TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 70C

N° RG 26/00011 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UYPF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 16 Avril 2026

S.A. PROMOLOGIS

C/

[K] [O]

[E] [X] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Avril 2026

à M^e Jacques MONFERRAN

Expédition délivrée le 16 avril 2026 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 16 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER Greffier, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Avril 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Pierre DEVILLE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [K] [O], demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C31555-2026-003644 du 20/06/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représentée par M^e Camille POUGAULT, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [E] [X] [N], demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C31555-2026-003631 du 20/02/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par M^e Camille POUGAULT, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SA PROMOLOGIS est propriétaire depuis le 2 juin 2020 d’un logement situé [Adresse 6] qui a donné lieu à la signature d’une convention PLS en janvier 2023.

Lors d’une inspection de la résidence, une salariée de la SA PROMOLOGIS a constaté l’occupation illicite dudit bien et a déposé plainte le 16 juin 2025. Un procès-verbal de constat a été dressé par commissaire de justice le 24 juin 2025 puis une sommation interpellative de quitter les lieux le 29 août 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 décembre 2025, la SA PROMOLOGIS a assigné en référé devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 2], Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] aux fins de solliciter sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile leur expulsion.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 avril 2026, audience à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

LA SA PROMOLOGIS, représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières conclusions de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— voir débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— expulser [E] [X] [N] et Madame [K] [O] ainsi que tout occupant de leur chef et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— supprimer le bénéfice du sursis prévu à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— condamner in solidum Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 673,14€ par mois à compter du 27 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner in solidum de ces derniers au paiement de la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O], représentés par leur conseil, sollicitent aux termes de leurs dernières conclusions :

— de débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande de suppression du délai légal de deux mois prévu par l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

— de leur accorder la prorogation du délai de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution sur le fondement de l’article L412-2,

— de leur accorder un délai supplémentaire d’un an en vertu des articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution et dire qu’ils verseront une indemnité d’occupation de 200€ pendant la durée de ce délai.

— débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande de suppression du bénéfice du sursis prévu à l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande de condamnation au titre de l’indemnité d’occupation depuis le 27 mai 2025,

— débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande de condamnation au titre des frais de commissaire de justice,

— débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande d’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du code de procédure civile ajoute que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

En l’espèce, est sollicitée l’expulsion des défendeurs fondée sur le fait qu’ils sont occupants sans droit ni titre du bien appartenant à la SA PROMOLOGIS, ce qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite puisqu’il porte atteinte au droit de propriété protégé par la constitution.

Le propriétaire n’a pas à démontrer l’existence d’une gravité exceptionnelle de l’atteinte, sauf à rajouter au texte une condition qu’il ne prévoit pas et le fait qu’une mesure d’expulsion ait pour effet de porter atteinte au respect de la vie privée et familiale ou de placer les occupants dans une plus grande précarité, caractérisant ainsi une atteinte plus grande au droit au respect du domicile des intéressés que le refus de l’expulsion au droit de propriété, ne peut avoir pour conséquence de priver le trouble de son caractère manifestement illicite.

Le contrôle de proportionnalité imposé au juge n’intervient qu’au stade de l’appréciation des modalités de l’expulsion (octroi de délais de grâce éventuels) et non pas quant au principe de cette mesure.

En l’espèce, la SA PROMOLOGIS produit la convention PLS justifiant de la propriété du logement situé [Adresse 6] et établit donc être propriétaire du logement litigieux.

Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] reconnaissent être occupants sans droit ni titre du bien.

Le juge des référés apparaît donc parfaitement compétent pour faire cesser ce trouble manifestement illicite dont la preuve est suffisamment rapportée.

L’expulsion de Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O], sera donc ordonnée ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande d’astreinte

La demande d’astreinte sera rejetée dans la mesure où les circonstances de l’espèce ne justifient pas son prononcé et ce d’autant plus s’agissant de personnes en situation de précarité.

Sur la force publique

En tout état de cause, il y a lieu d’accueillir la demande de recours à la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin, dès lors que la SA PROMOLOGIS n’y aura recours qu’en l’absence d’un départ volontaire de Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O].

Sur le délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Le nouvel article L412-1 prévoit donc que le demandeur doit rapporter la preuve soit de la mauvaise foi des personnes expulsées, soit d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La SA PROMOLOGIS indique que les occupants se sont introduits dans les lieux par voie de fait et manoeuvre.

L’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux et suppose des actes matériels positifs de la part des occupants, tels que des actes de violences ou d’effraction. Il convient donc que soit rapportée la preuve tant d’un acte matériel de violence ou d’effraction que d’un lien de causalité entre cet acte et la personne occupant sans droit ni titre le logement.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’il a été procédé au remplacement de la serrure initiale du logement litigieux dans la mesure où cela résulte des constatations de l’employée de PROMOLOGIS qui n’a pu ouvrir la porte avec le jeu de clé en sa possession. Il n’est cependant pas rapporté la preuve que ce changement de serrure ait été réalisé par les occupants des lieux, Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O]. La voie de fait n’est donc pas démontrée.

En revanche, il est fourni le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 24 juin 2025 dans lequel ce dernier indique que Madame [K] [O] qui était présente lui a indiqué qu’ils occupaient cet appartement depuis octobre 2021 avec son mari et ses deux filles, qu’ils étaient à l’époque à la rue et qu’ils « avaient rencontré une personne à l’identité inconnue qui leur avait proposé cet appartement moyennant un loyer mensuel de 350 euros, 6 mois d’avance et dépôt de garantie de 7000 euros », qu’ils avaient payé près de 7000 euros et n’avaient plus de contact depuis plusieurs années. En outre, Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] confirment dans le cadre de la présente procédure l’intégralité de ces propos.

Il apparaît donc que ces éléments démontrent suffisamment que Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] ont pris possession du local sans y être autorisés par le propriétaire en rentrant dans les lieux par le biais d’un tiers dont ils ignoraient l’identité, qu’ils ont rencontré dans des circonstances qu’ils ne précisent pas, qui ne leur a pas fait de contrat de bail et qu’ils savaient pertinemment ne pas être le propriétaire de l’appartement. Ils ne justifient d’ailleurs aucunement de la somme conséquente versée à ce tiers. Il peut donc être considéré que la façon dont Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] sont entrés dans les lieux par le biais de manœuvres au sens de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par conséquent, les manoeuvres étant caractérisées en l’espèce, les conditions légales sont réunies pour que le délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne soit pas applicable au présent litige.

Sur la demande de délai de l’article L412-2 du code des procédures civiles d’exécution

Selon l’article L412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, “lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois”.

En l’espèce, les défendeurs ne bénéficient pas du délai légal prévu par l’article L.412-1 et ne peuvent donc pas bénéficier d’un délai supplémentaire sur le fondement de l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La demande de délai fondée sur l’article L412-2 du Code des procédures civiles d’exécution sera donc rejetée.

Sur le délai de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, “il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante […].

Par dérogation […], ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Dans la mesure où ont été caractérisées des manœuvres comme il a été vu précédemment, il y a lieu d’exclure le bénéfice de la trêve hivernale.

Sur la demande de délai supplémentaire des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

(…)

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”.

Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

Compte tenu des manœuvres précédemment caractérisées, les délais supplémentaires des deux premiers alinéas de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution ne s’appliquent pas et il n’y a donc pas lieu d’apprécier si la mesure d’expulsion emporte des conséquences d’une gravité plus importante que le trouble auquel elle entend mettre fin.

La demande de délais supplémentaires de Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a une double nature indemnitaire et compensatoire, qui vise à réparer le préjudice causé par l’indisponibilité de son bien pour le propriétaire et l’impossibilité de louer ou rénover les lieux.

Les défendeurs, étant occupants sans droit ni titre du logement, seront condamnés à verser une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, leur impécuniosité ne pouvant faire échec à l’indemnisation du préjudice occasionné.

La SA PROMOLOGIS justifie du montant sollicité de 673,14€ au regard de sa pièce n°5 « Eléments de facturation » qui tient compte du loyer conventionné par rapport à la superficie de 67,53 m2 de l’appartement et des provisions sur charges correspondantes. Aucun élément n’est versé en défense pour contredire cette estimation.

Au regard des éléments fournis, cette indemnité mensuelle d’occupation sera donc fixée à la somme de 673,14€ que Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] seront condamnés à payer in solidum.

Cette indemnité d’occupation et due depuis leur entrée dans les lieux, soit en principe dès septembre 2021. Cependant, la SA PROMOLOGIS ne sollicite cette indemnité d’occupation qu’à compter du 27 mai 2025, de sorte que c’est cette date qui sera retenue.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O], partie perdante au procès, supporteront les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice et de la sommation de quitter les lieux.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] seront condamnés à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] occupent sans droit ni titre les locaux situés situé [Adresse 6], propriété de la SA PROMOLOGIS ;

CONSTATONS l’existence d’un trouble manifestement illicite donnant pouvoir au juge des référés pour trancher la demande d’expulsion ;

A défaut de libération volontaire, ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’éventuelle assistance d’un serrurier et de la [Localité 3] Publique ;

DEBOUTONS la SA PROMOLOGIS de sa demande d’astreinte ;

CONSTATONS que le délai prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ne s’applique pas à Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] compte tenu de l’existence de manœuvres ;

DEBOUTONS par conséquent Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] de leur demande de délais supplémentaires sur le fondement de l’article L.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNONS la suppression du délai de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] de leur demande de délai supplémentaire fondée sur les articles L 412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O], à payer à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation provisionnelle de 673,14€ par mois à compter du 27 mai 2025 jusqu’à libération effective des lieux occupés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [E] [X] [N] et Madame [K] [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat du commissaire de justice et de la sommation de quitter les lieux ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de droit assortie de l’exécution provisoire.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE