TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Z] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabien ESCAVABAJA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04045 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7USQ

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 07 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabien ESCAVABAJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1060

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 07 novembre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04045 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7USQ

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2021 à effet au 2 novembre 2021 la société MADELEINE OPERA, aux droits de laquelle est venue la société ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7, a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [F] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2673,20 euros et d’une provision pour charges de 300 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 21658,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [F] le 27 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, la société ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 a assigné Mme [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner la libération des lieux sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, ordonner l’expulsion de Mme [Z] [F], autoriser la séquestration du mobilier, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du montant du loyer courant,

—  22828,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2025,

—  2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de son exécution,

— avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et de l’assignation pour le surplus, et ordonner la capitalisation des intérêts.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 10 septembre 2025 la société ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 3315,49 euros. Elle considère que le paiement du loyer courant a repris mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [Z] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 24 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 21658,94 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 mars 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

La demande d’astreinte sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

L’article 4 i de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

Une indemnité d’occupation égale au double du loyer contractuel présente les caractères d’une clause pénale (Cass. 3e civ., 8 avr. 2010, n° 08-20.525).

En l’espèce, le contrat de bail (article 1.7) fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au double du dernier loyer. Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, la demande de la société ALLIANZ VIE tendant à son application sera rejetée.

Le montant de l’indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 ou à son mandataire.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 septembre 2025, Mme [Z] [F] lui devait la somme de 3315,49 euros.

Mme [Z] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été réglées, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts, dès lors qu’ils seront échus pour une année entière, seront capitalisés.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [Z] [F], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sans qu’il ne soit nécessaire de viser des frais d’exécution à ce stade indéterminés.

En revanche, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 15 octobre 2021 entre la société ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7, d’une part, et Mme [Z] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 25 mars 2025,

ORDONNE à Mme [Z] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [F] à payer à la société ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Z] [F] à payer à la société ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 la somme de 3315,49 euros au titre de l’arriéré locatif et d’indemnités d’occupation arrêté au 5 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE Mme [Z] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 janvier 2025 et celui de l’assignation du 9 avril 2025,

DÉBOUTE la société ALLIANZ NEW REAL ESTATE 7 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge