TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 21/10539

N° Portalis 352J-W-B7F-CVBHJ

N° MINUTE :

Assignation du :

03 Août 2021

JUGEMENT

rendu le 05 Mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [C] [M]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

DÉFENDERESSES

S.C.I. TIN

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Virginie SIMON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2448

S.A.R.L. IMMO-MANDAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

Non représentée

Décision du 05 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/10539 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVBHJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique, assistée de Alice LEFAUCONNIER, greffière, lors des débats et de Sylvie CAVALIE, greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 17 Décembre 2024, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 04 février 2024 par mise à disposition au greffe. Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 05 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

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EXPOSE DU LITIGE

Par compromis de vente signé les 15 et 17 mars 2020, la SCI TIN a vendu à Monsieur [C] [M] un local d’activité en rez-de-chaussée d’une surface de 242,03 m² ainsi que deux places de stationnement situés [Adresse 1] à Paris 11ème au prix de 2 553 000 euros sans condition suspensive de financement. La promesse synallagmatique de vente a été consentie pour une durée expirant le 29 septembre 2020, prorogée par avenant du 22 avril 2020 au 30 novembre 2020, et Monsieur [C] [M] a versé le 14 avril 2020 entre les mains du notaire de la SCI TIN la somme de 122 750 euros à titre de dépôt.

La vente n’a pas été réitérée.

Par acte extrajudiciaire du 8 décembre 2020, la SCI TIN a sommé Monsieur [C] [M] de comparaître en l’office notarial le 15 décembre 2020 pour régulariser l’acte authentique de vente.

Un procès-verbal de carence constatant l’absence de Monsieur [C] [M] a été dressé par le notaire de la SCI TIN le 15 décembre 2020.

Par courrier recommandé du 30 décembre 2020, Monsieur [C] [M], se prévalant du refus de la banque BRED de lui accorder le financement de son achat immobilier le 29 novembre 2020, a sollicité la restitution du dépôt qu’il avait versé entre les mains du notaire séquestre.

Par lettre officielle du 14 janvier 2021, le conseil de la SCI TIN l’a informé du refus de sa cliente d’accéder à cette demande, ce qui a conduit Monsieur [C] [M], par exploit d’huissier du 9 septembre 2021, à faire assigner la SCI TIN devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de la voir condamner à lui restituer la somme de 122 750 euros.

Par exploit d’huissier du 10 mars 2023, Monsieur [C] [M] a fait assigner en intervention forcée la société IMMO MANDAT, agence immobilière par l’entremise de laquelle le compromis de vente avait été signé, à l’effet qu’elle soit condamnée à le relever et le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre.

Par bulletin du 24 avril 2023, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux procédures.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 29 septembre 2023, Monsieur [C] [M] demande au tribunal de :

A titre principal,

JUGER que le Compromis de vente doit être considéré comme ayant été conclu sous condition suspensive d’obtention d’un prêt,JUGER que Monsieur [M] a justifié de l’absence d’obtention du prêt sollicité préalablement à la date fixée pour la régularisation de l’acte authentique de vente, En conséquence,

CONDAMNER la SCI TIN à restituer à Monsieur [C] [M] la somme de 122.750 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2020, et ce dans un délai de huit jours maximums à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard,CONDAMNER la SCI TIN à verser à Monsieur [C] [M] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,A titre subsidiaire, et si par extraordinaire, le Tribunal de céans venait à considérer que les dispositions du Code de la consommation ne sont pas applicables,

JUGER que la SCI TIN a manqué à ses obligations de conseil, d’information et de bonne foi En conséquence,

PRONONCER la résolution du Compromis de vente en date des 15 et 17 mars 2022,CONDAMNER la SCI TIN à restituer à Monsieur [C] [M] la somme de 122.750 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2020, et ce dans un délai de huit jours maximums à compter de la signification du jugement à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard,CONDAMNER la SCI TIN à verser à Monsieur [C] [M] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire le Tribunal de Céans ne venait pas à prononcer la résolution du Compromis de vente,

JUGER que la clause pénale figurant au sein du Compromis, soit la somme de 245.000 € est excessive compte tenu des faits d’espèce,JUGER que la clause pénale figurant au Compromis doit faire l’objet d’une modération,JUGER que la société IMMO MANDAT, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, et de rédacteur du Compromis de vente, a manqué à ses obligations de conseil et d’information à l’égard de Monsieur [C] [M],En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [M] à une indemnité plus juste, soit au paiement de la somme de 50.000 € échelonnée en 24 mensualités de 2.083,33 €,CONDAMNER la société IMMOT MANDAT à relever et garantir Monsieur [C] [M] de toutes les sommes auxquelles il pourrait être condamné, en ce compris les sommes liées à la perte de l’indemnité d’immobilisation d’ores et déjà versées et actuellement entre les mains du séquestre, pour un montant de 122.750 €, En tout état de cause,

DEBOUTER la SCI TIN de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et prétentions,CONDAMNER la SCI TIN et la société IMMO MANDAT au versement de la somme de 3.500 euros chacune, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, la SCI TIN demande au tribunal de :

1. Sur la demande de restitution du séquestre à Monsieur [C] [M]

JUGER que le compromis de vente des 15 et 17 mars 2020 concerne un bien d’activités exclusivement tel que mentionné à l’acte,JUGER que les conditions suspensives prévues au Compromis des 15 et 17 mars 2020 ont été régulièrement levées, telles qu’actées par le Notaire rédacteur de l’acte de vente, Maître [Y] [O],En conséquence de quoi,

JUGER que Monsieur [C] [M] n’a pas la qualité de consommateur lors de la signature le compromis de vente des 15 et 17 mars 2020 et ne bénéficie donc pas du régime de protection prévu à ce titre par le Code de la Consommation ?JUGER que l’article L313-42 du Code de la consommation ne s’applique pas à ce type de vente, à savoir la vente d’un bien immobilier d’activité ?JUGER que le compromis de vente des 15 et 17 mars 2020 a été conclu sans condition suspensive d’obtention d’un financement ?JUGER que Monsieur [C] [M] reconnaît dans son assignation puis dans ses écritures à l’encontre de IMMO-MANDAT que le compromis des 15 et 17 mars 2020 a été conclu sans conditions suspensives de financement ?JUGER que la production d’un refus de prêt est sans effet sur la signature de la vente,En conséquence de quoi,

DEBOUTER Monsieur [C] [M] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions,DEBOUTER Monsieur [C] [M] de sa demande de restitution du séquestre, ainsi que de ses demandes de dommages et intérêts économiques et aux titres des frais irrépétibles de l’instance comme aux dépens,2. A titre reconventionnel

JUGER que les conditions suspensives prévues au compromis de vente ont été remplies comme constaté par le Notaire rédacteur de l’acte de vente, Maître [Y] [O],JUGER que Monsieur [C] [M] ne s’est pas présenté au rendez-vous de signature de la vente sans justifier de l’application d’une condition suspensive,En conséquence de quoi,

CONDAMNER Monsieur [C] [M] à payer à la SCI TIN à titre d’indemnité forfaitaire de son préjudice la somme de 245.000 euros,ASSORTIR le jugement à intervenir, d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification dudit jugement, ce dernier étant considéré comme inexécuté tant que la SCI TIN n’aura pas reçu le paiement l’intégralité de l’indemnité forfaitaire,ORDONNER le versement du séquestre entre les mains de Maître [Y] [O] à la SCI TIN pour paiement partiel de l’indemnité forfaitaire prévue au compromis de vente, soit la somme de 122.750 euros,CONDAMNER Monsieur [C] [M] à payer à la SCI TIN la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous dépens.

La société IMMO MANDAT n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 17 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025, elle a été prorogée au 05 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de restitution du dépôt

Monsieur [C] [M], après avoir rappelé que les articles L.313-1 et L.313-42 du code de la consommation s’appliquent aux faits d’espèce dès lors qu’il a conclu le compromis de vente litigieux en son nom personnel et que la mention exigée par le premier alinéa de l’article L.313-42 du code de la consommation figure bien dans le compromis de vente, soutient qu’en l’absence de reproduction par ses soins de cette mention, par laquelle il reconnaît avoir été informé que s’il recourt à un prêt, il ne peut se prévaloir des dispositions du code de la consommation, le compromis de vente doit être considéré comme ayant été conclu sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt. Ce prêt lui ayant été refusé le 29 novembre 2020, soit antérieurement à la date limite pour régulariser la vente, la somme versée à titre de dépôt doit lui être restituée. Sur l’inapplicabilité de l’article L.313-42 susvisé au cas d’espèce dans la mesure où l’obligation de reproduction de la mention exigée par cet article concernerait exclusivement les contrats de crédit destinés à financer l’acquisition de biens à usage d’habitation qui lui est opposée en défense, Monsieur [C] [M] réplique que la seule production de l’état descriptif de division indiquant que le bien litigieux est à usage d’activité ne peut à elle seule démontrer l’usage effectif de ce bien, outre que l’agence immobilière par l’entremise de laquelle il a visité le bien est spécialisée dans la vente de biens d’habitation et de bureaux et qu’il a été invité à reproduire de manière manuscrite la mention exigée par l’article L.313-42 du code de la consommation.

Subsidiairement et si le tribunal estimait que les dispositions du code de la consommation n’étaient pas applicables au compromis de vente, Monsieur [C] [M] soutient que la SCI TIN ne démontre pas que les conditions suspensives figurant au compromis de vente litigieux relatives à l’urbanisme, l’état hypothécaire ou le droit de préemption ont été réalisées préalablement au 30 novembre 2020, outre que la SCI TIN, qu’il considère être un vendeur professionnel, a manqué à son obligation de conseil, d’information et de bonne foi en lui faisant signer un compromis de vente sans condition suspensive de prêt alors qu’il avait manifesté son intention de recourir à un prêt. Le demandeur ajoute qu’en dépit du contexte lié à l’épidémie de covid-19, la SCI TIN a de mauvaise foi refusé de lui accorder une prorogation de délai, qui lui aurait permis d’obtenir un prêt bancaire, et l’a sommé de comparaître au rendez-vous de signature en parfaite connaissance du refus d’obtention du prêt du 29 novembre 2020 et de son impossibilité d’acquérir le bien sans financement bancaire.

En défense, la SCI TIN, après avoir rappelé que Monsieur [C] est un professionnel de l’immobilier, mandataire social ou actionnaire de sociétés de marchand de biens, soutient que l’article L.313-42 du code de la consommation ne s’applique pas au cas d’espèce de vente d’un bien à usage d’activités, qui ne peut par nature répondre aux besoins de consommation privés d’un particulier, de sorte que le compromis de vente conclu entre les parties s’inscrit sans équivoque dans le cadre de l’activité du demandeur et qu’il ne peut bénéficier du régime de protection prévu par le code de la consommation. Elle considère ainsi que le compromis de vente des 15 et 17 mars 2020 a été valablement signé sans condition suspensive de prêt, si bien que Monsieur [C] [M], qui a refusé de réitérer la vente, doit lui verser l’intégralité de la clause pénale prévue à l’article 10 du compromis de vente, soit à la somme de 245 500 euros.

Subsidiairement, sur la non-réalisation des conditions suspensives qui lui est opposée en défense, la SCI TIN rappelle les termes du procès-verbal de carence du 15 décembre 2020 et verse aux débats les pièces justificatives visées par son notaire prenant acte de la levée des conditions suspensives dans les délais. Sur son manquement allégué à ses obligations d’information, de conseil et de bonne foi, elle réplique que Monsieur [C] [M], professionnel de l’immobilier et bénéficiaire des conseils de son notaire, avait parfaitement les compétences pour apprécier si le compromis proposé correspondait à ses besoins, outre qu’il ne justifie en sept mois que d’une unique demande de prêt bancaire, de sorte qu’elle était en droit de refuser d’immobiliser plus longtemps son bien sans la moindre garantie.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Pour les promesses portant sur des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte, ou encore sur des terrains destinés à de tels usages, l’article L. 313-40 du code de la consommation exige que soit indiqué dans l’acte écrit si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par ce code.

L’alinéa 2 de l’article L.313-42 du code de la consommation prévoit une sanction en cas d’absence de mention manuscrite ou de mention manuscrite insuffisante. Si le consommateur recourt à un prêt, ce contrat sera alors considéré comme conclu sous condition suspensive.

En l’espèce, par acte sous seing privé des 15 et 17 mars 2020, la SCI TIN a vendu à Monsieur [C] [M] un local d’activité ainsi que deux places de stationnement au prix de 2 553 000 euros sans condition suspensive de financement.

Si les dispositions du code de la consommation précédemment rappelées disposent qu’en pareil cas, l’acte écrit doit porter, de la main de l’acquéreur, une mention manuscrite par laquelle celui-ci reconnaît avoir été informé que s’il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir des dispositions protectrices du code de la consommation, il est constant que Monsieur [C] [M] a acquis un local d’activité.

En effet, le lot n°18 sur lequel portait la promesse synallagmatique de vente est défini dans le règlement de copropriété versé en défense comme un local à usage d’activité, ce même règlement précisant en page 24 que les locaux d’activité peuvent être utilisés « à titre d’occupation pour des activités de toute nature, dans la mesure où elles n’apportent aucune gêne pour cause de bruit de quelque nature qu’ils soient, d’odeur, de vibrations, de risque d’incendies, de nature à nuire à la tranquillité et à la destination des locaux d’habitation ».

Monsieur [C] [M] ne démontre pas que ce lot ait changé de destination.

Par suite, les dispositions du code de la consommation précédemment citées ne sont pas applicables au présent contrat, nonobstant leur mention dans l’acte des 15 et 17 mars 2020 et nonobstant l’activité principale de l’agence IMMO MANDAT.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de Monsieur [C] [M] de restitution du dépôt et de condamnation de la SCI TIN à lui verser la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice.

La SCI TIN justifie de la réalisation des conditions suspensives de droit commun prévues au contrat, versant au débat le procès-verbal de carence du 15 décembre 2020, dressé par Maître [O] [Y], notaire à Saint-Maur-des-Fossés, relevant que «les conditions ont toutes été remplies, ainsi qu’il résulte des diverses pièces détenues par le notaire soussigné, à savoir :

1°) Un état hypothécaire délivré le 16 novembre 2020 et certifié à la date du 13 novembre 2020 (…)

Décision du 05 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/10539 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVBHJ

2°) Une note de renseignements d’urbanisme en date du 18 mars 2020 a été téléchargée sur le site de la commune

3°) La lettre de la mairie en date du 15 avril 2020 renonçant à son droit de préemption ».

En outre, la défenderesse produit les pièces justificatives visées par son notaire telles que l’état hypothécaire du bien, la demande de renseignements d’urbanisme du 18 mars 2020 et la lettre de la Marie de [Localité 8] du 15 avril 2020, renonçant à l’exercice de son droit de préemption, de sorte que les conditions suspensives convenues entre les parties ont bien été levées avant l’expiration du délai du compromis de vente.

Il est prévu en page 10 du compromis de vente que « les présentes constituent dès leur signature un accord définitif sur la chose et le prix et que le vendeur ne pourra en aucun cas se refuser à réaliser la vente en se prévalant de l’article 1590 du code civil et en offrant de restituer le double de la somme versée. L’acte authentique sera établi sur convocation du notaire à la date prévue ci-dessous, sous réserve de l’obtention par ce dernier, de toutes les pièces, titres et documents nécessaires à la perfection de l’acte », que la date prévue pour la signature de l’acte authentique est le 29 septembre 2020 au plus tard, et « qu’en application de la rubrique « REALISATION » ci-avant, il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous les dommages et intérêts. Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractrant et invoquer la résolution du contrat. Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra de l’autre partie, la somme indiquée ci-dessous à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice : DEUX CENT QUARANTE CINQ MILLE CINQ CENT EUROS ».

Il est constant que le délai de réalisation de la vente a été prorogé au 30 novembre 2020 par avenant du 20 avril 2020 et que la vente n’a pas été réitérée à cette date, un procès-verbal de carence du 15 décembre 2020 venant constater l’absence de Monsieur [C] [M].

Par conséquent, la vente des 15 et 17 mars 2020 a été résolue de plein droit le 15 décembre 2020 par le fait du demandeur, sauf l’effet de la clause pénale.

Si Monsieur [C] [M] invoque subsidiairement la résolution de plein droit du contrat par la faute de la venderesse, il ne démontre aucunement la mauvaise foi ou le manquement à l’obligation d’information et de conseil de cette dernière.

En effet, d’une part, il ne démontre pas lui avoir fait part de son impératif d’obtenir un prêt bancaire pour acquérir le bien.

Bien au contraire, dans un SMS du 2 avril 2020 que la SCI TIN verse aux débats, Monsieur [C] [M] précisait s’agissant du versement du dépôt au notaire séquestre : « vous pouvez lui envoyer ça s’il a peur que je sois pas solvable, ma société FDP solutions 26 millions de chiffre d’affaire. Que chacun reste un peu à sa place en cette période svp »

D’autre part, la SCI TIN verse aux débats les extraits Kbis de sociétés du secteur de l’immobilier dans lesquelles Monsieur [C] [M] détient des mandats, si bien que ce dernier ne peut sérieusement soutenir qu’il n’avait pas conscience des conséquences de son engagement dans un processus de vente sans condition suspensive d’obtention d’un financement.

Il ne peut être enfin reproché à la SCI TIN d’avoir refusé de faire droit à la deuxième demande de prorogation du délai pour réitérer la vente, Monsieur [C] [M] ne démontrant pas avoir sollicité cette prorogation dans la perspective d’obtenir son prêt bancaire.

La vente n’est donc pas résolue de plein droit du fait d’un quelconque manquement de la SCI TIN mais du fait exclusif de Monsieur [C] [M] et sa demande subsidiaire de restitution du dépôt et de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande infiniment subsidiaire de modération de la clause pénale

A titre infiniment subsidiaire, si la tribunal considérait que le compromis de vente avait été valablement conclu, Monsieur [C] [M] sollicite, sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, la modération de la clause pénale qu’il estime manifestement excessive, exposant que la SCI TIN, agissant en qualité de professionnel de l’immobilier, lui a fait signer un compromis de vente sans condition suspensive de prêt bien qu’informée de la nécessité pour lui de recourir à un financement bancaire, qu’elle a ensuite refusé de lui accorder une prorogation de délai, laquelle aurait été pleinement justifiée par le contexte sanitaire, et qu’elle n’a pas eu à évincer le moindre locataire dans la mesure où le précédent exploitant des locaux était son propre dirigeant. Il sollicite le cantonnement de la clause pénale à la somme de 50 000 euros, payable en 24 mensualités de 2 083,33 euros chacune.

La SCI TIN réplique que le montant de la clause pénale conventionnellement prévue est conforme aux usages en son pourcentage, que ce montant n’a rien d’excessif dans la mesure où il est en corrélation avec le préjudice qu’elle a elle-même subi en ne recevant pas le montant de la vente de son bien à l’échéance convenue, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, qu’il correspond à une immobilisation du bien de six mois augmentée d’un mois à raison de la crise sanitaire sans compter le délai supplémentaire de onze mois qui lui a été nécessaire pour vendre effectivement son bien. En tout état de cause, elle rappelle que Monsieur [C] [M] a disposé de sept mois pour trouver un financement bancaire, qu’il a décidé de ne déposer qu’une unique demande de crédit et qu’elle a refusé une seconde prorogation du délai de réalisation de la vente compte tenu des sept mois écoulés et de l’absence de garantie qui lui été proposée en contrepartie.

Sur ce,

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1231-5 du même code confère au juge le pouvoir de modérer une clause pénale, qui fixe d’avance le montant des dommages et intérêts dus à son cocontractant par celui qui manque à ses obligations, si elle est manifestement excessive au regard du préjudice réellement subi à la date où le juge statue.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente institue en page 10 une clause pénale de 245 500 euros, soit 10% du prix de vente du bien, payable par celui qui ne satisfait pas à ses obligations.

Monsieur [C] [M] n’a pas réitéré la vente comme il s’y était engagé, toutes les conditions suspensives de droit commun ayant été réalisées, de sorte qu’il est tenu de la clause pénale prévue au contrat.

Le préjudice subi par la SCI TIN du fait de son manquement à ses obligations par Monsieur [C] [M], qui a eu pour effet d’entraîner la résolution de la vente, est de ne pas avoir perçu le prix de vente le 30 novembre 2020, date d’expiration du compromis de vente.

Ce préjudice doit être évalué en tenant compte du moment où la SCI TIN a retrouvé la pleine propriété de son bien et a pu le remettre en vente, soit le 15 décembre 2020, date à laquelle le procès-verbal de carence a été dressé.

Il résulte de l’attestation de vente versée en défense que la SCI TIN a finalement vendu son bien le 28 octobre 2021 au prix de 2 400 000 euros, soit à un prix de 55 000 euros inférieur à celui qu’elle aurait dû percevoir si Monsieur [C] [M] avait réitéré la vente.

Le tableau d’amortissement versé en défense permet par ailleurs de savoir que la SCI TIN a réglé les sommes de 3 824,13 euros et de 2 819,97 euros au titre des intérêts de son prêt immobilier sur le bien litigieux en 2020 et en 2021, outre les sommes de 2 819,97 et de 3 759,96 euros au titre de l’assurance du prêt pour ces mêmes années, sommes qu’elle n’aurait pas dû verser si elle avait vendu son bien à Monsieur [C] [M] et soldé son emprunt bancaire.

Si elle a dû effectivement libérer le bien de ses locataires le 30 novembre 2020, elle a retrouvé la pleine propriété de son bien le 15 décembre 2020, soit quinze jours plus tard, bien qui était loué selon le bail versé aux débats au prix de 4 040 euros par mois hors taxes, charges et indexation en 2007.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la clause pénale, d’un montant de 245 500 euros, est manifestement excessive au regard du préjudice effectivement subi et elle sera réduite à la somme de 80 000 euros.

Monsieur [C] [M] sera donc condamné à payer la somme de 80 000 euros à la SCI TIN au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente et sa demande d’octroi de délais de paiement, non motivée en fait ou en droit, sera rejetée.

Le notaire séquestre sera autorisé à verser à la SCI TIN la somme de 80 000 euros au titre du paiement de la clause pénale et à verser à Monsieur [C] [M] le reliquat, soit la somme de 42 750 euros.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, aucune pièce ne permettant de douter de l’exécution du jugement par le notaire séquestre.

Sur la demande de garantie dirigée à l’encontre de la société IMMO MANDAT

Décision du 05 Mars 2025

2ème chambre civile

N° RG 21/10539 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVBHJ

Sur le fondement des articles 1992 et 1240 du code civil et de l’article 331 du code de procédure civile, Monsieur [C] [M] sollicite la condamnation de la société IMMO MANDAT à le relever et garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre, rappelant qu’elle était parfaitement informée de la nécessité pour lui de recourir à un prêt bancaire pour financer son projet d’acquisition et qu’il lui appartenait d’insérer une condition suspensive de prêt ou du moins, de l’éclairer sur les conséquences de l’absence de condition suspensive, ces manquements l’ayant incontestablement privé de la chance de ne pas signer ledit compromis ou de signer un acte comportant une condition suspensive de prêt qui l’aurait efficacement protégé en cas de refus de la banque de lui accorder un prêt.

Sur ce,

L’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Il est de principe qu’un agent immobilier est tenu d’une obligation d’information, de conseil et de diligences vis-à-vis du vendeur et de l’acquéreur. Il doit notamment donner au mandant une information loyale sur la valeur du bien mis en vente ainsi que sur la sous-évaluation manifeste d’un bien ou encore l’insolvabilité réelle ou supposée d’un acheteur. Ce devoir de conseil impose également à l’agent d’informer son client sur tous les risques juridiques, administratifs ainsi qu’économiques que lui fait courir l’opération projetée ainsi que sur la règlementation applicable et ensuite de conseiller utilement son client sur la façon de les éviter.

En l’espèce, Monsieur [C] [M] ne verse aucune pièce aux débats pour démontrer qu’il avait informé la société IMMO MANDAT de son impératif de recourir à un prêt pour pouvoir financer son acquisition.

En outre, si l’agent immobilier peut être tenu d’éclairer son client sur les conséquences de la signature d’un compromis de vente sans condition suspensive d’obtention d’un financement, il résulte des pièces versées en défense que Monsieur [C] [M] est président de la SAS HELLOIM, laquelle a pour principale activité les transactions immobilières et consultations en matière immobilière, ce qui ressort également de l’extrait du site internet de cette société, de même qu’il est président de la SAS ARTIS INVEST, spécialisée dans les opérations de vente, achat, location et échange de biens immobiliers à usage commercial.

Disposant de l’ensemble des informations juridiques de nature à éclairer son consentement au compromis de vente, il ne peut reprocher à la société IMMO MANDAT d’avoir défailli à son devoir d’information et de conseil.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de garantie.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [M], qui succombe, sera condamné aux dépens et à payer la somme de 4 000 euros à la SCI TIN au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de Monsieur [C] [M] de restitution de la somme de 122 750 euros sur le fondement des dispositions du code de la consommation ;

Rejette la demande de dommages et intérêts de Monsieur [C] [M] sur le fondement des dispositions du code de la consomma-tion ;

Rejette la demande de Monsieur [C] [M] de restitution de la somme de 122 750 euros sur le fondement du manquement de la SCI TIN à son obligation d’information, de conseil et de bonne foi ;

Rejette la demande de dommages et intérêts de Monsieur [C] [M] sur le fondement du manquement de la SCI TIN à son obligation d’information, de conseil et de bonne foi ;

Constate la résolution de plein droit, au 15 décembre 2020, du compromis de vente signé les 15 et 17 mars 2020 par Monsieur [C] [M] et par la SCI TIN ;

Condamne Monsieur [C] [M] à payer à la SCI TIN la somme de 80 000 euros au titre de la clause pénale prévue à l’acte de vente signé les 15 et 17 mars 2020 ;

Rejette la demande de Monsieur [C] [M] de délais de paiement ;

Autorise Monsieur [C] [M] à se libérer de son obligation par la libération au profit de la SCI TIN de la somme de 80 000 euros consignée entre les mains de Maître [O] [Y] ;

Ordonne la restitution à Monsieur [C] [M] de la somme de 42 750 euros séquestrée entre les mains de Maître [O] [Y] augmentée des intérêts légaux sur l’ensemble du montant du dépôt depuis la mise en séquestre ;

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Rejette la demande de garantie de Monsieur [C] [M] ;

Condamne Monsieur [C] [M] aux dépens ;

Condamne Monsieur [C] [M] à payer à la SCI TIN la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 05 mars 2025

La Greffière La Présidente