TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [I] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Sadreddine RACHID

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10333 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IZF

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 17 juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. RAI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Sadreddine RACHID, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 17 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10333 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IZF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2010, la SCI RAI a donné à bail à Monsieur [K] [U] un studio meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] à Paris (75019) pour un loyer mensuel de 500 euros outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2022, la SCI RAI a fait délivrer à Monsieur [K] [U] un commandement de payer la somme principale de 9 000 euros au titre des loyers et charges impayés de février 2019 à février 2022 inclus en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, la SCI RAI a fait assigner Monsieur [K] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [U] et de tous occupants de son chef sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, au besoin avec l’assistance d’un commissaire de police et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [K] [U] à payer la somme de 9 250 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période allant d’octobre 2021 à octobre 2024 inclus plus les frais des actes de commandement (208,14 euros) avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 20 008 euros et à compter de l’assignation sur le surplus,

— condamner Monsieur [K] [U] à payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle égale à deux fois le montant du loyer courant, avec indexation, provisions pour charges en sus et régularisables annuellement jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés et le débarrassage des meubles et effets personnels,

— autoriser la conservation du dépôt de garantie à titre de clause pénale contractuelle,

— condamner Monsieur [K] [U] à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire évoquée à l’audience du 12 février 2025 a été renvoyée à l’initiative de la juridiction en raison d’une orientation initiale devant une mauvaise chambre et une nouvelle assignation a été délivrée à Monsieur [K] [U] par acte de commissaire de justice du 14 février 2025.

À l’audience du 25 mars 2025, la SCI RAI, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 10 250 euros selon décompte arrêté à mars 2025 inclus.

Assigné à étude, Monsieur [K] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI RAI justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 14 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2016 (anciennement l’article 1184) applicable depuis la reconduction tacite intervenue le 1er avril 2017, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur antérieurement au 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location (article 7) a été signifié à Monsieur [K] [U] le 11 février 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 9 000 euros n’a pas été réglée pendant le délai de deux mois suivant la signification du commandement (seule une somme de 600 euros a été réglée par la CAF dans le délai).

La SCI RAI est donc fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 12 avril 2022.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience et la bailleresse qui seule comparaît ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [K] [U] étant sans droit ni titre depuis le 13 avril 2022, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif, de l’indemnité d’occupation et de la conservation du dépôt de garantie

Monsieur [K] [U] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI RAI verse aux débats un décompte établissant qu’au jour de l’audience, Monsieur [K] [U] est redevable de la somme de 10 250 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés d’octobre 2021 à mars 2025 inclus (le paiement des loyers et charges dus avant octobre 2021 n’est pas réclamé pour cause de prescription).

Monsieur [K] [U], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et sera en conséquence condamné à payer la somme de 10 250 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 000 euros à compter du commandement de payer et sur la somme de 250 euros à compter de l’assignation du 28 octobre 2024 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [K] [U] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance d’avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit à ce jour 550 euros provision sur charges incluse), laquelle sera majorée de 50 % du montant du loyer (soit 250 euros) à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement eu égard au fait que le locataire ne règle plus ses loyers depuis de très nombreuses années.

Le bail ne comporte aucune clause pénale prévoyant que le dépôt de garantie reste acquis au bailleur lorsque le contrat est résilié par la faute du preneur. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande tendant à la conservation de dépôt de garantie qui pourra seulement être déduit de la dette locative.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de SCI RAI les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action en résiliation de bail et en expulsion,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2010 entre la SCI RAI et Monsieur [K] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à Paris (75019) sont réunies à la date du 12 avril 2022,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DÉBOUTE la SCI RAI de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la SCI RAI de sa demande d’astreinte,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI RAI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.422-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [K] [U] à verser à la SCI RAI la somme de 10 250 euros (décompte arrêté au 25 mars 2025) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés d’octobre 2021 à mars 2025 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 9 000 euros à compter du 11 février 2022 et sur la somme de 250 euros à compter du 28 octobre 2024,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Monsieur [K] [U] à verser à la SCI RAI une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 550 euros, provision sur charges incluse), à compter de l’échéance d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) laquelle sera majorée de 50 % du montant du loyer (soit 250 euros) à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [K] [U] à verser à la SCI RAI une somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI RAI de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE Monsieur [K] [U] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection.