TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [X] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05487 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABHY

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 16 décembre 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mona LECHARNY, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 décembre 2025 par Mona LECHARNY, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 16 décembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/05487 – N° Portalis 352J-W-B7J-DABHY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé en date du 18 janvier 2017, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [X] [W] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 367,68 euros, outre les charges.

A raison d’impayés locatifs, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier par courrier de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 4068,72 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 17 octobre 2024.

Par notification électronique du 18 octobre 2024, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 mai 2025 à personne, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion, sans délai, de Monsieur [X] [W], et de tout occupant de son chef, et, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

le condamner à lui payer la somme de 16 321,43 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges selon décompte arrêté au 15 avril 2024, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure ;

le condamner à lui payer jusqu’au départ effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises ;

le condamner au paiement d’une somme de 390 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 20 mai 2025 à la préfecture de [Localité 4].

A l’audience du 09 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été appelée, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Il actualise sa créance à la somme de 37 251,11 euros, échéance de septembre 2025 incluse. Il précise qu’une erreur matérielle a été commise s’agissant de la date du décompte figurant à l’assignation, s’agissant du mois d’avril 2025 et non 2024. S’agissant du montant de la dette, il indique qu’un supplément de loyer solidarité est appliqué. L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à tout délai de paiement.

La fiche de diagnostic social et financier, reçue avant l’audience, a été portée à la connaissance du bailleur.

Bien que régulièrement assigné à personne, Monsieur [X] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, a peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 18 janvier 2017 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH et Monsieur [X] [W] contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Monsieur [X] [W] le 17 octobre 2024 une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 4068,72 euros.

Il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 décembre 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner au locataire, ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espère, Monsieur [X] [W] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En outre, l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation précise que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’Etat. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH que Monsieur [X] [W] est redevable de la somme de 37 251,11 euros au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, déduction faite des frais de contentieux.

Monsieur [X] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il convient néanmoins de déduire de ce solde débiteur la somme de 27 196,27 euros correspondant au supplément de loyer de solidarité appliqué de janvier à septembre 2025 (3019,03 euros x 9 mois) outre 25 euros de frais de dossier. En effet, si l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH produit les courriers édités en application de l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation, il ne justifie pas de leur envoi et de leur réception par le locataire.

Par conséquent Monsieur [X] [W] sera condamné au paiement de la somme de 10 054,84 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 4068,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Enfin, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espère, Monsieur [X] [W], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Monsieur [X] [W] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la nature du litige étant compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 18 janvier 2017 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH et Monsieur [X] [W] concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 18décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à verser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 10 054,84 euros (dix mille cinquante-quatre euros et quatre-vingt-quatre centimes), selon décompte arrêté au 30 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, avec intérêt au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 4068,72 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La juge des contentieux de la protection