TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/06682 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LSY

N° MINUTE : 1/2025

JUGEMENT

rendu le 18 mars 2025

DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE CENTRALE MONCEAU, [Adresse 3], représentée par Maître Véronique BOLLANI, avocat au barreau de PARIS, 4 Rue Galilée 75116 Paris, Toque P0255

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [B], demeurant [Adresse 1], représenté par M^e Céline MARCOVICI, avocat au barreau de PARIS, 9 Villa Aublet 75017 Paris, Toque E0637

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 10 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé le 18 mars 2025 par Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 18 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/06682 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5LSY

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 février 2024, la Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM) a consenti un bail d’habitation à M. [P] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 4, porte gauche, une cave, un emplacement de parking n°3), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 5 620 euros et d’une provision pour charges de 1 136,21 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 24 257,24 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [B] le 18 avril 2024.

Par assignation du 26 juin 2024, la Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [B], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-44 525,24 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 24 257.24 euros et de l’assignation pour le surplus,

-5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Appelée à l’audience du 24 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 10 janvier 2025.

À l’audience du 10 janvier 2025, la Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au terme du mois de janvier 2025, s’élève désormais à 86 562,83 euros. La Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM) considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de tout délai.

La Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM) expose que le montant du loyer s’élève à 6 756 euros, charges comprises. Elle indique qu’aucun loyer n’a été réglé depuis l’entrée dans les lieux, le 08 février 2024 et que le dépôt de garantie n’a pas été versé. La Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM) s’oppose à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

M. [P] [B], représenté par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative, mais sollicite l’octroi de délai de paiement sur 36 mois et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux.

M. [P] [B] expose qu’il vit dans le logement avec son épouse et ses trois enfants mineurs. Il ajoute que sa société est en liquidation judiciaire, qu’il développe une nouvelle activité dans le secteur de l’immobilier et affirme qu’il devrait percevoir rapidement des revenus importants précisant qu’actuellement, il n’en perçoit aucun.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [P] [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 16 avril 2024 et que la somme de 24 257,24 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail – pourtant conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – ne permettent pas d’écarter l’hypothèse suivant laquelle les parties auraient souhaité déroger, dans un sens plus favorable au locataire, aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telle que modifiées par la loi du 27 juillet 2023. Dans ces conditions, il convient donc de substituer le délai contractuel de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2024.

Eu égard à l’absence de revenu du locataire et de paiement du loyer depuis l’entrée dans les lieux, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 9 janvier 2025, M. [P] [B] lui devait la somme de 86 562,83 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus.

M. [P] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 24 257,24 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 20 268 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 6 756 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2 500 euros à la demande de la Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 février 2024 entre la Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM), d’une part, et M. [P] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (étage 4, porte gauche, une cave, un emplacement de parking n°3) est résilié depuis le 17 juin 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [P] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (étage 4, porte gauche, une cave, un emplacement de parking n°3) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [P] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 6 756 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [P] [B] à payer à la Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM) la somme de 86 562,83 euros (quatre-vingt-six mille cinq cent soixante-deux euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 24 257,24 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 20 268 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [P] [B] à payer à la Société Civile Centrale MONCEAU (SCCM) la somme de 2 500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 avril 2024 et celui de l’assignation du 26 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge