TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e HOCQUARD

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e HOCQUARD

■

Charges de copropriété

N° RG 25/00370 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5A3F

N° MINUTE :

Assignation du :

05 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 31 Juillet 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic MONTFORT ET BON SAS, lui-même agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0087

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [W]

Madame [K] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/00370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5A3F

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 24 Juin 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 31 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [I] [W] et Mme [K] [U] sont propriétaires indivis des lots de copropriété n°2 et 21 d’un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure les époux [W] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 5 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner M. [I] [W] et Mme [K] [U] (ci-après « les époux [W] ») en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 6 février 2025.

Au visa notamment de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions de l’art.10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 1343 et suivants CC

Recevoir le SYNDICAT DES COPROPRETAIRES [Adresse 2] en ses demandes et le déclarer bien fondé.

CONDAMNER Monsieur et Madame [W], à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] :

• 11.233,16€ au titre des charges de copropriétés et appel de charges et travaux arrêtées au 03 avril 2024 avec intérêts au taux légal ;

En application de l’article 1154 du Code Civil recodifié sous l’article 1343-2 par l’ordonnance N°2016-131 du 10 Février 2016, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière.

Vu l’article 1231-6 du Code Civil,

— CONDAMNER la SCI MCNERY à la somme de 2.000,00 € à titre de dommages et intérêts

Vu l’article 700 CPC,

— CONDAMNER la SCI MCNERY à la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 CPC selon facture versée aux débats

Vu les dispositions de l’article 699 du CPC

— LES CONDAMNER en tous les dépens ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), les époux [W] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 6 février 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 24 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

**********************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les époux [W] sont propriétaires indivis des lots n°2 et 21 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11/09/20, 17/02/21, 11/01/22, 30/06/22 et 05/12/23, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

Décision du 31 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/00370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5A3F

— un décompte de créance actualisé au 3 avril 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des époux [W], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.233,16 euros.

Les époux [W] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation en date du 5 août 2024.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*********************

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les époux [W] de leurs obligations.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les époux [W] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 1er avril 2024.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les époux [W] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

À titre liminaire, le tribunal relève que si les demandes accessoires sont sollicitées à l’encontre de la SCI MCNERY par le syndicat des copropriétaires dans le dispositif de l’assignation, il considère qu’il s’agit d’une erreur matérielle qu’il convient de rectifier, les demandes étant en outre formulées à l’encontre des époux [W] dans l’exposé du litige et les motifs de l’acte introductif d’instance.

— Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [W], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les époux [W] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [I] [W] et Mme [K] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

—  11.233,16 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 3 avril 2024. (2ème appel provisionnel 2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [I] [W] et Mme [K] [U] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 6] le 31 Juillet 2025.

La Greffière La Présidente