TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre 2ème section

N° RG 23/12894 – N° Portalis 352J-W-B7H-C25YS

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le 28 Octobre 2025

DEMANDEURS

Monsieur [O] [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0122

Madame [P] [G] épouse [W]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0122

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [U] [T] [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Olivier DELAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1912

Madame [V] [R] [S] [Z] épouse [N]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Olivier DELAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1912

Décision du 28 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/12894 – N° Portalis 352J-W-B7H-C25YS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Diane FARIN, Greffière lors de l’audience, et de Madame Camille CHAUMONT, Greffière lors de la mise à disposition,

DÉBATS

A l’audience du 16 Septembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 28 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 24 décembre 2020, Monsieur [O] [W] et Madame [P] [G] épouse [W] (Monsieur et Madame [W]) ont acquis de Monsieur [J] [U] [T] [N] et Madame [V] [R] [S] [Z] épouse [N] (Monsieur et Madame [N]) des biens immobiliers, les lots 6, 7, 17, 38 et 40 correspondant à deux appartements et deux caves, au sein d’un immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, pour un prix de 1 230 000 euros.

L’appartement situé au 2ème étage (lots 6 et 7) a été loué à Monsieur [O] [M] et Madame [L] [M], selon contrat du 8 juillet 2021 et celui du 5ème étage (lot 17) a été loué à Monsieur [B] [E], selon contrat du 20 février 2021.

Des travaux de reprise de la structure de l’immeuble ont été entrepris en exécution d’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2022.

Par lettre recommandée en date du 19 avril reçue le 21 avril 2023, Madame [W] a adressé à Monsieur et Madame [N] une mise en demeure de payer la somme de 27 236,46 euros au titre du remboursement d’une facture de travaux, des pertes de loyer et des frais d’avocat.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 octobre 2023, Monsieur et Madame [W] ont fait assigner Monsieur et Madame [N] devant le tribunal judicaire aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de diverses sommes.

Par conclusions écrites signifiées par voie électronique le 20 décembre 2024, Monsieur et Madame [W] demandent au tribunal de :

— Condamner Monsieur [N] à leur verser la somme de 30 493,11 euros à titre de dommages et intérêts,

— Le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au profit de Maître Alain RAPAPORT, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dire n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Ils indiquent d’abord que Monsieur [N] étant seul propriétaire de l’appartement situé au 2ème étage, l’action sera dirigée uniquement à son encontre.

Sur le fond, ils expliquent qu’à l’occasion des travaux de ravalement et de renfort de la structure de l’immeuble, votés lors de l’assemblée générale du 30 mars 2022, il est apparu la présence en façade d’une canalisation de raccordement des eaux usées / eaux vannes (EU/EV) de la salle de bains de l’appartement du 2ème étage sur la descente des eaux pluviales (EP) de l’immeuble. Ils précisent que ce raccordement n’avait pas été autorisé par la copropriété et n’était conforme ni aux règles de l’art ni au règlement sanitaire départemental de Paris, si bien qu’il a été nécessaire d’effectuer des travaux de dévoiement de la canalisation et de mise en conformité du raccordement, ce qui a entrainé le retard des travaux entrepris par la copropriété.

Ils soutiennent, au visa de l’article 1641 du code civil, que l’existence de ce raccordement non conforme constitue un vice caché justifiant de l’indemnisation des préjudices, soulignant que l’acte de vente mentionne la réalisation des travaux de réunion des lots 6 et 7 dans les règles de l’art. Ils indiquent que leur préjudice est lié à l’arrêt des travaux de ravalement en raison de la découverte de cette canalisation, évalué à 29 880,05 euros, comprenant le coût des travaux de 4 569,04 euros, selon facture, la dette de loyer de 13 722 euros de Monsieur et Madame [M] jusqu’à leur déménagement, un mois de vacance avant la relocation à hauteur de 3 067 euros, la diminution des loyers selon le nouveau contrat de location évaluée à 5 075,16 euros et la somme de 3 156,44 euros au titre de la dette de loyer de Monsieur [E].

En réponse à l’argumentation adverse, ils relèvent que le vice n’est pas apparent car il était impossible de savoir à l’œil nu que la canalisation était raccordée en façade sur une descente d’eaux pluviales et qu’ils n’ont eu connaissance du vice qu’à l’occasion des travaux de ravalement. Ils ajoutent que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés ne s’applique pas si le vendeur a volontairement caché l’existence du vice. Enfin, ils indiquent que même si la canalisation existait auparavant, Monsieur [N] a succédé dans les droits et obligations de son vendeur.

Décision du 28 Octobre 2025

2ème chambre 2ème section

N° RG 23/12894 – N° Portalis 352J-W-B7H-C25YS

Par conclusions écrites signifiées par voie électronique le 3 janvier 2025, Monsieur et Madame [N] demandent au tribunal de :

— Donner acte à Monsieur et Madame [W] qu’ils ont abandonné leurs demandes formées à l’encontre de Madame [N]

— Débouter Monsieur et Madame [W] de leurs demandes contre Monsieur [N],

— Rejeter la demande au titre de la somme de 3156,44 euros au titre de la prétendue perte de loyers dus par Monsieur [E],

— Rejeter la demande au titre de la somme de 5182,10 euros TTC (TVA 10%) au titre du devis de DMCP,

— Rejeter la demande au titre de la somme de la somme de 13722 euros réclamée au titre de la prétendue perte de loyers dus par Monsieur [M],

— Rejeter la demande au titre de la somme de 3067 euros au titre de la vacance d’un mois de l’appartement du 2ème étage suite au départ du locataire Monsieur [M],

— Rejeter la demande au titre de la somme de 5.580 € qui correspondrait à la perte de loyers pour l’année 2023 pour l’appartement du 5ème étage

— Rejeter la demande au titre de l’exécution provisoire,

— Condamner Monsieur et Madame [W] au paiement de :

• la somme de 5000 euros à Madame [N] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

• la somme de 5000 euros à Monsieur [N] en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux dépens, avec distraction au profit de Maître Olivier DELAIR.

Ils indiquent que les demandes, irrecevables à l’encontre de Madame [N] ont été abandonnées.

Ils rappellent que Monsieur [N] a acquis le lot n°7 en 1988 puis le lot n°6 en 1999 et a effectué des travaux de rénovation de la salle de bains, lesquels n’ont pas modifié le système d’évacuation qui préexistait. Ils estiment que les conditions de l’article 1641 du code civil ne sont pas réunies, seule la connaissance du vice par le vendeur non professionnel permettant de l’invoquer conformément à la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés. Ils ajoutent que toutes les mentions de l’acte sont exactes et que le vice n’est pas caché, s’agissant d’une évacuation en façade. Ils relèvent que les travaux sur la canalisation qui est simplement déplacée pour permettre les travaux ne sont pas dus à une non-conformité. Enfin, ils soulignent que la réalité de la gêne dans les travaux entrepris par la copropriété n’est pas établie.

S’agissant du préjudice, ils indiquent qu’il n’y a aucune justification des nuisances causées dans les appartements donnés en location, et si l’absence de paiement des loyers a un lien avec les travaux importants du syndicat des copropriétaires et l’arrêté de péril, ils n’ont aucun lien avec la canalisation d’évacuation. Ils ajoutent que les demandes au titre des pertes de loyers ne sont pas justifiées et que la période de latence d’un mois ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Subsidiairement, ils indiquent qu’il n’est communiqué qu’un devis au titre des travaux, et que la facture adressée ultérieurement ne comporte pas tous les éléments nécessaires et fait référence à un autre devis, si bien qu’il y a lieu de rejeter les demandes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 16 septembre 2025.

À l’audience du 16 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes de « donné acte » :

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « donné acte » formulées par les parties, qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile, et qui ne donnent pas lieu à des décisions susceptibles de trancher le principal du litige et dès lors sont dépourvues d’autorité de chose jugée.

Sur les demandes principales :

Sur la garantie des vices cachés :

Aux termes de de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à moindre prix.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1644 du même code, l’acheteur a la possibilité en ce cas de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il découle de ces textes qu’il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve de l’existence d’un défaut de la chose, antérieur à la vente, la rendant impropre à son usage, ainsi que son caractère caché.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur et Madame [W] ont acquis de Monsieur [N] les lots numéros 6 et 7 correspondant à l’appartement situé au 2ème étage de l’immeuble situé [Adresse 3].

Il apparait qu’à l’occasion de travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires, il s’est avéré nécessaire de procéder au déplacement de la canalisation privative servant à l’évacuation des eaux usées de la salle de bains sortant en façade de l’immeuble, dont le positionnement gênait la poursuite des travaux.

Il ressort d’une note du cabinet AME Architecture en date du 2 juin 2023, que le raccordement était branché sur la descente des eaux pluviales alors que ce réseau doit être dissocié de celui des eaux usées, conformément au règlement sanitaire de Paris, et que le dévoiement a été réalisé par la société DMCP aux frais du propriétaire. L’architecte précise en outre « il conviendra cependant de procéder à la dissociation des réseaux EU/EV et EP une fois le ravalement de façade achevé » et mentionne que « le président du conseil syndical attire notre attention sur le fait que ce branchement aurait été fait sans accord préalable de la copropriété ».

Il est justifié de la réalisation de travaux de déviation de la canalisation et de branchement, selon devis numéro 2023/03- 071 de la société DMCP du 6 mars 2023 et facture du 4 avril 2023 en exécution du devis, à hauteur de 5182,10 euros toutes taxes comprises.

En premier lieu, si aucun autre élément technique n’est communiqué, il n’est pas contesté l’existence d’un raccordement de la canalisation d’évacuation des eaux usées de la salle de bains de l’appartement du deuxième étage sur la descente des eaux pluviales de l’immeuble, qui, à ce titre, est non-conforme à l’article 42-2 du règlement sanitaire départemental de Paris, lequel prévoit « il est interdit d’évacuer des eaux usées dans les ouvrages d’évacuation des eaux pluviales et réciproquement ».

Si la canalisation, située en façade sur cour de l’immeuble, était visible à l’œil nu, ce n’est pas tant sa disposition qui est cause de la non-conformité que le raccordement irrégulier au réseau des eaux pluviales, lequel n’était lui, pas décelable.

De plus, l’antériorité du vice à la vente est établie, au regard de la nature du vice.

Il sera toutefois relevé que la date de la réalisation de la canalisation n’est pas déterminée, s’agissant d’une salle de bains ancienne, ainsi que cela ressort de l’attestation de Madame [A] [F], et que l’absence d’autorisation de travaux par la copropriété, qui n’a été qu’évoquée par l’architecte, sans aucun document à l’appui, n’est pas démontrée.

Néanmoins, force est de constater qu’il n’est pas démontré que l’irrégularité du raccordement constitue un défaut d’une gravité telle qu’elle rend l’immeuble impropre à son usage, la seule absence de conformité du raccordement étant insuffisante à le caractériser. Il ne s’agit pas non plus d’un vice qui rend l’installation sanitaire impropre à son usage, diminuant donc l’usage attendu du bien immobilier.

Il sera relevé que les réparations rendues nécessaires pour rétablir un raccordement conforme, mises en œuvre en raison de la nécessité de déplacer la canalisation, ont été réalisées pour 5 182,10 euros.

En conséquence, il n’est pas démontré l’existence d’un vice caché d’une gravité suffisante, au sens de l’article 1641 du code civil.

Au surplus, en tout état de cause, l’acte de vente comporte une clause « état du bien » en page 14, selon laquelle " l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit , notamment en raison ; des vices apparents, des vices cachés. « et que pour les vices cachés, l’exonération de garantie ne s’applique pas » si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ".

Or, il n’est pas contesté que Monsieur [N] est un vendeur non professionnel et il n’est pas démontré qu’il aurait eu connaissance de l’irrégularité du branchement, la date de réalisation des travaux étant inconnue et aucun dysfonctionnement n’ayant été établi, si bien que la clause d’exclusion de garantie doit s’appliquer.

Il convient au regard de l’ensemble de ces éléments de rejeter la demande au titre de la garantie des vices cachés, et dès lors la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [W] et Madame [P] [G] épouse [W] aux dépens de l’instance dont distraction sera ordonnée au profit de Maître Olivier DELAIR, avocat de Monsieur [N], en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [N] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur et Madame [W] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

De même, alors qu’aucune demande n’est maintenue à l’encontre de Madame [N], il apparait inéquitable de lui laisser la charge des frais irrépétibles. Il convient donc de condamner Monsieur et Madame [W] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Monsieur et Madame [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [O] [W] et Madame [P] [G] épouse [W] à l’encontre de Monsieur [J] [U] [T] [N],

CONDAMNE Monsieur [O] [W] et Madame [P] [G] épouse [W] à payer à Monsieur [J] [U] [T] [N] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [W] et Madame [P] [G] épouse [W] à payer à Madame [V] [R] [S] [Z] épouse [N] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [O] [W] et Madame [P] [G] épouse [W] aux dépens de l’instance,

DIT que Maître [D] [X] pourra recouvrer directement contre Monsieur [O] [W] et Madame [P] [G] épouse [W] les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision,

DEBOUTE Monsieur [O] [W] et Madame [P] [G] épouse [W] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 28 octobre 2025.

La Greffière La Présidente

Camille Chaumont Céline Marion