TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Lorène DERHY

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christine BEZARD FALGAS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07068 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5O2P

N° MINUTE :

11/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 17 février 2025

DEMANDERESSE

Société L’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES-LETTRES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christine BEZARD FALGAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0521

DÉFENDEURS

Madame [H] [S], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de Maître Lorène DERHY de la SELEURL SELARL DERHY AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1320

Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de Maître Lorène DERHY de la SELEURL SELARL DERHY AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1320

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 février 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 17 février 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07068 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5O2P

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé le 04/01/2022 et prenant effet en date du 01/01/2022, l’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES- LETTRES a consenti à [H] [S] et [L] [O] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation secondaire situé [Adresse 3], 1er étage, et une cave n°23, pour un loyer mensuel initial de 2585 euros, outre des provisions sur charges mensuelles de 290 euros.

Par avenant du 04/01/2022, le bail était requalifié en bail d’habitation principale soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par courrier recommandé du 26/04/2024, l’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES-LETTRES mettait en demeure [H] [S] et [L] [O] d’avoir à occuper personnellement le logement et d’avoir à cesser la sous-location par le biais de la plateforme AIRBNB.

Par courriel du 03/04/2024, [H] [S] informait le conseil de la bailleresse de la clôture du compte AIRBNB et transmettait le relevé de réservations sur la période du 04/07/2022 au 01/03/2024.

Par courrier du 01/06/2024, [H] [S] et [L] [O] transmettaient leur congé à leur bailleresse pour un départ du logement fixé au 31/07/2024.

Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 05/07/2024 à domicile et à personne, l’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES-LETTRES a respectivement fait assigner [H] [S] et [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins notamment de les voir condamner au remboursement des fruits civils.

L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 06/12/2024.

L’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES-LETTRES, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience, de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la dire et juger recevable et bien fondée en ses demandes ;

— débouter les défendeurs de toutes leurs demandes ;

— condamner solidairement [H] [S] et [L] [O] à lui verser la somme de 53382,67 euros, sommes perçues au titre de la sous-location non autorisée depuis le mois de mai 2022 ;

— condamner solidairement [H] [S] et [O] [L] à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de commissaire de justice du 20/03/2024.

Elle expose notamment qu'[H] [S] et [L] [O] ont manqué à leurs obligations, en sous-louant leur logement sur la plateforme d’économie collaborative AIRBNB pendant près de deux ans. Selon elle, ils sont de mauvaise foi en ce qu’ils ne pouvaient ignorer l’interdiction de sous-louer, inscrite au bail, et n’étaient pas dans une situation financière précaire telle qu’ils le prétendent.

Elle considère que tant les sous-loyers perçus par [H] [S] et [L] [O] que les frais de service et taxes constituent des fruits civils, lesdits frais étant selon elle tirés de l’exploitation de la propriété de l’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES- LETTRES.

S’agissant des impenses alléguées par les locataires, la bailleresse estime qu’elles ne sont pas établies, ajoutant qu’il est désormais constant que les loyers réglés par les locataires n’ont pas à être déduits des fruits civils en raison de leur mauvaise foi.

[H] [S] et [L] [O] , assistés de leur conseil, sollicitent en vertu de leurs dernières écritures soutenues oralement, de voir :

— les déclarer recevables en leurs demandes ;

— à titre principal :

rejeter l’intégralité des demandes de l’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES-LETTRES ;

condamner la même à leur payer la somme de 7161 euros au titre de la réparation du préjudice financier ;

— à titre subsidiaire :

les condamner à une somme qui ne pourra être supérieure à la somme de 6000 euros et infiniment subsidiaire à la somme de 28602,23 euros au titre du remboursement des fruits civils ;

condamner l’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES- LETTRES à leur payer la somme de 7161 euros à titre de réparation du préjudice financier ;

ordonner la compensation entre le montant des fruits civils et la somme de 7161 euros ;

accorder un délai de paiement dans la limite de 3 années et subsidiairement 2 années pour s’acquitter du montant de la condamnation éventuellement prononcée par le juge de céans au titre du remboursement des fruits civils ;

— en tout état de cause : condamner l’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES-LETTRES au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils estiment que la bailleresse ne peut solliciter le remboursement des fruits civils d’une sous-location « non-autorisée » alors qu’une telle sous-location est prohibée par la loi. Selon eux, en percevant les fruits de cette sous-location, la bailleresse serait dans ce cas elle-même responsable d’une sous-location illégale.

Ils affirment que l’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES -LETTRES est de mauvaise foi, en ce qu’elle a tenté d’échapper à l’encadrement des loyers en leur faisant conclure un bail d’habitation secondaire qui dépasse le loyer moyen de référence règlementaire, et en ne modifiant pas le montant du loyer après la régularisation du bail en habitation principale. Ils ajoutent qu’en ne les informant pas au préalable de l’interdiction de sous-louer, en refusant toute solution amiable et en poursuivant le remboursement des fruits civils malgré la connaissance de la précarité de leur situation, la propriétaire s’est montrée de mauvaise foi.

Ils font valoir qu’en 2020, leur fille est née en grande prématurité, ce qui a entraîné un bouleversement dans leur organisation de vie mais également la perte de leurs emplois respectifs au bout d’un an. Ils affirment que la nécessité d’être présents à l’hôpital [5] régulièrement ne leur a pas permis de chercher un autre logement avec un loyer adapté à leur budget. Ils assurent avoir utilisé les sommes des sous-locations pour régler leur loyer, ce qu’ils n’auraient pas pu faire avec leurs revenus de 4600 euros nets et un loyer de 3083,76 euros. Ils affirment qu’ils ne savaient pas que la sous-location n’était pas permise, et que de nombreux locataires de l’immeuble, propriété de l’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES-LETTRES, sous-louent.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 17/02/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif, des sous-loyers et sur la demande de compensation

Sur les sommes perçues au titre des sous-locations

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

En application des articles 546 et 547 du code civil, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire (Civ. 3e, 22 juin 2022, pourvoi n° 21-18.612), étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière causant nécessairement un préjudice financier à celui-ci. Le loyer constitue dès lors un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne peut être un possesseur de bonne foi

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties que le logement donné à bail à [H] [S] et [L] [O] a été sous-loué par l’intermédiaire de la plateforme AIRBNB, au cours de la période allant du 04/07/2022 au 01/03/2024 selon le relevé des réservations et transactions produits par les défendeurs.

[H] [S] et [L] [O] soutiennent que la propriétaire ne peut solliciter le remboursement des sous-loyers sans être elle-même responsable d’une sous-location illégale. Il convient de rappeler aux défendeurs que seuls les locataires et sous-locataires sont soumis à l’interdiction de sous-louer. Le propriétaire dispose du droit d’autoriser ou non de déroger au principe légal et contractuel d’interdiction de sous-location. En poursuivant le remboursement de revenus issus d’une sous-location qu’elle n’a pas autorisé, la propriétaire est bien fondée.

En outre, [H] [S] et [L] [O] indiquent ne pas avoir eu connaissance de l’interdiction de sous-louer l’appartement sans l’autorisation de la bailleresse, cette sous-location étant pratiquée par les autres locataires de l’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES -LETTRES sans réaction de celle-ci. Ils ajoutent que la sous-location était occasionnelle.

Néanmoins, l’interdiction de sous-louer est inscrite en première page du contrat de bail signé par les parties le 04/01/2022, clairement inscrite dans un encadré, et est réitérée dans les conditions générales. Les défendeurs ne peuvent dès lors se prévaloir d’une méconnaissance de cette interdiction et d’une absence d’information de la part de la propriétaire. Aussi, la sous-location pratiquée par les défendeurs n’a pas été occasionnelle mais régulière, avec près de 45 réservations d’un ou plusieurs jours au cours d’une période de 20 mois.

Enfin, les défendeurs soulèvent la mauvaise foi de la propriétaire. Toutefois, la bonne ou mauvaise foi du propriétaire n’est pas un critère dans l’évaluation du préjudice subi par celui-ci dans le cas d’une sous-location non autorisée. A titre indicatif, il sera relevé que la propriétaire a mis en demeure les défendeurs d’avoir à cesser la sous-location dès la réception du procès-verbal de constat, et n’a donc pas cherché à faire fructifier les revenus issus de la sous-location comme le soulève les défendeurs.

Il convient donc de condamner solidairement [H] [S] et [L] [O] à payer la somme de 53382,67 euros à l’établissement ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES- LETTRES, au titre des fruits civils, correspondant aux montants issus des sous-locations.

Sur les frais supportés par les locataires aux fins de sous-louer leur logement

[H] [S] et [L] [O] sollicitent la déduction des frais qu’ils ont dû assumer pour mettre leur logement en sous-location, sur le fondement de l’article 548 du code civil, selon lequel les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

Ils expliquent ainsi qu’ils ont dû régler les frais de service (1993,53 euros), de ménage (2550 euros) et les taxes de séjour (910,60 euros) à la plateforme AIRBNB et qu’ils ont réglé leurs loyers charges comprises à hauteur de 19326,40 euros sur la période (188 jours de sous-locations).

Ils évaluent ces frais à la somme totale de 28602,23 euros et sollicitent leur déduction du montant de 53382,67 euros.

L’article 549 du code civil précise cependant que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte (Civ. 3e, 22 juin 2022, pourvoi n° 21-18.612).

Il appartient à [H] [S] et [L] [O] de renverser la présomption de mauvaise foi.

En l’espèce, [H] [S] et [L] [O] arguent de leur bonne foi, de leur méconnaissance de la règlementation applicable, ainsi que de l’absence de qualification de fruits-civils des divers frais et taxes.

S’agissant des frais de service de 1993,53 euros, perçus par la société AIRBNB, ils ne sont pas directement produits par le bien immobilier appartenant à la demanderesse au sens de l’article 546 du code civil, mais sont la contrepartie du droit pour les voyageurs d’utiliser sa plateforme regroupant des annonces de locations saisonnières.

Ces frais doivent donc s’analyser en des impenses utiles à la perception des sous-loyers et ne doivent donc pas être attribués au propriétaire du bien.

Ces frais ne pouvant être assimilés à des fruits civils, et seront déduits de la somme de 53382,67 euros.

S’agissant des autres frais, ils correspondent à des fruits civils perçus par les défendeurs pour la conservation du bien (frais ménage et taxes séjour).

Il sera constaté, comme relevé précédemment, que l’interdiction de sous-louer le logement était clairement indiquée en première page du contrat de bail, en encadré. En outre, et contrairement aux dires des défendeurs, ceux-ci n’ont pas produit spontanément le relevé des réservations à leur bailleresse mais après la réception de la mise en demeure sollicitant l’envoi de ce document et la clôture du compte AIRBNB.

Aussi, s’il est manifeste que la situation médicale de leur fille a précarisé l’organisation familiale et professionnelle des défendeurs, l’analyse de leurs revenus au cours de l’année 2023 puis 2024 ne permet pas que caractériser une précarité financière telle qu’ils le prétendent. Si un déménagement pouvait leur sembler difficile au cours de la première année de leur fille, la sous-location illicite n’était pas non plus nécessaire en ce que leurs revenus leur permettaient de régler le loyer. [L] [O] est par ailleurs propriétaire d’un logement de 35m² dans le 18ème arrondissement, garantissant un patrimoine aux défendeurs puisqu’il génère des revenus locatifs (loué à Madame [A]), et aurait également pu produire une richesse par une vente. Enfin, les défendeurs ont pu quitter leur logement avec leurs enfants durant 188 nuits entre le 04/07/2022 et le 01/03/2024, dont plusieurs en 2022 et 2023, ce qui met en évidence la possibilité qu’ils avaient de se loger ailleurs et de s’éloigner de l’hôpital [5] à de nombreuses reprises.

Les défendeurs ne démontrent pas de leur bonne foi.

Au surplus, le paiement du loyer avec charges ne peut être déduit en ce que les défendeurs ont occupés le logement durant les périodes où il n’était pas sous-loué.

Eu égard à ces éléments, et en l’absence de bonne foi des défendeurs, la demande reconventionnelle ne sera accordée qu’à hauteur de 1993,53 euros.

Par conséquent, et après déduction des frais de 1993,53 euros, [H] [S] et [L] [O] seront tenus solidairement au paiement de 51389,14 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle en réparation du préjudice financier

Selon l’article 140 III. – A. de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dans sa rédaction applicable au présent litige, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

L’article 1 du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 prévoit la mise en place, sur l’intégralité du territoire de la ville de [Localité 6], du dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée, et l’arrêté préfectoral n°2021-06-04-0002 a fixé, en application de ce décret, sur ce même territoire, les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés, par catégorie de logement et par secteur géographique, mentionnés au I de l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, pour la ville de [Localité 6], pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022.

En l’espèce, [H] [S] et [L] [O] réclament la somme de 7161 euros au titre du préjudice financier subi par le paiement mensuel d’une somme de 2585 euros au lieu d’un loyer mensuel encadré de 2354 euros, hors charges, du 01/01/2022 au 31/07/2024.

Le bail du 04/01/2022, produit aux débats, stipule un loyer mensuel de 2585 euros hors charges. Il porte sur un logement non meublé, comprenant 5 pièces, d’une superficie de 110m², situé au [Adresse 4].

Considération prise de la catégorie du logement loué et du secteur géographique, le loyer de référence majoré est applicable. Ce loyer majoré de référence, lors de la signature du contrat de bail, était de 25,70 euros par m², soit un loyer de 2827 euros par mois.

Il s’ensuit que la bailleresse a respecté le loyer majoré de référence et la demande des défendeurs sera rejetée.

Sur les délais de paiement

[H] [S] et [L] [O] sollicitent l’octroi de délais de paiement avec un échelonnement sur 3 années, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Néanmoins, cet article est seulement applicable dans le cadre de la suspension de l’acquisition d’une clause résolutoire mettant fin au bail, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le montant important de la dette ne permet pas à [H] [S] et [L] [O] de régler la somme due en une seule échéance. [H] [S] et [L] [O] justifient touefois d’une situation financière qui leur permettrait de verser des mensualités pour apurer leur dette.

L’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES-LETTRES, qui s’oppose à la demande, ne produit aucun élément sur sa situation financière.

Par conséquent, [H] [S] et [L] [O] seront autorisés à s’acquitter de la dette de 51389,14 euros en 24 mensualités de 2140 euros, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes accessoires

[H] [S] et [L] [O], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 20/03/2024.

[H] [S] et [L] [O] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement [H] [S] et [L] [O] à payer la somme de 51389,14 euros à l’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES-LETTRES au titre des fruits civils, correspondant au montant des sous-locations ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

AUTORISE [H] [S] et [L] [O] à s’acquitter de la somme susvisée en 24 mensualités de 2140 euros, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème et dernière mensualité étant majorée du solde de la dette et des intérêts ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra exigible 15 jours après l’envoi par la créancière d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

REJETTE la demande reconventionnelle formée au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE in solidum [H] [S] et [L] [O] aux dépens;

CONDAMNE in solidum [H] [S] et [L] [O] à verser à l’ACADEMIE DES INSCRIPTIONS ET BELLES-LETTRES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection