TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07199 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QA6

N° MINUTE : 2/2025

JUGEMENT

rendu le 12 mars 2025

DEMANDERESSE

PARIS HABITAT – OPH, [Adresse 4], représenté par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 5], Toque E1971

DÉFENDERESSE

Madame [G] [H], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 07 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07199 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QA6

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er octobre 1997,puis un bail signé le 21 octobre 2022 à effet au 23 Décembre 2021, [Localité 6] Habitat OPH a donné à bail à Madame [G] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 6] Habitat OPH a fait signifier par acte d’huissier un commandement de payer la somme de 3120, 28 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 avril 2024.

Par acte d’huissier en date du 3 juillet 2024, Paris Habitat OPH a fait assigner Madame [G] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— ordonner l’expulsion sans délai du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,

— condamner Madame [G] [H] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4463, 14 euros, avec intérêts à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, [Localité 6] Habitat OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 10 avril 2024.

A l’audience du 7 janvier 2025, après deux renois accordés à la demande de la défenderesse, [Localité 6] Habitat OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 4641, 49 euros, selon décompte en date du 31 décembre 2024, décembre 2024 compris, le loyer courant étant repris. La société bailleresse accepte les délais de paiement mais ne demande pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assignée, Madame [G] [H] n’a pas comparu.

Madame [G] [H] a écrit un mail sollicitant des délais de paiement, le 6 janvier 2025, la décision sera néanmoins réputée contradictoire, la demande principale étant la demande d’expulsion.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07199 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QA6

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 4 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 18 septembre 2024, date de la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 6] Habitat OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 11 avril 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). Dans le cas de l’espèce, au vu de la date de signature du contrat, il y a lieu d’appliquer, de ce fait, un délai de deux mois, au demeurant, indiqué dans le commandement de payer.

En l’espèce, le bail conclu le 21 octobre 2022 à effet au 23 Décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 3120, 28 euros. Ce commandement, régulier en sa forme, correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2024.

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Absente à l’audience, la défenderesse n’a formé aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la société bailleresse n’en formulant pas. Il ne sera ainsi pas fait application de ces dispositions.

Madame [G] [H] étant sans droit ni titre depuis le 11 juin 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [G] [H] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, [Localité 6] Habitat OPH produit un décompte démontrant que Madame [G] [H] reste lui devoir la somme de 4641, 49 euros à la date du 31 décembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Madame [G] [H] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4641, 49 euros, avec intérêts à compter du 10 avril 2024 sur la somme de 3120, 28 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Elle a ainsi sollicité des délais de paiement par mail du 6 janvier 2025, qui lui seront accordés.

Madame [G] [H] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 octobre 2022 à effet au 23 Décembre 2021 entre [Localité 6] Habitat OPH et Madame [G] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 10 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE [Localité 6] Habitat OPH de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 6] Habitat OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [H] à verser à [Localité 6] Habitat OPH la somme de 4641, 49 euros (décompte arrêté au 31 décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts à compter du 10 avril 2024 sur la somme de 3120, 28 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

AUTORISE Madame [H] [G] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 190 euros, le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, et DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues par elle deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE Madame [G] [H] à verser à [Localité 6] Habitat OPH une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi , à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection