TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 24/54422 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5A5B

N° : 11

Assignation du :

18 Juin 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 30 janvier 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

Mutuelle REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI

[Adresse 17]

[Localité 1] (ITALIE)

représentée par M^e Massimo ARGAN, avocat au barreau de PARIS – #C2012

DEFENDERESSES

S.A.S.U. CMG SPORTS CLUB

[Adresse 9]

[Localité 10]

S.A.S. CLUB CHAMPS ELYSEES

[Adresse 9]

[Localité 10]

représentées par Maître Virginie o. DELANNOY de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocats au barreau de PARIS – #A0292

DÉBATS

A l’audience du 12 Décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing privé du 27 août 2008, la société Reale Mutua di Assicurazioni a renouvelé le contrat de bail commercial consenti à la société Club Med Gym, devenue la société CMG Sports Club, portant sur des locaux situés [Adresse 8], pour une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2007, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 256 000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer, par exploit du 16 juillet 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société CMG Sports Club l’a alors faite assigner devant le tribunal judiciaire de Paris afin notamment que soit prononcée la nullité du commandement de payer délivré le 16 juillet 2019.

Cette affaire demeure pendante devant la 18ème chambre, 1ère section, du tribunal de céans.

Postérieurement, selon un traité d’apport partiel d’actifs signé le 28 novembre 2019, la société CMG Sports Club a apporté à la société Club Champs Elysées les éléments d’actif et de passif composant le club de sport situé dans l’immeuble litigieux, dont le droit au bail, et ce à effet au 31 décembre 2019.

Exposant que la société CMG Sports Club a sollicité le renouvellement du bail à effet au 1er juillet 2017 moyennant un loyer annuel de 145 000 euros, hors taxes et hors charges, que la bailleresse a accepté le principe du renouvellement mais s’est opposée à la fixation du loyer au montant proposé, la société Club Champs Elysées, devenue preneur par effet de l’apport partiel d’actifs, l’a, par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2021, faite assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du loyer du bail renouvelé.

Par jugement rendu le 12 mars 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment fixé à la somme annuelle en principal de 170 871, 60 euros hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2017, le loyer du bail renouvelé.

Faisant valoir une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la société Club Champs Elysées a, par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2022, fait assigner la société Reale Mutua di Assicurazioni devant le juge des loyers commerciaux afin que la révision du loyer au 19 avril 2021 soit fixée à la somme de 74 000 euros hors charges et hors taxes.

Par jugement du 7 mai 2024, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment fixé le loyer révisé à la somme annuelle en principal de 113 914, 40 euros hors charges et hors taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, la bailleresse a fait délivrer à la société CMG Sports Club et à la société Club Champs Elysées, par exploits du 5 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’absence de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois, la bailleresse a, par actes de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, fait assigner la société CMG Sports Club et la société Club Champs Elysées devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

Cette affaire a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/54419 et a été plaidée à l’audience du 11 décembre 2024, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 22 janvier 2024.

Parallèlement, la société Reale Mutua di Assicurazioni a fait délivrer à la société CMG Sports Club et à la société Club Champs Elysées, par exploits du 11 mars 2024, un commandement d’avoir à exploiter les locaux objet du bail, visant la clause résolutoire.

C’est dans ces conditions que, se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, la bailleresse a, par exploits du 18 juin 2024, fait citer la société CMG Sports Club et la société Club Champs Elysées devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 19 septembre 2024, a fait l’objet d’un renvoi à la requête du demandeur.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 décembre 2024.

Aux termes de ses écritures déposées et oralement soutenues à l’audience par son conseil, la société Reale Mutua di Assicurazioni a demandé au juge des référés de :

« Constater que la clause résolutoire contenue au bail stipulé le 27 août 2008 consenti par la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI à la SAS CMG SPORTS CLUB (à laquelle a succédé la [16] CLUB CHAMPS ELYSEES pour les locaux sis au [Adresse 6]) est acquise depuis le 11 avril 2024 ;

Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

Ordonner l’expulsion de la SAS CLUB CHAMPS ELYSEES, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de € 800, par jour de retard ;

Condamner la SAS CLUB CHAMPS ELYSEES et SAS CMG SPORTS CLUB, à titre provisionnel, au paiement d’une somme de € 749,03 TTC, à titre de pénalité sur le fondement de l’article 14, alinéa 4 du bail commercial par jour à compter du 11 avril 2024 (date d’effet de la clause résolutoire) jusqu’à justification de la libération effective des lieux et la remise des clés

Condamner la SAS CLUB CHAMPS ELYSEES et SAS CMG SPORTS CLUB au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 CPC et aux entiers dépens  ».

En réplique, par écritures déposées et oralement soutenues à l’audience par leur conseil, la société CMG Sports Club et la société Club Champs Elysées ont demandé au juge des référés de :

« – DECLARER recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et conclusions les sociétés CMG SPORTS CLUB et CLUB CHAMPS ELYSEES ;

— ORDONNER la mise hors de cause de la société CMG SPORTS CLUB ;

— SE DECLARER incompétent et ORDONNER n’y avoir lieu à référé ;

A titre subsidiaire,

— JUGER nul et de nul effet le commandement d’exécuter du 11 mars 2024 et le JUGER mal fondé de sorte qu’il ne produira aucun effet ;

— ORDONNER à la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI de respecter son obligation de délivrance en lui laissant un accès autonome et continu aux locaux objets du bail et conformes à la destination du Bail afin de lui permettre d’exploiter l’activité contractuellement prévue au Bail dans des conditions normales et sans restriction, sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— DESIGNER tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président avec mission de :

• Se rendre dans les Locaux Loués sis [Adresse 5] à [Localité 13] et les visiter,

• Examiner la configuration des Locaux Loués, leur accès depuis la [Adresse 15], les parties collectives de l’Immeuble et le jardin situé à l’arrière de l’Immeuble,

• Donner son avis sur les préconisations résultant des avis respectivement de SOCOTEC et de TECOBAT et déterminer si la réalisation des préconisations y visées permettent un accès autonome, continu et conforme à la destination du Bail, y compris pendant les heures de fermetures des bureaux et de l’absence d’hôtesse d’accueil,

• Donner son avis sur les unités de passage actuelles au regard de la catégorie [Localité 11] 5 du Preneur et celles nécessaires au regard des contraintes et des normes sécuritaires,

• Donner son avis sur la mise en place d’un servitude telle que préconisée par SOCOTEC pour permettre un accès aux Locaux Loués,

• Fournir tous éléments techniques et de fait permettant d’apprécier la responsabilité de la

société REALE MUTUA du fait du non-respect de son obligation de délivrance et dans l’impossibilité de jouissance de la société CLUB CHAMPS ELYSEES en résultant depuis la fermeture de la communication des locaux voisins du [Adresse 2] et l’absence de visibilité et d’accès des Locaux Loués depuis la [Adresse 15] à [Localité 14].

En tout état de cause,

— DEBOUTER la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile respectivement la somme de 3.000 € à la société CMG SPORTS CLUB et la somme de 5.000 € à la société CLUB CHAMPS ELYSEES ;

— CONDAMNER la société REALE MUTUA DI ASSICURAZIONI aux entiers dépens. ».

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’incompétence du juge des référés

Les sociétés défenderesses soulèvent l’incompétence du juge des référés, exposant qu’une procédure au fond est actuellement pendante devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris et qu’un juge de la mise en état a déjà été désigné.

Elles soutiennent que la procédure au fond opposant les mêmes parties a par ailleurs le même objet puisque le bailleur sollicite l’acquisition de la clause résolutoire au 16 août 2019 ainsi que leur condamnation à lui payer une provision et que celle-ci relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état.

La société Reale Mutua di Assicurazioni indique que la procédure au fond n’a pas le même objet, celle-ci portant sur la validité d’une clause d’indexation du loyer et sur l’opposition du preneur à un commandement de payer qu’elle lui a fait délivrer le 16 juillet 2019, alors que la présente procédure a pour objet l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement d’un commandement d’exécuter délivré le 11 mars 2024.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

2° Allouer une provision pour le procès,

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires.

Il est constant qu’une instance au fond, qui aurait un objet qui se confond, même partiellement, avec celui qui fonde la demande devant le juge des référés, fait obstacle à la saisine du juge des référés, incompétent pour en connaître.

La compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour du placement de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2018, la société CMG Sports Club a fait assigner au fond la société Reale Mutua di Assicurazioni afin que soit prononcée l’illicéité de la clause d’indexation prévue au bail les liant.

En outre, par acte de commissaire de justice du 8 août 2019, la société CMG Sports Club a également fait assigner la société Reale Mutua di Assicurazioni en opposition au commandement de payer du 16 juillet 2019, devant les juges du fond.

Ces deux affaires ont été jointes sous le numéro de répertoire général commun 18/05232 et un juge de la mise en état a été désigné avant le placement de l’assignation en référé, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Il convient dès lors d’examiner les conditions de la compétence du juge des référés dans la présente instance au regard de celle du juge de la mise en état.

La présente action a été engagée sur le fondement d’un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire du 11 mars 2024, non contesté devant le juge du fond, de sorte que l’objet de la présente procédure diffère de l’instance au fond actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Paris.

En tout état de cause, le juge des référés dispose d’une compétence exclusive pour constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et prononcer l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

Ainsi, l’exception d’incompétence soulevée par les défenderesses sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir à l’encontre de la société CMG Sports Club

La société CMG Sports Club sollicite sa mise hors de cause, celle-ci exposant avoir apporté à la société Club Champs Elysées les éléments d’actif et de passif composant le club de sport situé dans l’immeuble litigieux et qu’un tel apport réalisé sous forme de scission a eu pour effet de transmettre automatiquement le bail et de substituer la société Club Champs Elysées. Elle indique par ailleurs que les clauses contractuelles relatives aux cessions sont inapplicables en l’espèce, la scission étant soumise aux dispositions de l’article L. 145-16 alinéa 2 du code de commerce.

En réplique, la société Reale Mutua di Assicurazioni soutient au contraire que les clauses du bail relatives à la cession sont applicables en l’espèce, l’apport partiel d’actifs produisant les mêmes effets qu’une cession à l’égard du bailleur. Elle indique par ailleurs que la garantie solidaire de la bonne exécution des conditions du bail est également applicable.

A titre liminaire, il convient de relever que la demande de mise hors de cause de la société CMG Sports Club s’analyse en réalité en une fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt et de qualité à agir de la société Reale Mutua di Assicurazioni à son encontre et sera, en conséquence, examinée comme telle.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article L. 145-16 alinéas 2 et 3 du code de commerce (dans sa version en vigueur jusqu’au 14 mai 2022 applicable au présent litige) « En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail / En cas de cession ou dans les cas prévus au deuxième alinéa, si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes. ».

Selon l’article L. 236-27 alinéa 1er du code de commerce, « La société qui apporte une partie de son actif et, le cas échéant, une partie de son passif à une ou plusieurs sociétés existantes ou nouvelles et la ou les sociétés qui bénéficient de cet apport peuvent décider d’un commun accord de soumettre l’opération aux dispositions de la section 2 du présent chapitre, à l’exclusion de sa sous-section 2 lorsque les sociétés ne sont pas concernées par cette dernière ».

Il est de jurisprudence constante que, dans la mesure où l’apport partiel d’ actif entraîne le transfert des baux au profit d’une société bénéficiaire, la clause du bail de garantie du cédant doit recevoir application.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la société CMG Sports Club a pris à bail les locaux commerciaux litigieux du 1er novembre 2007 au 31 décembre 2019, date d’effet de l’apport partiel d’actifs à la société Club Champs Elysées, intervenu à la suite de la signature d’un traité d’apport partiel d’actifs le 28 novembre 2019 et notifié à la bailleresse par lettre recommandée avec avis réception du 9 décembre 2019.

Le traité susvisé prévoit expressément en son article 2.2 « Régime juridique de l’apport » que l’apport partiel d’actif sera placé « sous le régime juridique des scissions, tel que défini aux articles L.236-16 à L.236-21 du code de commerce ».

Ainsi, les parties ont soumis l’apport partiel d’actifs au régime des scissions, de sorte que la société Club Champs Elysées, bénéficiaire de l’apport, a acquis de plein droit la qualité de partie au contrat de bail précédemment conclu au bénéfice de la société CMG Sports Club, à laquelle elle se trouve ainsi substituée dans tous ses droits et obligations.

Toutefois, l’article 9 du contrat de bail qui liait la société Reale Mutua di Assicurazioni à la société CMG Sports Club prévoit une clause de solidarité du cédant en cas de cession de bail.

La clause de solidarité demeurant applicable en cas d’apport partiel actif, la société Reale Mutua di Assicurazioni est recevable à agir à l’encontre de la société CMG Sports Club dont la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir sera, en conséquence, rejetée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

La société Reale Mutua di Assicurazioni sollicite l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le commandement d’exécuter qui a été délivré le 11 mars 2024.

Elle conteste avoir manqué à son obligation de délivrance, les locaux disposant d’un accès indépendant et conforme à la règlementation et le preneur ayant, lors de la signature du contrat de bail, accepté de prendre à bail les locaux en l’état.

Elle explique également avoir informé le preneur par lettres des 20 décembre 2023 et 4 janvier 2024 de la mise à sa disposition d’un badge d’accès et avoir fait réaliser des travaux de mise en conformité avec la règlementation [Localité 11].

Elle précise que, malgré ses propositions de lui faire livrer un badge, le preneur ne s’est jamais manifesté, ce qui démontre son désintérêt total pour les locaux.

Elle relève, en outre, qu’il ressort des constats d’huissier qu’elle produit, que le preneur a abandonné les locaux, qui sont dans un état catastrophique, alors même que le contrat met formellement à la charge du preneur une obligation d’exploiter l’activité prévue et de procéder à l’ameublement et à l’entretien des locaux. Elle ajoute que le contrat de bail indique très clairement qu’il pourra être résilié à défaut « d’exécution d’une seule des conditions du bail », ce que rappelle le commandement délivré.

Pour contester l’acquisition de la clause résolutoire, la société Club Champs Elysées invoque un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance sur le fondement de l’article 1719 du code civil, lui reprochant notamment l’impossibilité d’exploiter les locaux depuis le mois de décembre 2023, faute pour elle d’avoir aménagé un accès autonome aux locaux.

Elle explique que les locaux du [Adresse 7] étaient autrefois accessibles par les locaux situés [Adresse 3] qu’elle louait auprès d’un autre bailleur et qu’à l’extinction de ce bail, les locaux du [Adresse 7] ne sont plus accessibles puisqu’ils ne disposent pas d’une entrée autonome.

Elle souligne que la bailleresse s’est contentée de proposer la remise d’un unique badge d’accès, solution qui ne peut être pérenne puisque les locaux sont à usage de salle de sport et accueillent quotidiennement près de 1 500 adhérents sur une plage horaire journalière comprise entre 6 h 30 et minuit.

Elle soutient, en conséquence, ne plus avoir accès aux locaux depuis le 1er janvier 2024.

A titre subsidiaire, elle invoque l’irrecevabilité et la nullité du commandement d’exécuter du 11 mars 2024.

Elle invoque en premier lieu l’absence d’infraction au bail, puisque le contrat ne prévoit aucune obligation d’exploiter les locaux et que la bailleresse prétend à tort que les locaux sont à l’abandon, alors même que le preneur lui a expressément indiqué qu’il allait procéder à des travaux d’embellissement, qu’il n’a pu commencer en raison de l’absence d’accès aux locaux.

Elle indique en deuxième lieu que le commandement d’exécuter délivré par la bailleresse ne vise pas expressément les infractions reprochées, de sorte que le preneur n’est pas mis en mesure de comprendre de manière précise et non équivoque les griefs reprochés.

Enfin et, en troisième lieu, la défenderesse invoque la mauvaise foi de la bailleresse, l’impossibilité d’accéder aux locaux résultant de ses propres manquements contractuels et la bailleresse sollicitant en outre l’acquisition de la clause résolutoire devant trois juges différents et à trois dates différentes.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve du manquement du preneur à ses obligations.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut d’exécution de l’obligation visée dans le commandement d’exécuter visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

En application des dispositions de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

En l’espèce, le contrat de bail stipule en ses articles 5 et 7, que le preneur qui loue les locaux en vue de « l’exploitation paisible » d’une salle de sport, s’engage à conserver les locaux loués dans « le meilleur état possible de fonctionnement » en procédant à tous les travaux nécessaires, de tenir constamment garnis les lieux loués de meubles, matériels et marchandises en quantité et valeur suffisantes pour répondre en tout temps du paiement des loyers et des charges et de l’exécution de toutes les conditions du contrat de bail et d’entretenir les lieux loués pour les maintenir en bon état.

En outre, le contrat de bail stipule en son article 8 qu’à défaut d’exécution même d’une seule des conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer ou d’exécuter visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

Le commandement délivré le 11 mars 2024 sur le fondement des articles 5 et 7 A), D) et E) du contrat de bail mentionne le délai d’un mois pour régler les causes qui y sont contenues, à savoir de reprendre l’exploitation des locaux conformément à l’activité contractuellement prévue ainsi que de procéder au parfait entretien et à l’ameublement des lieux et reproduit la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions de l’article L.145-17, I, 1° du code de commerce.

Il ressort du constat de commissaire de justice dressé par Me [E] le 27 février 2024 établi à 15h, que les locaux donnés en location à la société Club Champs Elysées sont fermés et que l’intérieur n’est pas éclairé, que du mobilier est entreposé dans les vestiaires et dans la salle de cours du R-1, que des câbles électriques suspendus ressortent des gaines du plafond et que la salle de cours du R+1 est inaccessible en raison de la présence d’un escalier inversé au milieu du passage.

Le constat de commissaire de justice dressé le 22 avril 2024 à 14h30 par Me [M] relève que des objets ont été déposés dans le jardin et que le rez-de-chaussée et les deux étages sont vides de tout mobilier tandis que du mobilier (tables, chaises…), des machines et des cartons sont entreposés dans la salle du rez-de-jardin.

Il résulte de ce qui précède qu’aucune activité n’est exercée dans les locaux du [Adresse 7] depuis au moins depuis le 11 mars 2024, puisque la plupart des salles sont laissées vides de meubles, que l’électricité est coupée et qu’au 22 avril 2024, l’état des locaux demeurait dans un état tout à fait semblable.

Pour contester le commandement d’exécuter qui lui a été délivré le 11 mars 2024, la société Club Champs Elysées explique ne plus avoir accès aux locaux du [Adresse 7], la bailleresse refusant d’aménager une entrée autonome pour le personnel et les clients de la salle de sport.

Elle justifie ainsi avoir, par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 novembre 2023, informé la bailleresse de ce que l’accès aux locaux du [Adresse 7] « s’effectue à ce jour exclusivement par les locaux voisins du [Adresse 3], objet d’un autre bail » et de ce que le bail portant sur les locaux du [Adresse 3], non-renouvelé, prendrait fin au 15 décembre 2023 et avoir, en conséquence, demandé que les locaux du [Adresse 7] bénéficient d’un accès autonome.

Il ressort effectivement du procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 4 janvier 2024 que M. [H], représentant de la société Club Champs Elysées, s’est présenté au numéro [Adresse 4], a sonné à l’interphone de l’immeuble et s’est vu refuser l’accès aux locaux par l’hôtesse d’accueil.

Or, par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 janvier 2024, la bailleresse a contesté son obligation de réaliser des travaux portant sur l’accès aux locaux loués, dès lors que, depuis au moins 1994, l’accès à ces locaux se faisait exclusivement depuis le [Adresse 2] mais a proposé de mettre à sa disposition un badge d’accès à la personne que la société Club Champs Elysées désignera.

Par lettre recommandée en date du 16 janvier 2024, la société Club Champs Elysées a, en conséquence, mis en demeure la bailleresse de respecter son obligation de délivrance en laissant un accès autonome et continue aux locaux loués afin qu’elle puisse exploiter l’activité contractuellement prévue au bail dans des conditions normales, la mise à disposition d’un seul badge n’étant pas suffisante.

Postérieurement aux échanges intervenus entre le preneur et la bailleresse, la société Socotec a, sur demande de la bailleresse, réalisé une mission d’avis technique afin de déterminer la possibilité pour les locaux de la salle de sport de bénéficier d’un accès par le hall commun de l’immeuble du [Adresse 7]. Elle a ainsi relevé, dans son rapport technique du 25 janvier 2024, que « l’accès à la salle de sport par le hall d’entrée de l’immeuble de bureau du [Adresse 7] est possible sous réserve d’installer une porte CF 1/2h, munie d’un ferme-porte entre la salle de sport et les parties communes et de justifier d’accords contractuels avec le tiers ».

En outre, selon un rapport d’audit sécurité de la société Tecobat établi le 26 mars 2024, « l’accès au bâtiment depuis la [Adresse 15] est sous contrôle d’accès jour et nuit ce qui a pour conséquence […] [qu'] il est nécessaire de fournir pour tous les membres du club, en plus des badges du club, des badges reliés à l’installation du contrôle d’accès du bâtiment ».

Il résulte, en conséquence, de l’ensemble de ces éléments que la société Club Champs Elysées accédait initialement aux locaux du [Adresse 7] par une entrée se trouvant au [Adresse 3], que cette possibilité a pris fin lorsque le bail qui lui était consenti au [Adresse 3] n’a pas été renouvelé et que les locaux du [Adresse 7] ne disposent pas ainsi, depuis la fin de ce bail, le 15 décembre 2023, d’un accès propre et autonome, accessible aux employés et aux clients de la salle de sport, l’entrée étant fermée par un interphone et contrôlé par une hôtesse d’accueil.

Les échanges retracés en partie ci-dessus établissent que la société Club Champs Elysées a informé plusieurs fois la bailleresse des difficultés d’accès aux locaux qu’elle rencontrait et que cette dernière a proposé à la société Club Champs Elysées de ne remettre à l’un de ses représentants ou toute autre personne de son choix qu’un badge unique d’accès permettant d’ouvrir la porte du hall d’entrée commun.

Or, la société Club Champs Elysées exploite dans les locaux une salle de sport et l’exercice d’une telle activité implique l’ouverture des locaux à un certain nombre de clients qui doivent pouvoir y accéder de manière autonome avec un badge personnel et sur des amplitudes horaires très larges.

Il est dès lors très difficile de concevoir que la remise d’un badge unique d’accès à l’un des employés du preneur ou à l’un de ses représentants, permet l’exercice normal de l’activité du preneur.

Ainsi, l’absence d’aménagement par la bailleresse d’un accès autonome aux locaux pour le personnel et les clients rend impossible l’exploitation de la salle de sport.

De surcroît, la clause du bail selon laquelle le locataire a accepté les lieux loués dans l’état où ils se trouvaient au moment de l’entrée en jouissance ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance, qui est continue et perdure pendant toute la durée du bail.

A titre surabondant, à propos de l’obligation d’exploiter les locaux, il est de principe que l’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut des baux commerciaux dont l’inexécution ne peut entraîner la résiliation du bail en l’absence d’une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués.

Ainsi, la clause résolutoire ne peut être invoquée qu’autant qu’elle vise un manquement à une stipulation expresse du bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque le contrat ne contient aucune obligation d’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués clairement formulée.

Dans ces circonstances, le preneur justifie d’une contestation sérieuse à la délivrance du commandement d’exécuter du 11 mars 2024 et il ne peut donc y avoir lieu à référé sur la demande de la société Reale Mutua di Assicurazioni tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à voir ordonner l’expulsion de la société Club Champs Elysées et à la condamner avec la société CMG Sports Club au paiement d’une pénalité contractuelle jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société Reale Mutua di Assicurazioni sera condamnée au paiement des dépens.

Par suite, elle sera condamnée à payer la société CMG Sports Club et à la société Club Champs Elysées, chacune, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par les sociétés défenderesse ;

Rejetons la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société Reale Mutua di Assicurazioni à l’encontre de la société CMG Sports Club ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Reale Mutua di Assicurazioni tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, à voir ordonner l’expulsion de la société Club Champs Elysées et à la voir condamner avec la société CMG Sports Clubs au paiement d’une pénalité contractuelle jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons la société Reale Mutua di Assicurazioni aux dépens ;

Condamnons la société Reale Mutua di Assicurazioni à payer à la société CMG Sports Club et à la société Club Champs Elysées, chacune, la somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 12] le 30 janvier 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Sophie COUVEZ