TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/52390 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KOE

N° : 13

Assignation du :

27 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 septembre 2025

par Pauline LESTERLIN, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La société MAPA S.C.I.

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Pierre GARCIA DUBOIS, avocat au barreau de PARIS – #D0860

DEFENDERESSE

La société BG5 INVESTMENTS S.A.S.

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Ophélie BERTRAND-DELAPORTE, avocat au barreau de PARIS – #G0058

DÉBATS

A l’audience du 08 juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Pauline LESTERLIN, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 octobre 2019, la SCI Mapa a donné à bail commercial à la société BG5 Investments des locaux situés [Adresse 2] à Paris (75002), pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2019.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, à la société BG5 Investments, pour une somme de 25.507,14 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 4 octobre 2024.

Par acte délivré le 27 mars 2025, la SCI Mapa a fait assigner la société BG5 Investments devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, et la condamner au paiement de la somme provisionnelle de 27.542,90 euros TTC, arrêtée au 5 mars 2025.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

A l’audience du 8 juillet 2025, le conseil de la SCI Mapa a soutenu oralement le bénéfice de ses conclusions aux termes desquelles elle demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion, dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance, de la société BG5 Investments et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, en garantie des sommes dues,

— condamner la société BG5 Investments à lui payer la somme provisionnelle de 47.140,65 euros TTC au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 1er juillet 2025 avec intérêts à compter du 9 octobre 2024, date du commandement de payer,

— condamner la société BG5 Investments au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société BG5 Investments au paiement d’une somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience, la SCI Mapa a actualisé sa créance à la somme de 46.826,99 euros TTC au 7 juillet 2025, a expressément renoncé à une partie de sa créance, correspondant aux charges, en raison des contestations soulevées par la défenderesse, et a maintenu sa demande de provision à hauteur de la somme de 27.926,99 euros correspondant aux loyers arrêtée au 7 juillet 2025, ainsi qu’aux provisions perçues pour l’année 2025 exigibles car non encore régularisables, hors provisions facturées de juillet 2020 au 31 décembre 2024. Elle s’est déclarée opposée à l’octroi de délais de paiement.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société BG5 Investments demande au juge des référés de :

Juger que les provisions pour charges comptabilisées par la SCI MAPA dans ses décomptes ne sont pas justifiées et qu’il convient de déduire de sa créance la somme de 23.800 euros, correspondant au montant des provisions versées depuis le mois de décembre 2019 jusqu’au mois de juillet 2025, Juger que le montant des provisions pour charges à déduire ne relève d’aucune prescription, Juger que la SCI Mapa ne peut demander aucune provision sur charges si elles ne sont pas justifiées dans leur montant et dans leur ventilation entre les occupants de l’immeuble, Accorder un délai de deux ans à la société BG5 Investments pour régler sa dette locative, qui commencera à courir à partir du caractère définitif de la décision à intervenir, Débouter la SCI Mapa de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner la SCI Mapa à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de l’instance, et notamment tous les frais de commissaire de justice.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI Mapa n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 25 507,14 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 4 octobre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société BG5 Investments depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, la société BG5 Investments fait valoir que les provisions sur charges versées n’ont jamais fait l’objet d’une régularisation et qu’elles ne sont donc pas exigibles, soit la somme de 23.800 euros (350 euros x 68 mois – de décembre 2019 jusqu’à juillet 2025) à déduire de la créance du bailleur.

En réponse, la SCI Mapa fait valoir que le commandement de payer délivré n’interrompt pas la prescription au bénéfice de la partie adverse, que les charges étant contestées en juillet 2025, toutes contestations sur les charges antérieures à juillet 2020 sont prescrites, que les provisions sur charges au titre de l’année 2025 restent dues, la régularisation devant intervenir à l’issue de l’année écoulée, que par conséquent, les provisions sur charges à déduire sont celles facturées de juillet 2020 au 31 décembre 2024, soit la somme de 18.900 euros à déduire de sa créance.

En application de l’article R.145-36 du code de commerce, l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

Il sera fait droit à la demande de la SCI Mapa, dès lors que l’application de la prescription quinquennale empêche toute contestation des provisions sur charges au titre du mois de décembre 2019, le commandement de payer délivré par la SCI Mapa ne pouvant valablement interrompre le délai de prescription au bénéfice de la défenderesse et que les provisions sur charges facturées au titre de l’année 2025 sont exigibles, dans l’attente de leur régularisation.

Au cas présent, au vu du décompte produit par la SCI Mapa, l’obligation de la société BG5 Investments au titre des loyers, provisions sur charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 7 juillet 2025, après déductions des provisions sur charges facturées de juillet 2020 à décembre 2024, n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 27.926,99 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société BG5 Investments.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 9 octobre 2024, à hauteur de la somme de 25 507,14 €, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement

Au vu de l’état de la dette, des versements auxquels s’engage la société locataire à hauteur d’environ 900 € par mois et des règlements intervenus sur les échéances, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement à hauteur de 1000 euros par mois, en sus du loyer courant, suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, sur une durée de six mois, le solde de la dette étant due au 6e mois, afin de permettre au preneur de faire financer sa dette par un tiers, le bailleur n’ayant pas vocation à faire crédit à son locataire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Sur les demandes accessoires

La société BG5 Investments, condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BG5 Investments ne permet d’écarter la demande de la SCI Mapa formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2.000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 novembre 2024 à minuit ;

Condamnons la société BG5 Investments à payer à la SCI Mapa la somme par provision de 27.926,99 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 7 juillet 2025, après déductions des provisions sur charges facturées de juillet 2020 à décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2024, à hauteur de la somme de 25 507,14 €, et à compter de la présente décision pour le surplus. ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société BG5 Investments se libère des sommes ci-dessus allouées par cinq (5) versements mensuels de 1.000 €, le premier versement devant intervenir avant le 15 du mois suivant le mois de signification de la décision, le 6e versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail ;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société BG5 Investments et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3], sans qu’il n’y ait lieu au prononcé d’une astreinte,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société BG5 Investments devra payer mensuellement à la SCI Mapa, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons la société BG5 Investments à payer à la SCI Mapa la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société BG5 Investments aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5] le 09 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Pauline LESTERLIN