TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 12/05/2025

à : Maître Ali DERROUICHE

Copie exécutoire délivrée

le : 12/05/2025

à : M^e Laurent LOYER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03120 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LSZ

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 12 mai 2025

DEMANDERESSE

La Société HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #PB282

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [M], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laurent LOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1567

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Claire TORRES, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mai 2025 par Claire TORRES, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03120 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4LSZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 juin 2016, la S.A.S. LERICHEMONT, désormais dénommée HÉNÉO, a consenti à M. [E] [M] un contrat de location portant sur un logement meublé n°0303 sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle d’un montant de 481,79 euros charges comprises, ce pour une durée d’un an, reconductible par tacite reconduction de mois en mois et en tout état de cause pour une durée maximale de trois années.

Se prévalant de l’existence de redevances impayées, la S.A.S. HÉNÉO a fait signifier à M. [E] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 novembre 2022, pour un montant en principal de 2289,20 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 6 mars 2024, la société HÉNÉO a fait assigner M. [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, et juger en conséquence que M. [E] [M] est occupant sans droit ni titre depuis l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, daté du 23 novembre 2022, soit au 23 décembre 2022 ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location conclu entre les parties à compter de la décision à intervenir ;

— en tout état de cause, ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef et de tous biens, à défaut pour le défendeur d’avoir quitté les lieux dans un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à peine d’astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard ;

— ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— condamner M. [E] [M] à lui payer la somme de 2814,79 euros représentant les loyers arriérés relatifs aux contrats de location, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer ;

— condamner M. [E] [M] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant de son loyer actuel, outre les charges, à compter de la date de résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux ;

— rejeter toute demande de délai de grâce, subsidiairement si des délais étaient accordés suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ;

— condamner M. [E] [M] à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, aux fins de leur permettre de se mettre en état.

À l’audience du 11 mars 2025, la société HÉNÉO, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses prétentions dans les termes de son assignation. Sur interrogation du juge, la demanderesse fait valoir qu’il n’y avait pas lieu de faire application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 compte-tenu du régime applicable au contrat de location liant les parties, soumis aux dispositions du code civil.

De son côté, M. [E] [M], représenté par son conseil, sollicite du juge :

— qu’il juge irrecevable l’assignation signifiée à son encontre ;

— qu’il déclare nul le commandement qui lui a été délivré le 23 novembre 2022 ;

— qu’il déboute la société HÉNÉO de l’ensemble de ses demandes ;

— à défaut, qu’il suspende les effets de la clause résolutoire et lui octroie des délais de paiement à raison de 23 mensualités de 50 euros, payable au plus tard le 15 de chaque mois, le solde devant être versé au 24ème mois, et précise qu’à défaut de paiement de l’arriéré la procédure d’expulsion ne pourra reprendre que 15 jours après la réception par lui d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée infructueuse ;

— qu’il condamne la société HÉNÉO au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, somme qui sera recouvrée par Maître Laurent Loyer, outre aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 11 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes formées par les parties supposent, à titre liminaire, de déterminer le régime juridique applicable au contrat de location les liant.

1. Sur le régime juridique applicable au contrat de location

Aux termes de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable lors de la souscription du contrat liant les parties :

« Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, ce titre ne s’applique pas :

1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;

3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1. »

L’article L.633-1 du code de la construction et de l’habitation définit à cet égard le logement-foyer comme un « établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. »

En l’espèce, le contrat de location liant les parties est intitulé « CONTRAT DE LOCATION POUR UN LOGEMENT MEUBLÉ [Adresse 3] », et aucune de ses stipulations n’indique le régime juridique auquel il se trouve soumis.

Dans ses écritures, la société HÉNÉO invoque les articles 1224 et suivants du code civil, sans s’expliquer sur les motifs pour lesquels les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne trouveraient pas application.

Or ainsi que le soulève le défendeur, dès lors qu’il n’est pas démontré dans la présente instance que le logement donné en location correspond juridiquement à un logement-foyer au sens de l’article [5] 633-1 du code de la construction et de l’habitation, tandis qu’il n’est pas contesté que le contrat litigieux porte sur un logement à usage d’habitation constituant la résidence principale du preneur, il doit en être déduit qu’il se trouve soumis aux dispositions d’ordre public du titre Ier de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur les demandes tendant au constat ou au prononcé de la résiliation du contrat, et leur recevabilité

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable lors de la signification de l’assignation introduisant la présente instance, dispose :

« II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur. »

En l’espèce, alors qu’il résulte des développements qui précèdent que le contrat de location liant la société HÉNÉO à M. [E] [M] se trouve soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la société demanderesse ne justifie pas avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois avant d’avoir fait signifier son assignation, ni avoir ensuite notifié son assignation au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Ses demandes tendant au constat ou au prononcé de la résiliation du contrat de location la liant à M. [E] [M], fondées sur l’existence d’une dette locative, doivent donc être déclarées irrecevables. Ses demandes subséquentes tendant à l’expulsion du défendeur, à la séquestration des meubles, et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront quant à elles nécessairement rejetées, le bail n’étant pas résilié.

Il sera néanmoins précisé que le défaut de saisine régulière de la CCAPEX ou de notification régulière de l’assignation au préfet ne fait pas obstacle à ce que la présente juridiction statue sur la demande formée par la société HÉNÉO tendant à la condamnation du défendeur au paiement de l’arriéré locatif, l’irrecevabilité tirée de ces textes étant limitée aux demandes tendant au prononcé de la résiliation du bail ou au constat de l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’existence d’une dette locative.

3. Sur la demande en paiement de la somme de 2814,79 euros au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société HÉNÉO réclame au terme de son assignation le paiement d’une somme de 2814,79 euros au titre des loyers arriérés, et elle n’a pas actualisé sa demande en paiement lors de l’audience.

Il ressort des pièces qu’elle verse aux débats que cette somme de 2814,79 euros correspondant aux loyers impayés suivant décompte arrêté au 31 août 2023 (terme de septembre 2023 inclus néanmoins).

Or M. [E] [M] a effectué depuis cette date des paiements ou bénéficié de rappels A.P.L. pour un montant total supérieur, qui sont venus s’imputer sur les échéances impayées les plus anciennes conformément aux directives de l’article 1342-10 du code civil, et ont donc éteint sa dette d’un montant de 2814,79 euros telle qu’arrêtée au 31 août 2023.

La demande en paiement au titre de l’arriéré locatif formé par la société HÉNÉO sera donc rejetée.

4. Sur la demande reconventionnelle tendant à la nullité du commandement de payer signifié à M. [E] [M] le 23 novembre 2022

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable lors de la signification du commandement de payer litigieux, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le commandement de payer qui a été signifié par la société HÉNÉO à M. [E] [M] le 23 novembre 2022 vise un délai d’un mois, et non deux mois, pour régler sa dette.

En impartissant ainsi au locataire un délai plus court que le délai légal, il l’induit en erreur sur le temps dont il dispose pour régulariser sa dette et éviter la résiliation du contrat de location, et lui fait nécessairement grief.

Il convient, pour ce motif, de déclarer nul pour vice de forme le commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été signifié le 23 novembre 2022 par la société HÉNÉO à M. [E] [M].

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société HÉNÉO qui succombe sera condamnée aux dépens de l’instance.

Conformément aux articles 700 2° du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, la société HÉNÉO sera également condamnée à verser à Maître Laurent LOYER, avocat de M. [E] [M] inscrit au barreau de Paris, une somme de 1000 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

DÉCLARE irrecevables les demandes formées par la S.A.S. HÉNÉO tendant au constat ou au prononcé de la résiliation du contrat de location la liant à M. [E] [M] ;

REJETTE en conséquence les demandes formées par la S.A.S. HÉNÉO tendant à l’expulsion de M. [E] [M], à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, et à la séquestration des meubles ;

REJETTE la demande formée par la S.A.S. HÉNÉO en paiement de la somme de 2814,79 euros au titre de l’arriéré locatif ;

DÉCLARE nul pour vice de forme le commandement de payer visant la clause résolutoire qui a été signifié le 23 novembre 2022 par la société HÉNÉO à M. [E] [M] ;

CONDAMNE la S.A.S. HÉNÉO à payer à Maître Laurent LOYER, avocat de M. [E] [M] inscrit au barreau de Paris, une somme de 1000 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier, bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide conformément à l’article 700-2° du code de procédure civile, laquelle somme sera recouvrée conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

RAPPELLE que lorsque l’avocat recouvre intégralement l’indemnité fixée en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, il renonce à percevoir la part contributive de l’État ;

REJETTE la demande formée par la S.A.S. HÉNÉO au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. HÉNÉO aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Présidente et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE