledit rapport, sont toutes, sauf une, inférieures à la valeur locative unitaire retenue par M. [P] [V].

Aux termes de son mémoire en réponse notifié par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 18 avril 2025, la société de L’Immeuble [Adresse 5] demande au juge des loyers commerciaux de :

“ A titre principal :

— FIXER le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2024 à la somme de 115.000 € par an HT / HC ;

— ASSORTIR les compléments de loyer à compter de la date du présent mémoire au taux légal et ce, à compter de chaque échéance, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Subsidiairement :

— DESIGNER tel Expert qui lui plaira avec pour mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire ;

— se faire communiquer tous les documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— visiter les locaux litigieux et les décrire ;

— entendre les parties en leurs dires et explications ;

— rechercher la valeur locative au 1er avril 2024 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixés judiciairement, en application des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce ;

— rendre compte du tout et donner son avis motivé ;

— dresser un rapport de ses constations et conclusions.

— FIXER en ce cas le loyer provisionnel dû, pendant la période de la procédure, à la somme de 115.000 € ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER la société ELD en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les éventuels frais d’expertise ”.

La société de L’Immeuble [Adresse 5] soutient que, compte tenu de la durée contractuelle du contrat de bail fixée à dix ans, le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, qu’importe que la valeur locative soit plus élevée que le montant résultant du plafonnement visé à l’article L.145-34 du code de commerce. Pour évaluer la valeur locative, elle se prévaut d’un rapport d’expertise amiable établi à sa requête le 29 août 2022 par M. [G] [O], expert MRICS du cabinet CEI, qui évalue la valeur locative au 1er septembre 2022 à la somme de 160.000 euros pour l’ensemble des locaux loués par la société ELD, à savoir tant le lot 7 que le lot 8 faisant l’objet d’un bail distinct.

Elle précise qu’elle entend se prévaloir seulement de la valeur locative portant sur les locaux objets de la présente procédure (lot 7) à savoir ceux situés au rez-de-chaussée et en sous-sol ayant une surface pondérée de 156 m². Elle ajoute que la surface pondérée des locaux retenus par M. [P] [V], expert requis par la société ELD, de 218,09 m² est approximative, l’expert réservant par ailleurs son appréciation à un contrôle par un géomètre-expert.

En outre, elle conteste l’abattement relatif à la clause d’accession en fin de jouissance, la société ELD échouant à démontrer les sommes engagées pour les aménagements qu’elle aurait fait réaliser dans les locaux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DU JUGEMENT

À titre liminaire, il sera relevé que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], à compter du 1er avril 2024. En revanche, elles s’opposent sur le montant du loyer du bail renouvelé.

Par application des articles L. 145-33 et L. 145-34, alinéa 1, du code de commerce combinés, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative lorsque la durée contractuelle du bail expiré excède neuf ans, la règle du plafonnement étant alors écartée.

En l’espèce, la durée contractuelle du bail expiré conclu entre les parties le 5 septembre 2013 excédait neuf années puisqu’elle était de dix ans, de sorte que le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais de la société ELD dans les termes du présent dispositif.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

Dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

En outre, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate par l’effet du congé avec offre de renouvellement du 7 août 2023, le principe du renouvellement du bail liant la S.C.I de L’Immeuble [Adresse 5] à la S.A.R.L ELD pour des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 7], à compter du 1er avril 2024,

Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans,

Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Mme [J] [D]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 11]

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 4] à [Localité 7] et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties, rechercher la valeur locative à la date du 1er avril 2024 des lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 7], au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R.145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er octobre 2026,

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A.R.L ELD à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 1er novembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 18 décembre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Madame [U] [K]

[Adresse 6]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 12]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserve les dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à PARIS, le 29 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER D. SANTOS CHAVES