TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître TURCHETTI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître ABOUKHATER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05396 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AJ6

N° MINUTE :

8 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 25 avril 2025

DEMANDEURS

Madame [F] [B] épouse [M],

Monsieur [I] [M],

demeurant [Adresse 4]

représentés par Maître ABOUKHATER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G31

DÉFENDERESSE

S.C.I. BEN [K],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître TURCHETTI, avocat au barreau de Seine-Saint-Denis

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 avril 2025 par Laura LABAT, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/05396 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AJ6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 15 mars 2021, la SCI BEN [K] a donné en location à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 1200 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ont fait assigner la SCI BEN [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— sa condamnation à leur payer les sommes de 23415 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et 5000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— sa condamnation à réaliser divers travaux sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de suspendre le paiement du loyer actuel à hauteur de 60% jusqu’à la réalisation desdits travaux ;

— sa condamnation à leur payer la somme de 5400 euros au titre des provisions sur charges non justifiées ;

— sa condamnation à leur payer la somme de 950 euros au titre du trop-perçu de dépôt de garantie ;

— sa condamnation à délivrer des quittances de loyer à compter du mois de février 2023 ;

— la fixation du loyer à la somme de 871,56 euros et en conséquence la condamnation de la SCI BEN [K] à signer un avenant précisant ce montant et à leur restituer la somme de 1397,20 euros au titre du trop-perçu ;

— sa condamnation aux dépens et à leur payer la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M], représentés, se sont référés à leurs conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles ils sollicitent :

— la condamnation de la SCI BEN [K] à leur payer les sommes de 26565 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et 5000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— la condamnation de la SCI BEN [K] à réaliser divers travaux sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— l’autorisation de suspendre le paiement du loyer actuel à hauteur de 40% jusqu’à la réalisation desdits travaux ;

— la fixation de la provision sur charges à la somme de 42,20 euros à compter du mois de janvier 2024 et la condamnation de la SCI BEN [K] à leur payer la somme de 5055,21 euros au titre des provisions sur charges non justifiées ;

— la condamnation de la SCI BEN [K] à leur payer la somme de 1031,60 euros au titre du trop-perçu de dépôt de garantie ;

— la condamnation de la SCI BEN [K] à délivrer des quittances de loyer dans les huit jours suivants les paiements sous astreinte de 30 euros par jour de retard ;

— la fixation du loyer à la somme de 871,56 euros et en conséquence la condamnation de la SCI BEN [K] à signer un avenant précisant ce montant sous astreinte de 30 euros par jour de retard et à leur restituer la somme de 1796,40 euros au titre du trop-perçu ;

— la condamnation de la SCI BEN [K] aux dépens et à leur payer la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles.

La SCI BEN [K], représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite :

— le rejet des demandes de Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ;

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— la condamnation de Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] à lui payer les sommes de :

—  566 euros au titre des loyers et charges impayés,

—  1500 euros au titre de la résistance abusive,

—  2500 euros en réparation de leur préjudice moral,

—  8500 euros en réparation du préjudice financier résultant des travaux rendus nécessaires par la sur-occupation des lieux et la perte de valeur du bien ;

—  1050 euros au titre du dépôt de garantie ;

— la compensation entre les éventuelles créances réciproques ;

— la condamnation de Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] aux dépens et à lui payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré, les parties ont été invitées à produire leurs observations sur la recevabilité de la demande tendant à la diminution du loyer.

Par note en délibéré reçue le 11 avril 2025, la SCI BEN [K] a sollicité que Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] soient déclarés irrecevables en leur demande tendant à la diminution du loyer en l’absence de demande préalable.

Par note en délibéré reçue le 18 avril 2025, Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ont indiqué ne pas pouvoir justifier d’une telle demande préalable.

MOTIFS DE LA DECISION

Le sort du bail ayant des conséquences sur les autres demandes, il convient d’étudier la demande de résiliation judiciaire du bail avant de statuer sur les autres demandes.

Sur la résiliation judiciaire du bail

Il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le bail ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier.

Il résulte des articles R. 1331-37 et 822-25 du code de la construction et de l’habitation qu’un logement est sur-occupé lorsqu’il est occupé par plus de deux personnes par pièce de vie ou qu’il ne présente pas une surface habitable globale au moins égale à 16 mètres carré pour deux personnes, outre 9 mètres carré par personne supplémentaire.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, la SCI BEN [K] a consenti à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] la location d’un logement de 36 mètres carré composé de deux pièces principales. Il est constant que ce bien est occupé par Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] et leurs trois enfants. Dès lors, le bien est occupé par plus de deux personnes par pièce de vie et a une surface inférieure aux 43 mètres carrés nécessaires pour cinq personnes.

Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] soutiennent que cette situation résulte du fait de la SCI BEN [K] qui avait parfaitement connaissance de leur composition familiale. Ils soulignent qu’ils fréquentaient, avec leurs trois enfants, la boulangerie gérée par le gérant de la SCI BEN [K]. Cependant, ils ne justifient ni de cette fréquentation ni de la connaissance personnelle par ce gérant de la composition de leur foyer. Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] prétendent en outre avoir « remis en mains propres » un avis d’imposition et une attestation CAF faisant apparaître leurs trois enfants au moment de leur candidature au logement litigieux. Toutefois, ils ne justifient pas de cette remise, l’attestation CAF ne faisant d’ailleurs pas des éléments pouvant être sollicités par le bailleur. Ainsi, ils ne justifient pas de cette connaissance préalable par le bailleur. En tout état de cause, ils ne démontrent pas en quoi cette sur-occupation serait du fait de la SCI BEN [K].

Par ailleurs, la SCI BEN [K] reproche à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] de faire obstacle à la réalisation de travaux au sein du logement. Elle produit un courrier en date du 23 juin 2023, envoyé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception mais non réclamé par les destinataires, aux termes duquel il interroge les locataires sur leurs disponibilités pour permettre l’intervention d’un spécialiste des huisseries. Elle verse également aux débats une attestation du gérant de la société CICA ET FLIS aux termes de laquelle celui-ci s’est déplacé à plusieurs reprises au logement litigieux sans succès et « les époux [M] ne font aucun effort pour me permettre d’intervenir à leur domicile, repoussant sans cesse les rendez-vous ». Cependant, il résulte des échanges entre les conseils des parties que les rendez-vous sont parfois décalés au dernier moment. Ainsi, l’attestation n’est pas suffisamment précise pour caractériser une faute commise par Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M].

En outre, la SCI BEN [K] soutient que Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] n’ont pas réglé le dépôt de garantie prévu par le bail. Ce bail prévoit, en méconnaissance de la loi du 6 juillet 1989, le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 2000 euros. Toutefois, il ne stipule pas que Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] se sont acquittés de cette obligation. Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ne justifient ni de la remise du chèque invoqué ni de son bon encaissement. Cependant, ce dépôt de garantie contrevient aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoient que le dépôt de garantie ne peut être supérieur au montant du loyer dû pour un mois. Dès lors, ce manquement n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire.

La SCI BEN [K] reproche à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] de ne pas justifier de leur assurance habitation, à l’exception des années 2021 et 2024 Cependant, Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] versent aux débats des attestations d’assurance portant sur le bien litigieux pour les périodes du 22 février 2022 au 1er février 2023 et du 1er février au 31 janvier 2024 auprès de la société AXA. Dès lors, ce grief n’est pas fondé.

La SCI BEN [K] soutient en outre que Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] n’ont pas déclaré un sinistre auprès de leur assurance et ne l’ont pas alerté. Toutefois, Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] produisent un rapport d’expertise amiable diligenté par leur assureur, la société AXA, suite à ce sinistre de sorte qu’il est établi qu’ils ont bien déclaré le dégât des eaux à leur assurance. Il est exact que le rapport d’expertise note que la SCI BEN [K] n’a pas été convoquée aux opérations d’expertise. Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ne justifient pas l’avoir averti de la difficulté par un autre moyen. Cependant, il résulte des termes du rapport, contredits par aucun élément produit, que le logement litigieux et les parties communes n’ont pas subi de désordres. Seul l’appartement d’un tiers a été touché par le sinistre et le copropriétaire en question a bien été averti. Dès lors, cette absence d’information ne constitue pas une faute susceptible d’entraîner la résiliation judiciaire.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ont manqué à leur obligation d’usage paisible des lieux. Compte tenu des conséquences possibles d’une sur-occupation des lieux, ce manquement est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail qui est donc prononcée à compter du 4 février 2025, date à laquelle la demande de résiliation judiciaire a été formulée oralement par la SCI BEN [K].

Dès lors, les demandes tendant à ce que la SCI BEN [K] soit condamnée à faire des travaux, à la suspension des loyers à hauteur de 40% dans l’attente, à la fixation du montant du loyer et de la provision sur charge, à la condamnation de la SCI BEN [K] à signer un avenant précisant ces nouveaux montants et relatives à la délivrance de quittances de loyer pour l’avenir doivent être rejetées, le bail ayant pris fin.

Sur le dépôt de garantie

Selon les dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Il est restitué dans un délai maximal d’un à trois mois à compter de la remise des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, le bail stipule un dépôt de garantie d’un montant de 2000 euros, en méconnaissance de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ne justifient pas du paiement de cette somme de sorte qu’ils doivent être déboutés de leur demande tendant à la restitution du surplus. Le dépôt de garantie ayant vocation à être déduit des sommes dues par les locataires ou restitué, il n’y a pas lieu de condamner Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] à payer à la SCI BEN [K] cette somme dans la mesure où le présent jugement a résilié le bail liant les parties.

Par conséquent, les demandes formées au titre du dépôt de garantie sont rejetées.

Sur les demandes relatives aux provisions sur charges

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables ; ils précisent que ces dernières sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire. Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

L’obligation de justifier les charges pèse sur le bailleur qui a l’obligation de mettre à la disposition du locataire les pièces justificatives. La SCI BEN [K] ne justifie pas des difficultés invoquées pour cette mise à disposition. Elle ne justifie pas non plus avoir effectué des régularisations de sorte que le délai de prescription n’a pas commencé à courir.

La SCI BEN [K] ne conteste pas que Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ont réglé la somme mensuelle de 150 euros au titre de la provision sur charges depuis le mois de mars 2021. Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] sollicitent la restitution des provisions sur charges versées jusqu’au mois de janvier 2025. Cependant, il résulte des pièces produites que les charges de l’année n-1 sont régularisées par le syndicat de copropriétaires au cours du second semestre de l’anneé n. Dès lors, les demandes relatives aux provisions sur charges versées sur la période du mois de janvier 2024 à janvier 2025 doivent être rejetées.

Ainsi, du mois de mars 2021 au mois de décembre 2023, Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ont réglé la somme totale de 5100 euros (150*34). Pour cette période, la SCI BEN [K] justifie des charges de copropriété récupérables pour le logement, le bail ne portant pas sur la cave, à hauteur de 518,57 euros pour l’année 2023 ; 505,59 euros pour l’année 2022 et 422,03 euros pour les mois de mars à décembre 2021 soit un total de 1446,19 euros.

Ainsi, le trop-perçu au titre des charges s’élève à la somme de 3653,81 euros (5100-1446,19).

Par conséquent, la SCI BEN [K] est condamnée à payer à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] la somme de 3653,81 euros au titre du trop-perçu relatif aux charges.

Sur les demandes relatives aux loyers

Sur la demande de réduction du loyer

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ne justifient pas avoir demandé à leur bailleur une diminution du loyer proportionnelle à l’écart invoqué alors que cette démarche est un préalable à l’introduction d’une telle demande en justice.

Par conséquent, il convient de déclarer irrecevable la demande tendant à ce que le montant du loyer soit diminué.

Dès lors, la demande formée au titre du trop-perçu doit être rejetée.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la SCI BEN [K] indique que Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ont réglé la somme de 508,40 euros par mois entre novembre 2024 et janvier 2025 alors que les échéances courantes sont d’un montant de 650 euros, aides au logement déduites. Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ne justifient pas avoir réglé la différence.

Par conséquent, Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] sont condamnés à payer à la SCI BEN [K] la somme de 424,80 euros [(650-508,40)*3].

Sur les demandes indemnitaires formées par Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M],

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, le logement litigieux a été contrôlé le 3 novembre 2021 par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 5] qui a constaté :

— une importante humidité de condensation en raison d’une aération permanente inefficace et d’une impossibilité de chauffer le logement ;

— des infiltrations d’eau au niveau du cabinet d’aisance et des parois du bac à douche en raison de l’état fuyard des canalisations, de l’insuffisance d’étanchéité au pourtour des appareils sanitaires et de l’état précaire des installations sanitaires ;

— que la fenêtre de la chambre ne ferme plus ;

— que l’appareil de production d’eau chaude ne fonctionne pas ;

— l’absence de chauffage dans le logement.

Le 15 février 2023, une nouvelle visite a été effectuée par le service technique de l’habitat qui a permis de constater :

— les fenêtres du salon et de la cuisine ne ferment plus ;

— une importante humidité de condensation en raison d’une aération permanente inexistante.

Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] sollicite l’indemnisation de leur préjudice de jouissance dès le mois de mars 2021. Toutefois, ils ne produisent pas d’éléments objectifs permettant d’établir l’existence des désordres avant le 3 novembre 2021, à l’exception de l’installation électrique. En effet, la SCI BEN [K] produit une facture pour la mise à la terre de l’appartement en date du 27 janvier 2022 de sorte qu’entre la conclusion du bail et le 27 janvier 2022, l’appartement ne disposait pas d’un système électrique sécurisé avec mise à la terre.

Ces désordres témoignent du non respect par la SCI BEN [K] de ses obligations contractuelles, le logement n’étant étanche ni à l’eau ni à l’air, ne présentant pas une ventilation suffisante et ne disposant pas, pendant une période, de chauffage et d’eau chaude.

Les travaux relatifs à l’eau chaude et au chauffage ont été réalisés le 27 janvier 2022 alors qu’ils étaient défectueux depuis le 3 novembre 2021.

La fenêtre de la chambre a été réparée, ce désordre n’étant pas repris par le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 5]. Les échanges de courriers électroniques témoignent des difficultés pour convenir d’un rendez-vous et le respecter pour les deux autres fenêtres mais ces difficultés sont imputables aux deux parties. Les fenêtres ont finalement été réparées le 9 décembre 2024, date à laquelle une VMC et des grilles d’aération ont été posées au sein du logement.

S’agissant de l’humidité, la SCI BEN [K] soutient qu’il appartenait à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] d’ouvrir leurs fenêtres tous les jours et de ne pas sur-occuper le logement. Cependant, les services techniques de la ville de [Localité 5] ont également constaté que le système d’aération permanente du logement était insuffisant, que les fenêtres ne fermaient pas et que le logement n’a pas pu être chauffé. Ainsi, si la sur-occupation a pu aggravé le problème d’humidité, celui-ci trouve son origine dans des désordres imputables au bailleur.

Compte de la nature des désordres, de leur durée, de la configuration des lieux et de leurs conditions d’occupation, il convient de condamner la SCI BEN [K] à payer à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] la somme de 10000 euros.

Les conditions d’occupation du logement, compte tenu de sa configuration et de son état, ont nécessairement causé un préjudice moral à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] qui ne se confond pas intégralement avec leur préjudice de jouissance.

Par conséquent, la SCI BEN [K] est condamnée à payer à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] la somme de 2000 euros au titre de leur préjudice moral.

Sur les demandes indemnitaires formées par la SCI BEN [K]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application des articles 1240 et 1241 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, qui constituent en principe un droit, ne dégénèrent en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que lorsque se trouve caractérisée une faute en lien de causalité directe avec un préjudice.

En l’espèce, la SCI BEN [K] soutient avoir subi un préjudice du fait de l’annulation des rendez-vous et de la nécessité d’envoyer des recommandés. Cependant, les frais relatifs à la procédure et à l’intervention de son conseil seraient éventuellement pris en compte au titre des frais irrépétibles et ne sont pas la conséquence d’une faute commise par les défendeurs. Les annulations des rendez-vous résultent du comportement des deux parties de sorte qu’il convient de rejeter cette demande.

La SCI BEN [K] ajoute que son gérant est régulièrement insulté et a été soumis à de nombreuses procédures non contradictoires. Cependant, il ne justifie pas des insultes subies. Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ont exercé leurs droits en faisant appel à une association et au service technique de l’habitat de la ville de Paris sans que la SCI BEN [K] ne justifie que ces droits aient dégénéré en abus.

La SCI BEN [K] sollicite enfin le remboursement des travaux réalisés à hauteur de 7500 euros. Cependant, les travaux invoqués sont ceux qui ont mis fin à ses propres manquements à son obligation de délivrance d’un logement décent et ne relèvent pas de la responsabilité des locataires. L’impact de la sur-occupation a été pris en compte dans la somme octroyée à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] en réparation de leur préjudice de jouissance de sorte qu’il ne donnera pas lieu à de nouveaux dommages et intérêts.

Par conséquent, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts est rejetée.

Sur la compensation entre les créances réciproques

Selon les dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, le présent jugement prononce des condamnations réciproques pour lesquelles la SCI BEN [K] sollicite la compensation.

Par le présent jugement, la SCI BEN [K] est condamnée à payer à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] les sommes de :

—  3653,81 euros au titre du trop-perçu relatif aux charges ;

—  10000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

—  2000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] ont été condamnés à payer à la SCI BEN [K] la somme de 424,80 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il convient dès lors d’ordonner la compensation entre ces créances réciproques et, en conséquence, de condamner la SCI BEN [K] à payer à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] la somme totale de 15229,01 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI BEN [K], qui perd le procès, est condamnée aux dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI BEN [K] est condamnée à payer à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail portant sur les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] à compter du 4 février 2025 ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques et en conséquence CONDAMNE la SCI BEN [K] à payer à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] la somme de 15229,01 euros ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SCI BEN [K] à payer à Madame [F] [B] épouse [M] et Monsieur [I] [M] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI BEN [K] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge