TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1]

Copies délivrées

le :

— M^e BOURQUELOT / CCC + CE

— M^e GOLDBLUM : CCC

■

18° chambre

2ème section

N° RG 21/13158

N° Portalis 352J-W-B7F-CVLB2

N° MINUTE :

Contradictoire

Assignation du :

18 Octobre 2021

JUGEMENT

rendu le 23 Octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [A] [X]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0586,

DÉFENDERESSE

S. A. S. PARK ALIZÉS

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Jérémy GOLDBLUM de la SCP ATALLAH COLIN MICHEL VERDOT ET AUTRES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0008

Décision du 23 Octobre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 21/13158 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVLB2

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Monsieur Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-greffier, lors des débats, et de, Madame Alice LEFAUCONNIER, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2025, tenue en audience publique devant Madame Lucie FONTANELLA, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 octobre 2025. Délibéré prorogé au 23 octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A.S. PARK ALIZÉS est titulaire d’un bail consenti le 11 février 1971 par l’OFFICE PUBLIC D’HABITATIONS À LOYER MODÉRÉ DE LA VILLE DE [Localité 7], devenu l’établissement public [Localité 7] HABITAT OPH, portant sur des locaux sis [Adresse 1] à [Localité 8] conclu « en vue de l’installation et de l’exploitation d’un garage de parking public souterrain pour automobiles et assimilés, avec location, achat et vente de voitures, pièces détachées et accessoires d’huiles et graisses et petites réparations à l’exclusion de tous autres commerces, industries ou professions »,

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2012, la S.A.S. PARK ALIZÉS a consenti à monsieur [A] [X] un contrat de sous-location portant sur :

— un box fermé de douze places situé au niveau -1 du parking

— un bureau d’une surface de 15m2 environ

— un local au niveau -2

— cinq places de stationnement au niveau -1.

Le bail indiquait que, « portant principalement sur une aire de stationnement en sous-sol du -1, la présente sous-location n’est pas régie par le statut des baux commerciaux, tel que résultant des articles L145-1 et suivants du code de commerce et du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 pour les articles non codifiés, ce conformément à la loi et à la jurisprudence en vigueur à ce jour et en tout état de cause, d’un commun accord entre les parties. »

La clause de destination du bail prévoyait « un usage de stationnement de véhicules et tous usages liés à cette activité (bureaux administratifs, entretien, et recharge de véhicules électriques, etc) à l’exclusion de toute autre utilisation. »

La sous-location a été consentie moyennant un loyer annuel de 20 000 €, outre la TVA, et pour une durée initiale de trois années commençant à courir le 26 décembre 2012, renouvelable tacitement par périodes de trois ans, sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties, sans frais, pénalité ni indemnité par lettre recommandée avec accusé de réception, moyennant un préavis de six mois avant la fin de la durée initiale ou de chaque période de reconduction tacite.

Un litige est né entre les parties, monsieur [X] se plaignant notamment d’un manque d’entretien, de sécurité et de ventilation des lieux ainsi que de difficultés d’accès à son entreprise par sa clientèle.

Par lettre datée du 12 avril 2021, la S.A.S. PARK ALIZÉS a informé monsieur [X] de ce qu’elle ne renouvelait pas le contrat de sous-location, de sorte que celui-ci se terminerait le 26 décembre 2021.

Par acte du 18 octobre 2021, monsieur [A] [X] a assigné la S.A.S. PARK ALIZÉS devant le tribunal judiciaire de PARIS.

Par ordonnance du 06 septembre 2023, le juge de la mise en état, saisi par la défenderesse d’une fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action en requalification du bail litigieux en bail commercial, a renvoyé l’examen de ce moyen au tribunal statuant sur le fond en application des alinéas 9 et 10 de l’article 789 du code de procédure civile, dans leur version alors en vigueur.

Par lettre datée du 06 septembre 2023 et signifiée par commissaire de justice le 08 septembre suivant, monsieur [A] [X], indiquant avoir appris que la préfecture de police de [Localité 7] avait émis en 2012, 2017 et 2023 trois avis défavorables à la poursuite de l’exploitation des lieux et avait demandé à la S.A.S. PARK ALIZÉS d’interdire son activité de location de taxis-relais en 2017, lui a reproché de lui avoir sous-loué des locaux sans respecter les dispositions de l’article PS4 de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les ERP et, considérant que la poursuite de son activité commerciale s’avérait impossible, lui a indiqué qu’en application de l’article 1722 du code civil, le bail commercial était résilié de plein droit à compter du 15 septembre 2023.

Il a libéré les lieux et restitué les clés le 15 septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions du 10 mars 2025, monsieur [A] [X] sollicite du tribunal de :

« JUGER les demandes de Monsieur [A] [X] recevables comme étant fondées en fait et en droit.

JUGER que la société PARK ALIZES n’a pas mis en œuvre les mesures prescrites par la Commission de sécurité de la Préfecture de Police de [Localité 7].

REJETER l’intégralité des demandes, moyens et prétentions de la SAS PARK ALIZES.

À TITRE PRINCIPAL

JUGER que Monsieur [A] [X] était titulaire d’un bail commercial à compter du 18 décembre 2014.

JUGER que le congé délivré par la SAS PARK ALIZES en date du 12 avril 2021 est nul.

JUGER que Monsieur [A] [X] a été contraint de résilier le bail commercial par la perte de la chose.

CONDAMNER la SAS PARK ALIZES à verser à Monsieur [A] [X] la somme de 700'000 euros au titre de l’indemnité d’éviction.

À TITRE SUBSIDAIRE

Si par impossible, le Tribunal jugeait que le contrat de sous-location a pris fin au 18 décembre 2021,

JUGER qu’en n’informant pas Monsieur [A] [X] de l’existence des avis défavorables de la Préfecture de Police de [Localité 7], la SAS PARK ALIZES a privé ce dernier de la chance de pouvoir signer un bail portant sur des locaux conformes à la réglementation relative aux établissements recevant du public.

CONDAMNER la SAS PARK ALIZES à verser à Monsieur [A] [X] la somme de 700'000 euros au titre de la perte de chance.

JUGER que Monsieur [A] [X] était, depuis cette date, redevable d’une indemnité d’occupation correspondant à la valeur locative minorée d’un abattement de précarité de 30 %.

EN TOUTES HYPOTHÈSES

CONDAMNER la SAS PARK ALIZES à verser à Monsieur [A] [X], la somme de 10'000 euros au titre du préjudice de jouissance.

CONDAMNER la SAS PARK ALIZES à verser à Monsieur [A] [X], la somme de 20'000 euros au titre du préjudice moral.

CONDAMNER la SAS PARK ALIZES à verser à Monsieur [A] [X] la somme de 10'000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la SAS PARK ALIZES aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions du 04 mars 2025, la S.A.S. PARK ALIZÉS sollicite du tribunal de :

« CONSTATER la prescription de l’action de M. [A] [X] en requalification du sous bail civil du 18 décembre 2012 en sous-bail commercial,

DECLARER irrecevable l’action de M. [A] [X],

DÉBOUTER M. [A] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER M. [A] [X] au paiement de la somme de 10 000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER M. [A] [X] aux entiers dépens. »

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes tendant à voir « constater » ou « dire et juger » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, auxquelles le tribunal doit répondre, en ce qu’elles se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, ne seront pas examinées en tant que véritables demandes mais comme des moyens au soutien des demandes.

Sur la prescription et la qualification du bail

Le demandeur fait valoir au soutien de ses demandes que le sous-bail conclu avec la défenderesse le 18 décembre 2012 aurait dû, en application de l’article L.145-5 du code de commerce dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, être qualifié de bail dérogatoire puis de bail commercial au-delà d’une durée de deux ans suivant sa conclusion, soit à compter du 18 décembre 2014.

Il conteste la prescription soulevée par la sous-bailleresse, à laquelle il reproche une fraude lors de la conclusion du sous-bail.

La défenderesse conclut à l’irrecevabilité de ses demandes, se prévalant de la prescription biennale de l’action en requalification du bail depuis le 19 décembre 2014.

Elle conteste toute fraude de sa part, opposant au demandeur qu’il ne justifie pas réunir les conditions d’application du statut des baux commerciaux, l’assiette et la destination du sous-bail étant claires et la preuve de l’exploitation d’un fonds de commerce dans les lieux n’étant pas rapportée.

En vertu de l’article 122 du code de procédure civile,

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article L.145-60 du code de commerce dispose que les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

En l’espèce, le demandeur se prévaut des dispositions de l’article L.145-5 dudit code de commerce, selon lesquelles notamment :

« Les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition (L. no 2008-776 du 4 août 2008, art. 44) «que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à (L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 3-I) «trois [ancienne rédaction: deux]» ans.» (L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 3-I) «À l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.»

Si, à l’expiration de cette durée (L. no 2014-626 du 18 juin 2014, art. 3-I) «, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance», le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

(…) »

Les dispositions de ce texte qui sont issues de la loi dite Pinel du 18 juin 2014 ne sont pas applicables aux baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur le 1er septembre 2014, qui demeurent donc soumis à la loi ancienne, sous l’empire de laquelle la durée des baux dérogatoires était limitée à deux ans et il était admis que le preneur pouvait renoncer aux règles de protection, non par avance, mais lorsque leurs effets étaient acquis, ce qui n’est plus possible.

Il est constant que l’action tendant à la requalification d’un bail en bail commercial soumis au statut protecteur a pour point de départ la date de la conclusion de l’acte litigieux.

En présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, le délai de prescription court à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée et non à compter de la date de conclusions du contrat initial.

Il est admis que la prescription ne court pas au bénéfice du bailleur s’il est démontré une fraude de sa part commise lors de la conclusion de l’acte, dans l’intention d’éluder le statut des baux commerciaux.

En l’espèce, le sous-bail litigieux a été conclu le 18 décembre 2012 puis a été reconduit tacitement les 26 décembre 2015 et 26 décembre 2018, soit plus de deux ans avant la saisine du tribunal par assignation du 18 octobre 2021.

Il convient donc, pour statuer sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription, d’examiner si la fraude évoquée par le demandeur est caractérisée.

Néanmoins, pour juger s’il peut être reproché à la bailleresse d’avoir frauduleusement écarté le statut protecteur des baux commerciaux, il y a lieu au préalable de déterminer si le sous-bail aurait dû recevoir une qualification civile ou commerciale.

Il convient de rappeler que l’article L.145-1 I. du code de commerce prévoit notamment que ce statut s’applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels est exploité un fonds qui appartient à un commerçant ou à un industriel immatriculé du registre du commerce et des sociétés.

Il ressort des termes de l’acte litigieux, précités, que celui-ci portait sur :

« – un box fermé de douze places situé au niveau -1 du parking

— un bureau d’une surface de 15m2 environ

— un local au niveau -2

— cinq places de stationnement au niveau -1. »

La clause de destination prévoyait « un usage de stationnement de véhicules et tous usages liés à cette activité (bureaux administratifs, entretien, et recharge de véhicules électriques, etc) à l’exclusion de toute autre utilisation. »

Il était également stipulé que, « portant principalement sur une aire de stationnement en sous-sol du -1, la présente sous-location n’est pas régie par le statut des baux commerciaux, tel que résultant des articles L145-1 et suivants du code de commerce et du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 pour les articles non codifiés, ce conformément à la loi et à la jurisprudence en vigueur à ce jour et en tout état de cause, d’un commun accord entre les parties. »

Pourtant monsieur [X], dans un mail du 07 novembre 2012, a expressément sollicité la conclusion d’un « bail commercial pour (son) activité de location de véhicules relais taxis », donc fait part à la future bailleresse de son intention d’y exploiter son fonds de commerce.

Dans un mail en réponse du 09 novembre 2012, le directeur d’exploitation de la S.A.S. PARK ALIZÉS lui a répondu « Nous vous confirmons que nous avons la possibilité de faire un bail de sous-location au même titre que les sociétés qui occupent actuellement le site. »

L’activité du demandeur était permise par le bail commercial principal, autorisant notamment « la location (…) de voitures ».

En outre, la configuration des lieux n’exclut pas, comme le prétend la défenderesse, l’application du statut des baux commerciaux, dès lors qu’il ne s’agit pas simplement d’une aire de stationnement, qui ne serait séparée des autres aires de stationnement loués à des tiers que par de simples bandes de peinture tracées sur le sol.

Il s’agit de véritables locaux, constitués d’un box de douze places fermé par une grille avec un bureau, d’un autre local et de cinq autres places de stationnement, l’ensemble étant au contraire adapté à l’exercice d’une activité de location de véhicules.

Il était en outre prévu dans le sous-bail litigieux que « Le bailleur autoris(ait) dès à présent la pose d’un panneau pour indiquer l’entité commerciale du preneur » ; il n’est pas contesté qu’un panneau indiquant la présence de « TAXI RELAIS » se situait initialement sur le mur à côté de l’entrée du parking, sur la rue.

L’usage « administratif » du bureau stipulé dans le sous-bail ne saurait être considéré comme étant limité à la « gestion administrative de son activité » comme le soutient la S.A.S. PARK ALIZÉS, alors que, comme l’a rappelé le bailleur principal dans une réponse du 09 août 2021 à une sommation interpellative du 22 juillet 2021, un tel usage est interdit par le bail principal, qui n’autorise la sous-location que pour les activités identiques à celle qu’il prévoit, et, qu’à l’inverse, ce bureau, situé dans le box avec les places destinées au stationnement des véhicules loués, et doté d’une grande vitre ouvrant la vue sur ceux-ci, a un aspect adapté à la réception de clientèle, pour conclure les contrats de location, émettre les factures et en recevoir le paiement avec les clients venant chercher ou rapporter lesdits véhicules.

C’est d’ailleurs l’utilisation que le demandeur en a effectivement faite.

Monsieur [X] produit :

— un extrait du registre du commerce et des sociétés du 12 février 2013 mentionnant la création et l’exploitation d’un fonds de commerce de « location de véhicules sans chauffeur relais taxis et équipes taxis » dans les lieux loués ;

— des attestations de [C] [O] du 25 mars 2022, de [L] [J] du 25 janvier 2022, d'[U] [M] du 31 janvier 2022, de [P] [W] du 21 janvier 2021, de [K] [F] du 24 avril 2022, de [V] [S] du 27 avril 2022 et d'[Z] [D] du 28 avril 2022, lesquels témoignent de la réception de sa clientèle dans les lieux loués, [L] [J] et [V] [S] précisant que l’entreprise de monsieur [X] est connue dans le milieu professionnel des taxis,

— une photographie du bandeau publicitaire apposé sur ses véhicules : « LOCATION DE VOITURES RELAIS-TAXI », mention suivie d’un numéro de téléphone et de l’adresse « [Adresse 2] »

— une impression d’écran d’une publicité sur internet pour l’entreprise « RELAIS TAXI [X] » mentionnant la même adresse,

— une impression d’écran de son site internet mentionnant également la même adresse.

Il ressort de ces éléments que le demandeur exploitait bien son activité commerciale dans les lieux loués, mais également qu’il disposait, contrairement à ce que soutient la défenderesse qui affirme qu’il n’avait pas de clientèle indépendante de celle du parking, d’une clientèle propre, distincte de celle de l’établissement d’accueil, composée de taxis professionnels qui louaient des véhicules adaptés à leur activité.

Ainsi, il justifie réunir les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux.

Dès lors que la défenderesse lui a fait souscrire un bail écartant expressément l’application des dispositions protectrices du statut des baux commerciaux alors que tant la configuration du local loué que l’activité de location de véhicule qui devait y être exercée et le bail principal permettaient la conclusion d’un bail commercial, dont il avait sollicité le bénéfice, au prétexte, infondé, que la location portait essentiellement sur une aire de stationnement, il y a lieu de constater une fraude de la S.A.S. PARK ALIZÉS, qui a trompé le sous-preneur sur ses droits.

Cette fraude ayant empêché le délai de prescription de l’action de monsieur [A] [X] d’expirer, il convient de juger que la demande de requalification du sous-bail litigieux n’est pas prescrite et de la déclarer recevable.

En outre, étant justifié de la réunion des conditions de l’application du statut des baux commerciaux audit sous-bail, il y a lieu de constater, par application des dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce dans sa version applicable antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel le 1er septembre 2014, que la durée maximale d’un bail dérogatoire, qui était alors de deux ans, a été atteinte le 25 décembre 2014 et que le demandeur, victime d’une fraude le trompant sur ses droits, n’a pu renoncer, comme il était possible, aux règles de protection ; de la sorte, il s’est formé à compter du 26 décembre 2014 un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, d’une durée de neuf ans.

Sur les conséquences de la qualification du bail commercial

Selon l’article L.145-4 du code de commerce, la durée du bail commercial ne peut être inférieure à neuf ans, les parties ne pouvant y mettre fin en délivrant un congé à l’expiration d’une période triennale que dans les cas définis par ce texte.

Le sous-bail litigieux s’est donc formé le 26 décembre 2014 pour une durée d’au moins neuf ans, soit jusqu’au 25 décembre 2023.

L’article L.145-9 dudit code prévoit notamment que le bail commercial ne cesse que par l’effet d’un congé par acte extrajudiciaire donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En l’espèce, la défenderesse a notifié au demandeur qu’elle ne renouvellerait pas le sous-bail par courrier en date du 12 avril 2021 et que celui-ci prendrait fin le 26 décembre 2021, date à laquelle elle lui demandait d’avoir libéré les locaux.

Elle a ainsi entendu mettre fin à ce sous-bail avant son terme en dehors des conditions permises par la loi et sans respecter le formalisme requis, d’un acte extrajudiciaire.

Il convient en conséquence de constater que ce congé est nul, de sorte que les parties ont continué d’être liées par un sous-bail soumis au statut des baux commerciaux.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction de 700 000 €

L’article 1722 du code civil dispose que :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En l’espèce, le demandeur a résilié le sous-bail motif pris d’une perte juridique de la chose résultant de l’impossibilité de poursuivre son activité commerciale dans les locaux qui en sont l’objet, relevant qu’il ressortait d’avis défavorables de la préfecture de police de [Localité 7] que cette activité avait été interdite dès 2017, comme n’étant pas autorisée par l’article PS4 de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les ERP.

Le bail ayant pris fin par l’effet d’une résiliation, et non d’un refus de renouvellement, il convient de constater que monsieur [A] [X] ne peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction, demande qui au demeurant est présentée dans le dispositif de ses conclusions mais n’est pas étayée par des moyens de fait et de droit dans les motifs de ces écritures.

Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande de paiement d’une indemnité au titre d’une perte de chance de louer des locaux conformes à la réglementation en matière d’établissements recevant du public et la demande d’application d’un abattement de précarité de 30%

Il est constaté que ces demandes, subsidiaires, ne sont présentées que pour le cas où le tribunal jugerait que le sous-bail objet du litige a pris fin le 18 décembre 2021, ce qui n’est pas le cas.

En tout état de cause, il n’est pas fourni d’explication ni de justificatif permettant de constater la pertinence de la demande de paiement d’une indemnité de 700 000 € à ce titre.

En outre, le tribunal ne saurait statuer sur l’application d’un abattement de précarité de l’indemnité d’occupation due par monsieur [X] alors que cet abattement n’a vocation à être appliqué que dans le cadre d’une demande de paiement d’une indemnité d’occupation due dans l’attente du paiement d’une indemnité d’éviction, demande qui n’est pas formée en l’espèce.

Sur la demande de paiement d’une indemnité au titre du trouble de jouissance des locaux loués

Le demandeur sollicite la réparation d’un trouble de jouissance résultant du manquement de la S.A.S. PARK ALIZÉS à ses obligations contractuelles d’entretien et de sécurisation des lieux : présence de câbles nus, panne du portail box, infiltrations d’eau de pluie y compris dans le local commercial, présence de flaques d’eau, présence d’une poussière très importante, odeurs d’urine, fissuration de la colonne de descente des eaux pluviales située au-dessus des câbles électriques, absence d’affichage lors de la réalisation de travaux sur la terrasse, portes coupe-feu ouvertes en permanence, câbles traînant à même le sol ayant occasionné sa chute le 20 avril 2018, locaux jamais fermés permettant la multiplication des actes de vandalisme, notamment des dégradations subies le 23 octobre 2021 et le défaut de fonctionnement de son rideau électrique.

Il ajoute que cela a affecté son image auprès de sa clientèle.

La défenderesse réplique que l’ouverture du parking 24h/24 et 7jours/7 complique son entretien et sa sécurisation, qu’elle a constamment procédé à son entretien, que les faits évoqués par le demandeur ne l’ont pas empêché d’en faire l’usage prévu au contrat, que le sous-bail a prévu que le sous-locataire serait tenu conformément aux obligations du bail principal afférentes aux locaux loués, qu’elle a engagé d’importantes dépenses pour entretenir le parking, que monsieur [X], occupant sans droit ni titre, n’aurait pas subi ces contraintes s’il avait quitté les locaux à la date d’effet du congé le 26 décembre 2021, qu’elle justifie de l’emploi d’une société de sécurité tandis que celui-ci a engendré une faille en ouvrant des portes qui auraient dû rester fermées et qu’elle ne répond pas en outre des voies de fait commises par des tiers.

Elle ajoute que la résiliation au titre de la perte de la chose louée en application de l’article 1722 du code civil exclut toute indemnisation et que le préjudice de jouissance évoqué n’est pas établi.

L’article 1719 du code civil dispose que :

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1°De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. (…)

2°D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (…) »

Il est constant que la sous-location produit, entre le locataire et le sous-locataire, les mêmes effets qu’entre un bailleur et un locataire.

En l’espèce, le sous-bail litigieux contient la clause suivante :

« Article 13 – Obligations découlant du bail principal

Pour toutes autres clauses et conditions, les parties se réfèrent expressément au bail principal visé en tête du présent acte et dont une copie a été remise au sous locataire qui le reconnaît.

Ce dernier s’engage en conséquence à se conformer à toutes les obligations résultant dudit bail afférentes aux locaux sous-loués (…) ».

Il en résulte que la S.A.S. PARK ALIZÉS était tenue d’exécuter les obligations du bailleur principal tandis que monsieur [X] devait remplir les obligations contractées par la locataire principale, qui lui ont été transférées dans la mesure où elles étaient afférentes aux locaux sous-loués.

Le tribunal observe que le transfert d’obligations de la locataire principale au preneur ne peut s’entendre que de ce dont il a la maîtrise et qu’il ne saurait donc lui être imputés des défauts d’entretien ou de réparations en dehors du local sous-loué.

Monsieur [X] produit quatre procès-verbaux de commissaires de justice :

— un constat du 19 décembre 2018 relevant notamment :

*un accès piéton dangereux pour se rendre au local loué depuis la rue, avec des marches d’escalier cassées et épaufrées, des détritus, végétation, parpaings éparpillés, des gaines passant en travers du passage à environ 10cm au-dessus du sol obligeant à lever le pied, une protection métallique sur une tranchée bétonnée qui est enfoncée et endommagée,

*la nécessité pour les piétons d’emprunter le passage des voitures,

*une absence de signalétique et de marquage au sol,

*une majorité de néons ne fonctionnant pas, rendant certaines zones du parking sombres,

*de l’eau stagnante au sol, à divers endroits,

*des zones du plafond très dégradées, à la peinture fortement cloquée avec des moisissures,

*un réseau VMC désactivé avec affichage d’un message d’erreur,

*un accès piéton sur la [Adresse 9], emprunté par les clients du demandeur, fortement dégradé, avec une forte odeur âcre similaire à celle de l’urine, des marches glissantes, sales et dégradées et une porte donnant sur l’extérieur dangereuse compte tenu de la présence d’une marche haute non signalée,

— un constat du 02 avril 2021 relevant :

*un accès piéton passant sur la chaussée, sans affichage ou signalétique pour le montrer,

*des gaines non protégées obstruant toujours le passage piéton,

*un bloc de ventilation du sous-sol à l’arrêt,

*la fermeture du parking par une porte sans indication permettant aux conducteurs de comprendre comment l’ouvrir,

*une porte d’accès piéton avec une marche, en mauvais état, dont la fermeture par aimant ne fonctionne pas et qu’il suffit de tirer pour l’ouvrir,

*un escalier sale et non entretenu, avec une très forte odeur d’urine et d’excréments, des passages de gaine insuffisamment fixés,

*une ventilation (désenfumage) qui ne fonctionne pas et des portes du parking fermées, ne permettant pas une bonne circulation de l’air naturel,

*une grille au sol cassée,

*une fuite au plafond, des salissures en tombant sur les voitures en dessous, ainsi que des coulures de salissure aux murs, des stalactiques naissantes au plafond,

*une absence d’entretien, de nombreuses dégradations, un défaut de traçage au sol et de signalétique indiquant le sens de circulation, l’entrée et la sortie du parking,

*le rideau électrique du parking de monsieur [X] ne fonctionne pas, il faut le manoeuvrer manuellement,

*ce parking a d’importantes traces de coulures marronâtres sur les murs, des traces d’infiltrations d’eau un peu partout

— un constat du 25 octobre 2021 :

*relevant de nouveau l’état de l’accès piéton, le mauvais état du parking, en notant que le requérant déclare que des travaux de rénovation sont prévus mais qu’il n’y a pas d’information sur la période de leur réalisation, outre le non-fonctionnement de la ventilation,

*constatant des dégradations liées à des actes de vandalisme (extincteurs vidés dans le parking, voitures aspergées), que les portes coupe-feu sont ouvertes en permanence,

— un constat du 17 août 2022 relevant d’importantes flaques d’eau dans le parking, provenant d’infiltrations du plafond, que la colonne de descente d’eaux a une importante fissure au-dessus d’un chemin de câbles électriques, que le bureau du requérant, situé dans la prolongation d’un joint de dilatation, subit un dégât des eaux, avec d’importantes traces de coulures et des tissus au sol pour éponger l’eau qui s’écoule.

Il produit en outre des justificatifs de ses réclamations auprès de la S.A.S. PARK ALIZÉS, notamment :

— un courrier recommandé avec accusé de réception présenté le 28 mars 2019 aux termes duquel il s’inquiète de l’absence de ventilation des lieux, de la présence de portes automatiques installées à l’entrée empêchant sa clientèle d’accéder librement à sa société, et relevant une dégradation croissante de l’état du parking (défaut de nettoyage, signalétique très insuffisante, état lamentable des escaliers, néons hors service, accès dangereux en raison d’une marche trop haute, absence de balisage de l’accès piéton), posant un problème d’image vis-à-vis de sa clientèle, et lui demandant de prendre les mesures urgentes en matière d’hygiène et de sécurité,

— des mails du 03 août 2021, à la suite d’actes de vandalisme dans les locaux, dans lesquels il lui reproche « une absence significative de sécurité » dans le parking et observe que les mesures nécessaires pour endiguer le problème ne semblent pas avoir été prises,

— un courrier recommandé avec accusé de réception présenté le 29 octobre 2021 évoquant de nouveaux actes de vandalisme, l’absence de sécurité du parking dont « l’état général de délabrement » « suggère qu’il est à l’abandon » et un accès bloqué le dimanche matin,

— des mails adressés les 22 juillet, 17 et 23 août 2022 pour se plaindre de fuites d’eau, de l’absence de lumière dans l’escalier principal, d’une crainte de rupture du conduit d’évacuation des eaux usées.

Ces divers éléments de preuve démontrent que le demandeur a subi un trouble de jouissance des locaux important qui a persisté sur plusieurs années et que la défenderesse, malgré ses demandes, n’y a pas remédié.

La preuve de dépenses d’entretien et de réparation ou de l’emploi, ponctuel, d’une société de gardiennage ne suffit pas à démontrer qu’elle a, comme elle le soutient, respecté ses obligations

À l’exception du dysfonctionnement de la grille d’accès du box de monsieur [X], qui relève de l’obligation d’entretien de la chose sous-louée, la défenderesse ne saurait se prévaloir utilement d’un transfert des obligations du preneur au sous-locataire concernant des dégradations, manque de sécurité ou défauts d’étanchéité qui sont extérieurs aux locaux sous-loués, et dont il n’a pas la maîtrise.

De plus, l’explication selon laquelle monsieur [X] aurait lui-même engendré une faille de sécurité en ouvrant les portes du parking qui auraient dû rester fermées n’est pas établie au vu des éléments fournis.

Enfin, la résiliation du bail du fait de la destruction de la chose louée ne fait pas obstacle à la demande d’indemnisation du sous-locataire au titre d’un trouble de jouissance, dès lors qu’il ne sollicite pas réparation d’un dommage résultant de ladite résiliation ou de la destruction de la chose, dont le caractère « fortuit » est au demeurant fortement contestable.

Ainsi, les manquements caractérisés de la sous-bailleresse à ses obligations d’assurer l’entretien du parking, son étanchéité et sa sécurité, à l’origine de troubles de jouissances importants par leur ampleur et leur persistance pour le sous-preneur, justifient sa condamnation à lui verser une indemnité à ce titre d’un montant de 10 000 €.

Sur la demande de paiement d’une indemnité au titre d’un préjudice moral

Force est de constater que cette demande, présentée dans le dispositif des conclusions du demandeur, n’est aucunement fondée sur des moyens de fait et de droit qui seraient exposés dans le corps de ses conclusions ni étayée par un quelconque élément de preuve.

Dans ces conditions, le tribunal ne peut que rejeter cette demande.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme au demandeur au titre de ses frais irrépétibles que les circonstances de la cause commandent de fixer à 7 000 €.

Il est rappelé que la présente décision est, de droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par décision mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de requalification du bail litigieux en bail commercial et déclare en conséquence cette demande recevable ;

CONSTATE que le sous-bail conclu entre la S.A.S. PARK ALIZÉS et monsieur [A] [X] est soumis au statut des baux commerciaux depuis le 26 décembre 2014 ;

PRONONCE en conséquence la nullité du congé délivré le 12 avril 2021 par la S.A.S. PARK ALIZÉS ;

REJETTE la demande de paiement d’une indemnité de 700 000 € à titre d’indemnité d’éviction comme au titre d’une perte de chance ;

REJETTE la demande tendant à constater que monsieur [A] [X] était redevable d’une indemnité d’occupation minorée de 30% ;

CONDAMNE la S.A.S. PARK ALIZÉS à payer à monsieur [A] [X] une somme de dix-mille euros (10 000 €) en réparation de son trouble de jouissance ;

REJETTE la demande de paiement d’une indemnité pour préjudice moral ;

CONDAMNE la S.A.S. PARK ALIZÉS aux dépens ainsi qu’à payer une somme de sept-mille euros (7 000 €) à monsieur [A] [X] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 23 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Alice LEFAUCONNIER Lucie FONTANELLA