TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

■

N° RG 25/52466 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7MZD

AS M N° : 8

Assignation du :

01 Avril 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 17 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDEUR

Monsieur [I] [L] [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS – #D1890

DEFENDEUR

Monsieur [T] [P]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 19 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 8 mars 2013, M. [L] [B] a donné à bail commercial à la société Deux mille treize des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 2013, moyennant un loyer annuel de 5 760 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance.

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2024, la société Deux mille treize a cédé son droit au bail à la société Warren, société en cours d’immatriculation, représentée par son associé unique, la société C.E.E.S, elle-même représentée par son gérant, M. [P].

La société Warren n’a jamais été immatriculée au registre du commerce et des sociétés.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [L] [B] a fait délivrer à M. [P], par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur une somme en principal de 2 003, 63 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, M. [L] [B], a, par actes de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, fait assigner M. [P] devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, aux fins de voir :

«  – CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu en date du 8 mars 2013 et portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 6] ;

En conséquence :

— ORDONNER, sous astreinte de 15 euros par jour de retard quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [T] [P] et de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 6], avec l’assistance de la force publique, si besoin est, avec séquestration du mobilier sur place ou au garde meuble à ses frais et risques ;

— CONDAMNER Monsieur [T] [P] à payer à titre provisionnel à Monsieur [I] [L] [B] :

la somme principale de 3.315,40 euros avec les intérêts au taux légal

* sur la somme de 2.003,63 € à compter du 14 décembre 2024, date commandement

* sur le solde à compter de l’assignation

une somme de 624,12 euros (charges en sus) à titre d’indemnité d’occupation mensuelle avec effet au 1 er avril 2025 jusqu’à évacuation effective des lieux loués ;

une somme de 132,61 euros au titre de la clause pénale ;

une somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— Dire et juger qu’en application du contrat de bail, Monsieur [I] [L] [B] pourra conserver à titre d’indemnité conventionnelle et forfaitaire le montant du dépôt de garantie ;

— CONDAMNER Monsieur [T] [P] en tous les frais et dépens de la procédure y compris ceux du commandement visant la clause résolutoire. "

A l’audience qui s’est tenue le 19 juin 2025, M. [L] [B], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et les motifs y énoncés. Il a, toutefois, précisé solliciter au titre des loyers et charges impayés uniquement la somme de 2 728, 38 euros.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses (dans les locaux) et à l’étude (à son domicile), M. [P] n’a pas constitué avocat. Il sera, en conséquence, statué, en application des dispositions de l’article 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

En cours de délibéré, il a été sollicité les observations de M. [L] [B] sur la recevabilité de ses demandes formées à l’encontre de M. [P], l’acte de cession du bail commercial ayant été conclu avec la société Warren, société en cours d’immatriculation, représentée, non par M. [P], mais par la société C.E.E.S. elle-même représentée par son gérant M. [P].

Par courrier en date du 8 juillet 2025, M. [L] [B] a relevé que l’acte de cession de droit au bail stipule expressément que si la société Warren n’obtient pas son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, M. [P] sera alors tenu indéfiniment des engagements résultant de l’acte qui seront alors réputés faits pour son compte personnel vis-à-vis de tiers.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 14 décembre 2024 par M. [L] [B] à M. [P] pour avoir paiement de la somme de 2 003, 63 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au mois de décembre 2024.

Si le bail commercial a été cédé par la société Deux mille treize à la société Warren, en cours d’immatriculation, représentée par son associé unique, la société C.E.E.S., elle-même représentée par son gérant M. [P], l’acte de cession stipule expressément qu’à défaut d’immatriculation, M. [P] « sera alors tenu indéfiniment des engagements résultant de l’acte, qui seront alors réputés faits pour son compte personnel vis-à-vis de tiers ».

Or, il ressort des pièces versées aux débats que la société Warren n’a jamais été immatriculée.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce que, dans le commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

La lecture du décompte produit arrêté au 18 mars 2025 permet de constater que la défenderesse n’a pas soldé en totalité les causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 janvier 2025.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’obligation du défendeur de quitter les lieux n’est dès lors pas contestable, de sorte qu’il convient d’accueillir la demande d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

o Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, M. [L] [B] sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 4 %, en application du bail.

Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

o Sur la demande relative à l’arriéré locatif

M. [L] [B] sollicite la condamnation de M. [P] à lui régler la somme de 2 728, 38 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés (échéance du mois de mars incluse), avec intérêts à compter du commandement de payer sur la somme de 2 003, 63 euros et à compter de la délivrance de l’assignation sur le surplus.

Il ressort du décompte actualisé au 17 juin 2025 que cette somme est due par M. [P] au titre du contrat de bail qui le lie à M. [L] [B].

M. [P] sera en conséquence condamné au paiement, par provision, de la somme, non sérieusement contestable, de 2 728, 38 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 003, 63 euros et à compter de l’assignation sur le surplus.

o Sur la demande relative à la clause pénale

M. [L] [B] sollicite la condamnation de M. [P] à lui payer une provision d’un montant de 129, 86 euros au titre de la clause pénale.

Ce faisant, il demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

o Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie

M. [L] [B] sollicite la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de M. [L] [B] de conservation du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

M. [P], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, il sera également condamné à verser à M. [L] [B] une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 14 janvier 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [P] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 7], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par M. [P] à M. [L] [B], à compter de la résiliation du bail, soit du 15 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons, par provision, M. [P] à payer à M. [L] [B] la somme de 2 728, 38 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtée au 31 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2024 sur la somme de 2 003, 63 euros et à compter du 1er avril 2025 sur le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [L] [B] au titre de la clause pénale et de la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons M. [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Condamnons M. [P] à payer à M. [L] [B] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 17 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ