TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Z] [B]

[G] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : [U] [P]

[V] [P]

[K] [P]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03209 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PSO

N° MINUTE : 10

JUGEMENT

rendu le 19 septembre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [U] [P], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [V] [P], demeurant [Adresse 4]

représentée par M. [U] [P] muni d’un pouvoir spécial

Monsieur [K] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par M. [U] [P] muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDERESSES

Madame [Z] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Madame [G] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Benjamin MERCIER, avocat au barreau de Paris Toque : C0138

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 19 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03209 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7PSO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 juin 2021, M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P] ont consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 30 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de Mme [G] [R] par acte d’engagement de caution en date du 08 juin 2021.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.798 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 27 mai 2024.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [B] le 24 mai 2024.

Par assignations du 6 février 2025, M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [B] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [G] [R] au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  6.151,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2024 avec intérêts au taux légal,

—  2.053,36 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 juin 2025, M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P] maintiennent l’intégralité de leurs demandes et précisent que la dette locative, actualisée au 10 juin 2025, s’élève désormais à 10.121 euros. M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P] considèrent enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [G] [R], dans ses dernières conclusions en défense visées à l’audience par le greffier et soutenues oralement, demande au Juge des Contentieux de la Protection de la recevoir en demande et la déclarer bien fondée ; de dire et juger que l’acte de cautionnement produit est entaché de nullité.

Et en conséquence, de débouter M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P] de l’ensemble de leurs demandes à l’égard de la caution ; de les condamner à verser à Madame [G] [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin de condamner les demandeurs aux dépens.

Bien que régulièrement assignées par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [Z] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 23 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.798 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la régularité de l’acte de caution

L’article 2297 du Code civil dispose notamment que l’engagement de cau-tion d’une personne physique doit mentionner, à peine de nullité, le mon-tant en principal et accessoire, exprimé en toutes lettres et en chiffres, dans la limite duquel la caution s’engage à payer au créancier si le débi-teur fait défaut.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise que l’acte de cautionnement doit faire apparaître le montant du loyer et des conditions de sa révision, telles qu’elles figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernière des articles du contrat. La caution doit également apposer la mention prévue par l’article 2297 du Code civil.

Or, l’examen de l’acte de cautionnement de Madame [R] révèle que le montant du loyer et des charges n’est pas mentionné de manière claire et précise en chiffres et en lettres et ne mentionne pas les conditions de révision du loyer, de même la limite chiffrée de l’engagement de caution et la durée de l’engagement ne sont pas précisées ;

La caution ne reconnait avoir pris connaissance de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel :" Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

Il n’est pas justifié par ailleurs qu’un exemplaire du bail du 10 Juin 2021 ait été remis à la caution et il sera relevé à cet égard que l’acte de caution a été signé avant la signature du bail.

Ces manquements sont constitutifs d’un vice du consentement au sens des articles 1130 et suivants du Code civil, le manque d’information sur l’étendue de l’engagement de la caution peut-être analysée comme l’erreur qui trompe le consentement au sens de l’article précédemment visé.

La combinaison de l’absence de durée et de montant a empêché toute évaluation raisonnable du risque au moment de l’engagement pris par Madame [R].

En conséquence l’acte de cautionnement de Mme [G] [R] en date du 08 juin 2021 est frappé de nullité et sera annulé.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 10 juin 2025, Mme [Z] [B] leur devait la somme de 10.121 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution de la défenderesse, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l’assignation, soit 6.151,80 euros, suivant décompte arrêté au 14 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 06 février 2025

Mme [Z] [B] condamnée à payer cette somme aux bailleurs avec intérêts au taux légal à compter du 06 février 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P] ou à leur mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [B] qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées à l’encontre de la locataire.

En revanche, disons que la caution sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT que l’acte de cautionnement de Mme [G] [R] du 08 juin 2021 est entaché de nullité.

DEBOUTE M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Mme [G] [R],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 juin 2021 entre M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P], d’une part, et Mme [Z] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 24 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [Z] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [Z] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE Mme [Z] [B] à payer à M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P] la somme de 6.151,80 euros (six mille cent cinquante et un euros et quatre-vingts centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 14 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 06 février 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [Z] [B] à payer à M. [U] [P], M. [K] [P] et Mme [V] [P] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [G] [R] de sa demande au titre de l’article 700 et laisse ses dépens à sa charge,

CONDAMNE Mme [Z] [B] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2024 et celui de l’assignation du 6 février 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge