TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 22 Janvier 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 20 Novembre 2025

GROSSE :

Le 23 janvier 2026

à M^e FABIAN Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 23 janvier 2026

à M. [G] [X]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03211 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6QLR

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Chloé FABIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [X] [B] épouse [G], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2017, la SA ERILIA a consenti à Madame [G] [X] née [B] et Monsieur [G] [L] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 406,93 euros outre 111,54 euros de provisions sur charges;

Alléguant des loyers et charges impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [G] [X] née [B] et Monsieur [G] [L] le 29 octobre 2024 aux fins d’obtenir paiement de la somme de 4179,52 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 31 octobre 2024 ;

Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé 5 juin 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA ERILIA a fait assigner en référé Madame [G] [X] née [B] et Monsieur [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection, afin d’obtenir :

leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel, de la somme de 9023,16 euros due au titre des loyers et charges impayés, au jour de l’assignation et aux loyers et charges impayés à compter de cette date jusqu’à la résiliation du bail;le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion immédiate de Madame [G] [X] née [B] et Monsieur [G] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans les conditions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution;leur condamnation solidaire au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés au demandeur ;leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 360 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure;

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 septembre 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 20 novembre 2025;

A l’audience, la SA ERILIA représenté par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 9215,85 euros au 12 novembre 2025;

Madame [G] [X] née [B] a comparu en personne ; elle a indiqué que son époux avait quitté le territoire national ;

La requise fait valoir que sa dette a été effacée le 6 mars 2025 par la commission de surendettement, qu’elle a un enfant handicapé , qu’elle a été licenciée et perçoit 1300 euros d’ARE et 190 euros de la CAF ;

Madame [G] [X] née [B] sollicite des délais de paiements sur le reliquat de la dette et indique qu’elle souhaite rester dans le logement ;

La SA ERILIA relève que Monsieur [G] [L] est signataire du bail et n’a pas adressé de courrier de résiliation ;

Cité par acte remis à étude, Monsieur [G] [L] n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 4 juin 2025 a été dénoncée le5 juin 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 11 septembre 2025.

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 31 octobre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 4 juin 2025;

De surcroît, la SA ERILIA a justifié de son titre de propriété du bien objet de la présente procédure.

Par conséquent la SA ERILIA est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 11 octobre 2017 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant cette clause a été signifié le 29 octobre 2024 pour la somme en principal de 4179,52 euros en principal ;

Il ressort de la motivation des mesures imposées produite aux débats que le dossier de surendettement de Madame [G] [X] née [B] a été déclarée recevable par le commission de surendettement des Bouches-du-Rhône le 23 janvier 2025 ;

Il résulte de l’article L 722-2 du code de la consommation que la décision déclarant la recevabilité de la demande de surendettement par la commission emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ;

Cette suspension et cette interdiction emportent interdiction pour le débiteur de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux articles 10° et 11° de l’article L 311-1 née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction;

La suspension attachée par l’article L722-2 du code de la consommation à la décision déclarant la recevabilité de la demande en surendettement n’empêche pas les créanciers de poursuivre une action en justice déjà engagée ; elle ne rend possible que la suspension des procédures d’exécution portant sur les dettes et non les poursuites tendant à la résiliation du bail ; elle ne peut porter atteinte aux actes qui ont produit leurs effets et donc paralyser le jeu de la clause résolutoire intervenue plusieurs mois auparavant;

En application de ces dispositions, dès lors que le délai de deux mois visé à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est expiré au jour où la commission de surendettement a déclaré recevable la demande du locataire et que ce dernier n’a pas apuré les causes du commandement de payer, la clause résolutoire est définitivement acquise et le bailleur fondé à faire constater en justice la résiliation du bail et réclamer l’expulsion du locataire, laquelle ne constitue pas une mesure d’exécution affectée par la suspension des poursuite conformément à l’article L 722-2 du code de la consommation;

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le délai de deux mois prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est expiré le 29 décembre 2024, soit avant le 23 janvier 2025, date à laquelle la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône a constaté la situation de surendettement de [G] [X] née [B] et déclaré recevable son dossier ;

Il ne pesait donc sur la locataire, pendant la période litigieuse de deux mois, aucune interdiction de payer la dette de loyers antérieurs.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 29 décembre 2024 ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

L’article 1353 du code civil prévoit que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Il est relevé que le bail liant Madame [G] [X] née [B] et Monsieur [G] [L] d’une part et la SA ERILIA d’autre part, contient une clause de solidarité ;

Madame [G] [X] née [B] indique que Monsieur [G] [L] a quitté le territoire ; toutefois, ainsi que l’observe à juste titre la SA ERILIA , Monsieur [G] [L] ne justifie pas avoir donné congé à son bailleur, de sorte que Madame [G] [X] née [B] et Monsieur [G] [L] sont solidairement redevables des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 674,93 euros au total ;

La S.A ERILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience avec un décompte actualisé à la somme de 9215,85 euros au 12 novembre 2025. ce décompte actualisé à la hausse sera retenu, même si Monsieur [G] [L] n’a pas comparu, la requérante ayant sollicité dans l’assignation le paiement d’indemnités d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 183,96 euros et de 193,11 euros correspondant à des frais de procédure ;

Monsieur [G] [L] qui ne peut se prévaloir de l’effacement de la dette, la procédure de surendettement ne bénéficiant qu’à Madame [G] [X] née [B] qui a déposé seule la demande, n’a pas comparu n’apporte aucun élément permettant de contester le montant de cette dette.

La créance à son encontre est en conséquence non sérieusement contestable à hauteur de 8838,78 euros ;

Concernant Madame [G] [X] née [B], il ressort de la motivation des mesures imposées le 6 mars 2025 que la commission de surendettement a imposé s’agissant de Madame [G] [X] née [B] une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire qui n’a pas été contestée et que la dette locative de la SA ERILIA arrêtée au 23 janvier 2025 a été effacée à hauteur de 6998,37 euros ;

Il y a donc lieu, s’agissant de Madame [G] [X] née [B], de déduire la somme de 6998,37 euros du montant de la créance sollicitée ;

Déduction faite de ladite somme de 6998,37 euros , et déduction faite des frais de procédure susvisés, la créance à son encontre est en conséquence non sérieusement contestable à hauteur de est redevable de la somme de 1840,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse ;

Dès lors, il conviendra de condamner Monsieur [G] [L] à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA la somme de 8838,78 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, et sur le fondement de l’article 220 du Code civil, de condamner solidairement Madame [G] [X] née [B] avec Monsieur [G] [L] au paiement de cette somme à hauteur de 1840,41 euros ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si les locataires se libèrent de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [X] née [B] a sollicité des délais de paiement pour acquitter le reliquat de sa dette et a indiqué qu’elle souhaitait rester dans le logement cette demande s’analysant en une demande de suspension de la clause résolutoire en déclarant qu’elle a un enfant handicapé , qu’elle a été licenciée et perçoit 1300 euros d’ARE et 190 euros de la CAF ;

Le décompte produit aux débats établit que la condition de reprise du paiement de sloyers au jour de l’audience a été remplie ;

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité de la bailleresse et Madame [G] [X] née [B] paraissant en capacité d’apurer sa dette en sus du paiement des loyers courants et des charges, des délais de paiement lui seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif ci-après.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [G] [X] née [B] et Monsieur [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle des occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ,

· Madame [G] [X] née [B] et Monsieur [G] [L] , devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 674,93 euros au total, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la requérante,

.Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

·le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [X] née [B] et Monsieur [G] [L] qui succombent supporteront in solidum la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation.

L’équité eu égard à la position économique respective des parties ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la S.A ERILIA qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS la S.A ERILIA recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à payer à titre provisionnel à la SA ERILIA la somme de 8838,78 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, et sur le fondement de l’article 220 du Code civil, condamnons solidairement Madame [G] [X] née [B] avec Monsieur [G] [L] au paiement de cette somme à hauteur de 1840,41 euros ;

AUTORISONS Madame [G] [X] née [B] à apurer la dette à hauteur de 1840,41 sur une durée de 36 mois par 35 mensualités successives de 51 euros, payables avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la 36ème mensualité étant majorée du solde de la dette,

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer et charges courants à leur échéance, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour Madame [G] [X] née [B] et Monsieur [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux sis sis [Adresse 3], dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle des occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ,

· Madame [G] [X] née [B] et Monsieur [G] [L] , devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement condamnés à verser à la SA ERILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges, tel qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 674,93 euros au total, jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés à la requérante,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTONS la S.A ERILIA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [G] [X] née [B] et Monsieur [G] [L] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE