TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/13964

N° Portalis 352J-W-B7F-CVGU2

N° MINUTE : 1

contradictoire

Assignation du :

03 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDERESSES

S.C.I. ARGILA LOCATION

[Adresse 5]

[Localité 4]

S.C.I. AUREDAV

[Adresse 1]

[Localité 6]

Tous deux représentées par M^e Emmanuel ROUART, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0992,

et par Maître David DUPETIT de la SCP PIERRE GIPULO, DAVID DUPETIT ET EMILIE MURCIA, avocat au barreau de Perpignan, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE

Société HEIR INVEST

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Michel AZOULAY de la SELARL DORLEAC AZOULAY ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0277

Décision du 23 Octobre 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/13964 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVGU2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 16 Juin 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 28 août 2009, la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV ont donné à bail à construction à la S.A.S. LAFI HARD DISCOUNT aux droits de laquelle est venue la S.C.I. [Localité 10] IMMO une parcelle d’un terrain à bâtir cadastrée [Adresse 8][Cadastre 2] au lieu-dit « [Adresse 9] » à [Localité 11], pour une durée de vingt-cinq ans à compter du 28 août 2009 jusqu’au 27 août 2034, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 69.000 euros hors taxes et charges avec indexation annuelle sur l’indice du coût de la construction publié par l’Insee.

Aux termes des statuts de la S.C.I. [Localité 10] IMMO adoptés le 8 août 2018, la répartition des parts sociales a été la suivante : 99 parts sur 100 du capital social de la S.C.I. [Localité 10] IMMO détenues par la S.A.S. HEIR INVEST, et une part détenue par les indivisaires suivants: Madame [Z] [F] [T], Madame [H] [T] [I], Madame [B] [T] [P], Monsieur [M] [T], Madame [D] [T] et Monsieur [X] [T] (ci-après, les consorts « [T] »).

Un immeuble a été construit sur le terrain pris à bail et a été mis en location par la SCI [Localité 10] IMMO auprès de la société SOLIMOUX HARD DISCOUNT pour y exploiter une grande surface. La société SOLIMOUX HARD DISCOUNT a donné congé au 31 décembre 2019 et a quitté les lieux.

Par courrier du 21 juillet 2020, la SCI ARGILA LOCATION et la SCI AUREDAV ont mis en demeure la SCI [Localité 10] IMMO d’avoir à régler l’arriéré locatif de 28.765,08 euros au bénéfice de la SCI ARGILA LOCATION, et de 26.752,50 euros au bénéfice de la SCI AUREDAV.

Par acte d’huissier de justice signifié le 17 décembre 2020, la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV ont tenté de faire procéder à une saisie-attribution d’un montant de 75.400,77 euros sur les comptes bancaires de la S.C.I. [Localité 10] IMMO ouverts dans les livres de l’établissement de crédit la S.A. HSBC FRANCE, laquelle n’a pas été acquiescée en l’absence de fonds saisissables. La saisie-attribution infructueuse a été dénoncée à la S.C.I. [Localité 10] IMMO par acte d’huissier de justice en date du 23 décembre 2020.

Par acte d’huissier de justice signifié le 17 décembre 2020, la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV ont tenté de faire procéder à une saisie de droits d’associés ou de valeurs mobilières d’un montant de 75.385,34 euros entre les mains de la S.A. HSBC FRANCE, laquelle n’a pas été acquiescée en l’absence de valeurs mobilières saisissables. La saisie infructueuse a été dénoncée à la S.C.I. [Localité 10] IMMO par acte d’huissier de justice en date du 23 décembre 2020.

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2021 conclus entre la S.A.S. HEIR INVEST, les consorts [T] et la S.A.S. FRENCH LEADER FOOD STORE, la S.A.S. HEIR INVEST a notamment cédé à la S.A.S. FRENCH LEADER FOOD STORE les 99 parts détenus dans le capital social de la S.C.I. [Localité 10] IMMO

Par jugement contradictoire en date du 26 octobre 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— déclaré les contestations des saisie-attribution et saisie de droits d’associé ou de valeurs mobilières irrecevables ;

— autorisé la S.C.I. [Localité 10] IMMO à s’acquitter de la somme de 75.385,34 euros en 24 versements mensuels de 3.141,70 euros chacun avant le 10 de chaque mois, pour la première fois avant le 10 du mois suivant celui de la notification de la présente décision, la 24e et dernière mensualité étant majorée des intérêts ;

— dit que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance exacte, la totalité des sommes dues redeviendra immédiatement exigible et les mesures d’exécution pourront être reprises sans autre formalité.

Par acte d’huissier de justice signifié le 3 novembre 2021, la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV ont fait assigner la S.A.S. HEIR INVEST devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de 130.960 euros arrêtée au 3e trimestre 2021 inclus, à proportion des parts qu’elle détient à hauteur de 99 % de la S.C.I. [Localité 10] IMMO et à raison de l’existence de vaines poursuites à l’encontre de la S.C.I. [Localité 10] IMMO.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 octobre 2023, la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV ont fait procéder à une saisie-attribution d’un montant de 151.425,03 euros sur les comptes bancaires de la S.C.I. [Localité 10] IMMO ouverts dans les livres de l’établissement de crédit la S.A. HSBC FRANCE, aux termes de laquelle il a été indiqué que l’assiette de la saisie est ramenée à hauteur de 266,67 euros au titre des fonds saisissables.

Selon ordonnance du 7 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire et a renvoyé celle-ci à l’audience du 16 juin 2025.

Par jugement du 23 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la S.C.I. [Localité 10] IMMO, a fixé la date de cessation des paiements au 22 novembre 2024 et a désigné la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [W] [J], en qualité de mandataire liquidateur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 17 avril 2025, la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV ont déclaré auprès de la SELAFA MJA, prise en la personne de Me [W] [J], en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la S.C.I. [Localité 10] IMMO, des créances antérieures d’un montant respectif de 181.089 euros au titre des loyers impayés à la date d’ouverture de la procédure collective, et d’un montant de 300.000 euros au titre des travaux de remise en état du bâtiment incombant au preneur, créances assorties du privilège du loueur d’immeuble.

Par ordonnance du 3 juin 2025, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture du 7 novembre 2024 au motif que depuis l’ordonnance de clôture précitée, la S.C.I. [Localité 10]-IMMO a fait l’objet d’une liquidation judiciaire et que la question des “vaines poursuites” à son encontre est au cœur du litige dont le tribunal est saisi pour examiner la recevabilité et le bien-fondé des poursuites contre son ancien associé majoritaire, la S.A.S. HEIR INVEST.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV demandent au tribunal de :

— juger que la clause des statuts de la S.C.I. [Localité 10] IMMO prévoyant que l’action contre les associés peut être engagée après vaine mise en demeure de la société, est parfaitement opposable à la S.A.S. HEIR INVEST en sa qualité d’ancien associé et signataires desdits statuts;

— écarter la fin de non-recevoir soulevée par la S.A.S. HEIR INVEST, en ce qu’elles n’ont qu’à démontrer l’existence d’une mise en demeure de la S.C.I. [Localité 10] IMMO non suivie d’effet ;

A titre subsidiaire si le tribunal considérerait que la clause des statuts prévoyant la poursuite des associés après simple mise en demeure de la société ne trouvait pas à s’appliquer,

— juger qu’elles ont, préalablement à l’engagement de la procédure contre la SAS HEIR INVEST, tenter d’obtenir le recouvrement forcé de leur créance d’arriéré de loyer par la mise en œuvre d’une saisie attribution et d’une saisie de droit d’associé qui se sont révélées infructueuses ;

— juger que la saisie-attribution pratiquée en octobre 2023 a révélé un compte bancaire insuffisant pour faire face aux obligations de ladite SCI, avec un solde de 226 euros ne couvrant pas même les frais de poursuite ;

— juger que la SCI [Localité 10] IMMO a fait l’aveu judiciaire, dans le cadre de la procédure devant le juge de l’exécution en contestation des mesures d’exécution, qu’elle ne disposait d’aucune source de revenu lui permettant de faire face à ses obligations à leur égard ;

— juger que le capital social de la SCI [Localité 10] IMMO, d’un montant de 1.600 euros, ne lui permet pas de faire face à ses engagements envers les SCI AUREDAV et ARGILA à leur égard ;

Juger qu’il est démontré que :

— la SCI [Localité 10] IMMO ne dispose d’aucun actif financier (comptes vides et capital social dérisoire) ;

— la SCI [Localité 10] IMMO ne dispose d’aucun revenu (local non occupé) ;

— la SCI [Localité 10] a laissé se dégrader le bien dont elle a jouissance, reconnaissant elle-même qu’il lui faudrait investir plus de 400.000 euros pour le remettre en l’état.

— la SCI [Localité 10] IMMO se trouve aujourd’hui en liquidation judiciaire sans continuation d’activité et sans fond disponible ;

— débouter la S.A.S. HEIR INVEST de sa fin de non-recevoir liée à l’absence de vaines poursuites préalables contre la S.C.I. [Localité 10] IMMO ;

En toute hypothèse,

— juger que la cession des parts que la S.A.S. HEIR INVEST détenait dans la S.C.I. [Localité 10] IMMO n’est opposable aux tiers qu’à compter du 26 novembre 2021, date du dépôt de la formalité au greffe du tribunal de commerce ;

— juger qu’elles justifient de l’existence d’une créance exigible et non payée envers la S.C.I. [Localité 10] IMMO d’un montant de 66.804,66 euros à la date d’opposabilité aux tiers de la cession de ses parts sociales ;

— juger que la S.A.S. HEIR INVEST est tenue au paiement de la dette de la S.C.I. [Localité 10] IMMO envers elles à proportion de ses parts dans le capital social, soit 99 % pour le montant exigible à la date d’opposabilité aux tiers de la cession de ses parts, soit le 2021 ;

— condamner la S.A.S. HEIR INVEST à leur payer la somme globale de 66.136,63 euros dont moitié pour chacune d’elles, avec intérêt au taux légal à compter de l’introduction de l’instance ;

— rappeler le caractère exécutoire par provision du jugement à intervenir ;

— condamner la S.A.S. HEIR INVEST à leur payer, à chacune, une indemnité de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles, soit 8.000 euros au total ;

— condamner la S.A.S. HEIR INVEST aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV énoncent :

— que les statuts de la S.C.I. [Localité 10]-IMMO dérogent aux dispositions de l’article 1858 du code civil, qui ne sont par ailleurs pas d’ordre public, en ce qu’ils n’exigent pas de vaines poursuites en prévoyant que les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après une simple mise en demeure adressée à ladite société et restée infructueuse, de sorte qu’elles sont fondées et recevables à agir contre la S.A.S. HEIR INVEST, compte tenu des différentes mesures d’exécution vainement entreprises allant au-delà de la simple exigence d’une mise en demeure adressée à la S.C.I. [Localité 10] IMMO et demeurée infructueuse ;

— que leur créance envers la S.C.I. [Localité 10] IMMO est liquide et exigible dès lors qu’il est établi la défaillance de cette dernière dans le règlement de ses loyers depuis le 1er trimestre 2020 et qu’elle n’a pas contesté ladite créance dans le cadre des procédures en contestation de saisie engagées devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, étant précisé que la S.C.I. [Localité 10] IMMO ne règle que les échéances fixées par le juge de l’exécution ;

— que la notion de vaines poursuites s’entend comme toute poursuite préalable privée d’efficacité et qui révèle l’insuffisance de patrimoine social et de ressources propres de la S.C.I. [Localité 10] IMMO ;

— que la S.C.I. [Localité 10] IMMO a fait l’objet de poursuites infructueuses préalables à la poursuite de la S.A.S. HEIR INVEST, dès lors qu’il est établi que la S.C.I. [Localité 10] IMMO a une insuffisance de patrimoine social et de ressources propres lui permettant de s’acquitter de ses dettes, tel que cela résulte des différentes saisies auxquelles elles ont fait procéder sans effet, du placement en liquidation judiciaire de la S.C.I. [Localité 10] IMMO intervenue depuis, de l’attestation du cabinet d’expertise comptable de la S.C.I. [Localité 10] IMMO, de l’abandon des biens objets du contrat de bail par cette dernière et de leur dégradation subséquente ;

— que compte tenu des insuffisances de patrimoine social et de ressources propres de la S.C.I. [Localité 10] IMMO, la S.A.S. HEIR INVEST est tenue, depuis le 8 août 2018, au règlement de 99 % de la dette de cette dernière échue à la date du 26 novembre 2021, date d’opposabilité de la cession de ses parts sociales, soit à la somme totale de 66.804,66 euros correspondant aux loyers impayés de l’année 2020 et trois premiers trimestres de l’année 2021, abstraction faite de la somme de 75.384,34 euros correspondant à la partie de la dette aménagée par le juge de l’exécution ;

— que la cession de parts sociales de la S.A.S. HEIR INVEST ne leur est opposable qu’à compter du dépôt de l’acte de cession au greffe du tribunal de commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2024, la S.A.S HEIR INVEST demande au tribunal de :

A titre principal,

— dire irrecevables les demandes formées par la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV à son encontre ;

— débouter la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre subsidiaire,

— ramener le montant de l’arriéré à la somme de 60.331,42 euros ;

— lui octroyer un délai de paiement de 24 mois afin de lui permettre de s’acquitter des montants mis à sa charge en 24 mensualités d’égal montant commençant à courir le mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

— dire que les règlements s’imputeront d’abord sur le capital ;

— débouter la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV du surplus de leurs demandes ;

En tout état de cause,

— condamner la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAVà lui verser chacune la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— condamner ensemble la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la S.A.S. HEIR INVEST énonce :

— que l’action de la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV formée à son encontre est irrecevable en l’absence de vaines poursuites préalables de la S.C.I. [Localité 10] IMMO, dès lors qu’une simple mise en demeure, un commandement de payer, ou une saisie-attribution infructueuse ne constituent pas selon la jurisprudence des vaines poursuites ;

— que l’insuffisance de ressources de la S.C.I. [Localité 10] IMMO ne permet pas de caractériser des vaines poursuites ;

— que la clause des statuts invoquée par la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV ne peut valablement déroger aux dispositions de l’article 1858 du code civil ; que par ailleurs, les demanderesses n’établissent pas avoir fait délivrer une mise en demeure préalable à la S.C.I. [Localité 10] IMMO pour la part des loyers et charges dont elles sollicitent aujourd’hui le paiement, soit la somme de 66.804,66 euros ;

— qu’il n’est pas établi une insuffisance de trésorerie de la S.C.I. [Localité 10] IMMO, laquelle s’acquitte régulièrement des échéances mises à sa charge par le juge de l’exécution par jugement du 26 octobre 2021 ;

— que l’état des locaux mis à bail à la S.C.I. [Localité 10] IMMO ne permet nullement de démontrer une insuffisance de ressources de cette dernière, étant précisé que l’état dégradé desdits locaux résulte en réalité d’une occupation illicite par des tiers et ayant donné lieu à une procédure judiciaire en vue de l’expulsion des occupants du site devant le tribunal judiciaire de Carcassonne :

— que la dette de la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV n’est nullement exigible aux motifs que la créance n’est nullement établie par un titre incontestable à savoir une décision de justice emportant condamnation définitive ou assortie de l’exécution provisoire étant précisé que le jugement du juge de l’exécution ne concerne que les loyers et charges correspondant aux échéances de l’année 2020 et non ceux échus postérieurement et que le montant y figurant ne correspond nullement à celui dont la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV réclament le paiement ;

— qu’à titre subsidiaire, la créance de la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV ne s’élève en réalité qu’à la somme de 60.331,42 euros et non à la somme de 66.136 euros, dès lors que les loyers échus entre le 1er janvier et 2021 s’élèvent à la somme de 60.940,83 euros ;

— qu’à titre subsidiaire, des délais de paiement doivent lui être accordés aux motifs qu’elle rencontre actuellement des difficultés financières l’empêchant de procéder au règlement immédiat de la dette.

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

Par ordonnance du 12 juin 2025, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été plaidée à l’audience du 16 juin 2025 et mise en délibéré au 23 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à “dire” et ”juger” ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’absence de préalables et vaines poursuites

En application du 6° de l’article 789 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état jusqu’à son dessaisissement et les parties ne sont plus recevables à les soulever après son dessaisissement, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélés postérieurement à ce dessaisissement.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1858 du code civil dispose que les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

A cet égard, doivent être considérées comme vaines des poursuites qui sont en tout ou partie infructueuses et qui ne permettent pas au créancier de recouvrer la totalité des sommes qui lui sont dues à raison de l’insuffisance du patrimoine social.

Il résulte de l’articulation des articles susmentionnés que l’exercice de vaines et préalables poursuites contre une société civile conditionne le droit d’agir du créancier de la personne morale à l’encontre des associés de celle-ci, de sorte que le défaut d’une telle action est de nature à constituer une fin de non-recevoir dont l’examen relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état, en application du 6 ° de l’article 789 du code de procédure civile.

En l’espèce, la S.A.S. HEIR INVEST soulève une fin de non-recevoir tirée de l’absence de vaines poursuites au sens de l’article 1858 du code civil. Cette fin de non-recevoir relève de la compétence exclusive du juge de la mise en état. Par conséquence, la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV soulevée par la S.A.S. HEIR INVEST est irrecevable devant le tribunal.

Surabondamment, il est relevé l’exercice de vaines et préalables poursuites au sens de l’article précité, de la part de la S.C.I. ARGILA LOCATION et de la S.C.I. AUREDAV à l’encontre de la S.C.I. [Localité 10] IMMO dont la S.A.S. HEIR INVEST était l’associé majoritaire. Ces vaines et préalables poursuites sont caractérisées notamment par une saisie-attribution infructueuse opérée le 23 octobre 2023 sur les comptes bancaires de la S.C.I. [Localité 10] IMMO (266,67 euros au titre des fonds saisissables), et leur participation à la procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la S.C.I. [Localité 10] IMMO par une déclaration de créance adressée le 17 avril 2025, cette procédure ayant constaté un état de cessation des paiements au 22 novembre 2024 et un redressement manifestement impossible (conditions légales d’ouverture de ladite procédure). En outre, la SCI ARGILA LOCATION et la SCI AUREDAV ont respecté l’obligation statutaire de mis en demeure préalable de la SCI [Localité 10] IMMO le 21 juillet 2020, la dette locative dont le paiement est recherché auprès de la SAS HEIR INVEST étant la partie non échelonnée d’une dette contractée à compter du 1er janvier 2020.

Sur l’exigibilité de la créance de loyers

Il résulte de l’article 1857 du code civil, qu’à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

Il résulte de ces articles que l’obligation de l’associé au passif social est une obligation subsidiaire et que par conséquent, il appartient au créancier social poursuivant d’établir l’exigibilité, la certitude et la liquidité de sa créance.

Il est également admis qu’en cas de cession de parts sociales, les associés demeurent tenus uniquement des dettes qui étaient exigibles à la date à laquelle ils ont quitté la société.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les parties conviennent que doit être exclue des débats la dette locative correspondant aux loyers du 1er trimestre 2020 au 4e trimestre 2020 d’un montant de 75.385,34 euros, en ce que cette dette a fait l’objet d’un échéancier sur vingt-quatre mois accordé par jugement du juge de l’exécution du 26 octobre 2021 à la S.C.I. [Localité 10] IMMO.

Le litige porte sur les loyers échus à compter du 1er trimestre 2021 et ce, jusqu’au 26 novembre 2021.

Au titre du contrat de bail formalisé par acte authentique la S.C.I. [Localité 10] IMMO est redevable d’un loyer annuel de 69.000 euros hors taxes et charges, indexé annuellement sur l’indice du coût de la construction, payable d’avance et trimestriellement, le premier jour ouvrable de chaque trimestre à échoir. Les loyers sont exigibles à compter de la date de chacune de leurs échéances.

L’irrecevabilité tirée de l’absence des vaines poursuites ayant été écartée, il est relevé que la S.A.S. HEIR INVEST ne soulève aucun autre moyen utile pour contester l’exigibilité de la dette locative.

En conséquence, il y a lieu de considérer comme exigible la dette locative relative aux loyers échus entre le 1er trimestre et le 26 novembre 2021.

Sur les demandes en paiement de la dette locative

La S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV réclame une dette locative sur la période considérée d’un montant de 66.804,68 euros.

Ce quantum est déterminé comme suit : au 26 novembre 2021, les loyers échus et non payés par la SCI [Localité 10] IMMO aux bailleurs correspondaient aux loyers de la totalité de l’année 2020, et les trois premières échéances trimestrielles de l’année 2021.

Soit sept trimestres échus et non payés correspondant à la somme de 142.190,02 euros de dette locative arrêtée au 26 novembre 2021, calculée comme suit : (10.156,432 € * 2 )= 20.312,86 € par trimestre ; soit 20.312,86 * 7 trimestres = 142.190,02 euros d’impayés sur la période considérée.

Sur cette dette, la somme de 75.385,34 euros a fait l’objet d’un échelonnement par décision du juge de l’exécution, comme précédemment indiqué.

Il s’ensuit que le quantum de la dette immédiatement exigible pour la période considérée correspond à la somme de: 66,804,68 euros, calculés comme suit : 142.190,02 – 75.385,34 = 66,804,68 €.

La S.A.S. HEIR INVEST ne reconnaît subsidiairement la dette qu’à hauteur de 60.331,42 euros. Pour autant, l’associé doit répondre des dettes de la société à hauteur de ses apports, soit à hauteur de 99 % en l’espèce. Il s’en évince que la S.A.S. HEIR INVEST doit être condamnée au paiement de la somme de 66.136,63 euros ( 66,804,68€ *0,99 = 66.136,63 €).

Le tribunal condamnera donc la S.A.S. HEIR INVEST à payer à la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV la somme de 66.136,63 euros, répartie par moitié entre celles-ci, au titre de la dette locative de la SCI [Localité 10] IMMO arrêtée au 26 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2021, date de l’assignation.

Sur la demande subsidiaire de délai de paiement

Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la S.A.S. HEIR INVEST ne fait qu’alléguer des difficultés financières et ne produit aucun justificatif sur sa situation financière actuelle. Elle ne rapporte donc pas la preuve de sa situation ni aucun élément justifiant sa demande de délai de paiement.

Par conséquent, la S.A.S. HEIR INVEST sera déboutée de sa demande de délai de paiement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.A.S. HEIR INVEST, partie perdante à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens. Elle sera également déboutée de sa demande formée au titre de ses frais irrépétibles.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la S.A.S. HIER INVEST, partie succombante aux dépens, sera condamnée à payer à la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV la somme totale de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, répartie par moitié entre celles-ci.

Il sera également rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant à juge unique, publiquement en premier ressort, par jugement contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel,

— Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de l’absence de vaines poursuites au sens de l’article 1858 du code civil soulevée par la S.A.S. HEIR INVEST ;

– Condamne la S.A.S. HEIR INVEST à payer à la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV la somme de 66.136,63 euros, répartie par moitié entre celles-ci, au titre de la dette locative de la SCI [Localité 10] IMMO arrêtée au 26 novembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2021 (date de l’assignation) ;

— Déboute la S.A.S. HEIR INVEST de sa demande de délai de paiement ;

— Condamne la S.A.S. HEIR INVEST aux entiers dépens de l’instance,

— Condamne la S.A.S. HEIR INVEST à payer à la S.C.I. ARGILA LOCATION et la S.C.I. AUREDAV la somme totale de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, répartie par moitié entre celles-ci ;

— Déboute la S.A.S. HEIR INVEST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 23 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON