TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [O], [V] [Z],

Monsieur [F], [Y] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie HERVE

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02839 – N° Portalis 352J-W-B7J-C743V

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le vendredi 03 octobre 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic le cabinet RL MEILLANT ET BOURDELEAU – [Adresse 3]

représentée par M^e Aurélie HERVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0235

DÉFENDEURS

Madame [O], [V] [Z],

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [F], [Y] [S]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Présidente

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 octobre 2025 par Mathilde CLERC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 03 octobre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02839 – N° Portalis 352J-W-B7J-C743V

EXPOSE DU LITIGE

Mme [O] [Z] et M. [F] [S] sont propriétaires du lot n°14 dans l’immeuble sis [Adresse 2], cadastré [Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété représentant 266/10222 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet RL MEILLANT ET BOURDELEAU en exercice, a assigné Mme [O] [Z] et M. [F] [S] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de les voir solidairement condamnés au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

7051,97 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2024, avec capitalisation des intérêts,2000 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juillet 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés à étude, Mme [O] [Z] et M. [F] [S] n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs n’ont pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°14, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaires de Mme [O] [Z] et M. [F] [S] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 janvier 2024 au 1 avril 2025,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023,l’historique du compte du 23 octobre 2023 au 17 avril 2025 faisant état d’un solde débiteur de 7051,97 euros (en ce inclus 2931,86 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 2 mars 2023 et 19 juin 2024 comportant : – approbation des comptes des exercices 2022 et 2023,

— vote des budgets prévisionnels et fonds travaux 2023, 2024 et 2025,

— vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de ravalement de façade cour et travaux de zinguerie et vote d’un budget de 10000 euros d’imprévu,

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,deux commandements de payer par actes d’huissier en date du 6 septembre 2024 valant mise en demeure sur la somme de 2321,90 euros, le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 2931,86 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie, s’agissant des seules charges de copropriété impayées, à hauteur de la somme de 4120,11 euros.

Mme [O] [Z] et M. [F] [S] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 4120,11 euros, portant sur la période allant du 23 octobre 2023 au 17 avril 2025, incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 avril 2025, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Mme [O] [Z] et M. [F] [S] copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 2931,86 euros se décomposant comme suit :

—  165 euros pour l’envoi de trois mises en demeure en date des 23 octobre 2023, 23 janvier 2024 et 23 avril 2024,

—  120 euros pour l’envoi de trois courriers de relance en date des 14 novembre 2023, 6 février 2024, 14 mai 2025,

—  288 euros de frais de mise en demeure par avocat,

—  246,86 euros pour la délivrance du commandement de payer,

—  180 et 360 euros de frais de remise du dossier à l’avocat,

—  180 euros de frais de remise du dossier à huissier,

—  864 euros d’honoraires d’avocat.

Il sera relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat de sorte que les défendeurs ne sauraient être condamnée à régler au syndic les frais afférents à l’envoi d’autant de courriers, qui ne sont pas strictement nécessaires. Il n’est par ailleurs pas établi que les mises en demeure envoyées par le syndic l’aient été par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception. Les frais postérieurs à ces mises en demeure (relances), dont il n’est pas démontré qu’elles ont été valablement délivrées, seront par conséquent rejetés.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat / au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Enfin, les honoraires de l’avocat sont indemnisés au titre des frais irrépétibles.

En conséquence la somme de 534,86 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit :

— la mise en demeure par avocat pour 288 euros,

— le commandement de payer pour 246,86 euros

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Enfin, la clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s’applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 25 avril 2025, pour les charges et frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront solidairement les dépens, à l’exception des commandements de payer délivrés avant la présente procédure, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [Z] et M. [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet RL MEILLANT ET BOURDELEAU :

— la somme de 4120,11 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 23 octobre 2023 au 17 avril 2025 et incluant l’appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 avril 2025,

— la somme de 534,86 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 25 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [Z] et M. [F] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic le cabinet RL MEILLANT ET BOURDELEAU, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE solidairement Mme [O] [Z] et M. [F] [S] aux dépens à l’exception des commandements de payer délivrés avant la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.

La greffière, La présidente.