TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e VALOIS et M^e CANCHEL

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e CANDAN

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/12613

N° Portalis 352J-W-B7F-CVEB6

N° MINUTE :

Assignation du :

14 septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 14 mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [C]

Monsieur [P] [I]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1869

DÉFENDEURS

S.C.I. LELO & LALI

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Alexandre VALOIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0732

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0937

Décision du 14 mars 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/12613 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVEB6

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 17 janvier 2025 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 28 octobre 2020, M. [D] [C] et M. [P] [I] ont acquis divers lots aux 7ème et 8ème étages de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété.

La SCI Lelo & Lali, gérée par M. [T], est également propriétaire au sein du même immeuble, depuis le 09 janvier 2004, du lot n°27, issu de la réunion de plusieurs lots, situé au 7ème étage.

Par actes délivrés le 14 septembre 2021, M. [C] et M. [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à Paris et la SCI Lelo & Lali afin d’obtenir la restitution du lot n°13, sa remise en état, l’autorisation de fermer ce lot par tout moyen constructif adapté ainsi que la condamnation de la SCI Lelo & Lali à restituer, sous astreinte, au syndicat des copropriétaires le wc commun situé au 7ème étage et à prendre à ses frais exclusifs les travaux de remise en état liés à cette restitution.

Par ordonnance en date du 27 octobre 2023, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture prononcée le 27 septembre 2023.

Aux termes de leurs conclusions n°3, notifiées par voie électronique le 20 février 2024, M. [C] et M. [I] demandent au tribunal, au visa des articles 544 du code civil, 14, 15, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« DEBOUTER la SCI LELO & LALI de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER la SCI LELO & LALI :

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— à restituer la propriété du lot n°13 situé au 7ème étage de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 10] ;

— à remettre le lot n°13 brut de tout aménagement et installation à ses frais exclusifs;

— autoriser les consorts [I] et [C] à fermer le lot n°13 par tout moyen constructifs adaptés.

CONDAMNER la SCI LELO & LALI à restituer au syndicat des copropriétaires le WC commun situé au 7ème étage de l’immeuble sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

CONDAMNER la SCI LELO & LALI à prendre à ses frais exclusifs les travaux de remise en état et liés à la restitution des WC communs du 7 ème étage.

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

CONDAMNER la SCI LELO & LALI à une indemnité de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens. »

Aux termes de ses conclusions en réponse n°3, notifiées par voie électronique le 11 décembre 2023, la SCI Lelo & Lali demande au tribunal, au visa des articles 1240, 2261, 2272, 2274 et 544 du code civil de :

« REJETER, Messieurs [C] et [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNER, Messieurs [C] et [P] à verser la somme de 5.000 € en guise de dommages et intérêts pour action abusive ;

CONDAMNER, Messieurs [C] et [P] à verser la somme de 3.600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER, Messieurs [C] et [P] aux entiers dépens. »

Par conclusions en date du 19 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« CONSTATER qu’aucune demande n’est formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires qui prendra acte de la décision à intervenir.

STATUER ce que de droit sur les dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2024 et la date de plaidoirie fixée au 17 janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du lot n°13

Aux termes de l’article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Il ressort des dispositions de l’article 2261 du code civil que « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. » et de celle de l’article 2272 du même code que « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

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M. [C] et M. [I] expliquent que, par le jeu de réunions de lots intervenues au fil des ans, la SCI Lelo & Lali a abusivement annexé le lot n°13, dont ils revendiquent la propriété en soutenant en être devenus propriétaires par acte notarié du 28 octobre 2020.

Ils en veulent pour preuve l’historique des modificatifs du règlement de copropriété ainsi que l’acte de vente de la SCI Lelo & Lali mentionnant l’acquisition du lot n°27 issu de la réunion des lots 10, 11, 12, 14, 15, 16 et 26, de telle sorte qu’elle ne peut revendiquer la propriété du lot n°13, non mentionné à l’acte.

Ils contestent la prescription acquisitive décennale dont se prévaut la SCI Lelo & Lali en soutenant que les conditions requises par l’article 2272 du code civil ne sont pas remplies, la SCI Lelo & Lali ne pouvant en effet se prévaloir ni d’un juste titre ni de sa bonne foi, le lot litigieux n’étant pas mentionné dans son acte de vente de telle sorte qu’elle ne peut ignorer ne pas en être propriétaire.

Ils considèrent également qu’elle ne peut pas plus invoquer la prescription trentenaire, considérant en effet que les pièces produites attestent que la réunion physique des lots est intervenue en 1992, les attestations produites par la SCI Lelo & Lali n’apparaissant pas de nature à démontrer qu’elle remonte à une date antérieure.

Enfin, ils font valoir que la connaissance qui aurait été la leur, lors de leur acquisition, de la mention erronée du lot n°13 dans la consistance des lots acquis n’induit toutefois pas l’abandon de leurs droits sur ce lot.

Ils considèrent en effet que le lot n°16 a été, à tort, intégré en lieu et place du lot n°13, puisque la configuration matérielle des lieux démontre que le lot n°16 est en dehors de l’emprise formant le lot n°27, mais ils indiquent que la SCI Lelo & Lali n’a toutefois pas souhaité régulariser cette erreur en faisant un échange entre les lots.

Ils soutiennent donc que, dans ces conditions, ce lot n°13 leur a bien été cédé sans qu’ils n’aient renoncé à en revendiquer la propriété, le notaire n’ayant pas indiqué dans l’acte que cette revendication était interdite mais simplement que les acquéreurs en feraient leur affaire personnelle.

Ils sollicitent donc, au visa de l’article 544 du code civil, que la propriété du lot n°13 leur soit restituée, qu’il soit remis brut de tout aménagement et installation aux frais de la SCI Lelo & Lali et qu’ils soient autorisés à le fermer par tout moyen constructif adapté.

La SCI Lelo & Lali soutient tout d’abord, à titre principal, l’acquisition de la propriété du lot par le jeu de la prescription décennale en faisant état de sa bonne foi lors de l’acquisition de son lot, dont la description dans l’acte de vente correspond tant à sa délimitation matérielle, telle que constatée lors de la visite du bien, que légale, l’absence de mention du lot dans l’acte de régularisation du 18 septembre 1992 ne résultant que d’une simple erreur matérielle, oubli ou confusion et ce d’autant que l’acte notarié des demandeurs mentionnait bien que le lot n°13 était en réalité incorporé au lot n°27.

Elle considère détenir également un juste titre constitué par l’acte de vente du 09 janvier 2004, intervenu ainsi plus de 10 ans avant l’action de M. [C] et de M. [I], de telle sorte qu’elle soutient l’acquisition de la prescription décennale.

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A titre subsidiaire, elle fait valoir l’acquisition de la prescription trentenaire, en faisant état d’une possession publique, le lot n°27 n’ayant subi aucune modification depuis la réunion physique des lots opérée par son vendeur, M [K] [U], en 1985-1986, telle qu’attestée par la superficie des lots mesurée de façon identique tant en 2004 qu’en 2021.

Elle soutient donc que les travaux ayant emporté l’intégration physique du lot n°13 au lot n°27, tel qu’il existe actuellement, remontent à 35 ans et que cette incorporation était connue de tous les copropriétaires ou locataires de l’immeuble qui y vivaient alors, parmi lesquels M. M [N] et [G] qui ont attesté en ce sens.

Elle indique de plus que les propriétaires successifs se sont toujours comportés comme les propriétaires des lieux, de par la qualité conférée tant par le règlement de copropriété que par les divers actes de cession auxquels ils étaient partie et que cette possession a toujours été non équivoque et paisible puisque personne n’est jamais venu contester cette situation.

Enfin, à titre infiniment subsidiaire, elle fait valoir que l’acte authentique de vente de M. [C] et M. [I] indique expressément que le lot n°13 aurait dû être intégré au lot n°27 et que c’est à tort que le lot n°16 a, en lieu et place de ce lot n°13, été incorporé au lot n°27.

Elle relève de plus qu’il y est indiqué que les acheteurs, en toute connaissance de cause, ont accepté de poursuivre leur acquisition, la formulation du notaire, selon laquelle ils en font une affaire personnelle, traduisant simplement qu’il se dégage ainsi de toute responsabilité puisqu’il les a informés de la situation réelle.

Elle considère donc que la demande de restitution formulée par M. [C] et M. [I] doit être rejetée puisqu’ils savaient, dès leur achat, que le lot n°13 était considéré comme faisant partie du lot n°27, et que ce défaut d’incorporation au lot n°27 dans le modificatif de 1992 résultait d’une erreur.

La prescription acquisitive est un mode d’acquisition de la propriété par l’effet de l’écoulement du temps et doit, pour être reconnue, répondre aux conditions fixées par l’article 2261 du code civil.

Le bénéficiaire donc ainsi faire la preuve de la réunion de ces conditions à savoir que la possession doit être continue (c’est-à-dire exercée sans interruption assez prolongée pour constituer une rupture), paisible (l’appréhension du bien ne devant pas résulter d’une voie de fait ou de l’utilisation de la force ou de la violence), publique (c’est-à-dire connue de tous et non dissimulée), non équivoque (le possesseur doit manifester sans ambiguïté son intention de se comporter comme le propriétaire et doit être considéré par les tiers comme le véritable propriétaire, sans aucun doute) et enfin exercée à titre de propriétaire (le possesseur devant effectuer sur le bien les actes que ferait un réel propriétaire).

Le délai pour prescrire de la sorte est de trente ans sauf à justifier d’un juste titre et d’une acquisition faite de bonne foi, auquel cas elle est abrégée à dix ans.

En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété, en date du 10 février 1953, que l’immeuble a été divisé en 18 lots, numérotés de 1 à 18.

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Par courrier en date du 18 décembre 1985, Maître [L] [E], notaire, a informé le syndic qu’aux termes d’une attestation de propriété, établie le 17 décembre 1985, après le décès de Mme [H] [Y] veuve [U], il a été constaté la transmission à M. [K] [U] et à M. [J] [U] des lots n°1 (rez-de-chaussée), 2 (rez-de-chaussée), 4 (deuxième étage), 7 (cinquième étage), 9, 13, 15, 16 et 17 (tous les cinq situés au septième étage), ainsi que des droits indivis de Mme veuve [U] avec M. M [U] dans les lots n°3 (premier étage), 12 et 18 (tous deux situés au septième étage).

Il est également indiqué qu’aux termes d’un acte reçu par ce même notaire, le 17 décembre 1985, Mme [F] [Y] veuve [M] a cédé à MM. [U], dans la proportion de moitié indivise pour chacun, les lots n°10, 11 et 14 (tous situés au septième étage) et en échange ces derniers lui ont cédé les lots n°13, 17 et 18 (tous situés au septième étage) leur appartenant à la suite du décès de Mme [H] [Y] veuve [U].

Ainsi aux termes de cet acte, MM. [U] étaient donc propriétaires, au septième étage, des lots n°10, 11, 12, 14, 15 et 16 et Mme [F] [Y] veuve [M] était pour sa part, propriétaire au même étage, des lots n°13, 17 et 18.

L’acte en date du 18 septembre 1992, modifiant le règlement de copropriété, indique ainsi que M. [K] [U] est propriétaire, avec son épouse, des lots 10, 11, 12, 14, 15 et 16.

Il mentionne également les modifications décidées par l’assemblée générale tenue le 15 juillet 1992, à savoir :

— de créer un lot n°26 par la transformation de parties communes en parties privatives (au 7ème étage à droite au fond une parcelle de couloir d’environ 7 mètres carrés), correspondant ainsi à un couloir séparant le bloc constitué, côté cour, des lots n°10 à 12 de celui constitué, côté boulevard, des lots n°13 à 16,

— de vendre à M. et Mme [U] « le lot n°26, qui en a l’usage, moyennant le prix de 1 franc symbolique »,

— d’annuler les lots n°26, 10, 11, 12, 14, 15 et 16, ces six derniers lots correspondant chacun aux termes du règlement de copropriété, à une chambre au 7ème étage située :

— dans le couloir à droite pour les lots n°10, 11 et 12 et plus précisément, première à droite sur cour pour le lot 10, deuxième à droite sur cour pour le lot n°11 et troisième à droite sur cour pour le lot n° 12,

— dans le couloir à droite pour les lots n°16 à 13 et plus précisément, première à gauche sur le boulevard pour le lot n°16, deuxième à gauche sur le boulevard pour le lot n°15, troisième à gauche sur le boulevard pour le lot n°14 et quatrième à gauche sur boulevard pour le lot n°13,

— de créer un lot n°27, issu de la réunion de ces lots, décrit comme « au septième étage, à droite, un appartement composé de deux pièces, cuisine, wc et salle de douche et composant les 26/1002èmes des parties communes ».

Par acte en date du même jour, soit le 18 septembre 1992, M. et Mme [U] ont vendu ce bien à M. et Mme [W] et ces derniers l’ont ensuite cédé, par acte notarié en date du 09 janvier 2004, à la SCI Lelo & Lali, ce lot n°27 étant ainsi décrit à l’acte comme « un appartement situé au 7ème étage à droite, comprenant deux pièces, cuisine, WC et salle de douche » et les 26/1002èmes des parties communes générales.

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Il est exact que le modificatif de 1992 ne fait pas mention de l’incorporation du lot n°13 au lot n°27 mais de celle du lot n°16, la SCI Lelo & Lali faisant valoir qu’il s’agit là d’une erreur de transcription, puisque le lot n°13 avait pourtant bien, à cette date, déjà été intégré physiquement à l’appartement décrit à l’acte.

Il ressort, à cet égard, de l’analyse du plan du septième étage versé aux débats, que l’ancien lot n°26, correspondant à un bout de couloir, séparait d’une part les anciens lots n°10, 11, 12, situés à la droite du couloir, et positionnés en enfilade dans cet ordre, et, d’autre part, les anciens lots n°16, 15, 14, 13, situés à la gauche du couloir et également positionnés dans cet ordre.

L’ancien lot n°13 était ainsi constitué d’une chambre située au fond à gauche de ce couloir, en face de l’ancien lot n°12, situé à droite, les deux lots étant séparés par une partie du couloir, ancien lot n°26.

L’ancien lot n°16 est en revanche situé en première position, au début du couloir à gauche.

Il apparaît ainsi qu’une réunion des anciens lots n°10, 11, 12, 14, 15, 16 et 26, comme mentionnée dans l’acte modificatif de 1992, reprenant en cela la numérotation des lots mentionnée dans le courrier de Maître [E] du 18 décembre 1985, conduit à enclaver totalement l’ancien lot n°13 qui devient de ce fait inaccessible puisque le couloir qui le desservait a été annexé aux lots ci-dessus mentionnés pour ne plus former qu’un seul et unique espace physique.

Il s’ensuit que c’est donc manifestement par erreur que le courrier du notaire du 18 décembre 1985 mentionne que M. M [U] ont échangé avec Mme [M] les lots numéros « 13 », 17 et 18 leur appartenant, les explications précédentes sur la configuration des lieux attestant qu’il ne pouvait s’agir en réalité que du lot n°16 et non du lot n°13, l’inverse conduisant en effet à totalement enclaver ce lot et à le priver de tout accès.

Il ressort à cet égard de l’attestation établie par M. [X] [U], fils de M. [J] [U], que l’héritier de Mme [M], M. [V] [M], a ainsi toujours pensé détenir le lot n°13 alors qu’il s’agissait en réalité du lot n°16.

Il indique ainsi que : « [V] [M], dernier héritier de la famille [M], a détenu cette chambre lot numéro 16 jusqu’à son décès en mai 2018, ne doutant jamais qu’il s’agissait du lot numéro 13. Ce n’est qu’à son décès que l’erreur a été découverte. », précisant en effet que « la famille [M] souhaitant garder la propriété d’une chambre de service est restée propriétaire de la chambre lot numéro 13. Dans les faits, elle détenait la chambre située au 7ème étage dans le couloir à droite, première pièce à gauche donnant sur le [Adresse 8], pensant qu’il s’agissait du lot numéro 13, alors qu’en réalité il s’agissait du lot numéro 16. »

L’acte du 18 septembre 1992, sur la base de cette numérotation erronée, a donc mentionné l’incorporation du lot n°16 au lot n°27 alors que dans les faits, c’est bien le lot n°13 qui a été réuni aux lots n°10, 11, 12, 14, 15 et 26.

Tel est d’ailleurs le sens de la mention portée sur l’acte notarié en date du 28 octobre 2020 par lequel M.[C] et M. [I] ont acquis, des héritiers de M. [V] [M], leurs lots de copropriété.

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L’acte mentionne en effet qu’ils ont acquis les lots n°8, 13, 17, 18 ainsi décrits :

« lot numéro huit (8)

le huitième lot comprend :

1° un appartement au sixième étage composé d’une anti-chambre, living-room, trois chambres, une salle de bains, cuisine, water-closets, deux débarras

dans l’escalier de service, un water closet pour domestique

cave n°10

et les cent vingt millièmes (120/1000èmes) des parties communes générales » ;

« lot numéro treize (13)

le treizième lot comprend :

1° une chambre au septième étage, couloir à droite, quatrième à gauche sur le couloir

droit au water closet commun de cet étage

et les quatre millièmes (4/1000èmes) des parties communes générales » ;

« lot numéro dix-sept (17)

le dix septième lot comprend :

1° une chambre au septième étage, couloir à gauche, porte gauche éclairée par châssis sur toit

droit au water closet commun de cet étage

et les quatre millièmes (4/1000èmes) des parties communes générales » ;

« lot numéro dix-huit (18)

le dix huitième lot comprend :

1° un cabinet de débarras au septième étage couloir gauche, porte droite

et les trois millièmes (3/1000èmes) des parties communes générales ».

L’acte précise ainsi que :

« le vendeur déclare que la désignation des lots numéros 8, 17 et 18 telle qu’indiquée ci-dessus et résultant du règlement de copropriété est identique à la description actuelle desdits lots

(…)

le vendeur déclare que le lot numéro 13 a une superficie supérieure à la superficie du lot numéro 16.

Il déclare que le modificatif à l’état descriptif de division-règlement de copropriété reçu par Maître [R] notaire à [Localité 9] le 18 septembre 1992, contenant notamment réunion des lots numéros 10, 11, 12, 14, 15, 16 et 26 pour former le lot numéro 27 est erroné puisque le lot numéro 27 provient en réalité des lots numéros 10, 11, 12, 13, 14, 15 et 26.

C’est donc à tort et par erreur qu’il a été intégré dans le nouveau lot 27 l’ancien lot 16 alors qu’il aurait dû être intégré le lot numéro 13 objet des présentes.

L’acquéreur dûment informé de cette situation, déclare vouloir poursuivre son projet d’acquisition en l’état, en faisant son affaire personnelle de la régularisation à intervenir. »

Cette confusion dans les lots est également expliquée par M. [X] [U], indiquant être le fils et l’héritier en 2020 de M. [J] [U] « propriétaire de différents lots au [Adresse 3] à [Localité 10] dont il avait hérité lui-même à la suite du décès de sa mère en 1987 » et qui atteste que :

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« la famille [M] souhaitant garder la propriété d’une chambre de service est restée propriétaire de la chambre lot numéro 13. Dans les faits, elle détenait la chambre située au 7ème étage dans le couloir à droite, première pièce à gauche donnant sur le [Adresse 8], pensant qu’il s’agissait du lot numéro 13 alors qu’en réalité il s’agissait du lot numéro 16.

[V] [M], devenu héritier de la famille [M], a détenu cette chambre lot numéro 16 jusqu’à son décès en mai 2018, ne doutant jamais qu’il s’agissait du lot numéro 13. Ce n’est qu’à son décès que l’erreur a été découverte. »

Il ressort donc de l’ensemble des éléments ainsi analysés que bien que l’acte modificatif du 18 septembre 1992 mentionne l’incorporation du lot n°16 au lot n°27, la réunion physique des lots a en réalité porté sur le lot n°13, qui a été matériellement intégré aux lots n°10, 11, 12, 14, 15 et 26 pour former le lot n°27.

Pour autant, contrairement à ce qu’elle soutient, la SCI Lelo & Lali ne dispose pas d’un juste titre puisque l’acte modificatif de 1992 ne fait pas état du lot n°13 parmi les lots ayant donné lieu à la création du lot n°27, seul lot mentionné sur l’acte de vente de la SCI Lelo & Lali.

Elle ne peut donc se prévaloir d’une prescription abrégée.

S’agissant de l’acquisition de la prescription trentenaire, la SCI Lelo & Lali soutient que les lots ont été physiquement réunis en 1985-1986 et verse, pour en justifier deux attestations.

M. [G], qui explique être locataire dans l’immeuble depuis 1975 et propriétaire depuis mars 2017, indique ainsi que « le lot n°27 de notre copropriété constitué par la réunification de plusieurs chambres de bonne et de parties communes privatisées en un seul appartement, ce lot n’a pas subi de modification depuis la cession effectuée en 1986 actée dans le règlement de copropriété de 1992. »

M. [Z] [N] qui explique dans son attestation établie le 24 janvier 2022, être à cette date, locataire au sixième étage depuis le 07 septembre 1978, certifie pour sa part que « M. et Mme [U] propriétaires précédents des chambres de bonnes du 7ème étage les avaient réunies en un seul appartement pour y loger leur fils étudiant en médecine en 1985/1986.

Depuis cette date il n’y a plus de travaux ni aménagement et n’avais jamais entendu ni constaté de bruits et travaux provenant du 7ème étage, situé au-dessus de mon appartement. »

M. [C] et M. [I] font toutefois valoir que dans la mesure où la réunion physique des lots et du bout de couloir a été votée dans le cadre de la modification du règlement de copropriété du 18 septembre 1992, cela signifie que ce bout de couloir a été cédé par procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juillet 1992 et qu’il est donc impossible, dans ces conditions, que ce couloir ait été antérieurement intégré au lot n°27 comme soutenu par la SCI Lelo & Lali.

Ils considèrent donc que la date du 18 septembre 1992 est la date de départ de la réunion physique des lots, telle que cela ressort de l’attestation établie par M. [X] [U], sans que celles produites par la SCI Lelo & Lali, dépourvues de pertinence et partiales, ne soient de nature à démontrer le contraire.

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Ils expliquent en effet qu’ils ont sollicité l’expulsion de M. [N], leur locataire, en raison d’une sous-location non autorisée, et relèvent que ce dernier n’en fait nullement état dans son attestation, de telle sorte que cette dernière est partiale au vu du litige les opposant.

Ils indiquent ainsi que « si la mémoire de Monsieur [N] lui fait déjà défaut en 2009-date à laquelle il est parti vivre en Bretagne et à laquelle, visiblement, il confond résidence principale et secondaire, l’évocation de ses souvenirs depuis 1985/1986 est également sujette à caution… » et qu’il suffit de lire le jugement rendu le 13 janvier 2023 pour comprendre qu’on ne peut se fonder sur les dires de M. [N].

Ils relèvent de plus que M. [T], gérant de la SCI Lelo & Lali, a attesté en faveur de M. [N], dans le cadre de cette procédure d’expulsion, chacun attestant ainsi en faveur de l’autre et ils demandent par conséquent que cette attestation soit écartée des débats comme étant non crédible et partiale.

S’agissant de M. [G], ils font valoir que dans la mesure où il réside au troisième étage, il ne peut donc certifier qu’il aurait eu ou non connaissance de travaux réalisés quatre étages plus haut et qu’on ne sait de plus comment il connaîtrait la configuration du lot n°27, son attestation apparaissant ainsi imprécise.

Ils considèrent donc que ses affirmations ne sont fondées sur aucun élément matériel sérieux mais motivées par la rancune qu’il leur porte d’avoir acquis le lot n°9 de l’immeuble à sa place.

Ils soutiennent également que le fait qu’il réside de longue date dans l’immeuble n’est pas plus une preuve de crédibilité de son attestation, d’autant qu’il a été locataire entre 1975 et 2017 et qu’il n’a donc pu, de ce fait, avoir connaissance du modificatif du règlement de copropriété intervenu en 1992.

S’agissant tout d’abord, de la date de réunion physique des lots, l’attestation de M. [X] [U], dont se prévalent les demandeurs pour soutenir qu’elle n’a pu intervenir avant le 18 septembre 1992, mentionne les faits suivants :

« 1) les familles [U] et [M] ont hérité en 1957 de l’immeuble sis au [Adresse 3] à la suite du décès de leur tante [S] [A].

2) durant l’été 1992, les membres de ces familles décident par un arrangement à l’amiable de réunir des chambres de service ainsi qu’une portion de couloir appartenant aux parties communes (dont il est fait un lot) et les WC des parties communes, tous ces lots étant situé au 7ème étage. De la sorte a été créé un appartement de deux pièces qui est devenu la propriété de mon oncle [K] [U].

Ce nouveau lot constitué est devenu le lot numéro 27. Cet arrangement a été officialisé au cours de l’assemblée générale de copropriété de septembre 1992, comme en atteste son compte-rendu.

3) Selon ce même arrangement, la famille [M] souhaitant conserver la propriété d’une chambre de service est restée propriétaire de la chambre lot numéro 13. Dans les faits, elle détenait la chambre située au 7ème étage dans le couloir à droite, première pièce à gauche donnant sur le [Adresse 8], pensant qu’il s’agissait du lot numéro 13, alors qu’en réalité il s’agissait du lot numéro 16.

4) [V] [M], dernier héritier de la famille [M], a détenu cette chambre lot numéro 16 jusqu’à son décès en mai 2018, ne doutant jamais qu’il s’agissait du lot numéro 13. Ce n’est qu’à son décès que l’erreur a été découverte. »

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Toutefois, cette attestation n’explique pas clairement à quelle date ont eu lieu les travaux permettant de réunir les chambres de bonnes en un seul espace constitutif d’un appartement.

En effet, le fait que M. [U] indique que « durant l’été 1992, les membres de ces familles décident par un arrangement à l’amiable de réunir des chambres de service ainsi qu’une portion de couloir appartenant aux parties communes (dont il est fait un lot) et les WC des parties communes, tous ces lots étant situé au 7ème étage. De la sorte a été créé un appartement de deux pièces qui est devenu la propriété de mon oncle [K] [U] » laisse penser que la réunion physique des lots a eu lieu « durant l’été 1992 ».

Mais il indique ensuite que « cet arrangement a été officialisé au cours de l’assemblée générale de copropriété de septembre 1992, comme en atteste son compte-rendu ».

Or, l’assemblée générale s’est tenue le 15 juillet 1992 et la date de septembre 1992 correspond en réalité à celle du modificatif du règlement de copropriété, cette erreur pouvant toutefois relever d’une simple erreur de plume.

En revanche, il se déduit de la description qui a été faite du nouveau lot n°27 lors de l’assemblée générale du 15 juillet 1992, qu’à cette date, les lots annulés avaient déjà fait l’objet d’une réunion physique et d’un réaménagement pour ne constituer matériellement qu’un seul et même ensemble puisque le nouveau lot créé est en effet décrit comme : « un appartement composé de deux pièces, cuisine, wc et salle de douche et composant les 26/1002èmes des parties communes ».

Le fait que la vente du bout de couloir, ancien lot n°26, n’ait été actée que lors de cette assemblée générale ne fait en effet pas obstacle à ce que, dans les faits, il ait déjà été matériellement intégré au lot n°27, l’assemblée ne venant ainsi que régulariser une situation de fait, cette régularisation apparaissant nécessaire afin que puisse se réaliser la future vente du lot puisque ce dernier intégrait dans son emprise, avant cette cession, une partie commune.

Il ressort en effet, des pièces produites que l’immeuble était à l’origine détenu par les seules familles [U] et [M], et que les modificatifs au règlement de copropriété, portant division ou réunion de lots, sont intervenus concomitamment aux ventes de lots réalisées, au fil du temps, au profit de tiers, afin de mettre en conformité leur situation juridique avec leur situation matérielle.

Ainsi, le modificatif du règlement de copropriété portant division des lots n°1 et 3 en sept lots, n°19 à 25, est intervenu le 17 décembre 1985, soit le même jour que la vente des lots n°21 à 24 à M. et Mme [B] et celui portant réunion des lots pour créer le lot n°27 est intervenu le même jour que la vente dudit lot à M. et Mme [W].

Par conséquent, c’est à tort que M. [C] et M. [I] soutiennent que la réunion physique des lots date du 18 septembre 1992, les éléments précédemment exposés démontrant qu’elle avait déjà eu lieu à cette date.

S’agissant ensuite des attestations produites, aux termes de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

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Par conséquent, dans la mesure où la demande tendant à ce que l’attestation de M. [N] soit écartée des débats n’est pas reprise au dispositif des conclusions de M. [C] et de M. [I], le tribunal n’est donc saisi d’aucune demande et il sera tenu compte de cette appréciation selon la valeur probante que le tribunal lui reconnaîtra.

Il en va de même, pour les mêmes raisons, de la demande formulée, uniquement dans le corps de ses conclusions par la SCI Lelo & Lali qui demande que l’attestation établie par M. [X] [U] soit écartée des débats.

Ensuite, il ne peut être considéré que la seule existence d’un litige entre MM. [C] et [I] et M. [N] induit nécessairement que ce dernier établisse une attestation partiale, en défaveur des demandeurs.

Il est en effet exact que ces derniers l’ont assigné, avec son épouse, afin d’obtenir leur expulsion du logement qu’ils occupaient à titre de locataire, en faisant valoir qu’en réalité ils ne l’occupaient plus puisqu’ils résidaient, depuis 2009, en Bretagne, le bien faisant l’objet d’une sous-location non autorisée.

Pour autant, il convient de relever d’une part, que l’attestation établie par M. [N] répond aux exigences posées par l’article 202 du code de procédure civile, portant notamment sur les conséquences d’un faux témoignage produit en justice et, d’autre part, qu’il ressort des pièces produites qu’il n’a été assigné par M. [C] et M. [I] que le 01 mars 2022, soit après la date de rédaction de l’attestation contestée, le 24 janvier 2022, de telle sorte que cette action en justice ne peut avoir motivé le contenu du témoignage de M. [N].

S’agissant ensuite de l’attestation établie par M. [G], le fait qu’il n’ait pas été destinataire du modificatif du règlement de copropriété établi en 1992, puisqu’il n’était pas encore propriétaire à cette date mais uniquement locataire, et le fait qu’il ne réside pas à l’étage où les travaux de réunification ont eu lieu, ne l’empêchent toutefois pas d’avoir eu connaissance des transformations opérées dans l’immeuble où il habitait depuis 47 ans à la date de rédaction de son attestation, le 24 janvier 2022.

De plus, le fait qu’il garderait rancune à M. [C] et M. [I] d’avoir acquis, à sa place, le lot n°9 ne ressort que de leurs seules affirmations.

L’attestation de M. [X] [U], dont ils se prévalent, mentionne certes qu’il a été sollicité par M. [G] « avec insistance durant l’année 2021 afin de se porter acquéreur de l’appartement du septième étage (lot n°9) du [Adresse 3] », indiquant toutefois avoir décidé de vendre à M. [C] et M. [I] et précisant que « quand il l’a appris Monsieur [G] s’est montré très déçu. »

Pour autant, la déception de M. [G] de n’avoir pu acquérir ce bien ne suffit pas, à elle seule, à entacher de partialité son attestation, établie selon les conditions requise par l’article 202 du code civile rappelant la sanction attachée à la rédaction d’un témoignage faisant état de faits matériellement inexacts.

Enfin, dans la mesure où il ressort des éléments ci-dessus exposés que M. [V] [M], et avant lui les précédents propriétaires du lot, a détenu, jusqu’à son décès en mai 2018, le bien correspondant juridiquement au lot n°16 et ce depuis 1985, date de l’échange intervenu entre Mme [M] et M. M [U], il s’ensuit donc que c’est à compter de cette même date (1985) que ces derniers ont pu occuper le lot n°13, le courrier indiquant expressément que « l’entrée en jouissance a été fixée au jour même de l’acte ».

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La SCI Lelo & Lali justifie donc, d’une possession sur le lot n°13, de son fait ou du fait de ses auteurs, remontant à plus de trente ans, exercée par les différents propriétaires sans interruption et sans que l’appréhension du bien ne résulte d’une voie de fait ou de l’utilisation de la force ou de la violence puisqu’elle résulte en l’espèce d’un échange de lots entre copropriétaires.

Cette possession était de plus connue de tous et non équivoque, les différents possesseurs ayant manifesté sans ambiguïté leur intention de se comporter comme les propriétaires et étant considérés comme tel par les tiers, et les possesseurs successifs s’étant comportés comme les réels propriétaires du bien.

Il convient par conséquent de débouter M. [C] et M. [I] de leur demande de restitution du lot n°13, de remise en état et d’autorisation pour le fermer par tout moyen constructif adapté.

Sur la demande de restitution du WC commun

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

Les demandeurs font valoir qu’en leur qualité de propriétaires des lots n°13 et 17, ils bénéficient d’un droit d’accès aux WC communs de l’étage, tel que prévu par le règlement de copropriété, de telle sorte qu’ils sont recevables, en application de l’article susvisé, à agir à l’encontre de la SCI Lelo & Lali au regard des atteintes aux parties communes et privatives qu’elle leur fait subir.

Ils expliquent en effet que ces toilettes ont été irrégulièrement annexés par la SCI Lelo & Lali, sauf à ce qu’elle démontre qu’elle a bénéficié d’une autorisation de l’assemblée générale, votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils demandent donc la condamnation de la SCI Lelo & Lali à restituer au syndicat des copropriétaires ce WC commun et d’engager, à ses frais exclusifs, les travaux de remise en état.

Le syndicat des copropriétaires, pourtant premier concerné par l’atteinte ainsi dénoncée, demande simplement qu’il soit constaté qu’aucune demande n’est formulée à son encontre et qu’il prendra acte de la décision à intervenir.

La SCI Lelo & Lali conteste toute annexion en faisant valoir que les demandeurs ne produisent, comme seul élément de démonstration, qu’un plan sur lequel ils ont eux-mêmes indiqué l’emplacement du prétendu WC.

Elle fait, en tout état de cause, valoir qu’il n’a jamais existé qu’un seul WC commun par étage, auquel les chambres de bonne avaient accès, tel que cela ressort des mentions portées au règlement de copropriété et que celui désigné dans l’acte est accolé au lot n°9 se trouvant en face du lot n°27, si bien que cette configuration des lieux fait qu’il n’a pu être intégré au lot n°27.

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Elle indique qu’en réalité ce WC a été intégré au lot n°9, par les précédents propriétaires du lot, incorporation dont bénéficient désormais M. [C] et M. [I] puisqu’ils ont acquis ce lot n°9, ces derniers apparaissant donc malvenus de venir lui reprocher une telle annexion.

A titre subsidiaire, si le tribunal devait retenir l’existence d’un WC à l’emplacement énoncé, elle se prévaut de la prescription acquisitive, décennale et à défaut trentenaire, telle que précédemment soutenue.

Il convient tout d’abord de constater que la recevabilité de l’action de M. [C] et M. [I] n’est pas contestée en défense, étant relevé que toute contestation de l’intérêt ou de la qualité à agir relève, en tout état de cause, de la compétence du juge de la mise en état et non du tribunal.

Ensuite, comme le relève à juste titre la SCI Lelo & Lali, M. [C] et M. [I] ne produisent qu’un plan du 7ème étage, sur lequel ils ont porté la mention « WC annexés » sur une partie jouxtant l’ancien lot n°10.

M. [C] et M. [I] ne peuvent se constituer une preuve à eux-même et ce seul plan annoté par leurs soins est par conséquent insuffisant à justifier l’existence de toilettes, à l’emplacement indiqué, et l’annexion qu’ils reprochent à la SCI Lelo & Lali, et ce d’autant que l’analyse des pièces contredit l’analyse des demandeurs.

En effet, outre l’attestation de M. [N] indiquant que « les WC communs et attenant au lot n°9 ont été incorporés au lot n°9 par les propriétaires les frères [O] vers les années 1993 », le règlement de copropriété mentionne expressément que les anciens lots n°10 à 17, situés au septième étage et constitués de chambres, avaient tous « droit au water closet de cet étage ».

Les lots n°1 et 2 du rez-de-chaussée, correspondant à des boutiques, avaient pour leur part « droit au water-closet commun sis dans la cour » et les lots n°3 à 8 situés au premier, deuxième, troisième, quatrième, cinquième et sixième étages, correspondant à un appartement par étage, étaient tous équipés d’un water-closet à l’intérieur du logement, mais bénéficiaient également du même équipement dans l’escalier de service, le règlement de copropriété indiquant à ce propos dans la description de chaque lot : « dans l’escalier de service un water-closet pour domestique ».

Enfin la description du lot n°9 situé au septième étage, comprenait également, à l’intérieur du lot, la présence d’un water-closet.

Cette description des lieux atteste ainsi de la présence d’un seul water-closet commun par étage, mis à la disposition, pour les étages 1 à 6, du seul logement présent à chaque étage et pour l’étage 7 des chambres de bonne figurant à cet étage.

Or, il ressort des plans du 7ème étage figurant au cadastre, et produits aux débats, que ce WC commun est situé à côté de l’ascenseur et accolé au lot n°9, au niveau du mur de la cuisine du logement et nullement à côté du lot n°10.

M. [C] et M. [I] ne peuvent donc qu’être déboutés de leur demande de restitution.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

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La SCI Lelo & Lali soutient que les demandeurs étaient informés que le lot n°13 avait été incorporé au lot n°27 et que l’information figurant dans le modificatif de 1992 était erronée, comme indiqué dans leur propre acte de vente.

Elle considère donc qu’ils ne pouvaient ignorer, lorsqu’ils ont introduit leur action en justice, qu’ils ne pouvaient réclamer la propriété d’un bien immobilier qui leur avait été signalé comme ne pouvant leur appartenir.

Elle soutient que leur action en restitution de ce lot est ainsi un cas d’école de mauvaise foi au sens exigé pour constituer une action abusive tout comme celle portant sur la restitution d’un WC commun alors qu’ils savent qu’il n’a jamais existé à l’emplacement désigné.

Elle sollicite par conséquent leur condamnation à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [C] et M. [I] font tout d’abord valoir qu’il n’existe aucun abus du droit d’ester en justice lorsque les prétentions du demandeur sont accueillies.

Ce moyen est cependant inopérant, dès lors qu’ils ont été déboutés de leurs demandes.

Ils soutiennent ensuite que le simple fait d’être débouté des demandes formulées ne suffit pas à caractériser cet abus de droit qui nécessite la caractérisation d’une faute, tenant soit à l’exercice d’un recours manifestement infondé, dont le demandeur avait conscience, ne lui permettant donc pas de se méprendre sur l’étendue de ses droits, soit à la manifestation d’une intention de nuire à l’autre partie, le demandeur étant ainsi animé d’une intention malveillante à son encontre.

Ils expliquent que leur recours n’avait pour finalité que de faire valoir leurs droits s’agissant du respect des procédures applicables en matière de droit de propriété et de respect du règlement de copropriété et ce d’autant qu’ils sont propriétaires du lot n°13 et qu’ils ont tenté de résoudre amiablement le problème.

Il font également valoir que leurs demandes s’appuient sur ces moyens non dénués de fondement et que la SCI Lelo & Lali ne caractérise aucune intention de nuire pouvant leur être reprochée.

En l’espèce, la configuration des lieux telle que résultant des plans du septième étage ne laissait aucun doute sur l’emplacement des WC dont M. [C] et M. [I] ont sollicité la restitution et les demandeurs ne pouvaient ainsi se méprendre sur l’étendue de leurs droits.

Il en va de même s’agissant de la propriété du lot n°13 au vu des mentions explicites portées dans leur acte de vente, de telle sorte qu’ils ne pouvaient ignorer que l’action en revendication formée à l’encontre de la SCI Lelo & Lali était vouée à l’échec.

Il convient par conséquent de les condamner à lui régler la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [C] et M. [I], parties perdantes, sont condamnés aux dépens de l’instance.

Tenus aux dépens, ils sont également condamnés à payer à la SCI Lelo & Lali la somme de 3 600 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sont déboutés de leur demande formulée à ce titre.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant, après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [D] [C] et M. [P] [I] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE M. [D] [C] et M. [P] [I] à régler à la SCI Lelo & Lali la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [D] [C] et M. [P] [I] aux dépens ;

CONDAMNE M. [D] [C] et M. [P] [I] à régler à la SCI Lelo & Lali la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 14 mars 2025

La greffière La présidente