TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

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N° RG 25/53565 – N° Portalis 352J-W-B7J-C[Immatriculation 12]

N° : 13/JJ

Assignation du :

06 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 10 décembre 2025

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [B] [X]

[Adresse 7]

[Localité 13]

Monsieur [R] [E] [H] [O]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Madame [W] [P] [C] [O]

[Adresse 1]

[Localité 13]

Madame [K] [N] [Z] [O]

[Adresse 1]

[Localité 13]

représentés par Maître Sandrine DELOUCHE-MILLET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN225

DEFENDERESSE

La Société BET CHOULET, S.A.R.L.

[Adresse 10]

[Localité 11]

représentée par Maître Julien MALLET, avocat au barreau de PARIS – #A0905

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [D] [A] [M] [O]

[Adresse 7]

[Localité 13]

représentée par Maître Sandrine DELOUCHE-MILLET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #PN225

DÉBATS

A l’audience du 12 Novembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte des 5 et 11 juin 2012, reçu par Maître [Y] [L], notaire à [Localité 14], Madame [J] [O] a effectué une donation-partage transgénérationnelle au profit de ses petits-enfants ([B], [K], [W] et [R]) et leur a ainsi donné la nue-propriété de l’immeuble situé [Adresse 2] [Localité 8], se gardant l’usufruit viager.

Par acte du 20 mai 2021, Madame [J] [O], Madame [B] [X], Monsieur [R] [O], Madame [W] [O] et Madame [K] [O] (ci-après l’indivision [O]) ont donné à bail commercial à la société BET CHOULET des locaux (le lot n°2) situés [Adresse 4] à [Localité 15], pour une durée de neuf ans à compter du 15 mai 2001, moyennant un loyer en principal de 18 000 € par an.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte du 28 octobre 2025 (au siège social) à la société BET CHOULET, pour une somme de 21 905,03 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2024.

Par acte délivré le 06 mai 2025, l’indivision [O] a fait assigner la société BET CHOULET devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société BET CHOULET et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la société BET CHOULET à lui payer la somme provisionnelle de 32 963,37 € au titre de l’arriéré locatif, terme d’avril 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux contractuel de 10% par mois à compter de l’assignation,

— condamner la société BET CHOULET au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, augmenté de 25%, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

— condamner la société BET CHOULET au paiement d’une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [J] [O] est décédée le 26 juin 2025 laissant pour lui succéder :

— Madame [D] [O], sa fille,

— Madame [K] [O], Madame [W] [O] et Monsieur [R] [O] ses trois petits-enfants, venant en représentation de leur père, Monsieur [Y] [O], le fils, ayant renoncé à la succession de sa mère.

Par suite de l’extinction de l’usufruit viager de Madame [J] [O], l’immeuble situé [Adresse 3] appartient à :

— Madame [B] [X] à concurrence d’une moitié (½) en pleine propriété

— Madame [K] [O] à concurrence d’un sixième (1/6) en pleine propriété

— Madame [W] [O] à concurrence d’un sixième (1/6) en pleine propriété

— Monsieur [R] [O] à concurrence d’un sixième (1/6) en pleine propriété.

Différents renvois ont eu lieu à la demande des parties.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 novembre 2025.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Madame [D] [O], en tant qu’héritière de Madame [J] [O], est intervenue volontairement à l’instance.

L’indivision [O] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, hors dette actualisée à la somme de 45 740,70 € arrêtée au 1er novembre 2025, mois de novembre 2025 inclus, et s’est opposée à des délais de paiement, rappelant que le locataire n’a pas réglé ses loyers depuis le mois de juin 2024 et qu’il n’apportait aucune pièce justificative au soutien de sa demande de délais de paiement.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société BET CHOULET demande au juge des référés de :

— recevoir la société BET CHOULET dans son argumentation

— enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur pour une séance d’information

— à titre subsidiaire, accorder 24 mois de délais à la société BET CHOULET pour s’acquitter de sa dette.

Elle soutient que sa situation financière est très tendue dans la mesure où sa clientèle principale à hauteur de 80% concerne des établissements publics, ces derniers ne réglant pas leurs factures dans les délais.

L’assignation en expulsion a été dénoncée aux créanciers inscrits.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de médiation

Aux termes de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

La demande de la société BET CHOULET apparaît trop tardive pour qu’une médiation soit mise en place et ce alors que différents renvois ont eu lieu lors desquels elle aurait pu former cette demande.

Elle sera rejetée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figurent en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, l’indivision [O] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 21 905,03 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Au vu de la situation financière de la société BET CHOULET et des engagements pris tels qu’ils résultent des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du Code civil et L. 145-41 du Code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société BET CHOULET depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, au vu du décompte produit par l’indivision [O], l’obligation de la société BET CHOULET au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er novembre 2025, mois de novembre 2025 inclus n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 45 740,70 €, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société BET CHOULET.

Cette provision sera assortie en application de l’article 1231-6 du code civil des intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 28 octobre 2025.

La clause du bail relative à la majoration de l’indemnité d’occupation s’analyse comme une clause pénale et comme telle est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en raison de son caractère manifestement excessif. Le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société BET CHOULET, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société BET CHOULET ne permet d’écarter la demande de l’indivision [O] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Recevons l’intervention volontaire de Madame [D] [O] ;

Rejetons la demande de la société BET CHOULET d’enjoindre aux parties de rencontrer un médiateur ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 28 novembre 2025 à minuit ;

Condamnons la société BET CHOULET à payer à Madame [D] [O], Madame [B] [X], Monsieur [R] [O], Madame [W] [O] et Madame [K] [O] pris ensemble la somme par provision de 45 740,70 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 1er novembre 2025, mois de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2025 ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société BET CHOULET se libère des sommes ci-dessus allouées par 24 versements mensuels de 1 905,86 €, le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision, le dernier versement soldant la dette en principal, intérêts et frais ;

Disons que ces règlements seront à verser en plus des loyers, charges et accessoires courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail;

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

Disons qu’à défaut d’un seul versement à son terme et dans son entier montant en sus d’un seul des loyers, charges, taxes et accessoires courants à leurs échéances contractuelles, et à défaut de régularisation dans le délai de huit jours après l’envoi d’un courrier de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la société BET CHOULET et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 5] [Localité 15],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— la société BET CHOULET devra payer mensuellement à Madame [D] [O], Madame [B] [X], Monsieur [R] [O], Madame [W] [O] et Madame [K] [O] pris ensemble, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation trimestrielle, une somme égale au montant du loyer trimestriel tel que résultant du bail outre les charges et taxes, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, ladite indemnité étant révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société BET CHOULET à payer à Madame [D] [O], Madame [B] [X], Monsieur [R] [O], Madame [W] [O] et Madame [K] [O] pris ensemble la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société BET CHOULET aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et d’assignation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 14], le 10 décembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Mathilde BALAGUE