TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10471 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J4A

N° MINUTE : 9/2025

JUGEMENT

rendu le 10 avril 2025

DEMANDEURS

Madame [C] [R], demeurant [Adresse 4], Monsieur [L] [R], demeurant [Adresse 3], Madame [V] [R] épouse [M], demeurant [Adresse 6], Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 2], Monsieur [U] [R], demeurant [Adresse 1],représentés par Maître Vivien BLUM, avocat de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque 570

DÉFENDEURS

Monsieur [Z] [Y], demeurant [Adresse 7], non comparant, ni représenté

Madame [J] [Y], demeurant [Adresse 7], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection

assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 14 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 10 avril 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10471 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6J4A

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 5 novembre 2019, Madame [C] [R], Monsieur [L] [R], Madame [V] [R] épouse [M], Monsieur [P] [R] et Monsieur [U] [R] (ci-après dénommés les consorts [R]) ont donné à bail à Monsieur [Z] [Y] et à Madame [J] [A] épouse [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] (2ème étage droite, bâtiment sur cour, lot n°26) à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 1 100 euros outre 60 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 24 juillet 2024, les consorts [R] ont fait délivrer à Monsieur [Z] [Y] et à Madame [J] [A] épouse [Y] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 4 814,44 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause contractuelle insérée au bail.

Par actes de commissaire de justice du 29 octobre 2024, les consorts [R] ont assigné Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [A] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail pour défaut de paiement des loyers au 25 septembre 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [Z] [Y] et de Madame [J] [A] épouse [Y] si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un autre endroit de l’immeuble ou un garde-meuble de leur choix aux frais, risques et périls des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [A] épouse [Y] à payer la somme de 4 574,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à octobre 2024 inclus ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de la provision sur charges, soit 1 193,43 euros par mois, jusqu’à la libération des lieux et la remise des clés,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [A] épouse [Y] à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais du commandement et d’expulsion.

À l’audience du 14 janvier 2025, les consorts [R], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance et ont actualisé leur créance à la somme de 5 919,45 euros selon décompte produit en cours de délibéré arrêté au 21 janvier 2025.

Madame [J] [A] épouse [Y], comparante en personne, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 165 euros par mois en plus du loyer courant, exposant être séparée depuis 2021, avoir repris le paiement du loyer courant et avoir retrouvé un emploi en CDI depuis septembre 2024 moyennant un salaire de l’ordre de 2 500 euros par mois.

Assigné à étude, Monsieur [Z] [Y] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par la voie électronique le 30 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, les consorts [R] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu’à l’expiration d’un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s’appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail conclu le 5 novembre 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2024, pour la somme en principal de

4 814,44 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule une somme de 2 600 euros ayant été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 septembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [A] épouse [Y] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, les consorts [R] produisent un décompte faisant apparaître Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [A] épouse [Y] restent leur devoir la somme de 5 919,45 euros à la date du 21 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date.

Monsieur [Z] [Y] sera jugé tenu du règlement de cette dette en ce que d’une part il n’est pas rapporté la preuve de ce qu’il ne réside plus dans les lieux, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait encore sur la boîte aux lettres lors de la signification du commandement de payer et de l’assignation, et d’autre part, il n’a en tout état de cause pas délivré congé au bailleur, de sorte qu’il reste contractuellement engagé envers ce dernier.

Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [A] épouse [Y] y seront condamnés solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article VII) et de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil.

Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [A] épouse [Y] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 1er février 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées et ce jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que le dernier loyer, charges incluses s’élève à la somme de 1 282,88 euros.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, Madame [J] [A] épouse [Y] a repris le paiement du loyer courant et remplit donc les conditions pour pouvoir obtenir des délais de paiement suspendant les effets la clause résolutoire. Elle justifie en outre avoir retrouvé un emploi en septembre 2024 en contrat à durée indéterminée moyennant un salaire de l’ordre de 2 500 euros (fiche de paye de décembre 2024, cumul net imposable : 9 977,26 euros).

Elle apparaît donc en mesure de continuer à procéder au règlement du loyer courant tout en apurant l’arriéré locatif dans les délais précités. Compte-tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [J] [A] épouse [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir qu’à défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et de respect des délais de paiement d’autre part le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l’expulsion de Madame [J] [A] épouse [Y] et en tant que de besoin de Monsieur [Z] [Y] avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [A] épouse [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer mais pas des éventuels frais d’expulsion qui relèvent des voies d’exécution et ne doivent pas être intégrés dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des consorts [R] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action en résiliation de bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 novembre 2019 entre Madame [C] [R], Monsieur [L] [R], Madame [V] [R] épouse [M], Monsieur [P] [R] et Monsieur [U] [R] d’une part et Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [A] épouse [Y] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8] (2ème étage droite, bâtiment sur cour, lot n°26) à [Localité 10] sont réunies à la date du 25 septembre 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [A] épouse [Y] à verser à Madame [C] [R], Monsieur [L] [R], Madame [V] [R] épouse [M], Monsieur [P] [R] et Monsieur [U] [R] la somme de 5 919,45 euros (décompte arrêté au 21 janvier 2025, incluant la mensualité de janvier 2025),

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

AUTORISE Madame [J] [A] épouse [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 165 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

* qu’à défaut pour Madame [J] [A] épouse [Y] et en tant que de besoin Monsieur [Z] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [C] [R], Monsieur [L] [R], Madame [V] [R] épouse [M], Monsieur [P] [R] et Monsieur [U] [R] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*que Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [A] épouse [Y] soient condamnés solidairement à verser à Madame [C] [R], Monsieur [L] [R], Madame [V] [R] épouse [M], Monsieur [P] [R] et Monsieur [U] [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [A] épouse [Y] à verser à Madame [C] [R], Monsieur [L] [R], Madame [V] [R] épouse [M], Monsieur [P] [R] et Monsieur [U] [R] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [Y] et Madame [J] [A] épouse [Y] aux dépens comme visé la motivation,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection