TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

N° RG 25/52747 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7RQI

N° : 1

Assignation du :

10 Avril 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 mai 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSES

S.A.S. ATTITUDE SMART

[Adresse 5]

[Localité 8]

S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ en la personne de Maître [R] [C] en sa qualité d’administrateur

[Adresse 2]

[Localité 9]

S.E.L.A.R.L. AXYME en la personne de Maître [K] [W] en sa qualité de mandataire judiciaire

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentées par M^e Armelle TASSY, avocat au barreau de PARIS – #E1298

DEFENDERESSES

S.A.R.L. [Adresse 16]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Mélanie LE CORRE, avocat au barreau de PARIS – #C0138

S.A.S. HOMYA exerçant sous le nom commercial “YouFirst Residence – GEC 25"

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Géraldine PIEDELIEVRE, avocat au barreau de PARIS – #P0238

DÉBATS

A l’audience du 06 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé du 31 mars 1983, Monsieur [P] [F], aux droits duquel vient la société Homya, a donné à bail commercial à la société [Adresse 15] des locaux à usage de garage de voitures situés [Adresse 5] dans le [Localité 10]. Ce bail a été renouvelé à plusieurs reprises.

La société [Adresse 14] [Adresse 11] a cédé son fonds de commerce à la Société Occidentale Financière et Industrielle (SOFI) le 27 novembre 2003. Puis, le 2 juillet 2019, la SARL [Adresse 16] a acquis le fonds de commerce de la société SOFI, en redressement judiciaire, en ce compris le droit au bail.

Saisie d’un appel sur une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris et d’une exception d’inexécution opposée par le preneur à bail aux effets d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, la cour d’appel de Paris a, le 8 avril 2022, notamment :

— autorisé « la société [Adresse 16] à consigner, à compter de la signification de la décision, les loyers contractuellement dus (hors charges) entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations ;

— Dit que les fonds consignés seront remis à la société Homya sur présentation, auprès de la Caisse des dépôts et consignations, soit d’un procès-verbal de constat d’huissier constatant l’absence d’infiltrations dans les locaux loués, soit d’un document signé des deux parties et procédant au même constat ;

— Dit qu’en l’absence de travaux dans un délai de six mois et de constat de l’absence d’infiltrations, les sommes consignées seront restituées à la société [Adresse 16] ; »

En raison de la persistance d’infiltrations affectant les locaux loués au rez-de-chaussé et aux sous-sols de l’immeuble, le président de ce tribunal, statuant en référé par décision du 12 septembre 2023, a ordonné une mesure d’instruction et déclaré irrecevable en son intervention volontaire la société Attitude Smart, celle-ci se prévalant de sa qualité de sous-locataire de la société [Adresse 16], en l’absence de preuve de cette qualité.

Le 22 mars 2024, la cour d’appel de Paris a déclaré recevable l’intervention volontaire de la société Attitude Smart compte tenu de la production d’un contrat de sous-location signé le 24 avril 2019 avec la société [Adresse 16], considérant que la question de la réalité et de la régularité de cette convention était un débat qui ne relevait pas du juge des référés.

Les opérations d’expertise menées par Monsieur [B] [J] sont en cours.

Exposant que les infiltrations persistent, qu’elle ne peut exploiter la totalité de ses locaux en raison des infiltrations et pannes d’électricité qui affectent les lieux, alors qu’elle verse un loyer à la société Parking Le Relais de Ponthieu qui est pourtant autorisée à consigner le paiement des loyers à verser au propriétaire des lieux, la SAS Attitude Smart, la société Ascagne AJ en sa qualité d’administrateur judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société Attitude Smart et la société Axyme, en sa qualité de mandataire judiciaire, ont, par exploit délivré le 10 avril 2025, fait citer à heure indiquée la SARL [Adresse 12] et la SAS Homya devant le président de ce tribunal, sollicitant, sur le fondement des articles 834 à 838 du code de procédure civile et plus particulièrement, l’article 835, de :

— ordonner l’extension de la mission de l’expert aux préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, mais également les pertes d’exploitation pouvant résulter des désordres pour la société Attitude Smart,

— ordonner la suspension des loyers dus à la société [Adresse 16], rétroactivement depuis le 1er septembre 2022 jusqu’à la cessation des infiltrations subies par la société Attitude Smart,

— condamner la société [Adresse 16] à lui rembourser la somme de 243 235,93€ à titre de provision.

A titre subsidiaire, elle sollicite de :

— ordonner la consignation des loyers depuis le mois de mai 2024 dans les mêmes termes que l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 8 avril 2022,

— l’autoriser à consigner, à compter de la signification de la décision, les loyers contractuellement dus entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations,

— ordonner que les fonds consignés seront remis à la société [Adresse 16] sur présentation, auprès de la Caisse des dépôts et consignations, soit d’un procès-verbal de constat d’huissier constatant l’absence d’infiltrations dans les locaux loués, soit d’un document signé des deux parties et procédant au même constat,

— condamner les défenderesses au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, la partie requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et conclut à l’irrecevabilité des demandes provisionnelles formées à son encontre compte tenu de la procédure de sauvegarde de justice ouverte à son bénéfice.

En réponse, la société [Adresse 16] conclut au rejet des prétentions formées à son encontre et sollicite la condamnation de la société Attitude Smart à lui verser à titre de provision les sommes de 20 580,08€ et de 254 295,80€, ainsi que la somme de 10 000 € au titre de la procédure abusive et celle de 10 000 € au titre des frais irrépétibles.

Enfin, la société Homya conclut au rejet de la demande d’extension de mission et s’en rapporte à justice quant à la demande de consignation des loyers. Elle conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite la condamnation de la société [Adresse 16] au paiement de la somme de 389 733,92 euros à titre de provision. A titre subsidiaire, elle sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 163 507,34€, cette somme correspondant aux loyers perçus par la société Attitude Smart. Enfin, elle sollicite la condamnation des autres parties à lui verser la somme de 10 000€ au titre des frais irrépétibles.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

SUR CE

Sur la demande d’extension de mission

La requérante sollicite l’extension de la mission de l’expert sur le fondement exclusif des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il appartient à la requérante de démontrer qu’elle se trouve dans une situation d’urgence, laquelle est caractérisée lorsqu’un retard même minime peut devenir préjudiciable à l’une des parties, et ce de façon presque irréparable.

Aucune urgence n’étant alléguée par la requérante, le risque de réalisation d’un préjudice irrémédiable en l’absence de décision du juge des référés sur l’extension de la mission de l’expert aux fins d’examiner ses préjudices n’est pas démontré et il n’y a pas lieu à référé sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La requérante ne démontre pas en quoi l’extension de la mission de l’expert à l’examen de ses préjudices permettrait de mettre fin au trouble manifestement illicite qu’elle allègue subir.

Dès lors, et comme le soutient à juste titre la société Homya, à défaut de démontrer que les conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile sont réunies, et alors qu’il n’appartient pas au juge de restituer leur exact fondement juridique aux demandes, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’extension de mission.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers et du remboursement des loyers payés

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l’existence d’une illicéité du trouble, son caractère manifeste et actuel.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, il résulte de la motivation de l’arrêt du 8 avril 2022 ayant autorisé le locataire principal à consigner le paiement de ses loyers que lors de la délivrance du commandement de payer le 3 juin 2020, « les désordres [d’infiltrations et d’inondations] étaient réels et suffisamment importants et récurrents pour empêcher l’appelante [la société [Adresse 16]] d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail (…).

Il sera ajouté qu’à ce jour, selon les procès-verbaux de constat des 11 janvier et 25 février 2022 versés aux débats, il existe toujours des infiltrations puisque l’huissier constate non seulement des traces d’humidité anciennes, pouvant correspondre aux anciens désordres, (…) mais également des « gouttes d’eau » qui « jonchent le plafond et tombent sur le sol et les voitures entreposées », « de l’eau qui s’écoule depuis le plafond sur les voitures » et « la présence de liquide ».

C’est ainsi que, rappelant les risques relatifs à la sécurité du personnel et de la clientèle en présence d’une telle humidité et d’installations électriques, la cour d’appel a autorisé la consignation des loyers à compter de la signification de la décision.

Au jour des débats, il est communiqué un procès-verbal de constat établi le 14 août 2024 aux termes duquel le commissaire de justice constate une fuite active et importante au niveau du plafond d’un local à usage de bureau situé au niveau -1, avec un « écoulement d’eau goutte-à-goutte en provenance du plafond, l’eau est en train de couler d’un spot électrique situé au milieu de la pièce », ainsi que, au rez-de-chaussée, la présence d’une flaque d’eau au sol dans le couloir menant vers un bureau ; que dans ce bureau, « je constate la présence de plusieurs récipients au sol qui contiennent de l’eau ainsi que des serviettes imbibées d’eau », et côté vitrine, « de l’eau en train de couler d’un spot électrique » ainsi que la présence de plusieurs flaques d’eau au sol de ce bureau.

La note n°3 de l’expert adressée le 5 septembre 2024 relève sept infiltrations actives au rez-de-chaussée ainsi qu’aux trois niveaux de sous-sol. L’expert constate la présence de deux nouvelles infiltrations compte tenu de la survenance de nombreux orages au mois d’août 2024 et que « les récentes infiltrations entraînent systématiquement une coupure d’électricité dans le showroom et le bureau ».

Aux termes du procès-verbal de constat établi le 10 octobre 2024, le commissaire de justice constate que de l’eau stagne aux 1er et 2ème sous-sols du garage, relevant en certains points jusqu’à 4 cm d’eau, l’eau s’écoulant à partir du plafond au milieu de la rampe et à partir du faux plafond situé à côté du bureau ; « lors de mon passage des gouttes tombent du plafond abondamment sur le sol ». Dans le bureau et la salle de repos, il relève qu’une partie du faux plafond s’est effondrée et que de l’eau coule des faux plafonds, le sol étant recouvert d’eau.

Toutefois, sur les photographies prises par le commissaire de justice et annexées à ce constat, il peut être relevé que le parking est occupé par des véhicules à tous les niveaux et que l’atelier de réparation est ouvert, des salariés s’y affairant. En outre, par dire n°18 adressé à l’expert, le conseil de la société Attitude Smart, précisant qu’en raison d’un dysfonctionnement électrique depuis la veille, la porte du garage est fermée à 8h du matin, ajoute que « Il n’a pas été possible au personnel d’ATTITUDE SMART d’accéder aux locaux », ce qui établit que les salariés de la requérante se rendent sur leur lieu de travail quotidiennement pour y exercer l’activité prévue par le contrat de sous-location.

Dès lors, s’il est indéniable que les infiltrations et inondations causent à la société requérante un trouble de jouissance, en perturbant son activité, la requérante ne démontre toutefois pas, avec l’évidence requise en référé, l’impossibilité totale d’exploiter les lieux, de sorte que la demande de suspension du paiement des loyers et de remboursement des loyers payés à la société [Adresse 16] excèdent les pouvoirs du juge des référés, tant sur le fondement des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que sur celui de l’article 835, alinéa 1 et 2.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers et de remboursement des loyers payés à la société Parking Le Relais de Ponthieu.

Sur la demande subsidiaire de consignation des loyers

Le bien fondé d’une demande de consignation repose sur la même démonstration que celle développée pour une demande en suspension du paiement des loyers, et il appartient à la requérante de démontrer qu’elle n’est pas en mesure d’exploiter le local. Dès lors qu’en l’espèce, cette preuve n’est pas établie, la demande de consignation se heurte à une contestation sérieuse.

La requérante se prévaut également du fait qu’elle verse des loyers à un locataire lui-même autorisé à consigner le paiement des loyers par la cour d’appel de Paris le 8 avril 2022.

Toutefois, la société Homya affirme, sans être contredite, que la société [Adresse 16] n’a jamais consigné les loyers à l’exception d’une consignation effectuée le 7 avril 2023 à hauteur de 49 505,38€, ce qui est confirmé par l’ordonnance du 12 septembre 2023. En outre, la détermination du terme de la consignation nécessite une interprétation du dispositif de l’arrêt du 8 avril 2022 qui échappe aux pouvoirs du juge des référés, alors que le bailleur et le locataire principal ont, dans le cadre de la procédure ayant donné lieu à l’ordonnance de référé du 12 septembre 2023, entendu estimer que la locataire n’était plus autorisée à consigner le paiement des loyers, raison pour laquelle celle-ci a d’ailleurs sollicité la poursuite de la consignation devant le juge des référés, qui a dit n’y avoir lieu à référé.

En conséquence, il n’est pas démontré par la requérante que seraient, à l’évidence, sans cause, les sous-loyers réglés par elle.

Et il n’y a pas lieu à référé sur la demande subsidiaire.

Sur la demande reconventionnelle provisionnelle de la société Parking Le Relais de Ponthieu

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’article L.632-2 du code de commerce dispose que “Les paiements pour dettes échues effectués à compter de la date de cessation des paiements et les actes à titre onéreux accomplis à compter de cette même date peuvent être annulés si ceux qui ont traité avec le débiteur ont eu connaissance de la cessation des paiements”.

Aux termes des articles L631-14 et L.622-7 du code de commerce, “ Le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Ces interdictions ne sont pas applicables au paiement des créances alimentaires.”,

L’article L622-21 du même code, applicable à la mesure de sauvegarde, dispose que “I.-Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

II.-Il arrête ou interdit également toute procédure d’exécution de la part de ces créanciers tant sur les meubles que sur les immeubles ainsi que toute procédure de distribution n’ayant pas produit un effet attributif avant le jugement d’ouverture.(…)”.

Le tribunal de commerce de Paris a prononcé le 26 février 2024 l’ouverture d’une procédure de sauvegarde au bénéfice de la société Attitude Smart.

Dès lors, la demande provisionnelle au titre des loyers exigibles avant le 26 février 2024, ainsi qu’au titre de la CFE de 2019, est irrecevable du fait de la procédure de sauvegarde.

En ce qui concerne les loyers échus postérieurement à la procédure de sauvegarde, il convient d’observer que seuls les grands livres des comptes clients sont versés aux débats ; aucun décompte locatif progressif n’est communiqué permettant d’établir le principe d’une créance au titre des loyers postérieurs. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande provisionnelle, celle-ci étant insuffisamment justifiée en référé.

Sur la demande provisionnelle reconventionnelle de la société Homya

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée de la chose jugée.

En vertu de l’article 1355 du code civil, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formées par elles et contre elles en la même qualité.

Aux termes de l’article 794 du code de procédure civile, les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

L’ordonnance du juge de la mise en état statuant sur une demande provisionnelle a toutefois l’autorité de la chose jugée au provisoire et ne peut être rapportée par le juge de la mise en état qu’en cas de circonstances nouvelles.

Il en est de même devant le juge des référés dans l’hypothèse de la préexistence d’une ordonnance rendue par le juge de la mise en état.

En l’espèce, la société Homya a sollicité, devant le juge de la mise en état, la condamnation par provision de la société [Adresse 16] au paiement de la somme de 351 330,44€. Par ordonnance du 12 février 2025, le juge de la mise en état a rejeté cette demande.

Les circonstances nouvelles alléguées par la société Homya pour faire examiner la demande provisionnelle, déjà formulée et rejetée par le juge de la mise en état, reposeraient sur la découverte par la société Homya, du fait que sa locataire a perçu des loyers de la part de la sous-locataire.

Toutefois, il résulte de la demande de consignation formée par la société Attitude Smart devant le juge de la mise en état, dans ses conclusions notifiées par Rpva le 4 décembre 2024, que la société Homya, partie à la procédure, est informée de ces éléments depuis au moins cette date, de sorte qu’elle ne peut alléguer avoir découvert cette situation postérieurement à la décision prononcée par le juge de la mise en état.

En conséquence, à défaut de démontrer d’autres circonstances nouvelles, la demande se heurte à l’autorité de la chose jugée au provisoire que revêt l’ordonnance du juge de la mise en état du 12 février 2025, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé.

Sur la demande reconventionnelle au titre de l’abus d’ester en justice

Si le droit d’agir est susceptible de dégénérer en abus, celui qui l’invoque doit démontrer que l’action a été initiée avec une intention malveillante ou de mauvaise foi, ou qu’elle repose sur une erreur grossière ou a été initiée avec une légèreté blâmable.

En l’espèce, aucun des éléments permettant de caractériser la mauvaise foi de la requérante n’est démontré, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la société Attitude Smart, qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens.

En revanche, les circonstances de la cause ne justifient pas qu’il soit fait droit aux demandes faites au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons n’y avoir lieu à extension de la mission de l’expert sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension du paiement des loyers et de remboursement des loyers versés à la société [Adresse 16] ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire de consignation des loyers et les demandes subséquentes ;

Déclarons irrecevable la demande reconventionnelle de la société Parking Le Relais de Ponthieu ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande reconventionnelle de la société Homya ;

Rejetons la demande au titre de la procédure abusive ;

Rejetons la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Attitude Smart aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 13] le 20 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN