TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/10175

N° Portalis 352J-W-B7G-CXUL3

N° MINUTE :

Assignation du :

JUGEMENT

rendu le 18 Décembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic, la société ASSOCIES EN GESTION IMMOBILIERE (AGI), SARL

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [H]

[Adresse 14]

[Localité 13]

représenté par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0399

La SARL EESAN ayant pour non commercial « ROYAL BOMBAY », prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par Maître Jean-Charles BENSUSSAN de la SELEURL CABINET BENSUSSAN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #C0372

Décision du 18 Décembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10175 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXUL3

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Julie KHALIL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [D] [H] est propriétaire indivis d’un local commercial (lot n° 1) situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 8] [Localité 15] à [Localité 18], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ce local commercial a été donné à bail commercial à la société SNC LA TRESSORIENNE depuis le 1er janvier 1993 qui y exploitait une activité de « restauration rapide, salon de thé, sandwicherie, vente à emporter, traiteur, autorisation de préparer un plat cuisiné par jour sans odeur, fleuriste, magasin d’exposition de voiturettes, commerce de vêtements ».

Suivant acte de cession de fonds de commerce du 23 octobre 2014, la société SARL EESAN est titulaire du bail commercial portant sur ce local afin d’y exercer une activité de « restauration rapide, salon de thé, sandwicherie, vente à emporter, traiteur, autorisation de préparer un plat cuisiné par jour sans odeur, fleuriste, magasin d’exposition de voiturettes, commerce de vêtements » (reprise de la clause du précédent bail).

Monsieur [D] [H] a demandé, par l’intermédiaire de son administrateur de biens, à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation d’effectuer un certain nombre de travaux notamment l’installation d’une gaine d’extraction en façade.

Lors de l’assemblée générale du 28 février 2019, les copropriétaires ont refusé de donner cette autorisation, en l’absence d’éléments d’informations précis sur la réalisation de ces travaux.

Lors de l’assemblée générale du 2 octobre 2020, les copropriétaires ont de nouveau refusé les autorisations sollicitées relevant que : « après débats, l’étude des documents joints à la convocation n’apporte rien de plus par rapport aux demandes de la copropriété lors de la dernière assemblée générale. Il n’y a pas d’information précise à part le fait que le moteur sera dans la très petite cuisine au rez-de-chaussée.

Ces documents de 2020 apparaissent comme un « copié-collé » de ceux de 2017, les copropriétaires relevant les risques de nuisances sonores, olfactives et visuelles pour les habitants du dernier étage ».

Un procès-verbal de constat d’huissier a été dressé le 15 juillet 2021, à la demande du syndicat des copropriétaires, aux termes duquel il est indiqué que : « un restaurant est exploité dans les lieux, qu’il sert de nombreux plats chauds, plats cuisinés. Dans la partie cuisine, il est observé la présence de deux personnes en tenue de travail, les menus proposés à la vente sur place et à emporter sont affichés à l’extérieur de la vitrine. On y voit de nombreux plats chauds et cuisinés, en infraction directe avec la destination prévue au bail. La confection de plats cuisinés est d’ailleurs directement en contradiction avec la réglementation dès lors que ce local n’est pourvu d’aucune extraction».

C’est dans ces conditions que, se plaignant de nuisances importantes du fait de l’exploitation du local commercial par la société SARL EESAN, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à Paris 6ème a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, par actes d’huissier en date des 10 août et 5 septembre 2022, Monsieur [D] [H], Madame [G] [J] et la société SARL EESAN afin de faire cesser l’activité exercée par cette dernière, et ce sous astreinte, et aux fins d’indemnisation du préjudice subi.

Parallèlement à la présente procédure, une expertise judiciaire a été sollicitée en raison d’un problème de fuites et d’infiltrations provenant de la cuisine du restaurant de la société SARL EESAN. L’expert a déposé son rapport le 1er août 2024.

Par ordonnance en date du 30 mars 2023, le juge de la mise en état a constaté « le caractère parfait du désistement partiel d’instance et d’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18], représenté par son syndic en exercice, à l’encontre de Madame [G] [J] ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à Paris 6ème demande au tribunal de :

« Recevoir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 18], en ses demandes,

Le déclarer bien fondé,

Débouter Monsieur [D] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Débouter la société EESAN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1231-1 du code civil anciennement article 1147,

Vu l’article 1240 du code civil anciennement article 1382,

Vu l’article L. 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les pièces versées aux débats,

Condamner in solidum Monsieur [D] [H] et la société EESAN à cesser toute activité de restauration de plats chauds ou cuisinés dans l’établissement, et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du jugement à intervenir,

Condamner in solidum Monsieur [D] [H] et la société EESAN à payer au syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice subi la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner in solidum Monsieur [D] [H] et la société EESAN à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [D] [H] et la société EESAN aux entiers dépens qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER-TRONCQUEE,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, Monsieur [D] [H] demande au tribunal :

« Vu l’article 1231-1 du code civil ;

Déclarer le syndicat irrecevable en sa demande d’arrêt de l’activité sous astreinte,

L’en débouter,

Déclarer que Monsieur [H] ne maîtrise nullement l’activité dont il est sollicité l’arrêt,

Déclarer que Monsieur [H] ne peut être tenu à l’exécution d’une obligation de faire dont il n’est pas débiteur,

Déclarer le syndicat mal fondé en sa demande d’arrêt sous astreinte,

L’en débouter,

Subsidiairement,

Réduire l’astreinte à la somme de 10 € limité à deux mois, Déclarer que Monsieur [H] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité,

Déclarer qu’il n’est pas justifié d’un préjudice indemnisable,

Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

Condamner la société EESAN à relever et garantir Monsieur [H] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

Débouter la société EESAN de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires,

Ecarter toute exécution provisoire,

Condamner toute partie succombante à verser à Monsieur [H] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner toute partie succombante aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & Associés en application de l’article 699 du code de procédure civile ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2024, la société SARL EESAN sollicite du tribunal :

« Vu le constat dressé par commissaire de justice du 17 décembre 2021;

Constater que les conditions du bail sont respectées par le défendeur,

Constater l’impossibilité matérielle des nuisances alléguées,

Constater la mauvaise foi du demandeur,

Rejeter en conséquence l’ensemble des demandes du syndicat de copropriété comme infondées,

Accorder au défendeur la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 15 octobre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience en juge rapporteur du 16 octobre 2025 et a été mise en délibéré au 18 décembre 2024.

Motifs de la décision :

I – Sur les demandes sous astreinte de cessation de l’activité de la société SARL EESAN et d’indemnisation des préjudices subis formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 18]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 18] fonde de sa demande sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 9 du règlement de copropriété ainsi que sur les articles 61-1 et 64-2 du règlement sanitaire départemental de la ville de [Localité 16]. Il recherche la responsabilité de Monsieur [H] et de son locataire la société SARL EESAN, en ce que le local exploité par cette dernière est dépourvu de tout système d’extraction d’air ce qui génère des nuisances olfactives pour les habitants de l’immeuble.

Il fait valoir en substance que :

— tout copropriétaire peut être sanctionné, s’il crée des odeurs incommodantes, notamment lors de l’exploitation d’un restaurant ; une telle exploitation implique la mise en place d’un système d’extraction de l’air, ainsi qu’un renouvellement d’air dans les locaux pour favoriser une hygiène conforme à la réglementation, mais également éviter des nuisances pour les autres occupants ; en l’espèce, il n’y a aucune arrivée d’air dans la cuisine si ce n’est une porte donnant sur la cour de l’immeuble qui se trouve constamment ouverte, ce qui entraîne des nuisances olfactives ; il n’y a aucune gaine d’extraction non plus,

— en application de l’article 1719 du code civil, la présence et la conformité de ces installations incombent au bailleur, qui est tenu de délivrer le local en état de servir à l’usage pour lequel il est loué.

Il ajoute que :

— un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage (Cass. civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339) ; il résulte des attestations produites au débat que le trouble évoqué est collectif ; l’activité exercée dans le local litigieux ne respecte pas les clauses du règlement de copropriété,

— le procès-verbal de constat établi le 15 juillet 2021 permet de démontrer que de nombreux plats chauds et cuisinés figurent sur la carte du restaurant et que des horaires d’ouvertures étendus, à savoir 7 jours sur 7, de 12 heures à 15 heures et de 18 heures à minuit, impliquent un débit particulièrement important et, par voie de conséquence, des nuisances tout aussi importantes,

— un certain nombre d’attestations de copropriétaires produites au débat démontre l’existence et la réalité des nuisances.

En réponse aux arguments des défendeurs, il indique que :

— dans le bail conclu, il n’y a normalement pas de cuisine, mais le bail autorise la vente de plats chauds cuisinés ; il s’agit d’un manquement à l’obligation de délivrance d’un bailleur ; différents projets ont été présentés à l’assemblée générale des copropriétaires en vue de résoudre cette problématique mais l’architecte de la copropriété, consulté sur ces différents projets, a produit un plan qui démontre que, quel que soit l’endroit du débouché des conduits de cheminée par rapport à l’emplacement du local concerné, il se trouve à proximité direct d’une ouverture à savoir un vasistas, de sorte que la règlementation sur les distances entre les ouvrants et une gaine d’extraction, à savoir 8 mètres, ne peut être respectée ; c’est le motif du refus qui a légitimé les différentes décisions de l’assemblée générale des copropriétaires,

— si l’activité exercée par la société SARL EESAN a cessé de fait depuis le mois d’août 2022 (date de l’assignation délivrée), ce n’est qu’en raison de l’instance qui a été engagée comme l’attestent les déclarations du gérant de la société locataire,

— nonobstant le procès-verbal de constat du 17 décembre 2021 produit par la société SARL EESAN, visant à démontrer que les plats proposés « à la vente dans le restaurant situé [Adresse 12] étaient élaborés et préparés dans un autre restaurant situé [Adresse 2] et seulement réchauffés sur place », le nombre de plats, servis sur place ou en ventes à emporter, a généré depuis plusieurs années des nuisances olfactives dans la mesure où il n’existe aucune gaine de ventilation et où la cuisine qui donne sur la cour intérieure de l’immeuble dispose d’une porte qui reste régulièrement ouverte pour permettre aux personnes qui sont en cuisine d’aérer le local, ce qui a pour conséquence de laisser propager les odeurs dans les parties communes et dans la cour ; de plus, il n’existe pas de société ROYAL BOMBAY immatriculée en tant que tel, de sorte que le procès-verbal de constat produit en défense est pour le moins douteux sur la véracité des faits relatés par l’huissier qui a certes constaté que l’établissement situé [Adresse 1] disposait d’une cuisine, mais sans pouvoir faire de lien entre l’activité du [Adresse 9] et ledit établissement situé à une adresse où il n’y a aucune immatriculation,

— par ailleurs, la société SARL EESAN reconnaît elle-même l’absence de gaine d’extraction et la présence de nuisances olfactives aux termes d’une assignation du 5 janvier 2021 qu’elle a fait délivrée à l’encontre du syndicat des copropriétaires aux fins de contestation de la résolution de l’assemblée générale du 29 mai 2020, ayant refusé l’autorisation de travaux de mise aux normes (procédure ayant donné ensuite lieu à un désistement de sa part),

— de plus, Monsieur [S] [B], gérant de la société SARL EESAN, a fait l’objet d’un renvoi devant le tribunal de police de Paris sous la prévention « non-respect d’un Règlement Sanitaire Départemental, article 7, Décret 2003 du 21 mars 2003 » et visant expressément le non-respect des dispositions de l’article 63-1 ainsi que de l’article 130-3 et de l’article 155 du Règlement Sanitaire Départemental de la Ville de Paris.

Monsieur [D] [H] répond que :

— l’expertise judiciaire menée parallèlement n’a aucun lien avec le présent litige,

— la demande du syndicat des copropriétaires est irrecevable en ce qu’elle est présentée devant le juge du fond ; elle est en outre mal dirigée à son encontre alors qu’il est seulement propriétaire des lieux et nullement l’auteur de l’activité reprochée ; à titre subsidiaire, il est étranger à toute obligation de faire et dépourvu de qualité à défendre,

— sur le fond, l’activité de restauration exploitée par la société SARL EESAN est autorisée par le contrat de bail qui prévoit l'« exercice du commerce de restauration rapide, salon de thé, sandwicherie, vente à emporter, traiteur, autorisation de préparer un plat cuisiné par jour sans odeur » ; il est seulement propriétaire des lieux et n’a aucune maîtrise de la nature de l’activité exercée, sous la maîtrise exclusive de l’exploitant des lieux ; seule la société SARL EESAN est concernée,

— par ailleurs, la carte du restaurant ne signifie pas pour autant que les plats seraient confectionnés sur place et la société SARL EESAN produit un procès-verbal faisant état du mode de fonctionnement de l’activité du restaurant « ROYAL BOMBAY » en indiquant que les plats sont confectionnés dans un autre restaurant ; dès lors, il n’est pas démontré que la cuisson de plat ait lieu dans le local litigieux,

— en outre, le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas la faute qui aurait pu être commise par Monsieur [D] [H] ; le bail autorise la vente d’un plat chaud cuisiné, laquelle n’est pas interdite par le règlement de copropriété qui autorise l’exercice de commerces ; de plus, à deux reprises, il a été sollicité l’autorisation d’installer une gaine d’extraction qui a été refusée par l’assemblée générale des copropriétaires ; dès lors, si des nuisances seraient avérées, ce qui est contesté par le défendeur, il y a lieu de constater que par son opposition, la copropriété est seule responsable de ce dont elle se plaint,

— le trouble de voisinage allégué serait-il démontré, ce qui n’est pas le cas, le syndicat des copropriétaires n’établit pas un trouble qui serait subi par toute la collectivité ; le syndicat des copropriétaires n’établit pas que l’ensemble des copropriétaires subit effectivement le même trouble, un seul voisin pouvant éventuellement s’en prévaloir,

— sur le préjudice allégué dont il est demandé réparation par le syndicat des copropriétaires, et s’agissant des attestations versées aux débats, dont certaines ne répondent pas aux conditions légales, seuls certains copropriétaires se plaignent de prétendues nuisances ; il ne s’agit pas de l’ensemble des copropriétaires ; de plus, le procès-verbal de constat en date du 15 juillet 2021 ne fait pas état de nuisances, alors que les opérations de constats ont été réalisées à l’heure du déjeuner ; il n’est pas justifié du préjudice prétendument subi,

— le syndicat des copropriétaires reconnaît de son propre aveu l’arrêt de toute activité et malgré cette cessation d’activité, il maintient ses demandes ; depuis plus d’un an, l’activité reprochée n’est plus exercée et il doit en être déduit que les nuisances présumées qui ont motivé le syndicat des copropriétaires à agir n’existent plus ; un préjudice hypothétique et incertain n’est pas réparable ; enfin, le quantum du préjudice allégué n’est pas justifié, ni justifiable.

La société SARL EESAN expose, quant à elle, que le syndicat des copropriétaires est de mauvaise foi ; elle a sollicité par deux fois la réalisation des travaux de mise aux normes dès janvier 2019 ; par deux fois, cette demande a été rejetée par la copropriété ne permettant pas l’installation d’éléments pourtant de nature à éviter toutes nuisances olfactives dont ses membres se plaignaient.

Elle soutient l’absence manifeste de nuisances liées à l’activité du restaurant :

— le constat qu’elle a fait réaliser le 17 décembre 2021 démontre la réalité de l’activité du restaurant ; il en résulte que l’établissement « ROYAL BOMBAY » situé dans le 13ème arrondissement est celui où sont réalisés l’ensemble des plats et où est assuré la vente à emporter et à domicile, une flotte de scooters étant présente devant ; les plats ainsi préparés sont acheminés au restaurant de [Localité 18], où ils sont uniquement réchauffés ; le numéro de téléphone indiqué sur la carte du restaurant de [Localité 18] est celui du « ROYAL BOMBAY » où sont préparés et conditionnés les plats ; seuls trois fours micro-ondes sont présents dans la cuisine du restaurant à [Localité 18], où il n’existe pas d’appareils de cuisson à feu vif,

— en conclusion, le commissaire de justice qui a fait ces constatations indique que le restaurant à [Localité 18] n’effectue ni préparation ni cuisson des plats proposés à sa carte, qui n’y sont que réchauffés et sont élaborés dans le restaurant de [Localité 17]

— l’expert judiciaire a pu également constater qu’aucune cuisine ne peut en l’état être préparée sur place,

— dès lors, les membres de la copropriété ne peuvent pas ressentir les nuisances qu’ils allèguent et les conditions énoncées au bail sont scrupuleusement respectées par le défendeur,

— au surplus, l’établissement de [Localité 18], dont le mode de fonctionnement n’a pas varié depuis ce constat, est fermé et ne fonctionne donc pas depuis la date du 1er août 2022 ce qui est attesté par M. [P], comptable du défendeur ; par conséquent, nulle nuisance ne pourrait avoir été ressentie, contrairement à ce que continue à soutenir le demandeur qui n’apporte aucune preuve contraire.

***

Aux termes du nouvel article 1253 du code civil introduit par la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, entré en vigueur le 17 avril 2024 et applicable aux instances en cours :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’une activité, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Par suite le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, telles que les entreprises.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage (Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

Par ailleurs, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour engager la responsabilité civile délictuelle sur le fondement de la faute, le demandeur doit rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque, au titre de désordres subis, des nuisances olfactives en provenance du local commercial appartenant à Monsieur [D] [H] et exploité par la société SARL EESAN.

Ainsi, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui fonde ses demandes sur les troubles anormaux du voisinage, de rapporter la preuve de l’existence de troubles et désordres constitutifs de nuisances olfactives ainsi que la preuve du caractère anormal, comme excédant les inconvénients normaux de voisinage, de ces nuisances.

Il convient d’abord de relever que l’activité de restauration exploitée par la société SARL EESAN est autorisée par le contrat de bail dès lors que cette activité ne génère pas d’odeur. Ainsi, le bail commercial conclu prévoit l’exercice d’un « commerce de restauration rapide, salon de thé, sandwicherie, vente à emporter, traiteur, autorisation de préparer un plat cuisiné par jour sans odeur ».

Le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande des attestations de cinq occupants de l’immeuble qui évoquent la présence d'« odeurs » ou de « fortes odeurs de cuisine ». Parmi ces attestations, celle de Monsieur [E] [U] indique que ces odeurs sont épisodiques.

Il produit également un constat d’huissier en date du 15 juillet 2021, duquel il ressort que la carte des menus fait état de plats chauds (des photographies de cette carte étant reproduites au sein du constat d’huissier).

Le demandeur évoque également ce même constat afin d’affirmer que les horaires d’ouvertures étendus, à savoir 7 jours sur 7, de 12 heures à 15 heures et de 18 heures à minuit, impliquent un débit particulièrement important et, par voie de conséquence, des nuisances tout aussi importantes. Or, le constat d’huissier reproduit une photographie sur laquelle sont présentes les informations concernant le « Restaurant Royal Bombay » avec un numéro de téléphone, « ouvert 7J/7 12h00 – 15h00 et 18h00 – 00h00 », situé au « [Adresse 3] ».

Pourtant, le litige porte sur un local commercial situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 18]. Dès lors, les horaires constatés ne concernent pas le local litigieux.

En outre, le constat d’huissier produit par le syndicat des copropriétaires ne fait état d’aucune nuisance olfactive alors que le restaurant était ouvert au moment de la réalisation de ce constat.

De plus, comme le relève Monsieur [D] [H] aux termes de ses dernières conclusions, la carte du restaurant n’indique pas que les plats seraient confectionnés sur place. D’ailleurs, la société SARL EESAN produit un procès-verbal de constat d’huissier en date du 17 décembre 2021 duquel il ressort que :

— l’établissement « ROYAL BOMBAY », situé dans le [Localité 4], est celui dans lequel sont réalisés l’ensemble des plats et est assuré la vente à emporter et à domicile,

— les plats ainsi préparés sont acheminés au restaurant de [Localité 18], où ils sont uniquement réchauffés,

— seuls trois fours micro-ondes sont présents dans la cuisine du restaurant à [Localité 18] dans lequel il n’existe pas d’appareils de cuisson à feu vif.

Dès lors, les seules attestations produites en demande sont insuffisantes à établir la réalité des nuisances olfactives alléguées.

Au surplus, il ressort des éléments de la procédure, non contestés par le syndicat des copropriétaires en demande, que l’exploitation du local commercial par la société SARL EESAN a cessé depuis le 1er août 2022, comme en atteste M. [P], comptable de cette dernière.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence de nuisances olfactives qui proviendraient du restaurant exploité dans le local commercial litigieux. Il ne produit aucun élément permettant de démontrer que les plats sont cuisinés sur place, de même qu’il ne démontre pas que la porte de la cuisine reste régulièrement ouverte alors que lors du constat en date du 15 juillet 2021, l’huissier a noté que cette porte était fermée.

A partir du moment où le demandeur ne démontre pas que des plats sont cuisinés sur place, il ne peut reprocher aux défendeurs l’absence de gaine d’extraction. De plus, il sera relevé que, d’une part, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé par deux fois l’autorisation de travaux aux fins d’installation d’une telle gaine et, d’autre part, le syndicat des copropriétaires fait état de l’impossibilité technique de réaliser de tels travaux.

Par ailleurs, à supposer que ces nuisances soient avérées, le syndicat des copropriétaires ne rapporte par la preuve que celles-ci excèdent les inconvénients normaux de voisinage ni que ces troubles soient à l’origine d’un préjudice collectif subi par l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

En conséquence, en l’absence de preuve de l’existence d’un trouble anormal du voisinage, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de ses demandes sur ce fondement à savoir la demande de cessation sous astreinte de l’activité de la société SARL EESAN et la demande d’indemnisation des préjudices subis en raison des nuisances olfactives alléguées.

La demande de garantie formée à titre subsidiaire par Monsieur [D] [H] à l’encontre de la société SARL EESAN est dès lors sans objet.

II – Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 € à Monsieur [D] [H] et à la société SARL EESAN, chacun, au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à la SCP CORDELIER & Associés.

Par voie de conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 18] de sa demande de cessation sous astreinte de toute activité de restauration de plats chauds ou cuisinés dans le local appartenant à Monsieur [D] [H] et exploité par la société SARL EESAN,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 18] de sa demande en paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 18] aux entiers dépens,

Accorde à à la SCP CORDELIER & Associés le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 18] à payer Monsieur [D] [H] et à la société SARL EESAN, chacun, la somme de 3.000 euros, soit au total 6.000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à [Localité 18] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement de droit,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 16] le 18 Décembre 2025

La Greffière Le Président