Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 23 septembre 2025, n° 25/01646

TJ Paris 23 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Notification régulière de l'assignation
Le tribunal a jugé que l'action de la bailleresse était recevable, ayant respecté les délais de notification et de saisine prévus par la loi.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
Le tribunal a constaté que les locataires n'avaient pas réglé leur dette dans le délai de deux mois suivant le commandement, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Autre
Effets de la clause résolutoire
Le tribunal a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés aux locataires, empêchant ainsi l'expulsion immédiate.
Accepté
Preuve de la dette locative
Le tribunal a constaté que les locataires n'avaient pas contesté le montant de la dette, les condamnant ainsi à payer la somme due.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
Le tribunal a jugé que les locataires devaient une indemnité d'occupation jusqu'à leur libération effective des lieux.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a accordé une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tenant compte de l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 23 sept. 2025, n° 25/01646
Numéro(s) :	25/01646
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	22 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Karim BOUANANE
Cabinet(s) :	CABINET DE MAITRE PARR
Parties :	SA D' HLM à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [V]

Madame [F] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/01646 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BXR

N° MINUTE :

3/2025

JUGEMENT

rendu le 23 septembre 2025

DEMANDERESSE

1001 VIES HABITAT

SA D’HLM à Directoire et Conseil de surveillance dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [V]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [V]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 23 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/01646 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7BXR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 16 janvier 2018, la société LOGEMENT FRANCILIEN, dont vient aux droits la société 1001 VIES HABITAT, a consenti un bail d’habitation à M. [M] [V] et Mme [F] [V] sur des locaux situés au [Adresse 1] (2ème étage, porte 07), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 507,49 euros et d’une provision pour charges de 169,87 euros.

Par actes de commissaire de justice du 19 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 074,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [V] et Mme [F] [V] le 23 mai 2024.

Par assignations du 29 janvier 2025, la société 1001 VIES HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sans délai de M. [M] [V] et Mme [F] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,6 362,46 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024,390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 05 mai 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 13 juin 2025.

À l’audience du 13 juin 2025, la société 1001 VIES HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, s’élève désormais à 777.44 euros, terme du mois de mai 2025 inclus, frais de procédure déduits. La société 1001 VIES HABITAT considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et elle déclare ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Mme [F] [V] qui comparait à l’audience, reconnait le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Mme [F] [V] expose que son époux vit toujours au domicile et indique qu’elle ne travaille pas.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [M] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

M. [M] [V] et Mme [F] [V] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [F] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société 1001 VIES HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 19 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 074,18 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 novembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [M] [V] et Mme [F] [V] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions et en l’absence d’opposition du bailleur, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [M] [V] et Mme [F] [V] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société 1001 VIES HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 juin 2025, M. [M] [V] et Mme [F] [V] lui devaient la somme de 777,44 euros, terme du mois de mai 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [V] et Mme [F] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [V] et Mme [F] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 755,02 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société 1001 VIES HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [V] et Mme [F] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société 1001 VIES HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 janvier 2018 entre la société 1001 VIES HABITAT, d’une part, et M. [M] [V] et Mme [F] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (2ème étage, porte 07) est résilié depuis le 20 novembre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [M] [V] et Mme [F] [V] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 777,44 euros (sept cent soixante-dix-sept euros et quarante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024,

AUTORISE M. [M] [V] et Mme [F] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 8 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [V] et Mme [F] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 novembre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [V] et Mme [F] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [M] [V] et Mme [F] [V] seront solidairement condamnés à verser à la société 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [M] [V] et Mme [F] [V] à payer à la société 1001 VIES HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [M] [V] et Mme [F] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 19 septembre 2024 et celui desassignations du 29 janvier 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge