TRIBUNAL

JUDICIAIRE

[T] [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 10/04/2025

à : M^e Frédéric LEVADE

Copie exécutoire délivrée

le : 10/04/2025

à : M^e Sandra HERRY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03040 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4K6Q

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 avril 2025

DEMANDERESSE

[X] [T] [Localité 5] PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric LEVADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L007

DÉFENDERESSE

Madame [V] [Z], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sandra HERRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0921

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 avril 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03040 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4K6Q

Madame [R] [Z] était locataire d’un logement situé au [Adresse 3], appartenant à la société [X] [T] [Localité 5] PATRIMOINE. Madame [R] [Z] est décédée le 2 avril 2023.

Par acte d’huissier en date du 26 décembre 2023, la société [X] [T] SERRES PATRIMOINE a fait assigner Madame [V] [Z], fille de la locataire décédée, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire de Paris aux fins de déclarer que le bail verbal est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, et qu’il est résilié par le décès de Madame [R] [Z], constater que sa fille est occupante sans droit ni titre, d’ordonner le transfert du mobilier, son expulsion avec l’assistance publique, la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, la société [X] [T] [Localité 5] PATRIMOINE remet des écritures à l’audience du 10 février 2025, et fait valoir que le bail verbal est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, Madame [R] [Z] étant entrée dans les lieux en 1977, selon l’attestation établie et fournie, l’immeuble étant de type haussmannien, construit avant 1920. Elle ajoute que le loyer, très inférieure au loyer du marché, reflète l’application de cette dernière loi. Elle soutient que l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 n’autorise pas la transmission du bail aux descendants, et qu’ainsi la défenderesse est sans droit ni titre. Elle sollicite le rejet de la demande de délais complémentaires, la défenderesse ne justifiant pas de recherche d’appartements, cette dernière bénéficiant de larges délais depuis le décès de sa mère.

Madame [V] [Z], assistée de son conseil, explique qu’elle remplit les conditions fixées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, sur le transfert de bail, le bail étant soumis à cette dernière moi et non à la loi du 1er septembre 1948, la société bailleresse échouant à justifier de l’entrée dans les lieux de Madame [Z] avant le 23 décembre 1986. A titre subsidiaire, elle demande de plus larges délais pour quitter l’appartement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS [T] LA DECISION

Sur la demande d’expulsion

Force est de relever que la société demanderesse n’a acquis le bien qu’à compter du 22 avril 2022, ce dont elle justifie. Pour autant, sans prendre en considération, l’attestation produite, aucune pièce d’identité ou qualité ne permettant d’identifier les signataires, mais en tenant compte à la fois de la date de construction de l’immeuble, de l’acte de vente (page 17) et du montant des loyers fixés, il convient d’en conclure que le bail verbal donné à Madame [R] [Z] est effectivement soumis au régime de la loi du 1er septembre 1948.

L’article 40 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que l’article 14, relatif au transfert du bail en cas de décès du locataire, n’est pas applicable aux logements dont le loyer est fixé en application des dispositions du chapitre III de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

La loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit un autre régime en son article 5, à savoir : un droit au maintien dans les lieux permettant au locataire, malgré la fin du bail (intervenue soit par l’arrivée du terme en cas de bail à durée déterminée soit par la délivrance d’un congé si le bail est à durée indéterminée), de rester dans les lieux et de devenir un occupant légal bénéficiant d’un statut protection. Ce droit au maintien dans les lieux est transmissible à certaines personnes limitativement énumérées, au titre duquel les descendants majeurs ne font pas partie, en cas de décès ou d’abandon de domicile de l’occupant légal, sous condition d’occupation toutefois. Par ailleurs, si le preneur décède alors qu’il était encore locataire, et non simplement occupant légal, le bail était transmis aux héritiers par application de l’article 1742 du code civil.

Toutefois, l’article 5 de la loi de 1948 a été modifié par la loi du 13 juillet 2006 afin d’uniformiser les règles de transmission des baux soumis à la loi de 1948, sans qu’il n’y ait plus lieu à distinguer selon que la personne décédée était locataire ou occupant légal. Cette loi a en effet supprimé le transfert automatique du bail aux héritiers en prévoyant que même en l’absence de délivrance d’un congé aux locataires, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès ou l’abandon de domicile du locataire, tout en prévoyant le bénéfice du maintien dans les lieux dans les mêmes conditions que pour l’occupant de bonne foi. Il a été prévu que le maintien dans les lieux reste par ailleurs acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la présente loi.

En l’espèce, le bail litigieux, sans durée déterminée, est soumis à la loi du 1er septembre 1948, Madame [R] [Z] étant encore locataire jusqu’à son décès n’ayant reçu aucun congé.

La locataire étant décédée le 2 avril 2023, l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 est applicable dans sa version postérieure à la loi du 13 juillet 2006.

Il en résulte que le bail est résilié de plein droit, Madame [V] [Z] ne figurant pas parmi les personnes ayant droit au maintien dans les lieux en ce qu’elle est un descendant majeur.

Madame [V] [Z], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 2 avril 2023 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé toutefois qu’aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être supérieure à une année.

Au vu de la situation personnelle de [V] [Z], âgée de 73 ans, invalide et à la retraite pour une pension de 1420 euros mensuels, il lui sera accordé un délai d’un an pour quitter les lieux pendant lequel elle ne pourra être expulsée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La décision est assortie de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,.

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail verbal soumis à la loi du 1er septembre 1948 portant sur le logement situé [Adresse 3], faisant suite au décès de sa locataire, Madame [R] [Z] en date du 2 avril 2023, à défaut pour [V] [Z] de bénéficier d’un droit au maintien du bail à son profit ;

ACCORDE à Madame [V] [Z] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 10 avril 2026,

DIT qu’à défaut pour Madame [V] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, la société [X] [T] [Localité 5] PATRIMOINE pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

DEBOUTE la société [X] [T] [Localité 5] PATRIMOINE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [V] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.