TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [R] [K] [V]

[S] [D] épouse [J]

[B] [Y] ép. [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Arthus NOEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02675 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7J2X

N° MINUTE : 5

JUGEMENT

rendu le 11 septembre 2025

DEMANDERESSE

S.C. VITINVEST C6 03, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Arthus NOEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0880

DÉFENDERESSES

Madame [R] [K] [V], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Madame [S] [D] épouse [J], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

Madame [B] [Y] épouse [N], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2025 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 11 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/02675 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7J2X

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 janvier 2023, la société VITINVEST C6 03 a consenti un bail d’habitation exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 d’une durée d’un an à Mme [R] [K] [V] sur des locaux meublés à usage de résidence secondaire situés au [Adresse 4] [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2800 euros et d’une provision pour charges de 75 euros.

Mme [S] [D] épouse [J] et Mme [B] [Y] épouse [N] se sont portées cautions solidaires par acte du même jour.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 8233,73 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire stipulant un délai de paiement d’un mois.

Ce commandement de payer a été dénoncé aux cautions le 2 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice des 12, 13 et 20 février 2025, la société VITINVEST C6 03 a assigné Mme [R] [K] [V], Mme [S] [D] épouse [J] et Mme [B] [Y] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de Mme [R] [K] [V] au besoin avec l’aide de la force publique, la condamner à restituer les lieux sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, autoriser la séquestration du mobilier, et obtenir la condamnation solidaire des défenderesses au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au double du loyer et des charges, à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif,

—  13183,03 euros au titre de l’arriéré locatif jusqu’à la décision à intervenir,

—  1318,30 euros à parfaire au titre de la majoration de 10% des sommes dues,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 19 juin 2025, la société VITINVEST C6 03 a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Au visa des articles 1224 et suivants du code civil, elle a fait valoir que la dette locative n’a pas été réglée dans le mois suivant le commandement de payer et que la clause résolutoire est acquise depuis le 28 octobre 2024. Elle a sollicité la condamnation en deniers et quittances au regard des sommes que Mme [R] [K] [V] indique avoir payé. Elle a souligné que Mme [R] [K] [V] n’apportait aucune preuve s’agissant de la somme qu’elle conteste devoir. Elle s’est enfin opposée à tout délai pour quitter les lieux.

Mme [R] [K] [V], comparante en personne, a assuré avoir payé l’intégralité de la somme due hormis 556,46 euros. Elle a précisé que ce montant correspondait à des jours où elle n’avait pas pu occuper le logement au début de sa location, faute d’eau chaude et de chauffage. Elle a demandé à ne pas payer cette somme comme cela lui avait alors été assuré par les représentants de la bailleresse. Elle a également sollicité de ne pas être expulsée et à titre subsidiaire un délai pour quitter les lieux, sa résidence principale étant située au [7] alors qu’elle a besoin de son logement en France pour travailler.

Bien que régulièrement citées à personne et à étude, Mme [S] [D] épouse [J] et Mme [B] [Y] épouse [N] n’ont pas comparu et ne se sont pas faites représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée du 10 juillet 2025, la demanderesse a communiqué un décompte actualisé au 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Aux termes des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat.

En application de l’article 1225 du code civil la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 27 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 8233,73 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société VITINVEST C6 03 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, si besoin avec l’intervention de la force publique.

L’intervention de la force publique ne rend pas nécessaire le prononcé d’une astreinte.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, le local litigieux est une résidence secondaire, ce que Mme [R] [K] [V] ne conteste pas. Elle dispose donc d’une résidence principale. Elle n’a en outre versé aucune pièce à l’appui de sa demande.

Au regard de ces éléments, aucun délai ne sera accordé à Mme [R] [K] [V].

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

En l’espèce, Mme [R] [K] [V] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, aucun élément ne justifiant de fixer une indemnité supérieure à ce montant, les pages 8 et 9 du bail ne prévoyant en outre pas le doublement de cette somme comme l’indique la bailleresse.

Par ailleurs, la société VITINVEST C6 03 verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 juillet 2025, Mme [R] [K] [V] devait la somme de 4433,43 euros, échéance de juillet 2025 incluse.

Mme [R] [K] [V] conteste devoir la somme de 556,46 euros. Elle verse aux débats des courriels évoquants une panne de chaudière en janvier 2023, au moment de son entrée dans les lieux. Il doit toutefois être relevé que l’ensemble de ces écrits émanent d’elle. Le seul message ne l’étant pas est un SMS provenant d’une prénommée " [Z] " qui indique le 27 janvier 2023 rechercher un chauffagiste. Ce message est insuffisant à démontrer l’existence d’une panne de chauffage ayant contraint Mme [R] [K] [V] à demeurer plusieurs jours dans un autre appartement que le sien. Il n’est pas davantage démontré que la bailleresse était d’accord avec le fait que la locataire n’était pas redevable de cette somme. Enfin, aucun échange postérieur au mois de janvier 2023 n’est communiqué.

Au regard de ces éléments, Mme [R] [K] [V] sera condamnée à payer la somme de 4433,43 euros à la société VITINVEST C6 03 au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à la date du 7 juillet 2023.

Mme [S] [D] épouse [J] et Mme [B] [Y] épouse [N] seront solidairement condamnées à payer cette somme au regard de l’acte de cautionnement versé en procédure.

Sur la demande de condamnation au titre de la clause pénale

L’article 1231-5 du Code civil dispose que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre ; que, néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire ;

En l’espèce, le contrat de bail stipule que le locataire devra accepter de payer au bailleur une somme égale à 10 % des sommes dues à titre de clause pénale.

La requérante sollicite ainsi le paiement de la somme de 1318,30 euros correspondant à 10 % du montant réclamé au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation dans l’assignation.

Ce montant n’apparaît pas manifestement excessif au regard du montant de la dette rapporté à la durée du contrat. Par conséquent, il convient de condamner Mme [R] [K] [V] au paiement de cette somme au titre de la clause pénale.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [R] [K] [V], Mme [S] [D] épouse [J] et Mme [B] [Y] épouse [N], parties perdantes, seront condamnées in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il sera fait droit à hauteur de 1500 euros à la demande concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 janvier 2023 entre la société VITINVEST C6 03 et Mme [R] [K] [V] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 9] est résilié depuis le 28 octobre 2024,

ORDONNE à Mme [R] [K] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 9], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE la société VITINVEST C6 03 de sa demande d’astreinte,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [R] [K] [V], Mme [S] [D] épouse [J] et Mme [B] [Y] épouse [N] au paiement à la société VITINVEST C6 03 d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 28 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [K] [V], Mme [S] [D] épouse [J] et Mme [B] [Y] épouse [N] à payer à la société VITINVEST C6 03 la somme de 4433,43 euros selon décompte arrêté au 7 juillet 2025 au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation échues à cette date, terme de juillet 2025 inclus,

CONDAMNE solidairement Mme [R] [K] [V], Mme [S] [D] épouse [J] et Mme [B] [Y] épouse [N] à payer à la société VITINVEST C6 03 la somme de 1318,30 au titre de la clause pénale,

CONDAMNE in solidum Mme [R] [K] [V], Mme [S] [D] épouse [J] et Mme [B] [Y] épouse [N] à payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [R] [K] [V], Mme [S] [D] épouse [J] et Mme [B] [Y] épouse [N] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

La Greffière La Juge