TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le:

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2ème chambre 2ème section

N° RG 21/14809

N° Portalis 352J-W-B7F-CVRWZ

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 11 Avril 2025

DEMANDERESSE

S.C. PENTAGONE CAPITAL

[Adresse 9]

[Localité 15]

représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELARL NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0891

DÉFENDERESSES

S.C.I. ABIR YAACOV

[Adresse 8]

[Localité 16]

représentée par Maître Thomas MLICZAK de la SELARL THOMAS MLICZAK , avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0653

S.C.I. MAXAL

[Adresse 5]

[Localité 15]

représentée par Maître Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0780

Décision du 11 Avril 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 21/14809 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVRWZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2025, tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI MAXAL est propriétaire de deux lots de copropriété n°29 et 31 d’un immeuble situé [Adresse 12] Paris [Adresse 6].

Le 08 octobre 2021, la SCI MAXAL a confié à l’agence immobilière DAVAN un mandat exclusif de vente du bien immobilier situé [Adresse 10] à Paris 17ème.

Par courrier du 14 octobre 2021, la société PENTAGONE CAPITAL a fait une offre d’acquisition du cabinet médical situé [Adresse 12] [Localité 19] [Adresse 6], formée par l’intermédiaire de l’agence immobilière.

Par courrier en date du 18 octobre 2021, [J] [K], gérant de la SCI MAXAL, a accepté la proposition d’achat de la société PENTAGONE CAPITAL au prix de 1.050.000 euros net vendeur pour l’appartement dont il est propriétaire.

Par courrier électronique du 7 novembre 2021, le conseil de la société PENTAGONE CAPITAL a mis en demeure la SCI MAXAL de donner toutes instructions utiles à son notaire dans un délai de 48 heures en vue d’établir la promesse de vente.

Par exploit de commissaire de justice du 18 novembre 2021, la société PENTAGONE CAPITAL a fait assigner la société MAXAL devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de voir constater la perfection de la vente à son profit de ces deux lots et de voir condamner la société MAXAL à procéder sous astreinte à la purge du droit de préemption.

L’affaire a été renvoyée devant le juge de la mise en état.

Par acte authentique du 7 mars 2022, la SCI MAXAL a vendu les lots litigieux à la SCI ABIR YAAKOV au prix de 1.051.200 euros.

Par exploit en date du 16 décembre 2022, la société PENTAGONE CAPITAL a assigné la SCI ABIR YAAKOV devant le tribunal de céans aux fins de :

« Déclarer recevable et bien fondée la société PENTAGONE CAPITAL en sa demande d’intervention forcée à l’encontre de la SCI ABI YAAKOV et Prononcer la jonction de la présente procédure avec celle enrôlée devant la 2eme chambre du Tribunal Judiciaire de Paris sous le n° RG 21/14809.

Y faisant droit,

Vu les articles 1104 et 1589 du Code civil,

— Juger que l’acceptation en date du 18 octobre 2021 par la SCI MAXAL de l’offre d’achat de la société PENTAGONE CAPITAL en date du 14 octobre 2021 constitue une promesse synallagmatique de vente.

— Juger que ladite promesse synallagmatique de vente sous les conditions visées aux termes de l’offre d’achat de la société PENTAGONE CAPITAL en date du 14 octobre 2021 vaut vente.

En conséquence :

— Juger qu’une promesse synallagmatique de vente valant vente sous condition suspensive s’est formée entre la société PENTAGONE CAPITAL et la SCI MAXAL concernant l’appartement et la cave composant respectivement les lots 29 et 31 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 13] figurant au cadastre sous la section BG [Cadastre 7]. [Adresse 1], d’une contenance de 00 ha 02 a 63 :

— aux conditions suivantes :

— Prix : 1.050.000 € « net vendeur ».

— Locaux vendus en l’état libres de toute location ou occupation à la date de la vente.

— Autorisation de la mairie pour le changement d’affectation et dérogation

— PMR

— Et sous la condition suspensive suivante :

— Purge du droit de préemption de la commune.

En conséquence :

— Prononcer la nullité de la vente entre la SCI MAXAL et la SCI ABIR YAAKOV reçue par Maître [C] [X], Notaire Associé de la Société Civile Professionnelle «[C] [X], notaire», Notaire à PARIS (16ème), avec la participation de Maître [N] [A], notaire au sein de l’étude de Maître [W] sise à PARIS (75012) et de Maître [Y] [L], notaire à PARIS (75008), le 9 mars 2022 enregistrée et publiée le 29/03/2022 au SPF de PARIS I Numéro de dépôt: 2022D12879 Volume: 2022P07984 portant dans un immeuble sis [Adresse 14] figurant au cadastre sous la section BG [Cadastre 7], [Cadastre 17] [Adresse 20], d’une contenance de 00 ha 02 a 63 sur :

• Lot numéro vingt-neuf (29) : un APPARTEMENT situé au rez-de-chaussée accès par le vestibule, porte au fond, et les soixante-quatre millièmes (64/1000 èmes) des parties communes générales.

• Lot numéro deux (2) : une CAVE situé au sous-sol, accès par l’escalier Et les un millième (1/1000 ème) des parties communes générales.

— Dit que la partie la plus diligente fera publier le présent jugement au Service de Publicité Foncière aux frais de la SCI MAXAL et de la SCI ABIR YAAKOV

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution

— Condamner solidairement la SCI MAXAL, et la SCI ABIR YAAKOV à payer à la société PENTAGONE CAPITAL la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

L’instance a été enregistrée sous le n° de RG 22/15447.

Par ordonnance du 23 février 2023, le juge de la mise en état a constaté le désistement de la société PENTAGONE CAPITAL tendant à interdire à la SCI MAXAL de consentir une promesse de vente, a rejeté les demandes formées au titre des frais irrépétibles et a ordonné la jonction de l’instance RG 22/15447 à l’instance RG 21/14809.

En l’état de ses dernières écritures récapitulatives et en réponse n°3 Bis, notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, la société PENTAGONE CAPITAL demande au tribunal de:

— Déclarer tant recevable que bien fondée la société PENTAGONE CAPITAL en ses demandes, fins et conclusions

— Y faisant droit,

Vu les articles 1104, 1113,114, 1583 et 1589 du Code Civil,

— Juger que l’acceptation en date du 18 octobre 2021 par la SCI MAXAL de l’offre d’achat de la société PENTAGONE CAPITAL en date du 14 octobre 2021 constitue une promesse synallagmatique de vente,

— Juger que ladite promesse synallagmatique de vente sous les conditions visées aux termes de l’offre d’achat de la société PENTAGONE CAPITAL en date du 14 octobre 2021 vaut vente,

En conséquence :

— Juger qu’une promesse synallagmatique de vente valant vente s’est formée entre la société PENTAGONE CAPITAL et la SCI MAXAL concernant l’appartement et la cave composant respectivement les lots 29 et 31 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 13] figurant au cadastre sous la section BG [Cadastre 7], [Adresse 1], d’une contenance de 00 ha 02 a 63 :

— aux conditions suivantes :

— Prix : 1.050.000 € « net vendeur »,

— Locaux vendus en l’état libres de toute location ou occupation à la date de la vente

— Autorisation de la mairie pour le changement d‘affectation et dérogation PMR

— Et sous la condition suspensive suivante :

— Purge du droit de préemption de la commune.

En conséquence :

— Prononcer la nullité de la vente entre la SCI MAXAL et la SCI ABIR YAAKOV reçue par Maître [C] [X], Notaire Associé de la Société Civile Professionnelle «[C] [X], notaire», Notaire à PARIS (16ème), avec la participation de Maître [N] [A], notaire au sein de l’Etude de Maître [W] sise à PARIS (75012) et de Maître [Y] [L], notaire à PARIS (75008), le 7 mars 2022 enregistrée et publiée le 29/03/2022 au SPF de PARIS 1 Numéro de dépôt : 2022D12879 Volume : 2022P07984 portant dans un immeuble sis [Adresse 13] figurant au cadastre sous la section BG [Cadastre 7], [Adresse 1], d’une contenance de 00 ha 02 a 63 sur :

? Lot numéro vingt-neuf (29) : un APPARTEMENT situé au rez-de-chaussée accès par le vestibule, porte au fond,. Et les soixante-quatre millièmes (64 /1000 èmes) des parties communes générales.

? Lot numéro deux (2) : une CAVE situé au sous-sol, accès par l’escalier Et les un millième (1 /1000 ème) des parties communes générales.

— Ordonner l’exécution forcée de la vente au profit de la société PENTAGONE CAPITAL et en conséquence,

— Dire et juger que dans le délai de deux mois suivant la notification du jugement à intervenir, et sous astreinte de 1000 € par jour de retard, la SCI MAXAL sera tenue de comparaître en l’étude de Maître [M] [Z] , Notaire, au sein de l’Etude GRAF NOTAIRES [Localité 19], [Adresse 2] à 75008 Paris afin de signer l’acte de vente aux conditions de l’offre d’achat du 14 octobre 2021 , 1.050.000 € « net vendeur », qui sera dressé en outre sous les charges et conditions ordinaires.

— Dire et juger qu’à défaut pour la SCI MAXAL de signer cet acte authentique dans le délai de deux mois suivant la notification du jugement à intervenir, le jugement à intervenir vaudra titre de vente au profit de la Société PENTAGONE CAPITAL dont le prix sera payé comptant entre les mains de Maître [M] [Z] , Notaire, au sein de l’Etude GRAF NOTAIRES PARIS, [Adresse 3] 75008 [Adresse 18] qui le transfèrera à première demande et qu’il sera publié au Service de la Publicité Foncière.

— Condamner in solidum la SCI MAXAL et la SCI ABIR YAAKOV à régler à la société PENTAGONE CAPITAL la somme de 96.000 € par année à titre de dommages et intérêts, jusqu’à la réalisation de la vente à son profit, ce qui représente à au 30 avril 2024, sauf à parfaire, la somme 224.000 €, €.

— Déclarer tant irrecevables que mal fondée la SCI MAXAL et la SCI ABIR YAAKOV en leurs demandes, fins et conclusions, plus amples ou contraires aux présentes,

— Les en Débouter

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution

— Condamner solidairement la SCI MAXAL et la SCI ABIR YAAKOV à payer à la société PENTAGONE CAPITAL la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC

— Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Par conclusions n°4 notifiées par voie électronique le 06 juin 2024, la SCI MAXAL a requis du tribunal de:

A titre principal,

— Constatant qu’une condition essentielle de la vente n’avait pas été tranchée lors de l’acceptation de l’offre du 28 octobre 2021 et qu’il n’existe pas de de promesse de vente ni de vente parfaite, entre la SCI MAXAL et la société PENTAGONE CAPITAL,

— Débouter la société PENTAGONE CAPITAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement,

— Constatant la vente intervenue le 7 mars 2022 des biens litigieux au profit de la société ABIR YAAKOV ayant publié son acte d’acquisition de ces biens le 29 mars 2022 au fichier immobilier sous le numéro 2022 P 7984, et la préférence qui lui est accordée en application de l’article 1189 du code civil,

— Débouter société PENTAGONE CAPITAL de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Débouter société PENTAGONE CAPITAL de sa demande de dommages et intérêts ;

— Ordonner par motifs spéciaux que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire ;

— Condamner la société PENTAGONE CAPITAL à lui verser, en outre des dépens qui seront recouvrés directement par M^e Vincent Lafarge, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions en réponse n°2 notifiées par voie électronique le 02 janvier 2024, la SCI ABIR YAAKOV a requis du tribunal, au visa des articles 1113, 1114, 1118, 1198, 1583, et 1589 du code civil, de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, de:

• Déclarer recevable et bien fondée la SCI ABIR YAAKOV en ses demandes, fins et conclusions.

En conséquence et y faisant droit,

A titre principal,

• Débouter la société PENTAGONE CAPITAL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

A titre subsidiaire,

• Constater que la société PENTAGONE CAPITAL ne disposait pas de l’autorisation de la mairie pour le changement d’affectation, condition essentielle de la vente

• Constater que la société PENTAGONE CAPITAL ne disposait pas de la dérogation PMR, condition essentielle de la vente

• Juger que l’offre émise par la société PENTAGONE CAPITAL en date du 14 octobre ne remplit pas les conditions requises pour sa validité

• Juger que la société PENTAGONE CAPITAL ne justifie pas d’un préjudice

En conséquence,

• Débouter la société PENTAGONE CAPITAL de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions

En tout état de cause,

• Constater que la SCI ABIR YAAKOV détient un titre d’acquisition en vertu de la publication de la vente en date du 7 mars 2022, intervenue le 29 mars 2022 au fichier immobilier sous le numéro 2022 P 7984

• Constater que la société PENTAGONE CAPITAL ne détient aucun titre d’acquisition authentique

En conséquence,

• Juger que seule la SCI ABIR YAAKOV détient un titre d’acquisition conformément aux dispositions de l’article 1198 du Code civil

• Ordonner par motifs spéciaux que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire

• Condamner la société PENTAGONE CAPITAL à régler à la SCI ABIR YAAKOV la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

• Condamner la société PENTAGONE CAPITAL aux entiers dépens.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civil, le tribunal se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, à leurs dernières conclusions sus-visées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2024 et l’audience de plaidoiries fixée au 11 février 2025 suivant.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 avril 2025.

.MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé aux parties que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif de leurs conclusions, de sorte qu’il ne sera pas répondu aux développements des parties qui ne viennent au soutien d’aucune prétention.

Par ailleurs, les demandes des parties tendant à voir « constater », « juger que » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert ou lorsqu’elles ne consistent qu’en un simple rappel des dispositions légales ou règlementaires applicables au litige. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la promesse synallagmatique de vente

La société PENTAGONE CAPITAL soutient qu’une promesse synallagmatique de vente valant vente s’est formée à la suite de son offre d’achat du 14 octobre 2021 et de son acceptation par le gérant de la SCI MAXAL le 18 octobre suivant, que ce courriel constitue une acceptation pure et simple, le courrier précisant « à titre de modalité, insusceptible d’affecter la validité de l’accord entre les parties, un avant-contrat notarié sera signé au plus tard le 14/11/2021 ou dans les 15 jours qui suivront la réception par le notaire des acheteurs de l’ensemble des pièces nécessaires à la signature de l’avant-contrat ». Elle ajoute que les autres conditions figurant dans l’offre d’achat sont des conditions légales habituelles et incontournables en matière de vente d’immeubles et qu’ainsi la formation d’une promesse synallagmatique de contrat de vente a été formée le 14 octobre 2021 dès lors que chacune des parties s’est engagée à conclure la vente, tout en prévoyant l’accomplissement de formalités dans l’avenir qui n’ont pas été érigées en conditions de formation de la vente mais en modalités d’exécution de celle-ci. Elle ajoute que cette promesse vaut conclusion du contrat principal sous la condition suspensive la seule purge du droit de préemption.

En réponse à l’argumentation adverse, elle oppose que la signature d’un avant contrat n’était pas une condition de validité ou de formation de l’accord intervenu entre les parties et que son offre ne souffre d’aucune ambiguïté.

La SCI MAXAL oppose que l’offre qu’elle a acceptée ne vaut ni promesse de vente, ni vente parfaite, qu’elle avait précédemment accepté une offre de vente valant vente à Monsieur [B], le 24 juin 2021, que ce dernier étant décédé durant l’été 2021, elle a accepté l’offre faite par la société PENTAGONE CAPITAL en octobre 2021 mais a été par la suite contacté par les héritiers de Monsieur [B] avec lesquels elle a par la suite régularisé la vente après avoir consulté l’agence immobilière qui, par l’intermédiaire d’un avocat conseil lui ayant indiqué que « tant qu’un compromis de vente n’a pas été régularisé, le vendeur n’est engagé, ni par le mandat qu’il a donné à une agence immobilière, ni même par l’accord qu’il pourrait avoir notifié, concernant une offre d’acquisition, y compris si celle-ci correspondant strictement, aux termes du mandat ». Elle soutient qu’une promesse de vente n’a jamais été régularisée avec la société PENTAGONE CAPITAL, que l’offre d’achat du 14 octobre 2021 précise expressément qu’elle est assortie d’autres conditions que celles évoquées par la société PENTAGONE, telle que l’autorisation de la mairie pour le changement d’affectation, une condition d’obtention de la dérogation PMR et d’autres conditions, s’agissant d’un cabinet médical et que l’acceptation de cette offre ne peut valoir vente parfaite, que le gérant de la SCI MAXAL, le docteur [K] ne disposait pour exercer sa profession dans ces locaux, que d’une autorisation personnelle incessible.

La société ABIR YAAKOV soutient que l’acceptation par la SCI MAXAL le 24 juin 2021 de l’offre formulée par Monsieur [B], avant son décès, vaut vente, que ses héritiers ont pu exiger l’exécution du contrat et qu’ainsi les demandes formées par la société PENTABONE CAPITAL doivent être rejetées.

Sur ce,

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En l’espèce, suivant « offre d’acquisition du cabinet médical sis [Adresse 11] » du 14 octobre 2021, la société PENTAGONE CAPITAL a offert d’acquérir le bien au prix de 1.060.000 euros et mentionné « promesse de vente : aux conditions ordinaires et de droit en pareille matière, l’acte de vente sera reçu par Maître l’HERMINIER ETUDE GRAF NOTAIRES AU [Adresse 4], en collaboration avec celui désigné par le vendeur » et ajoutant « la présente offre est assortie des conditions d’usage (urbanisme, état hypothécaire, purge de tous droits de préemption de la commune, l’actuelle Autorisation de la mairie pour le changement d’affectation et dérogation PMR etc ; »

En visant expressément la signature d’une promesse de vente aux conditions ordinaires d’une part et aux conditions d’usage assorti d’un « etc… » concernant le cabinet médical d’autre part, la société PENTAGONE CAPITAL n’a pas conclu une promesse synallagmatique de vente valant vente et donc cette offre ne vaut pas promesse de vente. Cette offre ne vaut pas davantage offre ferme d’acquisition au sens de l’article 1117 du code civil, mais uniquement une offre d’entrée en pourparlers, en ce qu’il était prévu des conditions suspensives d’autant plus importantes s’agissant d’un cabinet médical. Dès lors, le simple fait que le gérant de la SCI MAXAL ait contresigné ce document puis par la suite rédigé un courrier mentionnant qu’il acceptait de vendre « l’appartement », et non pas le cabinet médical, en précisant qu’un avant-contrat sera signé « à titre de modalité insusceptible d’affecter la validité de l’accord entre les parties » n’a nullement permis de conclure une promesse de vente qui vaut vente.

La SCI MAXAL n’a commis aucune faute en ne se présentant pas chez le notaire pour signer une promesse de vente.

Par suite, les demandes tendant à prononcer la nullité de la vente entre la SCI MAXAL et la SCI ABIR YAAKOV, à voir ordonner l’exécution forcée de la vente au profit de la société PENTAGONE CAPITAL ainsi que les demandes indemnitaires subséquentes seront en conséquence rejetées.

Sur les demandes accessoires

La société PENTAGONE CAPITAL qui succombe sera condamnée aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et il sera accordé au conseil de la SCI MAXAL le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Compte tenu des termes du litige, l’équité commande de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles.

Il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire par mise à disposition au greffe et en premier ressort:

REJETTE l’intégralité des demandes formées par la société PENTAGONE CAPITAL ;

CONDAMNE la société PENTAGONE CAPITAL aux dépens et accorde au conseil de la SCI MAXAL le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile;

REJETTE les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement;

Fait et jugé à [Localité 19] le 11 Avril 2025

La Greffière La Présidente

Sophie PILATI Caroline ROSIO