TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/01062 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XDK

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Janvier 2024

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 27 Mars 2025

DEMANDERESSE

La SCI SHOP INVEST 1, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0357

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11], représenté par son syndic la SAS FONCIA [Localité 12] RIVE DROITE

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2472

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

assisté de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

DEBATS

A l’audience du 11 février 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 27 mars 2025.

ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

La S.C.I. SHOP INVEST I, auparavant titulaire d’un crédit-bail immobilier conclu le 18 juillet 2012, a acquis le 7 novembre 2023 de la S.A. BPIFRANCE le lot n° 2042 (donné à bail commercial pour un usage exclusif de bureaux/centre de formation selon acte du 19 mai 2023), lot désigné dans le règlement de copropriété (page 158) comme étant un « grand local à usage de bureau, situé au premier étage du bâtiment A, bloc A bis », au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndic est la S.A.S. FONCIA [Localité 12] RIVE DROITE.

Par courrier recommandé du 26 septembre 2023, la S.A. BPIFRANCE a sollicité la convocation d’une assemblée générale extraordinaire ayant pour objet de solliciter l’autorisation d’exécuter à ses frais des travaux de pose de deux blocs de climatisation réversible sur le toit terrasse du bloc A bis du bâtiment A, sous diverses conditions (travaux exécutés par l’entreprise SOGETIM sous le contrôle et les préconisations du bureau de contrôle ALPES CONTRALES, suivant contrats joints à la convocation, et sous la maîtrise d’œuvre d’exécution de la société P4SSRELLE, selon contrat joint à la convocation, blocs posés à 15 mètres du bâtiment B et à 30 mètres du bâtiment A, blocs reliés au lot 2042 du 1er étage par des conduits et câbles passant dans la gaine technique existante du 1er étage, etc.)

Lors de l’assemblée générale extraordinaire du 11 décembre 2023, les copropriétaires ont rejeté la résolution n° 5 portant sur une autorisation à donner à la S.A. BPIFRANCE « d’exécuter à ses frais au profit de son locataire, la S.C.I. SHOP INVEST, les travaux d’installation de 2 blocs de chauffage-rafraichissement réversible assurant la température intérieure du lot 2042 à usage de bureau conformément à la préservation de la santé des salariés » (intitulé de la résolution n° 5).

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 17 janvier 2024, la S.C.I. SHOP INVEST I a fait assigner le syndicat des copropriétaires LE BELVEDÈRE sis [Adresse 2] à Paris 19ème devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, à titre principal et au visa des articles 9, 25 b) et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, l’autorisation judiciaire d’exécuter d’installation de deux blocs de climatisation réversible, sous diverses conditions mentionnées dans l’assignation, outre la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 18.200 € au titre des frais de convocation de l’assemblée générale extraordinaire du 11 décembre 2023.

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 6 février 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 2] à [Localité 13] demande au juge de la mise en état de :

Vu l’article 789 du code de procédure civile,

Vu l’article 146 du code de procédure civile,

Vu les articles 9, 25 b, 26 et 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965,

Désigner avant dire droit un expert judiciaire avec mission de se rendre sur place [Adresse 4], et notamment dans les locaux de la SCI SHOP INVEST I, au premier étage du bâtiment A bis, et dans les locaux communs, afin de constater qu’il existe un réseau commun de climatisation chaud/froid desservant en particulier les locaux de la SCI SHOP INVEST I et si les locaux de cette dernière y sont toujours raccordés.

Débouter la SCI SHOP INVEST I de toutes ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Réserver les dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir en substance que la S.C.I. SHOP INVEST ne produit aux débats aucun courrier préalable à sa demande de convocation d’une assemblée générale se plaignant, après du syndic ou de la S.A.S. DELOSTAL THIBAULT, d’un dysfonctionnement de l’installation collective de chauffage/climatisation.

Il ajoute que :

— la preuve est au contraire rapportée du parfait fonctionnement du réseau commun de climatisation réversible chaud/froid des bureaux et locaux commerciaux de la copropriété, dès lors qu’il produit aux débats un courrier adressé au syndic le 6 septembre 2024 par la S.A.S. DELOSTAL THIBAULT, société de maintenance des installations « chaud/froid » de l’immeuble confirmant que le « réseau d’eau glacée du bâtiment A3 1er étage a toujours fonctionné » dans « de bonnes conditions », les précédents locataires ne s’étant « jamais plaints d’un dysfonctionnement, sachant que l’entretien y était fait régulièrement (nettoyage, remplacement des filtres, etc…) »,

— la S.A.S. DELOSTAL THIBAULT confirme que le « réseau d’eau glacée et chauffage du bâtiment A Bis 1er étage a toujours fonctionné et cela dans de bonnes conditions » (pièce n° 2),

— elle atteste d’un entretien régulier du système de climatisation réversible chaud/froid pour son parfait fonctionnement,

— il verse également aux débats plusieurs pièces démontrant que tout le réseau commun de climatisation réversible chaud/froid des bureaux et locaux commerciaux de la copropriété, y compris celui du bâtiment A bis, fonctionnement parfaitement et est régulièrement entretenu,

— si le système avait été réellement « débranché depuis 1996 », la S.C.I. SHOP INVEST I, ou son prédécesseur, n’aurait pas attendu 26 ans pour porter réclamation,

— en réalité, si la S.C.I. SHOP INVEST I envisage, de concert avec son locataire, l’installation d’un réseau privatif de climatisation réversible, ce n’est pas parce que le réseau commun n’existerait pas ou ne fonctionnerait plus, mais c’est parce qu’ayant loué ses locaux pour une activité de « centre de formation » recevant par définition des élèves à la SARL AURLOM PREPA, cette dernière entend maîtriser individuellement, par pur confort, les dates de démarrage et d’arrêt de la campagne commune de climatisation réversible chaud/froid et ne pas dépendre de sa mise en route par la copropriété, de tels travaux n’étant que facultatifs et pouvant aisément être remplacés par un matériel portable beaucoup moins lourd à mettre en œuvre, ainsi qu’il en résulte des termes du bail commercial très récent consenti le 19 mai 2023.

Il soutient que, même si cette preuve ne lui incombe pas, n’étant pas demandeur à l’action, il souhaite formuler une demande d’expertise pour démontrer « sa parfaite bonne foi, ne craignant pas les conclusions de l’expert judiciaire qui sera désigné » et afin de permettre au tribunal de disposer d’éléments techniques objectifs, cette expertise pouvant être ordonnée à ses frais avancés.

Il souligne qu’il est « de jurisprudence constante » qu’un copropriétaire « ne peut pas se désolidariser du système commun de climatisation réversible chaud/froid existant de l’immeuble, pour prétendre ensuite à un système individuel ».

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 3 février 2025, la S.C.I. SHOP INVEST I demande au juge de la mise en état de :

Vu les articles 9, 25b et 30 Alinéas 1er et 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Vu l’article 146 du Code de Procédure Civile.

1. Juger mal fondée et hors le sujet dont la juridiction est saisie la demande de désignation d’un Expert Judiciaire par le syndicat des copropriétaires « [Adresse 9] » puisqu’en apportant la preuve d’un équipement à eau glacée, il apporte la preuve de l’absence d’équipement collectif de climatisation desservant le lot 2042 de la SCI SHOP INVEST 1.

1-1. Débouter le syndicat des copropriétaires « LE BELVEDERE » de sa demande de désignation d’un expert judiciaire.

1-2. Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes.

2. Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] à Paris 19ème représenté par son syndic à payer à la SCI SHOP INVEST I :

2.1. Une indemnité de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

2.2. Les dépens de l’incident, la SCI SHOP INVEST I étant dispensée de participer aux frais de procédure.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir en substance que les arguments du syndicat et sa demande d’expertise sont en dehors du sujet dont la juridiction est saisie au visa de l’article 30 alinéas 1er et 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle ajoute que :

— le syndicat des copropriétaires apporte la preuve de l’absence d’un élément commun de climatisation desservant le bâtiment B Bloc A bis ainsi, d’ailleurs, que des autres bâtiments, les factures d’interventions de l’entreprise DELOSTAL ET THIBAULT prouvant l’absence d’un équipement collectif de climatisation à ne pas confondre avec celle de « rafraichissement »,

— elle a communiqué le constat de l’équipement de son lot 2042 avant sa rénovation, qui démontre le débranchement de la régulation de l’ensemble des capillaires d’air comprimé, dont le syndicat des copropriétaires n’a pas apporté la preuve contraire démontrant pour les autres bâtiments un système de réseau d’eau glacé qui n’est pas une climatisation au sens actuel,

— la demande de désignation d’un expert judiciaire formée par le syndicat des copropriétaires est totalement inutile pour apporter la preuve que le lot n° 2042 n’est pas desservi par un équipement collectif de climatisation réversible puisque le syndicat des copropriétaires en apporte lui-même la preuve,

— point n’est besoin d’une expertise judiciaire pour apporter la preuve de l’existence d’un « réseau commun de climatisation réversible chaud/froid desservant en particulier les locaux de la SCI SHOP INVEST », puisqu’il suffit de le faire constater soit par l’entreprise chargée de sa maintenance, soit par un simple procès-verbal de constat que le syndicat ne communique pas.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’incident, plaidé à l’audience du 11 février 2025, a été mis en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la demande d’expertise judiciaire :

En droit, aux termes de l’article 789 5° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est seul compétent, jusqu’à son dessaisissement, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Par ailleurs, l’article 143 du code de procédure civile prévoit que les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissibles.

En application des dispositions précités de l’article 789 5° du code de procédure civile, la demande d’expertise judiciaire formée par le syndicat des copropriétaires LE BELVEDÈRE sis [Adresse 2] à [Localité 13] est recevable en la forme.

En revanche, cette demande d’expertise, visant à faire constater l’existence d’un « réseau commun de climatisation chaud/froid desservant en particulier les locaux de la SCI SHOP INVEST I » et à déterminer « si les locaux de cette dernière y sont toujours raccordés », ne présente aucun lien avec l’objet du litige dont le tribunal est saisi, lequel porte :

— non pas sur la participation aux charges d’un copropriétaire qui se serait désolidarisé d’un système commun de chauffage/climatisation, dès lors que l’utilisation de cet équipement demeurerait techniquement possible et qu’il présenterait une utilité objective à l’égard du lot concerné (ex. : Cour d’appel d'[Localité 8], 11ème chambre B, 6 décembre 2018, n° RG 16/21208 ; Civ. 3ème, 13 avril 1988, n° 87-10.746, publié au Bulletin ; Cour d’appel de Paris, 19ème chambre section A, 26 janvier 1998, n° RG 91/15929), indépendamment de l’utilisation effective qui en est faite (ex. : Civ. 3ème, 28 mars 2006, n° 04-19.115),

— mais sur une demande d’autorisation judiciaire de travaux d’amélioration, affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conforme à la destination de celui-ci, dans les conditions de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, faisant suite à un refus de l’assemblée générale d’accorder l’autorisation prévue à l’article 25 b) de ladite loi.

Outre un refus préalable de l’assemblée générale d’accorder l’autorisation de travaux visée à l’article 25 b) et l’absence de réalisation préalable, de sa propre autorité, des travaux par le copropriétaire demandeur, une telle demande d’autorisation judiciaire de travaux est spécialement soumise aux conditions suivantes :

— les travaux doivent constituer des travaux d’amélioration, étant précisé qu’il n’est pas nécessaire que les travaux soient de nature à procurer une amélioration à l’immeuble et au profit de la collectivité des propriétaires, l’amélioration pouvant bénéficier à un seul copropriétaire,

— les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,

— ils ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

Pour apprécier si les conditions susmentionnées sont, ou non, réunies, il n’est pas démontré que le tribunal aurait d’une quelconque manière besoin de disposer d’éléments techniques quant à l’existence ou non d’un réseau commun fonctionnel de climatisation/chauffage au sein du bâtiment A Bis 1er étage (pouvant, au surplus, être établie par un professionnel sans recourir à une mesure d’expertise judiciaire) et quant au raccordement ou non à ce dernier des locaux de la S.C.I. SHOP INVEST I.

Au final, aucun élément ne permettant au juge de la mise en état d’apprécier l’utilité et l’opportunité de la mesure d’instruction sollicitée dans le cadre du litige tel que défini par l’exploit introductif d’instance, mesure qui serait au contraire de nature à retarder inutilement la solution du litige, la demande d’expertise judiciaire formée par le syndicat des copropriétaires LE BELVEDÈRE sis [Adresse 2] à [Localité 13] devra être rejetée.

2 – Sur les autres demandes :

En application de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 2] à [Localité 13], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l’incident ainsi qu’au paiement de la somme de 800,00 € à la S.C.I. SHOP INVEST I sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La S.C.I. SHOP INVEST I sera déboutée du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, la S.C.I. SHOP INVEST I sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure d’incident, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par ces motifs :

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 2] à Paris 19ème de sa demande d’expertise judiciaire, afin de constater qu’il existe un réseau commun de climatisation chaud/froid desservant en particulier les locaux de la SCI SHOP INVEST I et de déterminer si les locaux de cette dernière y sont toujours raccordés,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 2] à [Localité 13] aux entiers dépens de l’incident,

Dispense la S.C.I. SHOP INVEST I de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure d’incident, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, dans les conditions de l’avant-dernier alinéa de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 2] à [Localité 13] à payer à la S.C.I. SHOP INVEST I la somme de 800,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.C.I. SHOP INVEST I du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du mardi 10 juin 2025 à 10 heures pour :

— conclusions récapitulatives au fond de la S.C.I. SHOP INVEST I (Me [K]) au plus tard le 5 mai 2025, délai impératif (ajouts matérialisés par un trait en marge) ;

— dernières conclusions en défense du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 2] à [Localité 13] (M^e SITBON) au plus tard le 4 juin 2025, délai impératif (ajouts matérialisés par un trait en marge) ;

— clôture le 10/06/2025 et fixation de la date de plaidoiries.

Faite et rendue à [Localité 12] le 27 Mars 2025

Le Greffier Le Juge de la mise en état