TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 26 Septembre 2025

N° RG 25/03399 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LSGU

Jugement du 26 Septembre 2025

N° : 25/813

OPH [J]

C/

[Z] [W]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [J]

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [W]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Septembre 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [J]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par Mme [U] [O], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2024, l’établissement [J] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [W] sur des locaux situés au [Adresse 7]) à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 357,74 euros.

Par acte séparé du même jour, l’établissement [J] a consenti à M. [Z] [W] la location d’un emplacement de parking référencé 1193.A.02.033 situé dans la même rue, moyennant un loyer mensuel de 18,94 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.558,64 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [W] le 6 août 2024.

Par assignation du 8 avril 2025, l’établissement [J] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7.144,90 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, l’établissement [J] sollicite de prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une échéance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 9 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelé à l’audience du 6 juin 2025.

A cette date, l’établissement [J] a comparu représenté par Mme [U] [O] dûment munie d’un pouvoir.

Elle a entendu oralement se référer aux termes de son assignation sauf à préciser que la dette actualisée au 3 juin 2025, s’élève désormais à 7.990,07 euros en raison d’une facture de 1.811,81 euros au titre du SLS, faute pour le locataire d’avoir produit les justificatifs de ses revenus pour l’année 2024. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que des loyers sont restés impayés et que le locataire n’a pas régularisé la situation malgré les démarches amiables entreprises et la délivrance d’un commandement de payer.

L’établissement [J] souligne toutefois qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’établissement [J] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

A l’audience, M. [Z] [W] a comparu en personne.

Il indique vouloir quitter les lieux et envisage de donner son préavis. Il ne formule aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il ne conteste pas le montant de la dette locative et demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement, proposant le versement d’une mensualité d’apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.

Il ajoute ne pas faire l’objet d’une procédure de traitement de surendettement des particuliers.

Il déclare travailler en intérim mais être actuellement en arrêt de travail.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 8 avril 2024, et il contient, en l’article 4-1 des conditions générales, une clause résolutoire fixant à deux mois le délai permettant d’obtenir la résiliation de plein droit du bail après la délivrance d’un commandement de payer.

Le contrat de location de l’emplacement de parking contient une clause identique, prévoyant un délai d’un mois après un simple commandement de payer. Toutefois, le bailleur n’a pas entendu se prévaloir de ce délai spécifique ni dans le commandement de payer ni à l’audience, étant relevé que ce parking constitue un accessoire du logement. Le sort du parking suivra donc celui du logement principal.

Le bailleur justifie qu’un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1.558,64 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 octobre 2024.

En conséquence, la résiliation des contrats de baux sera constatée et, en l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

1.3 Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 427,22 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement [J] ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article 2 des conditions générales applicables au contrat de bail précise que le loyer est payable chaque mois à terme échu et au plus tard le 10 de chaque mois. Ces modalités de paiement sont identiques pour le loyer dû à l’emplacement de parking.

L’établissement [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 juin 2025, M. [Z] [W] lui devait la somme de 7.990,07 euros.

Toutefois, il convient de déduire de ce montant les frais de procédure, soit 234,18 euros ; ainsi l’arriéré locatif peut être fixé à 7.755,89 euros.

Il convient de relever que ce montant comporte 4.783,85 euros dus au titre du SLS, somme qui pourra être déduite, si M. [Z] [W] justifie de ses ressources par la transmission des documents demandés à son bailleur.

En conséquence, M. [Z] [W] sera condamné à payer à l’établissement [J] la somme de 7.755,89 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 sur la somme de 1.558,64 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 5.586,26 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur les délais de paiement

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire, il y a lieu d’examiner la demande de délais de paiement en application des dispositions du droit commun.

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, eu égard à la situation du débiteur et à l’accord du créancier, il y a lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Z] [W] tel qu’il sera dit au dispositif de la présente décision.

4. Sur les demandes accessoires

M. [Z] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus le 8 avril 2024 entre l’établissement [J], d’une part, et M. [Z] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7]) et l’emplacement de parking référencé 1193.A.02.033, sis [Adresse 12] à [Localité 10] sont résiliés depuis le 6 octobre 2024,

CONDAMNE M. [Z] [W] à payer à l’établissement [J] la somme de 7.755,89 euros (sept mille sept cent cinquante-cinq euros et quatre-vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 août 2024 sur la somme de 1.558,64 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 5.586,26 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

RAPPELLE que M. [Z] [W] pourra obtenir le remboursement en tout ou partie de la part de supplément de loyer de solidarité (soit 4.783,85 euros) incluse dans cette condamnation s’il communique au bailleur ses avis d’imposition ou de non-imposition et renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au sein de son foyer au titre de l’année 2024 et permettant, dans l’affirmative, d’en permettre la liquidation définitive,

AUTORISE M. [Z] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

ORDONNE à M. [Z] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 10] ainsi que, tous les lieux loués accessoirement au logement en ce compris l’emplacement de parking référencé 1193.A.02.033,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DÉBOUTE l’établissement [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 août 2024 et celui de l’assignation du 8 avril 2025,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 septembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge