TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [Z], Madame [H] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08992 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55TH

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le 05 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM ANTIN RESIDENCES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [H] [T], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 mars 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 05 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08992 – N° Portalis 352J-W-B7I-C55TH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2018, la S.A. d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à M. [N] [Z] et Mme [H] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] (appartement n°7022, 3ème étage, entrée 70 DB) à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 686,66 euros et d’une provision pour charges de 250,30 euros.

Par actes de commissaire de justice du 8 février 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12510,19 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [Z] et Mme [H] [T] le 9 février 2024.

Par assignations du 18 septembre 2024, la S.A. d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [Z] et Mme [H] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  41607,76 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 19 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 décembre 2024, la S.A. d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 décembre 2024, s’élève désormais à 54622,24 euros (17819,21 euros hors SLS). La S.A. d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [N] [Z] déclare avoir quitté le domicile. Mme [H] [T] indique avoir été victime d’un AVC et s’être retrouvée sans aide et sans moyen en vue de régler le loyer et les charges locatives.

Mme [H] [T] ajoute avoir cinq grands enfants, qui s’engagent à l’aider à payer son loyer. Elle affirme en ce sens que le loyer courant a été réglé par eux.

M. [N] [Z] et Mme [H] [T] sollicitent des délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [N] [Z] et Mme [H] [T] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A. d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 8 février 2024. La somme de 12510,19 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement. Elle ne l’a pas été non plus dans le délai de deux mois suivant cette dernière.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [N] [Z] et Mme [H] [T] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

M. [N] [Z] et Mme [H] [T] n’ont pas repris, par ailleurs, le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter leur demande de délais de paiement, ainsi que leur demande de suspension de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser S.A. d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats que l’expulsion de M. [N] [Z] et Mme [H] [T] entraînera des conséquences d’une exceptionnelle dureté au sens de l’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la précarité actuelle de leur situation, et de la présence d’enfants en bas âge au sein du foyer : il convient donc de porter à cinq mois le délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, S.A. d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 décembre 2024, M. [N] [Z] et Mme [H] [T] lui devaient la somme de 54622,24 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [N] [Z] et Mme [H] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 sur la somme de 12510,19 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 29097,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé au montant actuel du loyer et des charges.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à S.A. d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [Z] et Mme [H] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 mai 2018 entre S.A. d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES, d’une part, et M. [N] [Z] et Mme [H] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (appartement n°7022, 3ème étage, entrée 70 DB) à [Localité 4] est résilié depuis le 9 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [Z] et Mme [H] [T], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [N] [Z] et Mme [H] [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 2] (appartement n°7022, 3ème étage, entrée 70 DB) à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

PROROGE de trois mois le délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de cinq mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [N] [Z] et Mme [H] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [N] [Z] et Mme [H] [T] à payer à S.A. d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES la somme de 54622,24 euros (cinquante-quatre mille six cent vingt-deux euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2024 sur la somme de 12510,19 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 29097,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE S.A. d’H.L.M. ANTIN RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [N] [Z] et Mme [H] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 février 2024 et celui des assignations du 18 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection