TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/54927 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7422

AS M N° : 13

Assignation du :

08 Juillet 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 décembre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [I], [L] [K] épouse [J]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Laure RYCKEWAERT, avocat au barreau de PARIS – #D0688

DEFENDERESSE

Association IGOUD H’AREDI

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Yankel BENSIMHON, avocat au barreau de PARIS – #D1748

DÉBATS

A l’audience du 25 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er octobre 2020, Madame [I] [K], épouse [J], a consenti à l’association Igoud H’Aredi un contrat de bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] (lots 1 et 3 réunis), pour y exploiter une activité de bureau, enseignement, librairie, alimentation épicerie, moyennant le paiement d’un loyer annuel principal de 29 528,24 euros.

Des loyers étant demeuré impayés, le bailleur a, par acte extrajudiciaire du 13 janvier 2025, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme de 46 113,18 €, correspondant aux sommes échues à cette date.

Exposant que les causes du commandement n’ont pas été régularisées dans le délai imparti, Mme [K] a, par exploit délivré le 18 juillet 2025, fait citer l’association Igoud H’Aredi devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins essentielles de constater l’acquisition de la clause résolutoire et d’obtenir le paiement de provisions.

A l’audience du 25 novembre 2025 et dans le dernier état de ses prétentions, la requérante sollicite de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et rejeter toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, outre la séquestration des biens laissés,

— condamner la défenderesse au paiement par provision de la somme de 35 560,02 € au titre de l’arriéré locatif et correspondant au montant des travaux à la charge du preneur, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 3500€ HT, augmentée de la provision sur charges de 213€ HT, les deux sommes augmentées de la TVA, à compter du 13 février 2025 jusqu’à libération des lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont le coût du commandement.

En réponse, la défenderesse sollicite de :

— suspendre la clause résolutoire,

— prononcer la nullité du commandement de payer,

— dire n’y avoir lieu à référé et rejeter toutes les prétentions de la requérante,

— à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement,

— en tout état de cause, condamner la requérante au paiement de la somme de 1500€ au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La défenderesse soulève la nullité du commandement de payer, qui n’effectue aucune distinction entre les loyers, charges et travaux, et est particulièrement imprécis. En vertu des articles R.145-35 du code de commerce et 606 du code civil, elle soutient par ailleurs que les travaux que le bailleur lui impute ont en réalité eu pour objet de remédier à la vétusté de l’immeuble concernant des problèmes structurels inhérents au bâti.

En réponse, la requérante fait observer qu’un décompte est annexé au commandement de payer, qui distingue clairement les loyers et travaux imputés au locataire ; que le contrat de bail stipule que les réparations relatives au chauffage et aux parties privatives, résultant de la vétusté ou de l’usure, sont à la charge du preneur.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux et contenant le rappel de la clause résolutoire.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur l’exigibilité des loyers contenus dans le commandement et sur la bonne foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

En vertu de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire émanant d’un juge qui, n’étant pas saisi du principal, ne peut trancher le fond.

Aussi, à l’exception de l’octroi d’une provision, le juge des référés ne peut prendre que des mesures : celles qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse dans le cadre des articles 834 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, et les mesures conservatoires ou de remise en état, dans le cadre de l’article 835, alinéa 1 du même code.

Il est constant que la constatation de la validité ou de la nullité d’un acte a pour conséquence de trancher le fond du litige et ne peut être considérée comme une mesure qui aurait une nature provisoire, telle qu’envisagée par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Dès lors, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, son pouvoir se limitant à constater l’existence d’une contestation sérieuse dans l’hypothèse où la question de la nullité du commandement serait un argument suffisamment sérieux pour s’opposer à ses effets.

En l’espèce, le décompte annexé au commandement de payer, détaillant les échéances appelées au titre des loyers/charges et du remboursement de factures de travaux, permettait au locataire de comprendre les sommes dont le paiement était sollicité et d’en contester éventuellement les termes. Dès lors, la contestation relative à l’imprécision du commandement n’apparaît pas suffisamment sérieuse pour s’opposer à ses effets.

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et sont exécutées de bonne foi.

L’article R.145-43 du code de commerce dispose que « Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ; »

L’article 606 du code civil dispose que « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien. »

Si les parties peuvent prévoir un transfert de la charge des travaux incombant au bailleur sur le preneur, ce n’est que dans les limites prévues par l’article R.145-43 précité et à condition que la stipulation soit claire et précise.

En l’espèce, l’article I – 3/ Réparation et entretien du contrat de bail stipule que le preneur s’engage à « exécuter, à ses frais, dans les lieux loués tous les travaux, toutes les réparations de gros et menus entretien qui deviendraient nécessaires pendant le cours du bail et notamment celles à faire la plomberie, pierre d’évier, robinetterie, menuiserie, vitrerie, peinture, installation électrique, chauffage central, fumisterie, marbrerie, carrelage, parquet, etc…, aussi bien que celles occasionnées par vétusté ou force majeure, à l’exception des grosses réparations concernant aussi bien la solidité des gros murs, telles qu’elle sont définies par l’Article 606 du Code Civil».

L’annexe au contrat de bail relative à la répartition de la charge des travaux stipule que sont imputables au preneur « l’entretien, les réparations, les remplacements et la mise en conformité de toute nature et de quelque importance qu’ils soient dans les parties privatives communes et privatives de l’immeuble et des locaux, y compris les équipements, ayant un caractère obligatoire ou non, résultant de la vétusté ou de l’usure, résultant de toute réglementation ou injonction administrative actuelle ou future concernant le droit du travail, l’hygiène, l’accessibilité handicapé, la salubrité, l’environnement, la réglementation des ERP », ainsi que « les frais de fonctionnement, exploitation, entretien, réparation, maintenance ou de contrôle obligatoire du système de chauffage ».

Cette annexe met en revanche à la charge du bailleur « les frais de mise aux normes ou en conformité des équipements de chauffage ».

Le commandement vise des travaux de remplacement de la chaudière effectués par la société Madru pour la somme de 5651,02€, suivant facture du 11 décembre 2023 communiquée par la requérante.

Si l’article I – 3/ met à la charge du preneur « toutes les réparations de gros et menus entretien » du chauffage central, l’annexe qui met, pour sa part, à la charge du bailleur, « les frais de mise aux normes ou en conformité des équipements de chauffage » est de nature à créer un doute sérieux sur l’imputation de la somme de 5651,02€ sur le preneur alors que l’intégralité de la chaudière a été changée.

Dès lors, la question apparaît sérieuse et la question de l’exigibilité de la somme de 5651,02€ se pose.

Il est constant, par ailleurs, qu’au sens de l’article 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

En l’espèce, il n’est produit aucun élément laissant penser que le remplacement des fenêtres était nécessaire à la préservation de la structure et de la solidité générale de l’immeuble, les photographies produites n’étant pas exploitables, et le coût du remplacement étant insuffisant à l’établir. En outre, les travaux de réparation liés à la vétusté ont fait l’objet d’une clause de transfert vers le preneur.

Dès lors, la contestation relative à l’imputation de ces travaux n’apparaît pas suffisamment sérieuse pour faire échec aux effets du commandement de payer.

Il convient de rappeler qu’un commandement demeure valable pour ses causes non sérieusement contestables, soit en l’espèce à hauteur de 40 462,16€ (après déduction de la somme de 5651,02€).

Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Compte tenu des circonstances de la cause, de la nature de l’activité et du versement significatif effectué par la défenderesse, il sera fait droit à la demande de délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif.

Aussi, à défaut de respecter les délais de paiement et/ou de ne pas procéder au paiement des échéances courantes, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion sera ordonnée. La défenderesse sera également redevable d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel équivalente au montant du loyer, charges et taxes en cours, et ce jusqu’à libération des lieux.

En effet, s’il est sollicité une indemnité d’occupation mensuelle de 3500€, ce montant qui excède le montant de l’échéance mensuelle n’est nullement étayé, la requérante ne se prévalant ni d’une stipulation contractuelle ni d’un préjudice délictuel justifiant une majoration du montant des sommes appelées tous les mois.

Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Compte tenu des développements précités, la défenderesse sera condamnée au paiement par provision du coût du remplacement des fenêtres, soit la somme de 29 909 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer en vertu de l’article 696 du code de procédure civile. Il n’apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de prononcer la nullité du commandement de payer ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies,

Condamnons l’association Igoud H’Aredi à verser à Mme [I] [K], épouse [J], la somme de 29 909 euros à titre de provision à valoir sur le remplacement des fenêtres ;

L’autorisons à se libérer de cette dette en vingt-quatre mensualités égales, à compter du 10ème jour suivant la signification de la décision, puis le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et/ou de l’arriéré à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du contrat de bail consenti à l’association Igoud H’Aredi portant sur des locaux situés4 [Adresse 8] / [Adresse 4] (lots 1 et 3 réunis) ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de l’association Igoud H’Aredi et celle de tous occupants de son chef des lieux précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons en ce cas l’association Igoud H’Aredi à payer à Mme [I] [K], épouse [J], une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, charges et taxes en cours, et ce à compter du non respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons l’association Igoud H’Aredi à verser à Mme [I] [K], épouse [J], la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons l’association Igoud H’Aredi au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 17 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Anne-Charlotte MEIGNAN