TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [L] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09931 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FDG

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 01 juillet 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT- OPH

Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Maître Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E0399

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [M]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 avril 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 01 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/09931 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FDG

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juin 2023, l’EPIC [Localité 4] HABITAT -OPH a consenti un bail d’habitation à M. [L] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], Hall 13, Escalier 13, 2ème étage, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 338,79 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1743,29 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [M] le 13 mai 2024.

Par assignation du 17 octobre 2024, l’EPIC PARIS HABITAT- OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [M], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2921,89 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 743.29 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 30 avril 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 22 avril 2025, s’élève désormais à 5285,06 euros. Il considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [L] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Dans le cours du délibéré l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a demandé la réouverture des débats.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de réouverture des débats

L’EPIC [Localité 4] HABITAT -OPH demande la réouverture des débats afin que le locataire puisse produire tout document utile concernant la présence au domicile d’une tierce personne, qui serait son épouse.

Toutefois, l’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que nonobstant les dispositions des articles 515-4 et 1751 du code civil, les notifications ou significations faites en application du présent titre par le bailleur sont, de plein droit, opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

Or en l’espèce, il résulte des pièces du dossier et de la note en délibéré adressée par le requérant le 18 juin 2025, que le bailleur n’a pas été informé avant l’audience de l’existence du conjoint de M. [L] [M] de sorte qu’elle ne peut se prévaloir de l’absence de notification d’un quelconque commandement de payer à son encontre ni du fait qu’elle n’a pas été attraite dans la cause et qu’ainsi, elle doit être considérée comme occupante du chef de M. [L] [M].

Par conséquent, la demande de réouverture des débats est sans objet et il n’y sera pas fait droit.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée (…). -A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…).

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1743,29 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juillet 2024.

Si, en application de l’article 24 V et VII, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire pendant des délais de paiement, c’est notamment à la condition qu’il ait été saisi d’une demande en ce sens et que le versement intégral du loyer courant ait été repris par le locataire.

Or en l’espèce, M. [L] [M] ne comparaît pas à l’audience et ne forme, par définition, aucune demande aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, à l’instar du bailleur. En tout état de cause, il n’a repris que partiellement le paiement de son loyer de 362.08 euros puisque selon le décompte produit, il a effectué un règlement de 150 euros le 7 avril 2025 après appel de l’échéance du mois de mars.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de régler son loyer au terme échu. Par ailleurs, le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [L] [M] sera condamné à verser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer tel qu’il aurait été du si le contrat s’était poursuivi, augmenté des charges et payable dans les mêmes conditions à compter du 11 juillet 2024, date de résiliation du contrat, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

L’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 avril 2025, M. [L] [M] lui devait la somme de 5285,06 euros, soustraction faite des frais de procédure, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues, terme du mois de mars 2025 inclus.

M. [L] [M], ne comparaissant pas, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme provisionnelle au bailleur, qui produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte-tenu des règlements intervenus depuis la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, en application des articles 1231-6 et 1344-10 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [L] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 juin 2023 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et M. [L] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], Hall 13, Escalier 13, 2ème étage est résilié depuis le 11 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [L] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [L] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], Hall 13, Escalier 13, 2ème étage ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [L] [M] au paiement à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH d’une indemnité d’occupation mensuelle d’occupation provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et payable dans les mêmes conditions à compter du 11 juillet 2024 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [L] [M] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 5285,06 euros (cinq mille deux cent quatre-vingt-cinq euros et six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et les indemnités d’occupation échues au 22 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE M. [L] [M] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [M] aux dépens,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge