TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Renaud ZEITOUN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10163 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HCJ

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le 01 juillet 2025

DEMANDERESSE

L’association PARME

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Renaud ZEITOUN de la SCP Cabinet BAULAC &ASSOCIES, vestiaire P207

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [R]

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 2],

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10163 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HCJ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 5 juin 2023, l’association PARME a donné en location un logement meublé à M. [H] [R] situé dans la résidence sociale [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1], logement n°215, pour une durée initiale d’un mois renouvelable dans la limite maximale de trois ans, moyennant le versement d’une redevance mensuelle de 590 euros, outre les prestations obligatoires.

L’association PARME lui a fait signifier, par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, un commandement de payer la somme de 6 639 euros dans le délai d’un mois, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2024, l’association PARME a fait assigner M. [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence liant les parties, ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, statuer sur le sort des meubles et condamner M. [H] [R] au paiement des sommes suivantes :

9 692.25 euros au titre des redevances impayées au 14 octobre 2024, à parfaire le jour de l’audience, avec intérêts au taux légal,une indemnité d’occupation égale au double de la redevance mensuelle, révisable chaque année au taux en vigueur dans le foyer à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 8] le 25 octobre 2024.

Au soutien de ses prétentions, l’association PARME expose que plusieurs échéances de redevances sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence, que la dette n’a pas été réglée dans le délai imparti d’un mois suivant la signification de cet acte en date du 19 juin 2024 et que par conséquent, la clause résolutoire est acquise justifiant ainsi sa demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi qu’à l’arriéré de redevance.

A l’audience du 30 avril 2025, l’association PARME, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 13 415,85 euros selon décompte arrêté au 24 avril 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [H] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [H] [R] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 5 juin 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 juin 2024, pour la somme en principal de 6 639 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins trois termes consécutifs de redevances et que M. [H] [R] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 20 juillet 2024.

M. [H] [R] étant sans droit ni titre depuis le 20 juillet 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [H] [R] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il sera donc condamné à verser à l’association PARME une indemnité d’occupation à compter du 20 juillet 2024, date de résiliation du contrat, jusqu’à libération effective des locaux. Son montant sera égal à celui des redevances et prestations obligatoires qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, rien ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien loué et la clause du bail majorant l’indemnité s’analysant en une clause pénale qui peut être réduite d’office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l’article 1231-5 du code civil. Elle sera payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues par le contrat résilié.

L’association PARME produit un décompte démontrant que M. [H] [R] était redevable, au 24 avril 2025, de la somme de 13 395.85 euros, soustraction des frais de contentieux (20 euros) au titre de l’arriéré de redevances et des indemnités d’occupations échues à cette date, échéance de mars 2025 incluse.

M. [H] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 13 395.85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 6 639 euros, de l’assignation pour la somme de 3 053.25 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [H] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de faire droit à la demande de l’association PARME au titre de l’article 700 du code de procédure pénale à hauteur de 300 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 5 juin 2023 entre l’association PARME et M. [H] [R] concernant les locaux situés dans la résidence sociale [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1], logement n°215 sont réunies à la date du 20 juillet 2024,

ORDONNE à M. [H] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés dans la résidence sociale [Adresse 5] à [Adresse 7] [Localité 1], logement meublé n°215 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut pour M. [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association PARME pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [H] [R] à verser à l’association PARME une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 20 juillet 2024 jusqu’à libération effective des locaux (volontaire ou en suite de l’expulsion), d’un montant équivalent à celui de la redevance et des prestation obligatoire qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions,

REJETTE la demande de l’association PARME au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE M. [H] [R] à verser à l’association PARME la somme de 13 395.85 euros au titre de l’arriéré de redevances et des indemnités d’occupations échues au 24 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse,

DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter du 19 juin 2024 pour la somme de 6 639 euros, du 23 octobre 2024 pour la somme de 3 053.25 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [H] [R] à verser à l’association PARME la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [R] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le greffier et la juge susnommées

Le Greffier La Juge