TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 27/03/2025

à : – M^e C. BERNARDINI

— M. [X] [O] [F] [T]

Copie exécutoire délivrée

le : 27/03/2025

à : – M^e C. BERNARDINI

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/05020 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44QM

N° de MINUTE :

1/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 mars 2025

DEMANDEUR

L’Établissement Public à caractère Industriel et Commercial [Localité 7] HABITAT – OPH (anciennement OPAC de [Localité 7]), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par M^e Carole BERNARDINI, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : E0399

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [O] [F] [T], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 février 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025 par Monsieur Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 27 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/05020 – N° Portalis 352J-W-B7I-C44QM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2005, l’OFFICE PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION de [Localité 7] (OPAC de [Localité 7]), désormais dénommé [Localité 7] HABITAT – OPH, a donné à bail à Monsieur [X] [O] [F] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) à [Localité 8].

Le 2 août 2023, le préfet de la région d’ÎLE-DE-FRANCE a notifié à [Localité 7] HABITAT – OPH un arrêté prescrivant des mesures pour faire cesser la situation d’insalubrité du bien dans un délai de trois mois à compter de sa notification, ainsi que l’hébergement des occupants pendant la durée des travaux si ceux-ci devaient rendre le logement temporairement inhabitable.

Exposant que Monsieur [X] [O] [F] [T] refusait l’accès à son logement pour la réalisation des travaux devant être exécutés en milieu inoccupé et n’avait pas donné suite à ses propositions de relogement temporaire, [Localité 7] HABITAT – OPH a, par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, fait assigner son locataire, en référé, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d’obtenir :

— sa condamnation à lui laisser l’accès à son logement pour procéder aux travaux de nature à remédier à l’insalubrité tels que préconisés par l’arrêté du 2 août 2023 et selon devis de l’entreprise SMRD BAT 92 numéro 23.12.24040 du 6 décembre 2023 et ce, dans un délai de quarante-huit heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— l’autorisation, à défaut d’accès et passé le délai de quarante-huit heures, à pénétrer avec toute société mandatée par ses soins, dans le logement loué pour la réalisation de ces travaux avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si nécessaire,

— sa condamnation à libérer les lieux sans délais et à accepter son relogement provisoire pendant la durée d’exécution des travaux et, par conséquent, à signer la convention d’occupation précaire sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification l’ordonnance à intervenir,

— sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

— l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute.

La procédure retenue à l’audience du 12 septembre 2024 a fait l’objet d’une réouverture des débats pour permettre à [Localité 7] HABITAT – OPH de se prononcer sur l’application, au cas d’espèce, des articles L.521-3-1 I et L.521-3-2 VII du code de la construction et de l’habitation dans leur version antérieure au 11 avril 2024 et la nécessité de justifier du refus par le locataire de trois offres de relogement.

À l’audience du 20 février 2025, [Localité 7] HABITAT – OPH, représenté par son conseil, a sollicité la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion sans délais de Monsieur [X] [O] [F] [T] et sa condamnation au paiement d’une indemnité

d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges et, à titre subsidiaire, a maintenu ses autres demandes dans les termes de son acte introductif d’instance sauf celle concernant l’obligation de signer la convention d’occupation précaire.

Au soutien de ses demandes, [Localité 7] HABITAT – OPH expose avoir formulé trois propositions de relogement temporaire à Monsieur [X] [O] [F] [T], qui les a toutes refusées, et que, du fait de son obstruction, il ne peut pas exécuter les gros travaux mis à sa charge par l’arrêté d’insalubrité que son locataire est, pourtant, tenu d’accepter en vertu de ses obligations contractuelles. Il estime, dès lors, que son opposition constitue un trouble manifestement illicite. Il souligne, par ailleurs, la mauvaise foi du preneur qui, après avoir accepté un relogement provisoire, est revenu sur son accord.

Monsieur [X] [O] [F] [T], comparant en personne, a contesté avoir refusé les propositions de relogement qui lui ont été faites et a déclaré avoir besoin d’un relogement définitif dans un appartement plus grand pour pouvoir accueillir ses enfants.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens du demandeur à l’appui de ses prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 mars 2025.

MOTIFS

Sur les demandes du bailleur

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Mais, si le juge des référés, juge du provisoire, peut constater l’acquisition d’une clause résolutoire, en revanche, il ne peut prononcer la résiliation d’un contrat.

L’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6 de la même loi. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. ».

Ces dispositions sont rappelées à l’article 4 des conditions générales du contrat de bail qui énoncent en son article 16-1 qu’en cas de refus d’accès au logement pour la réalisation de travaux nécessaires à l’entretien normal des locaux loués, [Localité 7] HABITAT – OPH pourra demander la résiliation de l’engagement de la location par voie judiciaire.

Enfin l’article 1724 du code civil dispose que :

«  Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt-et-un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. ".

En l’espèce, l’urgence à faire exécuter les travaux de nature à remédier à l’état d’insalubrité du bien donné à bail à Monsieur [X] [O] [F] [T] est établi par l’arrêté préfectoral du 2 août 2023, visant les articles L.511-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, lequel a été notifié à [Localité 7] HABITAT – OPH le même jour.

Dans cet arrêté, il est constaté l’état d’insalubrité du bien à la suite d’un rapport effectué par le service technique de l’habitat de la Ville de [Localité 7] du 25 avril 2023 ayant conclu que l’état du logement constituait un danger ou un risque pour la santé et la sécurité physique des occupants, compte tenu de divers désordres relatifs à l’absence d’un dispositif conforme de la ventilation, du mauvais état des installations sanitaires, de la présence de fils électriques volants non protégés et de l’écrasement du tuyau de la chaudière, de l’état détérioré de la porte qui ne ferme plus et de l’absence de toilettes fonctionnelles et sont prescrits à la charge de [Localité 7] HABITAT – OPH divers travaux à effectuer dans un délai de trois mois, la non-exécution des mesures prescrites l’exposant au paiement d’une astreinte financière.

[Localité 7] HABITAT – OPH établit, notamment, par les procès-verbaux de réception des artisans intervenus sur place, qu’après plusieurs reports

à la demande du locataire, seule une partie des travaux a pu être exécutée (révision électrique, remplacement du WC et changement de la porte palière), lesquels ont été achevés seulement le 26 août 2024, et que, malgré l’absence d’une interdiction d’habiter de l’arrêté d’insalubrité, ceux restant à réaliser, d’une durée estimée à un peu moins de six semaines selon devis de l’entreprise SMRD BAT 92 du 6 décembre 2023, ne peuvent l’être qu’en milieu inoccupé, ce que Monsieur [X] [O] [F] [T], d’ailleurs, ne conteste pas, s’agissant de travaux de réfection des murs et des sols et de remplacement de l’évier et de la chaudière, d’un appartement constitué d’une seule pièce.

Selon l’article L.521-3-1 I du code de la construction et de l’habitation dans sa version antérieure au 11 avril 2024, dans une telle hypothèse, lorsque l’immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

Selon l’article L.521-3-2 VII du même code, si l’occupant a refusé trois offres de relogements qui lui ont été faites au titre des I ou III du même article, le juge peut être saisi d’une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d’occupation et l’autorisation d’expulser l’occupant.

[Localité 7] HABITAT – OPH justifie avoir formulé trois propositions de relogement à son locataire, respectivement les 30 novembre 2023 ([Adresse 5]), 16 septembre 2024 ([Adresse 4]) et 19 décembre 2024 ([Adresse 6]). Monsieur [X] [O] [F] [T] ne démontre pas avoir répondu à la première proposition du bailleur. S’agissant de la deuxième proposition, il l’a acceptée le 27 septembre 2024 puis est revenu sur son accord le 29 octobre suivant, estimant le logement trop petit. Quant à la troisième proposition, il l’a déclinée le 10 janvier 2025 sans explication.

Alors qu’il n’est ici question que d’un relogement d’une durée très courte (moins de six semaines) et que [Localité 7] HABITAT-OPH s’est engagé à prendre à sa charge les frais de déménagement de réaménagement, le refus de Monsieur [X] [O] [F] [T] apparaît d’autant moins justifié que le bailleur lui a proposé des appartements situés à proximité, dans le même arrondissement ou l’arrondissement limitrophe ([Localité 1]), conformément à l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948, bien que ce texte n’ait pas vocation à s’appliquer en l’espèce, dès lors que les travaux ne constituent pas une « surélévation ou addition de construction ayant pour objet d’augmenter la surface habitable, le nombre de logements ou le confort de l’immeuble. » (cf. article 12 de la loi du 1er septembre 1948 auquel renvoie l’article 13 bis de la même loi).

Le preneur ne saurait, en outre, conditionner l’accès des lieux loués et, partant, la réalisation des travaux pourtant indispensables à sa propre sécurité et à son confort à un relogement définitif dans un appartement

plus grand et auquel [Localité 7] HABITAT – OPH a indiqué ne pas être opposé dans le principe, alors que Monsieur [X] [O] [F] [T] n’allègue, ni ne justifie, avoir transmis les pièces nécessaires à l’examen de sa demande et dont la liste lui est pourtant connue depuis le 11 décembre 2023, soit depuis plus d’un an.

Cependant, si [Localité 7] HABITAT – OPH démontre avoir respecté les prescriptions imposées par les articles précités du code de la construction et de l’habitation, il n’appartient pas au juge des référés, juge du provisoire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail. La demande formulée de ce chef sera, par conséquent, rejetée.

Il n’en demeure pas moins que le respect par le bailleur de son obligation d’entretenir la chose louée, en état de servir à l’usage convenu, suppose une possibilité d’accès au local et, en application des articles 1724 du code civil et 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de supporter les désagréments causés par les réparations urgentes effectuées en cours de bail par le bailleur.

Il s’ensuit que le caractère nécessaire des travaux étant établi par l’arrêté préfectoral susvisé, Monsieur [X] [O] [F] [T] n’est pas fondé à s’opposer à l’accès de son bailleur au local loué et à son obstruction – largement établie au vu des pièces versées aux débats – à permettre leur exécution, alors qu’il s’agit de travaux urgents, puisque destinés à faire cesser l’insalubrité de son logement, ce qui caractérise un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Il sera, donc, fait droit aux demandes subsidiaires de [Localité 7] HABITAT – OPH tendant à être autorisé, à défaut d’accès, à pénétrer avec les entreprises mandatées par ses soins dans le logement loué, pour y réaliser les travaux prévus au devis de l’entreprise SMRD BAT 92 numéro 23.12.24040 du 6 décembre 2023, et d’ordonner à Monsieur [X] [O] [F] [T] de libérer les lieux, sous astreinte, dont les modalités seront spécifiées au dispositif de la présente décision, à charge pour Monsieur [X] [O] [F] [T], pendant la durée de ces travaux, de pourvoir lui-même à son relogement.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Monsieur [X] [O] [F] [T] sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner ce dernier à verser à [Localité 7] HABITAT – OPH la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun motif n’est développé en soutien de la demande tendant à ce que l’ordonnance soit déclarée exécutoire sur minute en application de l’article 489 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu d’y faire droit.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉBOUTONS [Localité 7] HABITAT – OPH de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNONS Monsieur [X] [O] [F] [T] à laisser l’accès au logement dont il est locataire situé [Adresse 3] à [Localité 8] à [Localité 7] HABITAT – OPH, pour procéder aux travaux de nature à remédier à l’insalubrité tels qu’imposés par l’arrêté du préfet de la région d’ÎLE-DE-FRANCE du 2 août 2023 et selon devis de l’entreprise SMRD BAT 92 numéro 23.12.24040 du 6 décembre 2023, et ce, dans un délai de quarante-huit heures à compter de la signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS Monsieur [X] [O] [F] [T] à libérer les lieux et ce, dans un délai de quarante-huit heures à compter de la signification de la présente ordonnance jusqu’à l’achèvement des travaux,

DISONS que, passé ce délai de quarante-huit heures à compter de la signification de la présente ordonnance, ces deux obligations seront assorties une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,

AUTORISONS, à défaut d’accès et de libération des lieux, et passé ce délai de quarante-huit heures, [Localité 7] HABITAT – OPH et toute société mandatée par ses soins à pénétrer dans le logement loué à Monsieur [X] [O] [F] [T], avec, au besoin, l’assistance d’un commissaire de justice, ainsi que l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service du commissaire de justice instrumentaire, pour la réalisation des travaux précités,

AUTORISONS [Localité 7] HABITAT – OPH à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement dans un garde-meubles ou tout autre lieu qu’il choisira, si ce déplacement est nécessaire à l’exécution des travaux, aux frais, risques et périls de Monsieur [X] [O] [F] [T] et sous le contrôle d’un commissaire de justice de son choix,

DISONS que les affaires personnelles nécessaires à la vie courante et

les documents administratifs de Monsieur [X] [O] [F] [T] devront être laissés à sa disposition,

CONDAMNONS Monsieur [X] [O] [F] [T] à payer à [Localité 7] HABITAT – OPH la somme de 1. 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS [Localité 7] HABITAT – OPH de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNONS Monsieur [X] [O] [F] [T] aux dépens,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,