TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08642 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53XJ

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO,

[Adresse 3]

représentée par M^e Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [K],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 mars 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 25 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08642 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53XJ

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 mars 2023, la société HENEO a consenti à Monsieur [M] [K] un contrat de résidence portant sur un logement meublé (logement n°0211) dans le foyer-logement situé [Adresse 2].

Des redevances étant demeurés impayées, la société HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice une mise en demeure de payer la somme de 2348,64 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, la société HENEO a fait assigner Monsieur [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte,

— condamner Monsieur [M] [K] à lui payer à titre de provision la somme de 2932,74 € représentant l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation, avec intérêts « de droit »,

— condamner Monsieur [M] [K] à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation et jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant de la redevance qui aurait été payée,

— condamner Monsieur [M] [K] à lui payer la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre à payer les dépens.

A l’audience du 23 janvier 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [M] [K] assigné à étude n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique constitue un trouble manifestement illicite.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [M] [K] est soumis à la législation des logements-foyer résultant des articles [4]-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte notamment de l’application d’une clause résolutoire. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de foyer-logement plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 23 mars 2023 contient une clause résolutoire à défaut de paiement de la redevance (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a régulièrement été signifié au défendeur le 5 juillet 2024, pour la somme en principal de 2348,64 €.

Il ressort du décompte produit que la somme visée à la mise en demeure correspondait bien à un montant équivalent à deux mois au moins d’arriéré de redevances et que Monsieur [M] [K] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 août 2024.

Monsieur [M] [K] étant occupant sans droit ni titre depuis le 6 août 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au résident d’un commandement de quitter les lieux.

La demande de prononcé d’une astreinte est par ailleurs rejetée.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre des redevances et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [M] [K] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail crée un préjudice au bailleur privé de la jouissance et de la valeur locative de son bien justifiant de lui allouer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi.

La société HENEO produit ainsi un décompte démontrant que Monsieur [M] [K] restait lui devoir la somme de 2516,84 € euros à la date du 16 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [M] [K] sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 2516,84 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision, en application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Il sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du terme de janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie également de le condamner à payer à la société HENEO la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 23 mars 2023 entre la société HENEO et Monsieur [M] [K] portant sur le logement n°0211 dans le foyer-logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 août 2024,

ORDONNONS à Monsieur [M] [K] de libérer de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [M] [K] à verser à la société HENEO la somme de 2516,84 € à titre de provision sur l’arriéré de redevances et d’indemnités d’occupation arrêté au 16 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

CONDAMNONS Monsieur [M] [K] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi, ce à compter du terme de janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [M] [K] à verser à la société HENEO la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [M] [K] aux dépens,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge