TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/09752

N° Portalis 352J-W-B7I-C5RVG

N° MINUTE : 1

Assignation du :

22 Juillet 2024

Jugement avant dire droit[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [V] [N][2]

[2]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Médiateur : [U] [M]

[Adresse 4]

[Localité 9]

JUGEMENT

rendu le 23 Mai 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. [G] [T]

[Adresse 16]

[Localité 10]

représentée par Maître Sébastien DENEUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0164

DEFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 13] HABITAT OPH

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0483

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 04 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte authentique en date des 1er et 17 juillet 2014, l’établissement [Localité 13] HABITAT – OPH a donné à bail commercial à la société [G] [T] des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 15], pour une durée de neuf années du 1er juillet 2014 au 30 juin 2023, l’exercice de l’activité de « VENTE AU DETAIL DE PRODUITS DE PRET A PORTER, CHAUSSURES ET ACCESSOIRES – TOUTES OPERATIONS DE TOUTE NATURE S’Y RATTACHANT DIRECTEMENT OU INDIRECTEMENT » et un loyer annuel de 80.625,72 euros hors taxes et hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2023, la société [G] [T] a fait signifier à l’établissement [Localité 13] HABITAT – OPH une demande de renouvellement de bail pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2023 et « moyennant un loyer décoté de 20 % par rapport au loyer actuellement en vigueur ».

Selon acte de commissaire de justice signifié le 27 avril 2023, l’établissement [Localité 13] HABITAT – OPH a déclaré accepter le principe du renouvellement du bail commercial mais proposer un loyer annuel de 95.274,64 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

Par lettre en date du 12 mai 2023, la société [G] [T] a refusé le loyer.

En réponse, par lettre en date du 25 mai 2023, l’établissement [Localité 13] HABITAT – OPH a indiqué à la société [G] [T] sa volonté de maintenir le loyer hors taxes et hors charges actuellement facturé de 95.274,64 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 14 mars 2024, la société [G] [T] a notifié à l’établissement [Localité 13] HABITAT – OPH un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme de 64.760 euros.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 22 juillet 2024, la société [G] [T] a assigné l’établissement PARIS HABITAT – OPH à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de son mémoire préalable régulièrement notifié et de son assignation, la société [G] [T] demande au juge des loyers commerciaux de :

«  A TITRE PRINCIPAL,

— FIXER le loyer principal sur une base annuelle de 64.760 euros, et ce à compter du 1er juillet 2023 pour un bail de neuf ans, les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DESIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction pour déterminer la valeur locative des locaux loués conformément aux articles R.145-10 et suivants du code de commerce.

— FIXER le montant du loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, sur une base de 51.000 euros hors taxes et hors charges par an,

EN TOUTES HYPOTHESES,

— CONDAMNER l’Etablissement [Localité 13] HABITAT – OPH au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,

— DIRE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit,

— CONDAMNER l’Etablissement [Localité 13] HABITAT – OPH aux entiers dépens. "

Sur le fondement des articles L.145-33 et L. 145-34 du code de commerce, la société [G] [T] expose que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative dans la mesure où elle est inférieure au loyer en cours. Elle considère que les locaux bénéficient d’un bon emplacement pour l’activité exercée, sous réserve de son évolution actuelle plutôt négative au regard du marché des valeurs locatives des enseignes de prêt-à-porter. Elle fixe leur surface réelle à 133,98 m² et leur surface pondérée à 51,70 m². Elle évalue le prix unitaire à 1.300 euros/m²P en fonction de trois références de loyer et en mettant en avant l’impact de la crise sanitaire, la baisse de fréquentation des commerces liées à la concurrence des sites internet et la crise économique qui entraîne une hausse des prix concomitante à une baisse du pouvoir d’achat. Elle considère qu’un abattement de 2 % doit être appliqué sur la valeur locative en raison des clauses du bail relatives aux travaux, à l’interdiction de la location-gérance, à l’accord nécessaire du bailleur en cas de cession, avec droit de préemption de celui-ci, et qu’un montant de 1.103,46 euros doit être déduit au titre de l’impôt foncier.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, l’établissement [Localité 13] HABITAT – OPH demande au juge des loyers commerciaux de :

“ – DEBOUTER la société [G] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— FIXER le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2023 à la somme annuelle de 95.274,64 € hors charges et hors taxes, toutes autres clauses, charges et conditions du bail commercial expiré demeurant inchangées,

— CONDAMNER la société [G] [T] au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1343-1 du Code civil,

— ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

— A TITRE SUBSIDIAIRE, ORDONNER une mesure d’instruction en application des dispositions de l’article R.145-30 du Code de commerce et dans ce cas, fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 95.274,64 € hors charges et hors taxes, à compter du 1er juillet 2023,

— DIRE ET JUGER qu’à défaut d’exercice, par les parties, de leur droit d’option prévu par les dispositions de l’article L.145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER la société [G] [T] à verser à [Localité 13] HABITAT-OPH la somme de 4.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société [G] [T] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’expertise, dans l’hypothèse où une telle mesure d’instruction serait ordonnée,

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et caution.”

En vertu des articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, l’établissement [Localité 13] HABITAT – OPH soutient qu’il n’y a eu aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité et que la société. [G] [T] ne justifie pas en quoi la valeur locative doit être fixée à la somme de 67.210 euros. Elle en conclut que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au loyer plafonné d’un montant de 95.274,64 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Le principe du renouvellement du bail liant l’établissement [Localité 13] HABITAT – OPH et la société [G] [T] est acquis à compter du 1er juillet 2023 par l’effet de la demande de renouvellement signifiée par société [G] [T] à l’établissement [Localité 13] HABITAT – OPH le 9 mars 2023 et l’acceptation de l’établissement [Localité 13] HABITAT – OPH signifiée à la société [G] [T] le 27 avril 2023.

Cela sera constaté.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- les caractéristiques du local concerné ;

2- la destination des lieux ;

3- les obligations respectives des parties ;

4- les facteurs locaux de commercialité ;

5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

L’article L.145-34 dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il est acquis que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné résultant de l’évolution des indices à la date du renouvellement, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le preneur d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 du code de commerce.

En l’état des pièces produites par les parties, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour évaluer la valeur locative des locaux considérés au 1er juillet 2023.

Dans ces conditions, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société [G] [T] qui sollicite la fixation judicaire du loyer du bail renouvelé et qui a seule intérêt à la fixation d’un loyer à un montant inférieur à celui du loyer plafonné.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société [G] [T] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant l’établissement [Localité 13] HABITAT – OPH et la société [G] [T] et portant sur les locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 15], à compter du 1er juillet 2023;

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [V] [N]

[Adresse 3]

01 45 44 51 46 – [Courriel 11]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous les documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 14][Adresse 1] [Adresse 7],

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er juillet 2023 suivants les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civil et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 29 mai 2026 ;

Fixe à la somme de 5.000 euros (cinq mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société [G] [T] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 29 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 03 octobre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de:

Madame [U] [M]

[Adresse 5]

01 42 22 81 09 – [Courriel 12]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

— d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

— de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

— le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

— le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondants ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 13], le 23 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER