TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [D] [I]

Madame [J] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Xavier LABERGERE-MENOZZI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03078 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OF2

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le 11 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [U] [V]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Xavier LABERGERE-MENOZZI de AARPI DLM-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A546

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [I]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [J] [T]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2025 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03078 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OF2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 15 mars 2024, Monsieur [U] [V] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [D] [I] et à Madame [J] [T] sur des locaux situés [Adresse 3]) à [Localité 5] incluant une cave pour un loyer mensuel de 2 500 euros outre 250 euros de provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 15 octobre 2024, Monsieur [U] [V] a fait délivrer à Monsieur [D] [I] et à Madame [J] [T] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 5 500 euros au titre l’arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par actes de commissaire de justice du 25 février 2025, Monsieur [U] [V] a fait assigner Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résolution de plein droit du bail à compter du 26 novembre 2024,

— subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [I] et de Madame [J] [T] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— autoriser la séquestration des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais et risques des défendeurs,

— condamner solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] à payer la somme de 13 780 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à l’échéance de février 2025 incluse ainsi qu’à une indemnité journalière d’occupation de 150 euros, charges en sus, jusqu’à la complète libération des lieux, tout mois commencé étant dû en intégralité,

— condamner solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] à payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’expulsion à intervenir.

A l’audience du 6 mai 2025, Monsieur [U] [V] représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, a actualisé sa créance à la somme de 22 145,70 euros selon décompte arrêté au 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus et a conclu au rejet des prétentions adverses.

À l’appui de sa demande de résiliation de plein droit du bail, Monsieur [U] [V] invoque l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il se prévaut de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement de l’arriéré locatif dans les six semaines du commandement de payer et estime qu’en l’absence de reprise du versement du loyer courant, les locataires ne peuvent obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il fonde sa demande résiliation judiciaire du bail, en application des articles 1224 et suivants du code civil, 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 sur les manquements des preneurs à leur obligation de paiement régulier des loyers et de justification de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Il justifie sa demande de suppression du délai de deux mois au visa de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution par la mauvaise foi des locataires qui ont laissé se constituer un important arriéré et ont fourni lors de la conclusion du contrat de bail de fausses quittances de loyer. Il s’oppose pour les mêmes raisons à l’octroi de délais pour quitter les lieux.

Monsieur [D] [I], comparant en personne, a reconnu le montant de l’arriéré locatif et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux, en réglant une somme de 2 245 euros, puis 300 euros chaque mois en plus du loyer courant et à titre subsidiaire a demandé un délai jusqu’à fin septembre 2025 pour quitter les lieux.

Au soutien de ses demandes, il expose avoir repris une activité professionnelle en février 2025 après avoir perdu son emploi et avoir rencontré des problèmes de santé. Il précise avoir deux enfants à charge et déclare que sa compagne ne travaille pas. Il affirme avoir justifié de la souscription d’une assurance locative. Enfin, il conteste avoir produit de fausses quittances de loyer pour obtenir le logement.

Assignée à domicile, Madame [J] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l’article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 25 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [U] [V] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 17 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande en résiliation du bail et expulsion est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location (article VIII) a été signifié à Monsieur [D] [I] et à Madame [J] [T] le 15 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 500 euros n’a pas été réglée pendant le délai de six semaines suivant la signification du commandement (seule une somme de 2 800 euros a été payée dans le délai).

Monsieur [U] [V] est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 27 novembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort de l’historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n’a pas repris avant l’audience. Dans ces conditions, il n’est pas possible d’accorder au locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] étant sans droit ni titre depuis le 28 novembre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les modalités de l’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Par ailleurs, en application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il ressort du courrier de la société IMMO EXPRESS du 30 janvier 2025 que Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] ont produit de fausses quittances de loyer pour obtenir le logement qui leur a été donné à bail.

Il convient dès lors de constater la mauvaise foi des personnes expulsées et en conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de débouter Monsieur [D] [I] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

En revanche, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [U] [V] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] sont redevables de la somme de 22 145,70 euros à la date du 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus. Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T], non comparante, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Monsieur [D] [I] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme et ce solidairement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article VII).

Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de l’échéance de juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit actuellement la somme de 2 795 euros), en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il n’appartient pas au tribunal de se prononcer par avance sur la charge des sommes liées à l’exécution forcée du présent jugement, lesquelles sont, en ce qui concerne les mesures d’exécution forcée soumises au code des procédures civiles d’exécution régies par les dispositions de l’article L.111-8 dudit code. La demande formulée à ce titre sera par conséquent rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [U] [V] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à laquelle Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande en résiliation du bail et en expulsion recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 15 mars 2024 entre Monsieur [U] [V] d’une part et Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] (4ème étage) à [Localité 5] et une cave sont réunies à la date du 27 novembre 2024,

DÉBOUTE Monsieur [D] [I] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

SUPPRIME le délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et DÉBOUTE Monsieur [D] [I] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE en conséquence à Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [V] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE Monsieur [U] [V] de sa demande d’astreinte,

Décision du 11 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03078 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OF2

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] à verser à Monsieur [U] [V] la somme de 22 145,70 euros (décompte arrêté au 1er mai 2025 incluant la mensualité de mai 2025) correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à cette date,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] à verser à Monsieur [U] [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] à verser à Monsieur [U] [V] une somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [I] et Madame [J] [T] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.