TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 23/14170 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C24MC

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Octobre 2023

JUGEMENT

rendu le 30 Juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [B] [M] [W]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Rebecca BLOCH-FISCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0166

DÉFENDEURS

Maître [X] [A]

[Adresse 1]

[Localité 8]

S.A.R.L. 137 NOTAIRES

[Adresse 1]

[Localité 8]

Toutes les deux représentées par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0499

MMA IARD

[Adresse 2]

[Localité 6]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 2]

[Localité 9]

Maître [U] [K]

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.E.L.A.R.L. [K] & [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Tous les quatre représentés par M^e Herve-bernard KUHN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0090 et par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au Barreau de Toulouse, avocat plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2025, avis a été donné que la décisions serait rendue le 30 juillet 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [B] [M] [W], propriétaire des lots de copropriété numéros 65 (cave) et 68 (appartement) dépendant de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 11], a souhaité mettre en vente son bien et a publié une annonce sur un site spécialisé à cet effet.

Il a fait établir par Maître [U] [K], Notaire, pour communication aux éventuels candidats acquéreurs, un premier projet de promesse unilatérale de vente en viager prévoyant un prix principal de 600 000 euros, s’appliquant à hauteur de 250 000 euros au bouquet et 350 000 euros au capital restant, converti en rente viagère annuelle de 24 000 euros soit 2 000 euros mensuellement, ainsi que le versement d’une indemnité d’immobilisation de 25 000 euros dans les 10 jours de la signature à peine de caducité.

Par courrier électronique en date du 16 novembre 2021, Maître [U] [K] a informé Monsieur [B] [M] [W] de l’intérêt de Monsieur [E] [D] pour l’appartement, celui-ci souhaitant néanmoins négocier les conditions proposées.

Par courriel électronique du même jour, Monsieur [E] [D] a ensuite indiqué à Maître [U] [K] de son accord pour s’aligner sur les conditions de l’offre, précisant que son notaire était Maître [X] [A].

Le dossier d’usage a été transmis à cette dernière par Maître [U] [K] le 29 novembre 2021.

Par courriel électronique du 14 avril 2022, Maître [U] [K] s’est enquis auprès de Monsieur [B] [M] [W] des suites données par Monsieur [E] [D].

Par courriel électronique du 6 octobre 2022, Maître [U] [K] a informé Monsieur [B] [M] [W] avoir pu joindre le jour-même le Notaire de Monsieur [E] [D] lequel aurait indiqué ne pas souhaiter se positionner sur l’achat de l’appartement. Aux termes de ce courriel, Maître [N] lui a conseillé de contacter Monsieur [D] pour tenter de trouver une solution à l’amiable, précisant que « Sans sa renonciation, il ne semble pas possible d’annuler unilatéralement le dossier en cours et de s’engager avec un autre acquéreur. »

Après notification les 26 août et 19 septembre 2022 à Maître [U] [K] de deux courriers recommandés, Monsieur [B] [M] [W] a saisi d’une réclamation à son encontre la Chambre interdépartementale des notaires de l’Ariège, de la Haute-Garonne, du Tarn et de Tarn et Garonne, qui a estimé, aux termes d’une réponse en date du 3 janvier 2023, que Maître [K] avait assuré un suivi effectif du dossier et que son accompagnement était irréprochable.

Monsieur [B] [M] [W] a saisi le 27 janvier 2023 la Chambre des notaires de [Localité 10], dont il résulte de la correspondance en retour en date du 21 août 2023, que Maître [X] [A] n’aurait pas été mandatée par Monsieur [D] et que celui-ci n’aurait plus répondu aux sollicitations de sa part.

Par acte extrajudiciaire signifié les 20 et 23 octobre 2023, Monsieur [B] [M] [W] a fait assigner la SELARL [K] & [J], Maître [U] [K], la SARL 137 NOTAIRES, Maître [X] [A] -[C], MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES devant le Tribunal judiciaire de PARIS aux fins essentielles d’enjoindre Maître [U] [K] et Maître [X] [A] à assigner en intervention forcée Monsieur [E] [D] ou à tout le moins à remettre les informations civiles le concernant aux fins de mise en cause de ce dernier, d’engager leur responsabilité civile professionnelle et par suite condamner l’ensemble des défendeurs in solidum au versement de 25 000 euros correspondant à la perte de chance de conserver le montant de l’indemnité d’immobilisation, 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et 48 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de chance de bénéficier de la perception des rentes mensuelles depuis le 16 novembre 2021.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 juillet 2024, Monsieur [B] [M] [W] demande au Tribunal, au visa des articles 1124 et 1240 du code civil, L. 290-1 et L. 290-2 du code de la construction et de l’habitation, et 514 et 700 du code de procédure civile, de :

« PRONONCER Monsieur [B] [M] [W] recevable et bien fondé en toutes ses demandes,

ENJOINDRE à Maître [U] [K], Maître [X] [A] et leurs Offices de communiquer les éléments relatifs à l’état civil de Monsieur [E] [D] ainsi que son adresse aux fins de mise en cause de ce dernier,

A titre principal :

CONSTATER que le seul courriel du 16 novembre 2021 ne vaut pas acceptation des termes de la promesse unilatérale de vente ;

CONSTATER l’absence de versement de l’indemnité d’immobilisation prévue par Monsieur [D] au bénéfice de Monsieur [M] [W] ;

CONSTATER l’absence de signature d’un avant-contrat par les parties ;

CONSTATER l’absence de levée d’option par Monsieur [D];

A titre subsidiaire et si par extraordinaire le tribunal devait considérer que Monsieur [D] s’est valablement engagé envers Monsieur [M] [W]:

CONSTATER l’absence de levée d’option par Monsieur [D] dans un délai raisonnable ;

En toute hypothèse :

AUTORISER Monsieur [B] [M] [W] à poursuivre la vente en viager de son appartement auprès d’un tiers ;

ENJOINDRE la SELARL [K] & [J] et Maître [K] à restituer l’intégralité du dossier de vente de Monsieur [M] [W] afin que ce dernier puisse procéder à la remise en vente du bien à des tiers acquéreurs ;

CONDAMNER en conséquence in solidum de la SELARL [K] & [J], de Maître [K], de la SARL 137 NOTAIRES, de Maître [A] ainsi que leurs assureurs à verser à Monsieur [M] [W] la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de chance de percevoir le montant de l’indemnité d’immobilisation due ;

CONDAMNER in solidum de la SELARL [K] & [J], de Maître [K], de la SARL 137 NOTAIRES, de Maître [A] ainsi que leurs assureurs à verser à Monsieur [M] [W] la somme de 48.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de chance de percevoir le montant des rentes depuis le 16 novembre 2021, soit depuis deux ans à date ;

CONDAMNER in solidum de la SELARL [K] & [J], de Maître [K], de la SARL 137 NOTAIRES, de Maître [A] ainsi que leurs assureurs à verser à Monsieur [M] [W] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice moral de ce dernier ;

CONDAMNER in solidum de la SELARL [K] & [J], de Maître [K], de la SARL 137 NOTAIRES, de Maître [A] ainsi que leurs assureurs à verser à Monsieur [M] [W] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum de la SELARL [K] & [J], de Maître [K], de la SARL 137 NOTAIRES, de Maître [A] ainsi que leurs assureurs au paiement des entiers dépens,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. ».

Dans leurs dernières conclusions en réplique signifiées le 7 octobre 2024, Maître [U] [K], la SELARL [K]-[J], MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au Tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

« DEBOUTER Monsieur [B] [M] [W] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de Me [U] [K], de la SELARL [K]-[J], des MMA IARD SA et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES,

CONDAMNER Monsieur [B] [M] [W] à payer à Me [U] [K] et à la SELARL [K]-[J] la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du CPC et LE CONDAMNER à payer aux MMA IARD SA et aux MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 2 500 sur le fondement du même article,

LE CONDAMNER enfin aux dépens de l’instance ».

Dans leurs conclusions en réplique signifiées le 22 mars 2024, la SARL 137 NOTAIRES et Maître [X] [A] demandent au Tribunal, au visa des articles 3.4 et 20 du Règlement National du Notariat du 22 mai 2018, 23 de la loi du 25 Ventôse AN XI, et 1240 et 1310 du Code civil, de :

« DEBOUTER Monsieur [B] [M] [W] de sa demande tendant à voir enjoindre aux notaires concluants, de lui communiquer « les éléments relatifs à l’état civil de Monsieur [E] [D] ainsi que son adresse ».

JUGER qu’aucune faute ne peut être reprochée à Maître [X] [A] et l’étude 137 NOTAIRES dans le cadre de leurs fonctions qui serait à l’origine d’un préjudice certain, réel et actuel pour Monsieur [B] [M] [W].

DEBOUTER Monsieur [M] [W] de l’ensemble de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de Maître [X] [A] et de l’étude 137 NOTAIRES.

DEBOUTER Monsieur [B] [M] [W] de sa demande au titre des frais irrépétibles et dépens dirigée à l’encontre de Maître [X] [A] et de l’étude 137 NOTAIRES.

CONDAMNER Monsieur [B] [M] [W] à payer à Maître [X] [A] et l’étude 137 NOTAIRES, la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Monsieur [B] [M] [W] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thomas RONZEAU, Avocat, qui pourra les recouvrer directement en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

JUGER n’y avoir lieu d’assortir de l’exécution provisoire, la décision à intervenir et REJETER toute demande à ce titre. ».

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 octobre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 19 mai 2025.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de communication des éléments relatifs à l’état civil de Monsieur [E] [D]

M. [B] [M] [W] sollicite qu’il soit fait injonction aux notaires, Maîtres [K] et [A], et leurs études, de communiquer les éléments relatifs à l’état civil de M. [E] [D], ainsi que son adresse afin qu’il puisse être mis en cause dans la présente instance.

Maître [U] [K], la SELARL [K]-[J], les sociétés MMA IARD et MMAR IARD ASSURANCES MUTUELLES font valoir que M. [E] [D] n’a jamais transmis à Maître [K], à laquelle il n’était aucunement lié, les éléments de son état civil complet, de sorte qu’elle n’a jamais pu les communiquer au demandeur.

Maître [X] [A] et l’étude 137 NOTAIRES s’opposent également à cette demande, invoquant le secret professionnel général et absolu liant les notaires qui ne peuvent, à titre dérogatoire et sur ordonnance du président du tribunal judiciaire, communiquer à des tiers justifiant d’un intérêt légitime que les actes par eux reçus, à l’exclusion de toute autres informations ou documents. Elles soutiennent en outre ne pas disposer des éléments sollicités par le demandeur.

Sur ce,

Les articles 11 et 142 du code de procédure civile permettent à une partie de demander au juge de la mise en état la communication de pièces détenues par une autre partie lorsqu’elles constituent des éléments de preuves nécessaires à la résolution du litige, sous réserve que leur existence soit acquise.

Par ailleurs, il est constant que le notaire est tenu au secret professionnel et qu’il ne peut donner connaissance des actes qu’il a établis à d’autres qu’aux personnes intéressées en nom direct, héritiers ou ayant droit, en application de l’article 23 de la loi contenant organisation du notariat du 25 ventôse an XI.

Le règlement national des notaires, pris en application de l’article 26 du décret n° 71-942 du 26 novembre 1971, précise en son article 3.4, que:

« Le secret professionnel du notaire est général et absolu. Confident nécessaire de ses clients, le notaire est tenu au secret professionnel dans les conditions prévues par le Code pénal ou toutes autres dispositions législatives ou réglementaires.

Ce secret couvre tout ce qui a été porté à la connaissance du notaire dans l’exercice de ses fonctions. Il s’étend aux correspondances et échanges entre notaires ou avec les instances de la profession et avec les associés d’une société pluri professionnelle d’exercice.

Le notaire doit veiller à ce que tous ses collaborateurs soient instruits de cette obligation qui est aussi la leur et qu’ils la respectent. »

En application de ces dispositions, est consacré le caractère intangible du secret professionnel du notaire, qui n’en est délié que par la loi, lorsqu’elle impose ou autorise la révélation du secret.

En l’espèce, à supposer même que les notaires défenderesses et leurs offices soient en possession des éléments relatifs à l’état civil et à l’adresse de M. [E] [D] dont la communication est sollicitée par le demandeur, force est de constater qu’elles sont soumises au secret professionnel et ne sont donc pas autorisées à communiquer des éléments personnels relatifs à leurs clients.

Dès lors, M. [B] [M] [W] ne pourra qu’être débouté de sa demande de communication des éléments d’état civil et de domiciliation de M. [E] [D].

Sur la formation de la vente

Pour soutenir qu’il n’est tenu par aucune promesse unilatérale de vente, M. [B] [M] [W] fait valoir que le courriel du 16 novembre 2021 émanant de Monsieur [E] [D] ne vaut pas acceptation de la promesse unilatérale de vente faute :

d’avoir été suivie du versement de l’indemnité d’immobilisation prévue à son projet à titre de condition nécessaire et déterminante, en emportant dès lors caducité en application de l’article 1124 du code civil ;de régularisation d’un avant-contrat, le projet de promesse unilatérale de vente n’ayant jamais été signé par les parties, de sorte qu’à le supposer conclu pour une durée indéterminée et de facto supérieure à 18 mois, il serait nul n’ayant pas été constaté par acte authentique en application de l’article L. 290-1 du code de la construction et de l’habitation ;pour le projet de promesse unilatérale de vente de mentionner un délai de levée d’option par le bénéficiaire et pour ce dernier de lever l’option.

A titre subsidiaire, Monsieur [B] [M] [W] soutient qu’à le considérer dans le cas contraire tenu par l’effet de la promesse de vente à durée indéterminée du seul fait du courriel du 16 novembre 2021, celle-ci est devenue caduque en raison de l’absence de levée d’option dans un délai raisonnable conformément à la jurisprudence constante et de la mauvaise foi du bénéficiaire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1112 du code civil, « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. ».

L’article 1113 du code civil dispose que « Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. ».

En application de l’article 1114 du code civil, « l’offre faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. ».

Il résulte du premier alinéa de l’article 1118 du code civil que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Aux termes de l’article 1583 du code civil, « la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. ».

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par courriel du 16 novembre 2021, M. [E] [D], à qui avait été communiqué un projet de promesse unilatérale de vente établi par Maître [K] à la demande de M. [B] [M] [W] pour fixer le cadre de ses négociations futures de vente de son appartement en viager, a indiqué « s’aligner sur les conditions de l’offre, à savoir BOUQUET 250 000€ RENTE 2000 € » précisant dans le même courriel « Ma notaire est Maître [A] [Adresse 1] ».

Toutefois, ce simple mail de M. [E] [D] ne saurait s’analyser que comme une simple acceptation d’entrer en pourparlers avec M. [B] [M] [W], et non comme un accord ferme et définitif de s’engager dans la vente, dès lors que, d’une part, il est manifeste que M. [B] [M] [W] entendait soumettre la vente à l’établissement d’une promesse unilatérale de vente, comportant la possibilité pour le futur bénéficiaire de se délier de la promesse, ce qui est par nature incompatible avec l’existence d’une vente parfaite, et que, d’autre part, M. [E] [D] indiquait dans ce même courriel du 16 novembre 2021 qu’il se tenait prêt à transmettre son état civil ainsi que celui de son associé, ce qui laisse entendre qu’il agissait non à titre personnel mais pour le compte d’une société, laquelle n’est pas identifiée dans l’échange de courriel.

En outre, force est de constater que le projet de promesse unilatérale de vente n’a jamais été complété, notamment quant au délai d’option, ni signé par les parties, de sorte qu’il ne peut être considéré qu’une promesse unilatérale de vente a été conclue entre les parties.

Dans ces conditions, le silence gardé par M. [E] [D] après le mois de novembre 2021, ce pendant plusieurs années, malgré les relances faites par les notaires saisis du dossier, ne peut s’analyser que comme une volonté de sa part de ne pas poursuivre les négociations.

Ainsi, il sera constaté la rupture des pourparlers entre M. [E] [D] et M. [B] [M] [W], étant souligné que ce dernier peut librement disposer de son bien en sa qualité de propriétaire, sans qu’il ne soit nécessaire de l’y autoriser expressément et d’en faire mention au dispositif, s’agissant d’une demande purement déclaratoire.

3. Sur la responsabilité civile de Maître [K]

Pour solliciter la condamnation de Maître [K] au paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices résultant selon lui de la perte de chance de conserver l’indemnité d’immobilisation non versée, de la perte de chance de percevoir les rentes depuis le 16 novembre 2021 outre un préjudice moral, M. [B] [M] [W] soutient, sur le fondement de l’article 3.2 du Règlement national des notaires, que Maître [U] [K] a manqué à son obligation d’assurer l’efficacité juridique du projet de promesse unilatérale de vente, en ne mentionnant pas de délai d’option dans l’acte. Il lui reproche également d’avoir manqué à son devoir d’information et de conseil, en refusant de procéder à la vente en viager au profit d’autres personnes que Monsieur [E] [D] malgré l’absence de suites données par celui-ci, engendrant une situation de blocage préjudiciable financièrement et moralement.

En réponse, Maître [U] [K], la SELARL [K]-[J], les sociétés MMA IARD et MMAR IARD ASSURANCES MUTUELLES font valoir qu’il ne peut être reproché à Maître [K] aucun manquement à ses obligations professionnelles et exposent que :

il ne peut être reproché un manque d’efficacité du projet de promesse de vente à Maître [K] dès lors qu’elle s’est bornée à dresser un projet-type de promesse unilatérale de vente intégrant l’ensemble des conditions voulues par le vendeur pour communication à tout éventuel candidat acquéreur – la plume en revenant au demeurant au notaire de l’acquéreur.il ne peut guère plus lui être reproché un manquement à son devoir d’information et de conseil, dès lors que, d’une part, elle n’a jamais été destinataire des données d’état civil de M. [E] [D], ne pouvant ainsi sommer ce dernier d’avoir à comparaitre, et que, d’autre part, elle ne pouvait qu’informer M. [B] [M] [W] de la difficulté de la situation et des conséquences à en tirer à l’aune des dispositions de l’article 1583 du code civil au regard des termes du courriel d’acceptation par M. [E] [D] du 16 novembre 2021 ;Maître [K], tenue d’une obligation de prudence et qui n’a jamais affirmé que la vente litigieuse était parfaite , ne pouvait cependant inviter M. [B] [M] [W] à poursuivre de vente avec des tiers, au risque de l’exposer à une action de M. [E] [D], attitude de prudence corroborée par les instances disciplinaires du notariat saisies par le demandeur, qui l’ont invité à se rapprocher d’un avocat ou à sommer M. [D] d’avoir à comparaitre pour le cas échéant établir un procès-verbal de carence ;Maître [K] n’a jamais rempli les fonctions d’intermédiation, se contentant d’indiquer au demandeur que l’un de ses clients était intéressé par son bien, les négociations s’étant déroulées hors sa présence ;M. [B] [M] [W] ne démontre au demeurant pas qu’il aurait été contacté par d’autres acquéreurs et qu’il aurait de ce fait perdu l’opportunité de revendre à des personnes intéressées ;aucun préjudice indemnisable n’est démontré par le demandeur, ni un quelconque lien de causalité entre les fautes reprochées à Maître [K] et les préjudices allégués, M. [B] [M] [W] n’ayant entrepris aucune démarche auprès de M. [D] dont il avait l’adresse électronique, pour débloquer la situation.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

En application de ses dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice certain et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En outre, il est constant que le notaire est tenu d’une obligation d’efficacité des actes qu’il instrumente et d’une obligation d’information et de conseil, étant à cet égard tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, il y a lieu de constater tout d’abord qu’il ne saurait être reproché à Maître [K] un quelconque manquement à son devoir d’efficacité dès lors qu’il est constant qu’elle n’a instrumenté aucun acte, mais a simplement édité un simple projet d’avant-contrat destiné à permettre à M. [B] [M] [W] de cadrer les négociations avec de futurs acquéreurs potentiels. Ce projet d’avant-contrat, qui n’a pas de portée juridique contraignante, n’a pas été suivi de la conclusion entre les parties d’une promesse unilatérale de vente et le demandeur ne peut prétendre, du fait de cet acte par définition incomplet et sans portée contraignante, avoir subi un préjudice consistant en une perte de chance de conserver une indemnité d’immobilisation non versée.

S’agissant des manquements allégués à son devoir d’information et de conseil, il résulte des échanges de courriels versés aux débats que Maître [K], qui est restée sans nouvelle de M. [D] après avoir transmis les éléments du dossier au notaire désigné par celui-ci pour poursuivre les négociations en vue de la vente en viager de l’appartement de M. [B] [M] [W], a indiqué à ce dernier, par courriel du 6 octobre 2022, qu’en l’absence de renonciation de M. [D], il ne lui semblait pas possible d’annuler unilatéralement le dossier en cours et de s’engager avec un autre acquéreur, lui conseillant de contacter M. [D] pour trouver une solution à l’amiable et, à défaut, de prendre attache avec un avocat.

En prodiguant ce conseil, Maître [K] a rempli son devoir d’information et de conseil à l’égard de M. [B] [M] [W], l’alertant sur la portée du courriel du 16 novembre 2021 de M. [D] et d’un risque potentiel que celui-ci n’engage sa responsabilité s’il concluait la vente avec un tiers.

Ainsi que l’ont estimé les chambres des notaires saisies, Maître [K], qui au demeurant n’était pas mandatée pour instrumenter la conclusion d’une éventuelle promesse, ne pouvait se positionner sur la validité de « l’acceptation » émise par M. [D] et il appartenait à M. [B] [M] [W], soit de se rapprocher de M. [D] pour dénouer la situation, soit de prendre attache avec un avocat pour qu’il se positionne sur la portée du courriel du 16 novembre 2021, et le cas échéant, que M. [B] [M] [W] mandate son notaire pour qu’il convoque les parties aux fins de régularisation de la promesse unilatérale de vente.

Pour autant, M. [B] [M] [W] ne justifie d’aucune démarche amiable auprès de M. [D], dont il avait pourtant les coordonnées électronique et téléphonique, ni avoir mandaté son notaire pour qu’il soit procédé à la régularisation de la promesse litigieuse ou à tout le moins qu’un procès-verbal de carence puisse être établi.

Dès lors, il n’est pas démontré que Maître [K] serait responsable de la situation de blocage invoquée, ni qu’elle aurait commis, par ses conseils, une faute dans l’exercice de sa mission.

Par conséquent, M. [B] [M] [W] sera débouté de ses demandes indemnitaires à son égard, comme à l’égard de la SELARL [K] & [J] et leurs assureurs, étant relevé à toutes fins que le demandeur ne justifie en tout état de cause pas de la réalité des préjudices allégués, notamment de son préjudice moral, ou du fait qu’il aurait pu dans l’intervalle vendre son bien aux conditions exprimées dans le projet de promesse unilatérale de vente, les deux mails de personnes intéressées en date du 19 mai 2023 et du 31 mai 2024 étant insuffisants à cet égard.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu d’enjoindre Maître [K] et la SELARL [K] & [J] à restituer à M. [B] [M] [W] l’intégralité du dossier de vente, alors que Maître [K] ne s’oppose aucunement à cette restitution qui n’avait pas été sollicitée jusque-là par M. [B] [M] [W] et ce dernier ne justifiant par aucun élément qu’il ait été fait obstacle par le notaire à une telle demande.

4. Sur la responsabilité de Maître [A]

Pour rechercher la responsabilité de Maître [X] [A], M. [B] [M] [W] soutient que cette dernière n’a jamais répondu aux sollicitations de son notaire et n’a pas exigé de son client qu’il mette fin à la situation de blocage en renonçant à la vente, l’encourageant dans son comportement fautif. Il souligne que contrairement à ce qui est soutenu en défense, les courriers tant de M. [E] [D] que de la Chambre départementale des notaires, laquelle rapporte les propos de Maître [K], démontrent que Maître [A] avait été mandaté par M. [E] [D] pour négocier la vente.

Il estime que Maître [A] aurait dû annoncer par écrit la volonté de son client de renégocier les termes de la promesse, ce qui aurait permis de lever les difficultés et lui aurait permis de remettre en vente son bien.

Il soutient que le comportement fautif de Maître [A] est directement à l’origine de son préjudice financier et moral.

Pour conclure au débouté, Maître [X] [A] et l’étude 137 NOTAIRES font valoir que Maître [A] n’a commis aucune faute, soulignant qu’elle n’a jamais été mandatée par Monsieur [E] [D] au titre de cette opération ni obtenu de pièces constitutives ou position de sa part malgré ses diligences. Elles font valoir que la situation de blocage rencontrée par M. [B] [M] [W] n’est nullement imputable à un quelconque manquement de leur part, outre le fait que les préjudices allégués ne constituent nullement des préjudices indemnisables par les notaires, étant souligné que Maître [A] et son étude n’ont aucunement participé aux négociations entreprises directement entre les parties, ni à la préparation du projet d’avant-contrat, lequel n’a jamais été régularisé et que M. [B] [M] [W] ne justifie d’aucune diligence auprès de M. [D] pour débloquer la situation.

Sur ce,

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

En application de ses dispositions, pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice certain et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En outre, il est constant que le notaire est tenu d’une obligation d’efficacité des actes qu’il instrumente et d’une obligation d’information et de conseil à l’égard de ses clients.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

En l’espèce, il y a lieu de constater que le seul courriel de M. [E] [D] en date du 16 novembre 2021 par lequel il indique que Maître [A] est son notaire, ne permet pas d’établir que ce dernier l’aurait dûment mandatée pour mener les négociations afférentes à la vente litigieuse, dès lors que cette dernière le conteste fermement ainsi qu’il ressort de ses conclusions comme du courrier de la Chambre des notaires de [Localité 10] du 21 août 2023 à qui elle a indiqué ne pas avoir été mandée par M. [D] pour s’occuper de cette vente et que ce dernier n’aurait jamais répondu à ses sollicitations à la suite d’un premier courriel l’informant de son projet d’acquisition.

Les déclarations de Maître [K], dans son mail du 6 octobre 2022 et celles reprises par la Chambre départementale des notaires de l’Ariège, de la Haute-Garonne, du Tarn et de Tarn et Garonne en date du 3 janvier 2023, saisie par M. [B] [M] [W], précisant que Maître [A] lui avait indiqué au téléphone que « son client » souhaitait négocier les conditions de la vente et qu’elle allait tenter de faire annuler le dossier, celui-ci n’avançant pas, mais qu’elle refusait de consigner ces éléments par écrit, sont également insuffisantes pour justifier de l’existence d’un tel mandat.

En tout état de cause, aucun élément ne permet de démontrer que Maître [A] aurait d’une quelconque manière contribué à la situation de blocage subie par le demandeur et à l’immobilisme de M. [D], le simple fait qu’elle ne souhaite pas consigner par écrit les propos tenus par ce dernier, alors qu’elle n’est pas mandatée pour le faire, ne pouvant être constitutif d’une faute.

Dans ces conditions, M. [B] [M] [W] ne pourra qu’être débouté de ses demandes indemnitaires à l’égard de Maître [X] [A] et l’étude 137 NOTAIRES, faute de démontrer la réalité d’une faute de leur part en lien de causalité avec les préjudices allégués.

5. Sur les demandes accessoires

M. [B] [M] [W], qui succombe dans ses demandes formées à l’encontre des notaires et leurs assureurs, supportera les dépens de la présente instance, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Ronzeau, avocat, qui en fait la demande en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Toutefois, l’équité et la situation respective des parties commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de rejeter toutes les demandes de ce chef.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

Déboute M. [B] [M] [W] de sa demande tendant à « ENJOINDRE à Maître [U] [K], Maître [X] [A] et leurs Offices de communiquer les éléments relatifs à l’état civil de Monsieur [E] [D] ainsi que son adresse aux fins de mise en cause de ce dernier » ;

Constate la rupture des pourparlers engagés entre M. [B] [M] [W] et M. [E] [D] relatifs à la vente et à la signature d’une promesse unilatérale de vente en viager afférente aux lots n° 65 et 68 dépendant de l’ensemble immobilier sis à [Adresse 11], propriétés de M. [B] [M] [W] dont il a, en qualité de propriétaire, la libre disposition ;

Déboute M. [B] [M] [W] de ses demandes tendant à :

« ENJOINDRE la SELARL [K] & [J] et Maître [K] à restituer l’intégralité du dossier de vente de Monsieur [M] [W] afin que ce dernier puisse procéder à la remise en vente du bien à des tiers acquéreurs ;CONDAMNER en conséquence in solidum de la SELARL [K] & [J], de Maître [K], de la SARL 137 NOTAIRES, de Maître [A] ainsi que leurs assureurs à verser à Monsieur [M] [W] la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de chance de percevoir le montant de l’indemnité d’immobilisation due ;CONDAMNER in solidum de la SELARL [K] & [J], de Maître [K], de la SARL 137 NOTAIRES, de Maître [A] ainsi que leurs assureurs à verser à Monsieur [M] [W] la somme de 48.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de chance de percevoir le montant des rentes depuis le 16 novembre 2021, soit depuis deux ans à date ;CONDAMNER in solidum de la SELARL [K] & [J], de Maître [K], de la SARL 137 NOTAIRES, de Maître [A] ainsi que leurs assureurs à verser à Monsieur [M] [W] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice moral de ce dernier ;CONDAMNER in solidum de la SELARL [K] & [J], de Maître [K], de la SARL 137 NOTAIRES, de Maître [A] ainsi que leurs assureurs à verser à Monsieur [M] [W] la somme de 4.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER in solidum de la SELARL [K] & [J], de Maître [K], de la SARL 137 NOTAIRES, de Maître [A] ainsi que leurs assureurs au paiement des entiers dépens »;

Déboute Maître [X] [A] et l’étude 137 NOTAIRES de leur demande tendant à « CONDAMNER Monsieur [B] [M] [W] à payer à Maître [X] [A] et l’étude 137 NOTAIRES, la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Déboute Maître [U] [K], la SELARL [K]-[J], les sociétés MMA IARD et MMAR IARD ASSURANCES MUTUELLES de leur demande tendant à « CONDAMNER Monsieur [B] [M] [W] à payer à Me [U] [K] et à la SELARL [K]-[J] la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du CPC et LE CONDAMNER à payer aux MMA IARD SA et aux MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 2 500 sur le fondement du même article ; »

Condamne M. [B] [M] [W] aux dépens de la présente instance, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Thomas Ronzeau, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à Paris le 30 Juillet 2025

Le Greffier Le Président