TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/04526

N° Portalis 352J-W-B7H-CZJSC

N° MINUTE :

Assignation du :

13 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Novembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [A] [J]

Madame [E] [K] épouse [J]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentés par Maître Chloé CHOUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0380

DÉFENDEURS

Madame [M] [H] née [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1635

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic, la société LE TERROIR, SAS

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Maître Françoise POUGET COURBIÈRES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1578

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/04526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJSC

La société GENERALI, SA, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Marie-charlotte MARTY de la SELAS CHEVALIER – MARTY – PRUVOST Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0085

La MAIF, prise en la personne de son représentant légal et en qualité d’assureur de Madame [M] [H]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par Maître Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J076

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Julie KHALIL, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Maïssam KHALIL, Greffière lors desdébats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Monsieur [A] [J] et Madame [E] [K] épouse [J] (ci-après : les époux [J]) sont propriétaires, depuis 2015, d’un appartement constituant le lot n° 15 situé au sixième étage de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Son syndic en exercice est la S.A.S. LE TERROIR.

En septembre 2016, ils ont subi un premier dégât des eaux provenant de la chambre de service (lot n° 17) située au-dessus de leur appartement et appartenant à Madame [M] [U] épouse [H], copropriétaire non occupante assurée par la MAIF et disposant d’un sanibroyeur ayant provoqué un engorgement de la canalisation, constaté dans le rapport d’intervention du 22 septembre 2016 de l’entreprise ayant procédé au curage des conduits d’évacuation.

Lors de l’assemblée générale du 21 février 2017, les copropriétaires ont voté une résolution n° 15 autorisant le syndic de l’immeuble à engager une procédure à l’encontre de Madame [H] aux fins de lui imposer une mise en conformité de ses installations.

En janvier 2018, les époux [J] ont subi un nouveau dégât des eaux, dont le plombier intervenu sur place n’a pu identifier la cause, tout en ayant relevé que le salon des époux [J] était saturé d’humidité.

Les 11 et 15 juin 2018, les époux [J] ont signalé au syndic de l’immeuble l’apparition de nouvelles infiltrations au niveau du plafond de leur salon. Le 6 juillet 2018, ils ont précisé que l’eau coulait toujours au plafond.

La MATMUT, assureur protection juridique des époux [J], a adressé une mise en demeure au syndic et à Madame [H] de faire cesser les troubles subis par ses assurés.

Le syndic a alors missionné la société INVICTO pour effectuer une recherche de fuite chez Madame [H].

Cette société a établi un rapport de recherche de fuite et un devis le 20 novembre 2018, en relevant notamment :

— l’état d’insalubrité du logement par la quantité de moisissures apparentes laissant « présager une humidité anormale et un manque d’aération »,

— un problème dans l’épaisseur du sol au niveau des raccordements des eaux usées en l’absence d’embranchement d’évacuation en partie commune apparente, les raccordements des évacuations salle de bains étant encastrées dans le sol (sanibroyeur, douche et vasque).

Les époux [J] ont fait établir un procès-verbal de constat d’huissier dans leur salon, ayant relevé des fissures, des traces de salpêtre, d’importantes traces d’humidité (40 à 80 % selon les zones), des cloques et décollements de peinture, le 18 février 2019.

Ils ont ensuite saisi le juge de référés de Paris d’une demande d’expertise judiciaire au contradictoire du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 8], de la société LE TERROIR et de Madame [H].

Le syndicat des copropriétaires a attrait dans la cause son assureur, la S.A. GENERALI IARD.

Selon ordonnance de référé rendue le 13 septembre 2019, Monsieur [O] [F] a été désigné en qualité d’expert judiciaire, puis a été remplacé par Monsieur [N] [D], par ordonnance du 15 octobre 2019.

Les opérations d’expertise ont ensuite été rendues communes à diverses parties, dont la MAIF, es qualité d’assureur de Madame [M] [H].

L’expert a déposé son rapport le 6 décembre 2021, concluant à des désordres d’infiltration provenant :

— de malfaçons et non-conformité des installations sanitaires de la chambre-studio de Madame [H] au 7ème étage (85-90 %),

— du mauvais état et de l’inadaptation du collecteur des eaux usées et des eaux vannes des chambres aménagées au 7ème étage, qui, bien que non fuyard, est vétuste et très encombré par des dépôts de rouille, jusqu’à provoquer un bouchon ayant empêché la caméra vidéo de progresser vers l’aval, cet encombrement pouvant provoquer des engorgements avec refoulement vers l’amont, d’autant que le diamètre du collecteur est sous-dimensionné (10-15 %).

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier des 13 et 20 mars 2023, les époux [J] ont fait assigner au fond Madame [M] [H], son assureur, la MAIF, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 12ème et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, devant le tribunal judiciaire de Paris afin de solliciter, à titre principal :

— la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts :

* la somme de 5.827,80 € TTC au titre des travaux réparatoires,

* la somme de 4.000,00 € TTC au titre du préjudice esthétique,

* la somme de 10.291,20 € TTC au titre du préjudice de jouissance,

— la condamnation in solidum, sous astreinte, de Madame [H] et de son assureur, la MAIF, à réaliser les travaux de réfection tels que préconisés par l’expert aux termes de son rapport, en s’adjoignant l’architecte de la copropriété afin de s’assurer de la bonne réalisation des travaux.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2023, les époux [J] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du Code Civil,

Vu l’article L.124-3 du Code des assurances,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les pièces,

Condamner in solidum Madame [H] et son assureur la MAIF, ainsi que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 8] et son assureur la compagnie GENERALI à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 5.827,80 € TTC au titre des travaux réparatoires.

Condamner in solidum Madame [H] et son assureur la MAIF, ainsi que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 8] et son assureur la compagnie GENERALI à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 4.000 € TTC au titre du préjudice esthétique.

Condamner in solidum Madame [H] et son assureur la MAIF, ainsi que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 8] et son assureur la compagnie GENERALI à verser à Monsieur et Madame [J] la somme de 10.291,20 € TTC au titre du préjudice de jouissance.

Dire que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter de la présente assignation.

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du Code Civil.

Condamner in solidum Madame [H] et son assureur la MAIF sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la présente décision à réaliser les travaux de réfection tels que préconisés par l’expert au terme de son rapport et s’adjoindre l’architecte de la copropriété afin de s’assurer de la bonne réalisation des travaux.

Condamner in solidum Madame [H] et son assureur la MAIF, ainsi que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 8] et son assureur la compagnie GENERALI à verser 6.000 € aux époux [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie.

Condamner in solidum Madame [H] et son assureur la MAIF, ainsi que le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 6] à [Localité 8] et son assureur la compagnie GENERALI à supporter les entiers dépens de la présente instance, y compris les frais d’assignations et de signification du référé-expertise et les frais d’expertise évalués à la somme de 9.262,20 €.

Aux termes de ses derniers conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, Madame [M] [H] née [U] demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les pièces communiquées et versées aux débats,

Déclarer Madame [M] [H] recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

Fixer le préjudice matériel de Monsieur [A] [J] et de Madame [E] [J] à la somme de 3.300,00 € TTC,

Fixer le trouble de jouissance de Monsieur [A] [J] et de Madame [E] [J] à la somme de 4.460,00 €,

Fixer le préjudice esthétique de Monsieur [A] [J] et de Madame [E] [J] à la somme de 1.200,00 €,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la société GENERALI IARD à garantir Madame [M] [H] des condamnations en principal prononcées à son encontre au profit de Monsieur [A] [J] et de Madame [E] [J] dans une proportion de 15 %,

Réduire la somme sollicitée par Monsieur [A] [J] et Madame [E] [J] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à de plus justes proportions,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la société GENERALI IARD à garantir Madame [M] [H] de la condamnation prononcée à son encontre au profit de Monsieur [A] [J] et de Madame [E] [J] en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans une proportion de 15 %,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et la société GENERALI IARD à garantir Madame [M] [H] de la condamnation prononcée à son encontre au titre des dépens dans une proportion de 15 %,

Rappeler qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2024, la MAIF, recherchée en qualité d’assureur de Madame [M] [H], demande au tribunal de :

Limiter la responsabilité de Madame [M] [H] à hauteur 85 % des préjudices des époux [J], soit 8.747,52 € au titre du préjudice esthétique et de jouissance, et 2.805 € au titre des travaux réparatoires.

Limiter la garantie de la MAIF à la seule responsabilité de son assurée, Madame [M] [H], soit à hauteur 85 % des préjudices des époux [J].

Débouter les époux [J] de leur demande tendant à voir la MAIF condamnée in solidum à réaliser les travaux de réfection des sanitaires de Madame [H], tout comme ceux de sa kitchenette, ainsi que la mise en place de ventilation forcée sous astreinte de 100 € par jour de retard.

Débouter les époux [J] de leur demande tendant à voir la MAIF condamnée in solidum à leur verser 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Débouter les époux [J] de toutes leurs autres demandes tendant à voir la MAIF condamnée in solidum avec les autres responsables de leurs préjudices.

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/04526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJSC

Débouter la compagnie GENERALI IARD et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la MAIF.

Juger que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 12ème demande au tribunal de :

Vu les pièces versées aux débats et les explications qui précèdent, et notamment le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [I] et le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [D],

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu le règlement de copropriété de l’immeuble,

Vu les articles 1103 et 1231-1 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

JUGER Madame [M] [H] entièrement responsable des dommages et préjudices causés à Monsieur et Madame [K] [J] par ses installations sanitaires,

ECARTER la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 8] dans la survenance des désordres et préjudices subis par les époux [K] [J] du fait des infiltrations et mettre hors de cause le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 8],

DEBOUTER Madame [K] et Monsieur [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le syndicat des copropriétaires de l’immeuble,

CONDAMNER Madame [M] [H] in solidum avec son assureur la MAIF à procéder à la dépose du sanibroyeur installé sans autorisation, sous astreinte de 100 € (cent euros) par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

CONDAMNER Madame [M] [H] in solidum avec son assureur la MAIF à procéder, sous la même astreinte, à réaliser les travaux de réfection préconisés par le rapport d’expertise judiciaire, savoir :

* réfection complète de la salle d’eau, compris système d’étanchéité liquide au sol et sur les parois et carrelages sol et murs, en rendant les canalisations apparentes,

* équiper la douche d’un pare-douche rigide,

* installer un système de ventilation forcée dans la salle d’eau ;

* réaliser le raccordement sur les parties communes avec l’accord du syndicat des copropriétaires ;

* réfection complète des installations de la kitchenette, compris système d’étanchéité liquide au sol et sur les parois et carrelages sol et murs ;

* création d’un système de ventilation forcée avec création de grilles de ventilation sur la fenêtre,

Se réserver la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNER Madame [M] [H] in solidum avec son assureur la société MAIF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] [Localité 8] la somme de 925,10 € en remboursement des frais de recherche de fuite de la société BATISERVICES,

CONDAMNER in solidum de Madame [H] et de son assureur la société MAIF à verser la somme de 5000 € au SDC de l’immeuble du [Adresse 6] [Localité 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont les frais de l’expertise judiciaire,

SUBSIDIAIREMENT :

LIMITER la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à hauteur de 10 % des préjudices des époux [K] [J], soit 1029, 12 € au titre des préjudices esthétique et de jouissance et 330 € au titre des travaux réparatoires,

JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] sera entièrement garanti par son assureur la société GENERALI de toute condamnations mises à sa charge,

JUGER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] Paris 12ème sera tenu à hauteur de 10 % des condamnations aux dépens (dont les frais de l’expertise judiciaire) et à l’article 700 du code de procédure civile qui seraient allouées aux époux [K] [J] par le Tribunal, et qu’il sera garanti desdites condamnations par son assureur la société GENRALI,

En tout état de cause,

CONDAMNER in solidum de Madame [H] et de son assureur la société MAIF à verser la somme de 5000 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, la S.A. GENERALI IARD, recherchée en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à Paris 12ème, demande au tribunal de :

Vu l’article 1310 du code civil,

Vu les articles 1240 du code civil et L. 124-3 du code des assurances,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [D] du 06/12/2021,

DEBOUTER les époux [J] de leur demande de condamnation in solidum de GENERALI avec les autres défendeurs à lui payer les sommes de :

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/04526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJSC

—  5 827,80 € TTC au titre des travaux réparatoires de peinture,

—  4 000 € TTC au titre du préjudice esthétique,

—  10 291,20 € au titre du préjudice de jouissance.

A défaut, si le Tribunal devait prononcer une condamnation solidaire à l’encontre de la concluante :

Sur les préjudices matériels et immatériels :

JUGER que le préjudice matériel des époux [J] ne saurait excéder la somme de 3 300 € TTC.

JUGER que les préjudices immatériels de jouissance ne sauraient excéder la somme de 4 460 €.

JUGER que le préjudice esthétique invoqué par les époux [J] ne saurait excéder la somme de 1 200 €.

DEBOUTER les époux [J] de leurs demandes au titre des préjudices matériels et immatériels qui excéderaient les sommes susvisées comme étant infondées.

En tout état de cause :

CONDAMNER in solidum Madame [H] et son assureur, la MAIF, à garantir la Compagnie GENERALI IARD des condamnations en principal au titre des dommages matériels qui seraient prononcés au profit des époux [J] dans une proportion de 90 %.

CONDAMNER in solidum Madame [M] [H] et son assureur, la MAIF, à garantir la Compagnie GENERALI IARD des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit des époux [J] au titre des dommages immatériels de jouissance et esthétique dans une proportion de 90 %.

RAMENER la demande des époux [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à de plus justes proportions.

CONDAMNER in solidum Madame [H] et son assureur, la MAIF, à garantir la Compagnie GENERALI IARD de la condamnation qui peut être prononcée à son encontre au profit des époux [J] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens dans une proportion de 90 %.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 octobre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience « juge rapporteur » du 4 septembre 2025, a été mise en délibéré au 13 novembre 2025.

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/04526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJSC

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur les demandes indemnitaires et de réalisation de travaux sous astreinte formées par les époux [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] :

Les époux [J] agissent sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil à l’encontre de Madame [M] [H] et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] et font valoir en substance que :

— il ressort des conclusions de l’expert qu’il existe deux origines aux désordres : les installations de Madame [H] et le collecteur, de sorte que la responsabilité de Madame [H] et celle du syndicat des copropriétaires sont engagées,

— ils sont bien fondés à solliciter la condamnation solidaire sous astreinte de Madame [H] et de son assureur à réaliser les travaux de réfection des sanitaires comme ceux de la kitchenette ainsi que la mise en place de la ventilation forcée,

— la bonne volonté du syndicat à faire réaliser un curetage du collecteur ne résout pas la question de sa vétusté et des problèmes récurrents à venir pour les demandeurs.

Sur les préjudices, ils soulignent que :

— la réfection des peintures du salon est nécessaire, comme l’a relevé l’expert judiciaire à divers endroits de son rapport,

— un devis a été communiqué à l’expert le 17 juin 2021 pour un montant de 5.827,80 € TTC,

— ils ont effectué les travaux en octobre 2022 en exécution du devis communiqué, que l’expert estime « complet et détaillé » (rapport, page 22), tout en émettant une réserve sur la réfection de la peinture de la salle à manger, pourtant attenante, alors qu’il s’agit de la même pièce, uniquement séparée par des moulures,

— refaire le salon et non la salle à manger engendrerait une différence de couleur criante entre les deux et serait parfaitement disgracieux ; en second lieu, la salle à manger a également subi des dégradations en ce que la poutre de séparation est abimée des deux côtés, les fentes du plafond partent de la zone inondée et les moulures murales décollées sont adossées aux murs abimés ; ces éléments justifient une reprise entière de la peinture telle que chiffrée dans le devis,

— concernant leur préjudice esthétique, il serait équitable de l’évaluer à 1.000 € par an, soit 4.000 € depuis septembre 2016, l’expert judiciaire proposant une formule (surface de la pièce impactée x coefficient de dépréciation x valeur locative x durée du préjudice) aboutissant à une somme de 428,80 € par an (26,80 €/m² pour une surface du salon estimée à 16 m²), soit 1.715,20 € et 1.200,64 € en appliquant le coefficient de 30 % proposé par l’expert,

— leur préjudice de jouissance doit également être indemnisé car ils ont dû bâcher leur salon et vider plusieurs fois par jour quatre cuvettes d’eau sale pendant plusieurs jours et n’ont pu utiliser cette pièce qui leur servait de chambre pendant toute cette période, notamment pour loger leurs deux enfants adultes,

— ils ont dû vivre les fenêtres ouvertes de nombreuses semaines à cause des odeurs et de la forte humidité,

— ce préjudice de jouissance peut être évalué à 10.000 €, soit 2.000 € par an,

— l’expert retient la formule suivante : 16 m² x 40 % x 26,80 € x 60 mois = 10.291,20 €,

— il est demandé au tribunal d’entériner ce calcul.

Madame [M] [U] épouse [H] ne conteste pas le principe de sa responsabilité mais répond en substance, sur les demandes indemnitaires des époux [J], que :

— l’expert ne retient pas la totalité du devis de l’entreprise NATION PEINTURE du 10 octobre 2022, pour la partie de la salle à manger qui n’a pas été affectée par les dégâts des eaux, alors que ces peintures sont en très bon état de conservation,

— l’expert a porté le montant des travaux de reprise des peintures du salon de l’appartement des époux [J] à 3.300,00 €, en tenant compte du traitement de la poutre séparative entre le salon et la salle à manger, qui a été affectée par le dégât des eaux,

— les demandes au titre des préjudices immatériels procèdent d’une confusion manifeste entre préjudice esthétique et préjudice de jouissance,

— l’on peut admettre que, de septembre 2016 à octobre 2018, les infiltrations dans le salon étant actives et les supports sinistrés humides, les époux [J] ont subi un trouble de jouissance, mais en octobre 2018, le syndic a fait couper l’alimentation en eau du studio de Madame [H], de sorte qu’il n’y a plus eu de fuites actives provenant de ce studio et que les supports sinistrés ont séché, ce que l’expert a constaté lors de son premier accedit du 28 novembre 2019,

— à compter d’octobre 2018, les époux [J] ont retrouvé la jouissance normale de leur salon et n’ont plus subi qu’un préjudice esthétique,

— l’expert confirme dans son rapport que les infiltrations ne sont plus actives depuis octobre 2018, les désordres n’affectant pas l’usage normal de la pièce et ne la rendant pas impropre à sa destination de salon, mais qu’il a « pu en être différemment pendant la période précédente, soit de septembre 2016 à octobre 2018 » (rapport, page 19), – sur la base du métrage, du coefficient de dépréciation et du loyer de référence majoré au m² retenus par l’expert, le trouble de jouissance des époux [J] de septembre 2016 à octobre 2018 peut être calculé comme suit : 16 m² x 40 % x 26,80 € x 26 mois = 4.460,00 €,

— la somme de 1.000 € par an sollicitée par les époux [J] au titre du préjudice esthétique est excessive et doit être réduite à de plus justes proportions, alors que les époux [J] ont fait réaliser les travaux de réfection des peintures de leur salon en octobre 2022 (pièce n° 18, époux [J], facture peinture), de sorte que le préjudice esthétique peut être calculé comme suit : 300 €/ an x 4 ans = 1.200,00 €.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] oppose en substance, sur l’origine et les causes des désordres, que l’expert n’a pas constaté de fuites du collecteur, le rapport de la société BATISERVICES relatif à l’intervention du 3 juin 2021 indiquant que la fonte est vétuste mais non fuyarde au vu de l’absence de trace du colorant vert chez Madame [V] (6ème étage) lors du départ de la société.

Il ajoute que contrairement à ce que l’expert judiciaire a retenu dans son rapport, il existe bien au moins un lot occupé dont les installations sanitaires sont raccordées au collecteur, sans provoquer la moindre infiltration chez les époux [J], ce qui démontre l’absence totale d’implication du collecteur du 7ème étage, partie commune de l’immeuble, dans les désordres causés aux époux [J].

Il précise que le syndicat des copropriétaires a pris acte de l’avertissement de l’expert sur l’état du collecteur (qui pourrait provoquer des engorgements et refoulements, cette possibilité étant par nature hypothétique) et les risques inhérents et a suivi ses préconisations en faisant procéder au curage de ce collecteur les 2 et 9 avril 2024 par la société BATISERVICES (pièce n° 21, facture du 16 avril 2024).

Il fait valoir que si, par extraordinaire, le tribunal ne prononçait pas la mise hors de cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, il devrait retenir une proportion des imputations des désordres chez les époux [J] à hauteur de 90 % à la charge de Madame [H] et de 10 % à la charge du syndicat des copropriétaires, compte tenu des éléments de la cause (sans formuler de recours en garantie en cas de condamnation in solidum).

La MAIF, recherchée en qualité d’assureur de Madame [M] [H], fait valoir en substance que :

— le préjudice esthétique et de jouissance des consorts [J] doit être retenu à hauteur de 10.291,20 € TTC,

— les travaux réparatoires devant être réalisés par les époux [J] doivent être fixés à hauteur de 3.300 € TTC, conformément aux préconisations de l’expert,

— la responsabilité de Madame [M] [H] doit être limitée à hauteur de 85 % des préjudices des époux [J], soit 8.747,52 € (10.291,20 x 85 %) pour le préjudice esthétique et de jouissance, et 2.805,00 € (3.300 € x 85 %) au titre des travaux réparatoires.

Elle s’oppose par ailleurs à toute demande de condamnation « in solidum » avec les autres responsables dirigées à son encontre, en précisant que les garanties offertes par l’assurance propriétaire non occupant souscrite par Madame [H] sont limitées à la seule part de responsabilité de l’assurée.

Sur les travaux sollicités à la charge de Madame [H], elle précise que :

— l’assurance propriétaire non occupant souscrite par Madame [H] a pour effet d’assurer l’immeuble et les dommages accidentels causés à l’occupant ou aux tiers en cas de sinistre,

— en aucun cas, elle n’a pour objet de prendre en charge les travaux de réfection devant nécessairement être réalisés par le propriétaire des lieux.

La S.A. GENERALI IARD s’oppose en premier lieu à toute demande de condamnation solidaire en application de l’article 1310 du code civil qui dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

Elle ajoute que :

— la solidarité ne trouve à s’appliquer que si chaque débiteur a effectivement concouru, au moins partiellement, à la réalisation d’un dommage commun, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, puisque les désordres constatés dans l’appartement n’ont pas d’origine commune et procèdent de causes différentes,

— tout en retenant une défaillance au droit de la canalisation en fonte fuyarde, l’expert considère que la plus grande part des désordres est à imputer « aux défauts constatés dans l’appartement [H] », qu’il propose en page 18 de son rapport d’évaluer dans une proportion de 85 à 90 %,

— il considère que les défauts sur le collecteur, partie commune, seraient à l’origine des désordres dans une proportion allant de 10 à 15 %,

— il ressort ainsi des conclusions de l’expert que deux origines parfaitement distinctes dans la survenance des désordres dans l’appartement des époux [J] sont à retenir, à savoir :

* une cause principale liée à la défaillance au droit de la canalisation fonte fuyarde ainsi qu’un défaut d’étanchéité au sol dans la salle d’eau de l’appartement de Mme [H],

* et une cause très secondaire qui pourrait contribuer au désordre lié à la vétusté de la canalisation en fonte, imputée au syndicat des copropriétaires à hauteur de 10 %,

— dès lors que les causes des désordres ont parfaitement été identifiées et sont la conséquence de deux origines distinctes, la demande de condamnation in solidum n’est pas fondée.

Sur les préjudices matériels, elle estime qu’au regard des conclusions parfaitement claires de l’expert judiciaire, il apparaît que le montant total des travaux de remise en état de l’appartement des époux [J] dont seule la salle à manger a été impactée par les désordres, ne peut être évalué qu’à la somme de 3.300 €.

Sur les préjudices immatériels, elle relève également qu’à compter d’octobre 2018, l’alimentation en eau du studio de Madame [H] a été coupée par le syndic de l’immeuble, les époux [J] n’ayant plus eu à déplorer de fuites actives à compter de cette date, ce que l’expert a constaté lors de son premier accedit du 28 novembre 2019. Elle ajoute que la méthode de calcul de l’expert, basée sur un loyer de référence, aurait dû le conduire à appliquer le calcul suivant :

—  16 m² (surface du salon endommagé) x 40 % (coefficient de vétusté) x 26,80 € (valeur locative en vigueur à Paris depuis le 1er juillet 2019 sur le secteur) x 26 mois = 4.460 € et non 10.291,20 €, retenu par erreur.

Sur le préjudice « esthétique », elle estime également la demande formulée à ce titre manifestement excessive et devant être réduite à de plus justes proportions, étant relevé que les travaux de réfection de la peinture du salon des époux [J] ont été réalisés en octobre 2022. Elle considère que ce préjudice lié à la vue d’une peinture décollée du mur du fond du salon ne pourra être fixé qu’entre octobre 2018 et octobre 2022, soit quatre années, et ne pourra excéder la somme de 300 € par an, soit 1.200 € au total.

***

1-1 Sur les désordres, leur matérialité, leur origine et les responsabilités :

En droit, aux termes de l’article 1242 alinéa premier du code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ».

Il résulte du premier alinéa de l’article 1242 du code civil que la responsabilité du dommage causé par une chose est liée à l’usage qui est fait de la chose ainsi qu’aux pouvoirs de surveillance de contrôle exercés sur elle, qui caractérisent la garde. Le propriétaire de la chose est par ailleurs présumé gardien de la chose.

Le principe de la responsabilité objective du fait des choses inanimées trouve son seul fondement dans la notion de garde, indépendamment de toute faute personnelle du gardien. Le gardien de la chose qui a été l’instrument du dommage est tenu à réparation intégrale de la victime.

En l’espèce, les désordres d’infiltration subis par les époux [J] sont décrits en page 14/33 du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [N] [D] en date du 6 décembre 2021 et consistent en des cloques et décollements de peinture affectant le salon (plafond, poutre, corniche, mur du fond) de l’appartement des époux [J], situé sous la chambre-studio appartenant à Madame [M] [H].

La matérialité des désordres d’infiltration est ainsi établie.

S’agissant de leur origine (rapport d’expertise judiciaire, pages 17 et 18 sur 33), ces désordres proviennent :

1 – majoritairement, des malfaçons et non-conformités des installations sanitaires des lots du 7ème étage (anciennes chambres de services) aménagées avec création de salle de bains avec WC et cuisines, et notamment du lot n° 17 appartenant à Madame [H], constitué de la réunion des chambres 3 et 4, dans lequel a été créée une salle de bains avec WC sanibroyeur et coin cuisine (canalisation d’eau froide fuyarde, défaut d’étanchéité du sol sur lequel des écoulements sont constatés),

2 – et, secondairement (nonobstant l’absence de fuites constatées au cours des opérations d’expertise), de la canalisation en fonte, partie commune, en ce que celle-ci est :

* vétuste et en mauvais état,

* encombrée par des dépôts de rouille entraînant des engorgements et refoulements, allant jusqu’à provoquer des « bouchons » ayant empêché la caméra vidéo de progresser vers l’aval, en raison du diamètre du collecteur (60) « notoirement sous-dimensionné » pour recevoir les eaux usées et les eaux vannes de l’ensemble des installations sanitaires ci-dessus mentionnées,

* entièrement encastrée dans l’épaisseur du plancher avec une pente ne permettant pas un écoulement gravitaire efficace des eaux usées et eaux vannes, compte tenu de son linéaire, d’environ 8,50 m, depuis le tampon au seuil du lot n° 17.

Les responsabilités objectives du syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], nonobstant les diligences que celui-ci indique avoir accomplies sur le collecteur litigieux (curage…), en sa qualité de gardien de la canalisation en fonte à l’origine des désordres d’infiltration, et de Madame [M] [U] épouse [H], en sa qualité de gardienne de ses installations sanitaires privatives défectueuses ayant affecté le salon de l’appartement des époux [J], seront retenues sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil, sans qu’il soit besoin d’établir la preuve d’une faute de leur part (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 septembre 2019, n° 15/24651 ; Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 29 septembre 2022, n° RG 19/10771, etc.) et sans pouvoir s’en exonérer en l’absence de cas de force majeure imprévisible et irrésistible (ex. : Cour d’appel de Toulouse, 1ère chambre section 1, 4 février 2013, n° RG 12/02689).

Les parties communes et les installations sanitaires privatives du propriétaire du logement du septième étage ayant contribué ensemble, de manière indivisible et par leur action conjuguée, à la réalisation de l’entier préjudice subi par les époux [J] dans le salon de leur appartement, une condamnation in solidum des co-responsables et de leurs assureurs respectifs s’impose en l’espèce au titre de l’obligation à la dette (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 5, 14 novembre 2012, n° RG 10/11223), s’agissant d’un dommage qui, bien que procédant de plusieurs causes distinctes, est unique (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 15 février 2018, n° RG 16/12331).

Par ailleurs, il est de principe que l’assureur de responsabilité doit garantir la dette de son assuré. Lorsque ce dernier est condamné in solidum avec les autres responsables, il est tenu d’indemniser intégralement la victime sans pouvoir opposer la seule part de son assuré (ex. : Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 10 novembre 2022, n° RG 21/04155).

La demande de condamnation in solidum formée à l’encontre de la MAIF est justifiée dès lors qu’en qualité de victimes du dommage, les époux [J] disposent d’une action directe contre l’assureur en application de l’article L. 124-3 du code des assureurs qui leur confère un droit propre sur l’indemnité due en vertu du contrat d’assurance, de sorte que si les victimes le demandent, l’assureur doit être condamné in solidum avec son assuré (ex. : Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 18 novembre 2021, n° RG 20/00667), ainsi qu’avec les autres responsables des préjudices et leurs assureurs respectifs (qui ne contestent pas le principe de la mobilisation de leurs garanties), pour l’entier et unique préjudice subi (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – Chambre 5, 23 novembre 2011, n° RG 07/16595 ; Cour d’appel de Chambéry, 1ère chambre, 18 février 2020, n° RG 16/02358 ; Cour d’appel de Douai, Chambre 1, section 2, 14 septembre 2017, n° RG 15/05479, etc.)

1-2 Sur les demandes indemnitaires :

1-2-1 Sur le préjudice matériel (réfection des peintures du salon) :

Tout en validant le devis de la société NATION PEINTURE du 17 juin 2021, qualifié de « complet », « détaillé par quantités et prix unitaires » et dont les prix « correspondent à ceux du marché pour une prestation de qualité », qui lui a été soumis par les époux [J], concernant les « travaux de peinture suite à dégât des eaux pour une remise à l’identique : double séjour (plafonds et moulures + mur sur la partie haute atteinte » (rapport, pages 21 et 22 sur 33), l’expert judiciaire propose de ne pas retenir la réfection des peintures de la partie « salle à manger » (même pièce) au motif que cette partie « n’a pas été affectée par les dégâts des eaux » tandis que les peintures « sont en très bon état de conservation ».

Toutefois, le principe de réparation intégrale impose, en l’espèce, la réfection de la peinture de l’intégralité de la pièce sinistrée, incluant les murs, sans que celle-ci puisse être limitée aux seules parties affectées par les désordres, afin de respecter une uniformité des teintes, la reprise de la peinture du salon incluant la partie « salle à manger » (pièce en trapèze vue du dessus) apparaissant seule de nature à réparer intégralement le préjudice, dans la mesure où une reprise des seuls murs du salon affectés par les dégâts des eaux ne pourrait permettre une remise en état à l’identique.

En effet, la réparation intégrale impose en cas d’infiltrations sur certains murs d’une pièce de reprendre l’intégralité des murs afin d’obtenir une uniformité de teinte de la pièce et pour assurer une homogénéité de celle-ci, en évitant un important contraste de couleur et, donc, un défaut d’harmonie qui n’existait pas avant la survenance du dommage.

Ainsi, la victime est donc en droit d’exiger une uniformité des teintes d’une pièce, incluant la reprise de zones non affectées par les désordres (ex. : Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 27 avril 2017, n° RG 13/09338).

Les époux [J] apparaissent donc bien fondés à solliciter l’indemnisation de leur préjudice matériel à hauteur de l’intégralité du devis produit de l’entreprise NATION PEINTURE (double séjour : plafonds et moulures + murs sur la partie haute atteinte) en vue d’une « remise à l’identique » suite à dégât des eaux pour un montant total de 5.827,80 € TTC (pièce n° 17 et 18 produites en demande).

1-2-2 Sur le préjudice esthétique :

Au regard du principe de réparation intégrale du préjudice, sans perte ni profit, le préjudice esthétique subi par les époux [J], dont la matérialité est établie au travers des pièces produites (rapport, page 23/33), sera justement indemnisé, sur quatre années, entre 2016 et 2019 (sans s’arrêter au mois d’octobre 2018 faute de réfections efficaces du collecteur, partie commune, et des installations sanitaires privatives de Madame [H] effectuées à cette date, qui auraient permis la remise en état du salon de l’appartement des époux [J]), à hauteur de la somme globale 1.200,64 €, qui doit être détaillée comme suit (rapport, page 23/33) :

> 26,80 € /m² (valeur locative déterminée sur la base de la réglementation encadrant les loyers parisiens, pour une location meublée) x 16 m² = 428,80 € par an x 4 années = 1.715,20 € x coefficient de 30 % = 1.200,64 € (1.715,20 – 514,56 €).

1-2-3 Sur le préjudice de jouissance :

Il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites (rapport d’expertise judiciaire, pages 19, 23 et 27 sur 33) que les époux [J] ont dû bâcher leur salon et vider des cuvettes d’eau sale et qu’ils n’ont pu utiliser la pièce sinistrée comme chambre, les désagréments subis liés au bâchage et au vidage des eaux d’infiltration permettant de caractériser l’existence d’un préjudice de jouissance directement lié aux désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, subi par les époux [J] :

— entre septembre 2016 et octobre 2018, date de coupure de l’eau mettant un terme aux infiltrations actives subies et à l’impossibilité pour les époux [J] d’user de leur salon conformément à son usage normal (rapport, page 19/33), soit sur une période de seulement 26 mois (et non pas 60 mois comme retenu par l’expert judiciaire sans éléments d’explication),

— et en procédant au calcul suivant :

> 26,80 € x 40 % (coefficient de « dépréciation ») x 16 m² x 26 mois = 4.459,52 € (somme arrondie à 4.460,00 €).

Les sommes susvisées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non pas à compter de l’assignation, s’agissant de créances indemnitaires ne produisant intérêts moratoires que du jour de leur fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil).

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts sera ordonnée sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

1-3 Sur les travaux de réfection de la chambre de Madame [M] [H] :

Il ressort des éléments de la procédure (rapport d’expertise judiciaire, page 21/33) que les travaux de réfection de nature à remédier de manière pérenne aux désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige subis par les époux [J], préconisés par Monsieur [N] [Y] [Z], consistent en :

* la réfection complète de la salle d’eau du lot n° 17 appartenant à Madame [H], y compris système d’étanchéité liquide (SEL) au sol et sur les parois et carrelage sol et murs, avec canalisations, autant que possible, apparentes,

* équiper la douche d’un pare-douche rigide,

* installer un système de ventilation forcée dans la salle d’eau,

* procéder au raccordement sur les parties communes, le cas échéant après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires si ce raccordement devait impliquer des atteintes aux parties communes (ex. : Civ. 3ème, 12 mai 2016, n° 15-12.433 ; Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-2, 7 septembre 2023, n° RG 22/10828 ; Cour d’appel de Lyon, 8ème chambre, 3 janvier 2017, n° RG 15/02884),

* la réfection complète de la kitchenette, compris système d’étanchéité liquide au sol et sur les parois et carrelage sol et murs,

* la création d’un système de ventilation forcée, avec création de grilles de ventilation sur la fenêtre.

Madame [M] [H] sera condamnée à faire réaliser les travaux susvisés, préconisés par l’expert judiciaire, Monsieur [N] [D] en page 21/33 de son rapport déposé le 6 décembre 2021, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement, sans qu’il soit besoin de condamner cette dernière à « s’adjoindre l’architecte de la copropriété ».

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, l’assureur ne peut être condamné à réaliser des travaux de réparation (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3ème chambre A, 27 avril 2017, n° RG 15/17711) dans un bien sur lequel il n’a ni droit ni titre.

Les époux [J] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] seront donc déboutés de leur demande de condamnation in solidum, sous astreinte, de la MAIF à faire réaliser les travaux de réfection préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport, ainsi que du surplus de leur demande de condamnation sous astreinte de Madame [M] [H] à réaliser lesdits travaux de réfection.

II – Sur la demande de condamnation sous astreinte de Madame [H] et de son assureur, la MAIF, à procéder à la dépose du sanibroyeur installé sans autorisation :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] souligne que l’expertise judiciaire et les pièces versées aux débats démontrent que Madame [H] a fait installer le cabinet d’aisances/sanibroyeur dans son lot, comme elle le reconnaît dans ses écrits, en s’affranchissant totalement de toute autorisation non seulement du service technique de l’habitat de la ville de Paris (article 47 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris) mais également de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ajoute que :

— les eaux vannes du sanibroyeur de Madame [H] s’évacuent en outre avec les eaux usées par une même canalisation (rapport d’expertise judiciaire, page 15/33), puis se déversent dans un collecteur qui n’est pas destiné à recevoir les eaux-vannes d’un WC, en violation de l’article 47 du règlement sanitaire précité imposant que le conduit d’évacuation se raccorde « sur une canalisation d’eaux vannes de diamètre suffisant et convenablement ventilée »,

— il n’a pas à supporter les conséquences d’une installation de sanibroyeur illicite, raccordée de manière sauvage sur des conduits d’évacuation non destinés à recevoir des eaux-vannes.

***

Suivant l’article 47 en annexe de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris :

« Le système de cabinets d’aisances comportant un dispositif de désagrégation des matières fécales est interdit dans tout immeuble neuf, quelle que soit son affectation.

Toutefois, en vue de faciliter l’aménagement de cabinets d’aisances dans les logements anciens qui en sont totalement démunis, faute de possibilité technique de raccordement, il peut être installé exceptionnellement et après autorisation de l’autorité sanitaire des cuvettes comportant un dispositif mécanique de désagrégation des matières fécales avant leur évacuation.

Le conduit d’évacuation doit se raccorder directement et indépendamment de tout appareil sanitaire sur une canalisation d’eaux-vannes de diamètre suffisant et convenablement ventilée. Il ne doit comporter aucune partie ascendante. L’installation doit comporter une chasse d’eau et être conforme à toutes les dispositions du présent règlement sanitaire.

Toutes précautions spéciales sont prises notamment pour qu’il ne se manifeste aucun reflux d’eaux-vannes ni désamorçage de joints hydrauliques dans les appareils branchés sur la même chute ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que Madame [M] [H] a créé une salle de bain avec sanibroyeur et coin cuisine dans les chambres réunies n° 3 et 4, constituant le lot n° 17, dont elle est propriétaire, sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Or, une telle installation, dès lors qu’elle implique un raccordement sur la culote du collecteur encastré situé sous le plancher, avec percements dans l’épaisseur du plancher, est constitutive de travaux affectant les parties communes au sens de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 qui auraient dû être autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires.

En outre, en application de l’article 47, alinéa 2, en annexe du règlement précité du 20 novembre 1979, une telle installation :

— devait être autorisée par l’autorité sanitaire de la ville de Paris,

— ne pouvait être raccordée, comme en l’espèce, sur une canalisation d’eaux vannes de diamètre insuffisant,

— a été à l’origine de reflux.

Madame [M] [H] ne justifie :

* ni avoir sollicité une autorisation de l’assemblée générale et de l’autorité sanitaire de la ville de Paris,

* ni l’avoir obtenue.

De surcroît, Madame [M] [H] ne conteste ni le caractère fuyard de la canalisation d’eau froide, ni les écoulements constatés au sol, ni le défaut d’étanchéité au sol et la ventilation insuffisante de son lot à l’origine d’importants désordres d’infiltration, constituant une atteinte aux droits des autres copropriétaires au sens de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Au regard de ces éléments, il convient de faire droit à la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] en condamnant Madame [M] [H] seule (et non pas in solidum avec son assureur) à faire procéder à la dépose de son sanibroyeur installé sans autorisation, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

L’astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

III – Sur la garantie des assureurs :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] Paris [Localité 8] sollicite la garantie de son assureur, la S.A. GENERALI IARD, pour toute condamnation qui serait mise à sa charge.

Décision du 13 Novembre 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/04526 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZJSC

La S.A. GENERALI IARD ne conteste pas le principe de la mobilisation du volet « responsabilité civile » de sa police COLOGIA n° AL 275856 à effet du 1er octobre 2008, couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 8] pour un sinistre survenu dans les parties communes de l’immeuble.

Dans ces conditions, la S.A. GENERALI IARD sera condamnée à garantir intégralement son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 8], de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’assignations, de signification du référé-expertise et d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles.

IV – Sur les recours en garantie :

Madame [M] [U] épouse [H] appelle en garantie le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle précise qu’il ressort du règlement de copropriété de l’immeuble que les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales ménagères et usées, de même que les colonnes montantes et descendantes d’eau, sont des parties communes tandis qu’aux termes de son rapport, l’expert a imputé les causes des désordres au mauvais état et à l’inadaptation du collecteur des eaux usagées et des eaux vannes des chambres aménagées au 7ème étage, dans une proportion de 10/15 %.

La S.A. GENERALI IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 8], appelle en garantie, sur le fondement des articles 1240 du code civil et L. 124-3 du code des assurances, Madame [M] [U] épouse [H] et son assureur, la MAIF, à hauteur de 90 % des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au titre des dommages matériels, des dommages immatériels de jouissance et esthétique, des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] sollicite, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le remboursement intégral par Madame [M] [H] et son assureur, la MAIF, des frais de recherche de fuite par la société BATISERVICES qu’il indique avoir avancés pour la somme de 925,10 € en faisant valoir que la « responsabilité absolue du lot de Madame [H] dans la survenance des désordres » est « parfaitement établie par l’expertise judiciaire ».

***

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux. Un coobligé non fautif ne doit donc assumer aucune part de responsabilité au titre de la contribution à la dette (ex. : Civ. 3ème, 4 novembre 1992, n° 90-17.871 ; 20 novembre 1991, n° 89-22.020).

L’action récursoire du co-obligé ne peut donc s’exercer que dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil, c’est-à-dire à proportion des fautes des intéressés (ex. : Cour d’appel de Bordeaux, 5ème chambre civile, 10 novembre 2009, n° RG 05/05992 ; Cour d’appel de Grenoble, 2ème chambre, 14 mars 2017, n° RG 12/02117, etc.), ce qui suppose la caractérisation d’une faute (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 3ème chambre A, 25 octobre 2018, n° RG 16/20021).

Inversement, un coobligé non fautif peut recourir pour le tout contre les coobligés fautifs (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2022, n° 21-15.018, inédit).

En l’espèce, Madame [M] [H] exerce son recours en garantie à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] exclusivement sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, inapplicables au stade de la contribution finale à la dette de réparation.

Par ailleurs, elle ne fait état ni ne justifie d’aucun manquement fautif à l’origine des désordres d’infiltration faisant l’objet du présent litige, qui serait imputable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] se contentant :

— de souligner qu’aux termes du règlement de copropriété de l’immeuble, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales ménagères et usées, de même que les conduits, canalisations, colonnes montantes et descentes d’eau, sont des parties communes,

— puis de préciser que l’expert a imputé les causes des désordres, aux termes de son rapport, au mauvais état et à l’inadaptation du collecteur des eaux usées et des eaux vannes des chambres aménagées du 7ème étage (n’impliquant nullement que l’inadaptation de ce collecteur, non destiné initialement à recevoir les eaux usées et les eaux vannes des chambres de service ayant fait l’objet d’aménagements au 7ème étage, serait en elle-même constitutive d’une faute du syndicat des copropriétaires).

Dans ces conditions, Madame [M] [H] devra être déboutée de son recours en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] et de son assureur, la S.A. GENERALI IARD.

Par ailleurs, s’agissant des installations sanitaires privatives de la chambre de service de Madame [H], il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que :

— dès le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [T] [I], déposé le 3 octobre 2014, il était relevé d’importantes malfaçons et non conformités dans la salle d’eau et la cuisine de la « studette » de Madame [H] au 7ème étage (revêtement faïence au droit du receveur de douche en mauvais état et non muni d’un rideau de douche à niveau du sol non étanche, WC broyeur assez ancien, dégradations de peinture suite à un problème de condensation, ventilation haute ne semblant pas de dimension suffisante, aucune étanchéité entre la kitchenette et le plan incliné de droite, absence d’étanchéité du sol et des murs de la salle d’eau) pour partie à l’origine de désordres d’infiltration occasionnés à un appartement situé au 6ème étage droite du même immeuble, l’expert préconisant la réfection complète de la salle d’eau de cette studette (sol et murs) devant comporter une étanchéité (pièce n° 19 produite par le syndicat des copropriétaires, rapport, page 19 en particulier),

— ces travaux de réfection complète n’ont pas été réalisés, en dépit d’une lettre de mise en demeure adressée par l’assureur de Madame [E] [K] épouse [J] le 18 juin 2018 (pièce n° 12 produite en demande) et d’un rapport de recherche de fuite de l’entreprise INVICTO (pièce n° 13 produite en demande) mettant en évidence la nécessité de revoir « l’ensemble du réseau d’évacuation de la chambre », puis d’un rapport d’intervention du 3 juin 2021 de l’entreprise BATISERVICES soulignant notamment :

* la particulière vétusté des ouvrages de la chambre de Madame [H], « fragiles et présentant des traces de fuites anciennes »,

* la présence d’un goute à goute permanent sur la distribution d’eau froide en cuivre derrière la porte d’entrée,

* la présence de plinthes en bois en dessous de l’alimentation d’eau froide « déformées par l’humidité » ainsi que des colliers de fixation de la canalisation en couvre présentant des coulures de rouille (signe d’une fuite présente depuis des mois ou des années),

* la présence d’eau sur le carrelage entre le receveur de douche et le WC broyeur,

* l’absence de paroi fixe pour éviter les projections d’eaux de la douche (non-conforme),

* la présence d’un sanibroyeur défectueux,

* l’absence de douche d’étanchéité sous les installations sanitaires (non-conforme),

* une absence de ventilation de la chambre provoquant une condensation et des moisissures dans tout l’appartement (pièce n° 16 produite par le syndicat des copropriétaires).

Ces éléments caractérisent un défaut d’entretien fautif caractérisé de la part de Madame [M] [H] de ses installations sanitaires privatives directement à l’origine des désordres d’infiltration subis par les poux [J].

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] justifie que son syndic a bien accompli des diligences en 2013 pour vérifier l’état des évacuations des chambres de service du 7ème étage et déterminer les actions à entreprendre si nécessaire, l’entreprise de plomberie SN GRUN ayant procédé en mars 2013, à la suite de dégâts des eaux dans les appartements du 6ème étage, à une vérification des chambres du 7ème étage, en raison d’un engorgement fréquent de la descente d’évacuation, « plusieurs sanibroyeurs » étant raccordés sur cette chute sous-dimensionnée de diamètre 75 et horizontale (pièces n° 12 et 13 produites).

Toutefois, il ne justifie avoir accompli aucune diligence, jusqu’en 2021, pour remédier à cette difficulté, en dépit des dégâts des eaux occasionnés par la suite aux époux [J], notamment en septembre 2016, ayant donné lieu à un rapport d’intervention d’une entreprise d’assainissement/curage/pompage/vidange du 22 septembre 2016, soulignant déjà à cette époque que « la canalisation n’est pas faite pour une évacuation de sanibroyeur : ensuite dégât des eaux chez le voisin du 6e » (pièce n° 3 produite en demande par les époux [J]).

Si une résolution n° 15 a été votée lors de l’assemblée générale du 21 février 2017 autorisant le syndic à engager une procédure à l’encontre de Madame [H] aux fins d’imposer une mise en conformité de ses installations et prise en charge des frais occasionnés par les installations non conformes, cette autorisation n’a été suivie d’aucune démarche effective (pièce n° 4 produite en demande, page 9/10) et les époux [J] ont été victimes d’un nouveaux dégât des eaux en janvier 2018, conduisant les époux [J] et leur assureur à adresser deux mises en demeure infructueuses le 15 juin 2018 et le 29 octobre 2018 (pièces n° 10 et 12 produites en demande) puis, faute de réaction de la part du syndic de l’immeuble, à solliciter la désignation d’un expert judiciaire en référé.

Ces éléments caractérisent également un défaut de diligences fautif du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, directement à l’origine des désordres d’infiltration subis par les époux [J] et de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

S’agissant des rapports entre coobligés, à l’examen du rapport d’expertise, des pièces versées aux débats et compte tenu des manquements fautifs précédemment caractérisés respectivement imputables à Madame [M] [H] et au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], il convient de fixer la contribution à la dette de réparation comme suit :

* pour Madame [M] [H] : 90,00 %,

* pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] : 10,00 %.

Madame [M] [H] et son assureur, la MAIF, seront donc condamnées in solidum à garantir la S.A. GENERALI IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, intérêts et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’assignations, de signification du référé-expertise et d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] apparaît bien fondé à solliciter le remboursement par Madame [M] [H], in solidum avec la MAIF, de la somme de 832,59 € TTC (925,10 x 90 %) au titre des frais de contrôle des alimentations et des évacuations dans la chambre de service de Madame [H] au 7ème étage par la société BATISERVICES, selon facture n° FA4537 du 4 juin 2021 (pièce n° 17 produite par le syndicat des copropriétaires).

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande de remboursement formée au titre des frais de recherche de fuite de la société BATISERVICES.

V – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Madame [M] [H], son assureur, la MAIF, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum :

— aux entiers dépens, comprenant les frais d’assignations et de signification du référé-expertise (s’agissant d’une procédure de référé-expertise ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522), ainsi que les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [N] [Y] [Z], dont le montant n’est pas justifié faute de production d’une ordonnance de taxe,

— et au paiement de la somme globale de 5.000,00 € à Monsieur [A] [J] et Madame [E] [K] épouse [J] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [J] et Madame [E] [K] épouse [J] seront déboutés du surplus, non justifié, de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] et Madame [M] [H] responsables des désordres d’infiltration subis par Monsieur [A] [J] et Madame [E] [K] épouse [J] sur le fondement des dispositions de l’article 1242 du code civil,

Condamne in solidum Madame [M] [H], son assureur, la MAIF, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, à payer à Monsieur [A] [J] et Madame [E] [K] épouse [J] :

— la somme de 5.827,80 € TTC à titre de dommages et intérêts au titre des travaux réparatoires,

— la somme de 1.200,64 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice esthétique,

— et la somme de 4.460,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance,

Dit que les sommes précitées porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute Monsieur [A] [J] et Madame [E] [K] épouse [J] du surplus de leurs demandes indemnitaires,

Condamne Madame [M] [H] à faire réaliser les travaux suivants, préconisés par l’expert judiciaire, Monsieur [N] [D] en page 21/33 de son rapport déposé le 6 décembre 2021, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement :

* la réfection complète de la salle d’eau du lot n° 17 appartenant à Madame [H], y compris système d’étanchéité liquide (SEL) au sol et sur les parois et carrelage sol et murs, avec canalisations, autant que possible, apparentes,

* équiper la douche d’un pare-douche rigide,

* installer un système de ventilation forcée dans la salle d’eau,

* procéder au raccordement sur les parties communes, le cas échéant après autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires si ce raccordement devait impliquer des atteintes aux parties communes,

* la réfection complète de la kitchenette, compris système d’étanchéité liquide au sol et sur les parois et carrelage sol et murs,

* la création d’un système de ventilation forcée, avec création de grilles de ventilation sur la fenêtre,

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Déboute Monsieur [A] [J] et Madame [E] [K] épouse [J] ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] de leur demande de condamnation in solidum, sous astreinte, de la MAIF à faire réaliser les travaux de réfection préconisés par l’expert judiciaire dans son rapport, ainsi que du surplus de leur demande de condamnation sous astreinte de Madame [M] [H] à réaliser des travaux de réfection,

Condamne Madame [M] [H] à faire procéder à la dépose de son sanibroyeur installée sans autorisation, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois suivant la signification du présent jugement,

Dit que ladite astreinte courra pendant quatre mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l’exécution, conformément aux dispositions de l’article L. 131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] de sa demande de condamnation in solidum, sous astreinte, de la MAIF à faire procéder à la dépose de son sanibroyeur installée sans autorisation,

Condamne la S.A. GENERALI IARD à garantir intégralement son assuré, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’assignations, de signification du référé-expertise et d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles,

Déboute Madame [M] [H] de son recours en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] et de son assureur, la S.A. GENERALI IARD,

Fixe le partage de responsabilité entre co-obligés de la manière suivante :

* pour Madame [M] [H] : 90,00 %,

* pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] : 10,00 %.

Condamne in solidum Madame [M] [H] et son assureur, la MAIF, à garantir la S.A. GENERALI IARD, en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], des condamnations prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, intérêts et accessoires, en ce compris les dépens, incluant les frais d’assignations, de signification du référé-expertise et d’expertise judiciaire, et les frais irrépétibles, à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé,

Condamne in solidum Madame [M] [H] et son assureur, la MAIF, à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] la somme de 832,59 € TTC au titre des frais de contrôle des alimentations et des évacuations dans la chambre de service de Madame [H] au 7ème étage par la société BATISERVICES, selon facture n° FA4537 du 4 juin 2021,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] du surplus de sa demande de remboursement formée au titre des frais de recherche de fuite de la société BATISERVICES,

Condamne in solidum Madame [M] [H], son assureur, la MAIF, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] et son assureur, la S.A. GENERALI IARD aux entiers dépens, comprenant les frais d’assignations et de signification du référé-expertise, ainsi que les frais de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [N] [D],

Condamne in solidum Madame [M] [H], son assureur, la MAIF, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] et son assureur, la S.A. GENERALI IARD, à payer à Monsieur [A] [J] et Madame [E] [K] épouse [J] la somme globale de 5.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [A] [J] et Madame [E] [K] épouse [J] du surplus de leur demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire du present jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 13 Novembre 2025

La Greffière, Le Président,