TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :Monsieur [O] [I], Monsieur [M] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06391 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJCO

N° MINUTE :

4/2025

ORDONNANCE

rendu le 05 décembre 2025

DEMANDERESSES

Etablissement public [Localité 5] HABITAT OPH (anciennement OPAC de [Localité 5]) , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Monsieur [M] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 05 décembre 2025 par Carole-Emilie RAMPELBERG, juge des contentieux de la protection assistée de Nahed FERDJANI, Greffier

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06391 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJCO

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er mai 1971, [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [K] [I] des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de trois cents francs et soixante-quatre centimes.

Par avenant du 13 juin 2019, le bail a été transféré au profit de M. [O] [I] et M. [M] [I].

Par actes de commissaire de justice du 5 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1920,33 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [I] et M. [M] [I] le 6 décembre 2024.

Par assignations du 24 juin 2025, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [I] et M. [M] [I] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  3016,45 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 24 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 7 novembre 2025, [Localité 5] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 novembre 2025, s’élève désormais à 4847,51 euros. [Localité 5] HABITAT OPH considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [O] et [M] [I] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qu’ils sollicitent à hauteur de 36 mois. Le père, M. [O] [I], expose avoir eu des difficultés familiales avec son autre fils, être chargé de rayon chez Monoprix et percevoir un revenu de 1.050 euros mensuel. Le fils, M. [M] [I], expose être en recherche d’emploi et être actuellement allocataire du RSA. Ils soutiennent avoir repris le paiement du loyer courant à hauteur de 300 euros le 5 novembre 2025 sans toutefois disposer d’élément pour en justifier.

Un décompte actualisé a été produit par le bailleur le 13 novembre 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il n’a pas été fait état d’une telle procédure.

Le président a autorisé le bailleur à produire un décompte actualisé avant le 14 novembre 2025 afin de justifier d’un éventuel paiement des locataires avant le jour de l’audience. Il y est justifié d’un versement par carte bancaire de 300 euros le 5 novembre 2025. Cette pièce ayant été autorisée par le président pendant le cours du délibéré, est donc intégrée aux débats.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 5] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1920,33 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 février 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de M. [O] [I] et M. [M] [I] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 189 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.

En revanche, M. [O] [I] et M. [M] [I] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. En effet, si le versement de 300 euros a été enregistré le 5 novembre 2025, il ressort du décompte produit par le bailleur que le loyer intégral s’élève à la somme de 402,62 euros, peut importe qu’une APL ait été versée au bailleur.

Les délais de paiement ainsi accordés seront donc nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ne pourront pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Cependant, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 5] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 novembre 2025, M. [O] [I] et M. [M] [I] lui devaient la somme de 4391,07 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [O] [I] et M. [M] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 sur la somme de 1920,33 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [O] et [M] [I] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle 402.62 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] et [M] [I], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 5] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er mai 1971 entre [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et M. [O] [I] et M. [M] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 6 février 2025,

CONDAMNE solidairement M. [O] [I] et M. [M] [I] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 4391,07 euros (quatre mille trois cents quatre-vingt-onze euros et sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 sur la somme de 1920,33 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [O] [I] et M. [M] [I] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, une somme minimale de 189 euros (cent quatre-vingt-neuf euros), en sus de l’éventuelle indemnité d’occupation, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M. [O] [I] et M. [M] [I] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [I] et M. [M] [I] à verser à l’établissement [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [O] [I] et M. [M] [I] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [O] [I] et M. [M] [I] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 décembre 2024 et celui des assignations du 24 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge

Décision du 05 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06391 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJCO