TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [H] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06729 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VER

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 11 avril 2025

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HOMELAND dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [F],

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, statuant en juge unique

assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 11 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 11 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06729 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6VER

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [H] [F] est propriétaire du lot n°10 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 6] [Localité 1] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic le cabinet HOMELAND a fait assigner Monsieur [H] [F] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, auquel il demande, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de le condamner avec exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :

—  4 263,28 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement, échéance du 2ème trimestre incluse et d’ordonner la capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros de dommages et intérêts,

—  1 200 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 29 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Assigné à étude, Monsieur [H] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il est de principe que les décisions d’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [H] [F],

— l’extrait du compte copropriétaire de Monsieur [H] [F] arrêté au 2 avril 2024 à la somme de 4 263,28 euros, en ce inclus 855 euros de frais de recouvrement,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 mai 2018, 11 juin 2019, 25 juin 2019, 5 mars 2020, 9 avril 2021, 13 octobre 2022, 20 juin 2023 et 1er février 2024 avec les attestations de non-recours correspondantes comportant notamment :

— approbation des comptes des exercices du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2023 et du budget prévisionnel en cours,

— vote du fonds ALUR,

— vote des travaux et opérations suivantes : travaux de reprise de structure et de réfection de l’appartement de Madame [J] (assemblée générale du 25 juin 2019, résolutions n°4 à 7), réfection des plafonds des escaliers du bâtiment A (assemblée générale du 5 mars 2020, résolution n°16), réfection des réseaux enterrés (assemblée générale du 1er février 2024, résolution n°14), remplacement du collecteur du bâtiment A (même assemblée générale, résolution n°15), réfection du sol de l’entrée de la résidence (même assemblée générale, résolution n°17), réfection de la porte de l’immeuble (même assemblée générale, résolution n°18),

— les différents appels de fonds adressés à Monsieur [H] [F] pour la période du 15 septembre 2017 au 15 mars 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— la répartition définitive des charges des exercices 2021 à 2023,

— la mise en demeure par avocat du 2 avril 2024, sans l’accusé de réception,

— le contrat de syndic.

L’appel de fonds du 15 septembre 2017 pour des travaux de reprise de structure et de réfection des appartements « REDDOR » et de la SCI MEDJANA d’un montant de 355,38 euros est produit mais pas le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 juillet 2017 votant ces travaux. En outre, les appels de fonds des 15 et 28 juin 2021 (45,81 euros +3,77 euros) pour des travaux ne sont pas produits.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Monsieur [H] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3003,32 euros, après déduction des frais de recouvrement (855 euros) et des appels de fonds pour les travaux non justifiés (355,38 euros +45,81 euros +3,77 euros) à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus).

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, les frais de relance ne seront pas retenus en l’absence de production des mises en demeure correspondantes (336 euros).

Les frais de « transmission du dossier à l’avocat » (399 euros) ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile.

A cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement (article 9 du contrat), qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent rejetée.

Enfin les frais exposés au titre de la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à Monsieur [H] [F] (120 euros) relèvent également des frais irrépétibles au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En omettant de s’acquitter des charges dues malgré plusieurs des paiements partiels, Monsieur [H] [F] a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement de ses fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement, qui sera justement réparé par l’allocation de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée au titre des sommes dues pour les arriérés de charges de copropriété dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 23 septembre 2024.

Sur les autres demandes

Monsieur [H] [F], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [F] à payer au syndicat de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8] représenté par son syndic le cabinet HOMELAND les sommes suivantes :

—  3 003,32 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus),

—  300 euros de dommages et intérêts,

—  800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE la capitalisation des intérêts pour les sommes dues au titre des arriérés de charges de copropriété dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 23 septembre 2024,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [H] [F] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Président.