N° RG 25/00141 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIPI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 25/00141 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NIPI

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Marine COLTAT

M^e Sylvia FOTI

Le

Le Greffier

M^e Marine COLTAT

M^e Sylvia FOTI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Madame [X] [M]

née le 22 Août 1998 à [Localité 2] (67)

[Adresse 2]

Comparante assistée de l’UDAF DU BAS-RHIN – Mandataire Judiciaire à la Protection des majeurs agissant en qualité de curateur aux biens ([Adresse 3] [Localité 2] )

et par M^e Sylvia FOTI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 368

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [B]

né le 07 Octobre 1940 à [Localité 3] (54)

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Eva GUELL subsituant M^e Marine COLTAT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 203

OBJET : Baux d’habitation – Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Gabrielle ISCHIA, Greffier lors du prononcé

En présence de Leïla LABBEN, magistrat en formation

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Gabrielle ISCHIA, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er avril 2022 avec prise d’effet à la même date, Monsieur [J] [B] a loué à Madame [X] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 500 euros outre 20 euros de provision pour charges, payables d’avance le premier de chaque mois.

Faisant valoir que le logement qu’elle occupait était indécent et que son bailleur avait un trop-perçu de loyer suite à l’encaissement des loyers en sus des APL, Madame [X] [M] a saisi un conciliateur de justice dans le litige l’opposant à Monsieur [J] [B] pour réclamer la mise en conformité des lieux loués et le remboursement du trop-perçu. Chacune des parties ayant maintenu sa position, le conciliateur de justice du tribunal judiciaire de Strasbourg a dressé le 13 septembre 2024 un constat d’échec de la tentative préalable de conciliation.

Par ordonnance du 5 mars 2024, le juge des contentieux de la protection de Strasbourg a autorisé l’UDAF du Bas-Rhin, en sa qualité de curateur de Madame [X] [M], à résilier le contrat de bail du logement sis [Adresse 5] à [Localité 2].

Par courrier du 18 mars 2024, l’UDAF du Bas-Rhin a résilié ledit contrat de bail en rappelant que le préavis était d’un mois à compter de la réception du courrier de résiliation au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en raison des ressources AAH de Madame [M].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, Madame [X] [M] a fait assigner Monsieur [J] [B] et l’UDAF du Bas-Rhin agissant en qualité de curateur aux biens de Madame [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

* condamner Monsieur [J] [B] à lui verser la somme de 3 010,67 euros sur le fondement de la répétition de l’indu (articles 1302 et suivants du code civil) et subsidiairement sur le fondement de l’enrichissement sans cause (articles 1303 et suivants du code civil),

* condamner Monsieur [J] [B] à lui verser la somme de 500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

* condamner Monsieur [J] [B] à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral,

* condamner Monsieur [J] [B] à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1997 relative à l’aide juridictionnelle, ainsi qu’aux entiers frais et dépens,

débouter la partie adverse de ses fins et prétentions inverses.

Monsieur [J] [B] a constitué avocat le 14 janvier 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 17 janvier 2025 et a fait par la suite l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre partie. Lors de l’audience du 24 juin 2025, le juge a mis dans les débats l’éventuelle irrégularité de l’assignation qui a été délivrée par Madame [X] [M] sans l’assistance de son curateur par ailleurs cité.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 27 janvier 2026.

A cette audience, Madame [X] [M] assistée de son conseil et de son curateur, se réfère à ses écritures du 4 novembre 2025 aux termes desquels elle maintient l’ensemble de ses demandes initiales.

Sur la question soulevée d’office par le juge au sujet de la régularité de l’assignation, elle expose que l’assignation précise bien qu’elle est assistée de l’UDAF du Bas-Rhin en sa qualité de curatrice, avec laquelle son conseil s’est mis en relation pour préparer la présente procédure, que la curatrice sera présente à l’audience de plaidoirie. Si la forme de l’assignation peut éventuellement prêter à confusion, l’UDAF n’étant mentionnée qu’en fin de page, il ne s’agit pour elle que d’une question de forme et non de fond, que par ailleurs la partie adverse a constaté que l’UDAF était bien présente à la procédure pour l’assister en sa qualité de curatrice aux biens. Elle soutient dès lors que l’assignation est régulière.

Elle fait valoir que Monsieur [J] [B] a indûment cumulé la perception des loyers et des APL sans régulariser la situation , que c’est sa curatrice qui s’en est rendue compte et a diminué le versement du loyer à 386 euros par mois à compter du mois de février 2023 pour prendre en compte le montant des APL versées directement au bailleur. Elle a réclamé un trop-perçu de 1 287 euros que Monsieur [B] a réglé le 12 octobre 2023.

Toutefois, elle expose que ce montant ne correspond pas au trop-perçu réel de Monsieur [B] sur toutes la période du bail.

Elle fait valoir que Monsieur [J] [B] a indûment perçu la totalité des loyers et les APL sur la période d’avril 2022 à septembre 2023 soit sur 18 mois. Elle expose que selon les relevés de la CAF il a perçu sur cette période la somme de 6 014 euros d’APL et qu’elle a pour ça part réglé le loyer en totalité soit 7 479 euros soit une somme totale de 13 493 euros alors qu’il aurait dû percevoir 9 360 euros au total (520 euros X 18 mois). Elle estime ainsi le trop-perçu à la somme de 4 133 euros.

Elle explique que le logement qu’elle occupait a été déclaré indécent et que par courrier du 28 septembre 2023 notifié au bailleur et à la locataire, la CAF a indiqué au propriétaire qu’il avait un délai de 18 mois pour effectuer les travaux de mise en conformité du logement, dans l’attente les APL n’ont plus été versés au bailleur. Elle fait valoir que pendant la période postérieure au constat d’indécence et jusqu’à la fin du contrat de bail soit d’octobre 2023 au 22 avril 2024, elle était redevable d’un loyer de 164 euros par mois déduction faite des APL pour un montant de 356 euros. Ainsi, alors que Monsieur [B] aurait dû percevoir la somme de 1 009,33 euros sur ladite période, il a perçu la somme de 1 174 euros soit un trop-perçu de 164,67 euros.

Elle soutient que dans ses écritures Monsieur [B] ne conteste pas ce trop-perçu.

Elle explique que le dépôt de garantie de 500 euros ne lui a pas été restituée, que l’état d’indécence du logement n’est nullement de son fait et qu’elle conteste les sommes réclamées reconventionnellement par Monsieur [B]. Elle soutient qu’elle est bien fondée à réclamer la restitution du dépôt de garantie et sollicite ainsi la condamnation de Monsieur [B] à lui verser la somme totale de 3 510,67 euros (4 133 euros + 164,67 euros + 500 euros – 1287 euros).

S’agissant des demandes reconventionnelles de la partie adverse et notamment sur les charges locatives, elle soutient que le défendeur ne fournit aucun justificatif valable qui justifierait les montants qu’il lui réclame, que les pièces qu’il fournit ne sont que des documents qu’il a lui-même établis (notamment des décomptes excel) et que de surcroît, d’importantes variations dans les sommes réclamées sont à noter y compris de manière rétroactive. Elle demande ainsi qu’il soit débouté de sa demande au titre des charges locatives.

Sur les sommes réclamées au titre des réparations et remise en état du logement que le défendeur lui impute, elle soutient que bien qu’irrégulier, l’état des lieux de sortie mentionne « RAS, usure normale ». Elle rappelle que le logement a fait l’objet d’un rapport de non-décence dressé par URBANIS le 28 août 2023, que la vétusté du logement n’est nullement de son fait, qu’elle n’a pas à prendre en charge les désordres qui ont été relevés, certaines dépenses relevant des parties communes, que le bailleur ne démontre pas qu’ils relèvent de sa responsabilité, que les mails fournis par des voisins ne mentionnent nullement son nom.

Elle fait valoir au contraire que les désordres évoqués par le défendeur s’expliquent par un défaut d’entretien qui est imputable au bailleur au terme de l’article 6c de la loi du 6 juillet 1989, qu’elle a vécu dans des conditions difficiles dans un logement qui n’a fait l’objet de travaux que postérieurement à sa sortie et alors qu’un rapport avait relevé son indécence, qu’elle a dès lors subi un préjudice important dans la mesure où elle a occupé ce logement avec son enfant en bas âge pendant plusieurs mois, que cela a eu des répercutions sur la santé de son enfant et sur son propre moral, qu’elle a été obligée de trouver en urgence un autre logement alors que sa situation est très précaire et qu’elle a dû contracter un prêt de 1 000 euros. A la barre, elle indique qu’elle a vécu une année avec une fenêtre qui dysfonctionnait et qui est finalement tombée au sol en se brisant, qu’elle a ainsi vécu plusieurs jours avec son enfant en bas âge sans fenêtre en plein hiver, que c’est son cousin qui l’a aidée en posant un morceau de carton pour couvrir l’ouverture. Elle souligne l’inertie de son bailleur qui n’a pas réagi face à la situation qui l’a désemparée. Elle précise également que la plaque de cuisson de sa kitchnette avait un faux contact et faisait tout disjoncter lorsque les deux plaques étaient allumées. Elle demande ainsi la condamnation de Monsieur [B] à réparer son préjudice moral.

Monsieur [J] [B], représenté de son conseil, se réfère à ses écritures du 15 janvier 2026 aux termes desquels il demande à la présente juridiction de :

débouter Madame [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

condamner Madame [M] à lui payer la somme de 990,33 euros au titre de la régularisation des charges locatives et des frais engagés par lui pour la réparation des dégradations commises par la locataire,

condamner Madame [M] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner Madame [M] aux entiers frais et dépens de l’instance.

Sur la régularité de l’assignation, il expose qu’il n’a pas rencontré de difficulté quant à l’identification de la qualité de l’UDAF du Bas-Rhin dans le cadre de la présente procédure, que cette dernière a été présentée dans les différents actes comme le mandataire judiciaire de Madame [M] et s’en remet dès lors à la juridiction de céans.

Il expose que compte tenu de son âge avancé, il n’a jamais prêté attention au cumul du loyer perçu avec les APL sur la période de juin 2022 à janvier 2023, que dès qu’il en a été informé, il a procédé au remboursement du trop-perçu pour un montant de 1 287 euros directement sur le compte bancaire de l’UDAF en sa qualité de curatrice de Madame [M]. Il indique qu’il est constant qu’il a effectivement perçu de la part de Madame [M] un trop perçu de loyer de l’ordre de 3 010,67 euros.

Toutefois, il soutient que Madame [M] lui est redevable de la somme totale de 5 001 euros au titre des frais de réfaction de l’appartement et des parties communes dégradées par elle ainsi que des charges locatives restant dues conformément aux dispositions de l’article 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989, que c’est ainsi elle qui lui est redevable d’une somme totale de 990,33 euros après déduction de la somme de 3 010,67 euros au titre du trop-perçu des loyers.

Il soutient que Madame [M] étant débitrice d’un montant supérieur à la caution déposée, il était en droit de ne pas restituer la caution à sa locataire et demande dès lors qu’elle soit déboutée de sa demande en restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande indemnitaire de Madame [M], il soutient que malgré son âge avancé il a toujours tout mis en œuvre afin de procéder aux réparations demandées même lorsqu’elles résultaient des dégradations volontaires commises par Madame [M] ou ses proches, qu’il a respecté le délai imposé de 6 mois pour remettre en conformité le logement, que les désordres qui avaient été constatés dans le cadre du diagnostic de la société URBANIS ne rendent pas le logement impropre à l’habitation et qu’ils ne présentent aucun risque pour la santé ou la sécurité des occupants, le rapport relevant « lors de la visite, aucune moisissure ni problème d’humidité particulier n’a été observé. La ventilation naturelle par ouverture de fenêtre, compte tenu de la superficie du logement et de sa configuration, semble suffisant ». Il expose ainsi qu’elle ne démontre ni la mise en danger de sa santé ou celle de son fils ni d’un quelconque préjudice. Il avance le fait que si elle a dû quitter précipitamment les lieux alors que les travaux étaient en cours c’est en raison de la situation de conflit avec les autres habitants de l’immeuble du fait de son comportement agressif et de celui de son compagnon au sein de l’immeuble qui a été dénoncé à plusieurs reprises par les résidents.

L’affaire est mise en délibéré au 7 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la régularité de l’assignation

Aux termes des alinéas 2 et 3 de l’article 468 du code civil la personne en curatelle ne peut, sans l’assistance du curateur conclure un contrat de fiducie ni faire emploi de ses capitaux. Cette assistance est également requise pour introduire une action en justice ou y défendre.

En l’espèce, l’ensemble des parties s’accorde pour soutenir que l’assignation est régulière et qu’il s’agit uniquement en raison d’une mauvaise formulation que l’assignation a été délivrée à l’UDAF du Bas-Rhin, que Madame [X] [M] était bien assistée de cette dernière pour accomplir non seulement cet acte mais également être présente à l’audience de plaidoirie. Par ailleurs, il y a lieu de relever qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de l’UDAF du Bas-Rhin, qu’il est indiqué dans l’assignation que Madame [X] [M] est assistée de sa curatrice.

Dès lors, il y a lieu de déclarer son action régulière.

II. Sur la demande en paiement de l’indu de loyers

Aux termes de l’article 1302 du code civil tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées.

En l’espèce, Madame [X] [M] sollicite la condamnation de Monsieur [J] [B] à lui rembourser la somme totale de 3 010,67 euros au titre des loyers qu’il a indûment perçus tout en cumulant les APL sur la période du mois d’avril 2022 au 22 avril 2024 date de prise d’effet du congé délivré au bailleur. A l’appui de sa demande, elle verse notamment le contrat de bail fixant le montant du loyer à 500 euros et les charges à 20 euros ainsi que l’attestation de paiement de la CAF d’avril 2022 à février 2024.

Monsieur [J] [B] ne conteste pas ce trop-perçu.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [J] [B] à verser à Madame [X] [M] la somme de 3 010,67 euros au titre des loyers indûment perçus.

III. Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice moral

Conformément aux dispositions de l’article 6 b) et c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de faire pesant sur le bailleur est une obligation de résultat. Seule la faute du locataire ou le cas de force majeure peut l’exonérer de sa responsabilité ou diminuer celle-ci.

En l’espèce, Madame [X] [M] produit à l’appui de sa demande indemnitaire le rapport de diagnostic décence établi par la société URBANIS le 21 août 2023 sur le logement qu’occupait Madame [X] [M] au [Adresse 5] à [Localité 2]. Il y est indiqué que la visite des lieux a été effectuée le 1er août 2023. Le rapport relève des désordres sur le bâti, les équipements électriques et de chauffage, l’humidité et l’aération qui sont qualifiés de non décent tout en précisant que ces désordres ne relèvent pas d’un mauvais usage du logement et qu’ils ne présentent pas un risque manifeste pour la santé ou la sécurité des occupants ou des tiers ni un danger imminent. De manière plus précise, le rapport relève les points suivants :

* les radiateurs sont très anciens et énergivores, ils sont raccordés au tableau électrique sur la partie qui ne possède pas d’interrupteur différentiel en cas d’incident,

* la fenêtre de la pièce principale (salon, chambre) ne se ferme plus correctement et son encadrement ne semble plus être totalement étanche à l’air et à l’eau, compte tenu de la fissure tout le long du cadre,

* absence de ventilation continue, Mme [M] évoque des problèmes respiratoires liés au manque de renouvellement de l’air. Toutefois, il est indiqué que lors de la visite, aucune moisissure ni problème d’humidité particulier n’a été observé. La ventilation naturelle par ouverture de fenêtre, compte tenu de la superficie du logement et de sa configuration, semble suffisante selon le rapport qui note cependant que la visite a été réalisée en été, en période de forte chaleur et donc sans problème de froid et d’humidité extérieure pouvant mettre en évidence et/ou aggraver un problème d’humidité intérieure au logement,

* allèges du logement trop basses (inférieures à 100 cm) et absence de garde corps aux fenêtres,

Au niveau des parties communes, le rapport relève les points suivants : l’escalier des parties communes présente des potentiels dangers structurels, à plusieurs endroits il a été constaté que la rampe se désolidarise de l’escalier. Écart de barreaux trop important (30 cm), permettant une chute au travers. Manque d’entretien des parties communes, porte d’entrée ne se ferme plus, tableau électrique des communs non sécurisé les câbles sont apparents. Fissures aux murs et plafonds et chutes de revêtements et de plâtrerie possibles dans les cagibis de la cage d’escalier. Absence de garde-corps aux allèges des fenêtres de la cage d’escalier, celles-ci ont une hauteur de 72 cm contre 100 cm minimum pour assurer la sécurité des usagers. Escalier d’accès à la cave dangereux et étroit, non sécurisé. La cave est encombrée et présente de fortes traces d’humidité et potentiellement de remontées capillaires. En cas de départ d’incendie, la cave pourrait être un accélérateur compte tenu de son encombrement et des câbles électriques qui s’y trouvent, non sécurisées.

Des clichés photographiques sont pris du logement ainsi que des parties communes et annexés au rapport. Il en ressort que les parties communes de l’immeuble sont particulièrement en mauvais état et mal entretenus notamment au niveau des escaliers.

Le rapport est notifié à Madame [M] par la CAF du Bas-Rhin le 24 août 2023 qui l’informe que la société URBANIS ayant conclu à la non-conformité du logement qu’elle occupe et l’invite à formuler des observations.

Par courrier du 28 septembre 2023 la CAF indique à l’UDAF du Bas-Rhin qu’à la suite du diagnostic réalisé, il a été conclu à la non-conformité du logement, que le bailleur a un délai de 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement et que dans cette attente et conformément aux dispositions de l’article L.843-1 du code de la construction et de l’habitation, le versement de l’allocation de logement d’un montant de 356 euros au bailleur est suspendue.

A la lecture des factures produites par Monsieur [B] et concernant le logement qu’occupait Madame [M], il y a lieu de relever qu’une intervention a eu lieu de l’entreprise SYLMAUR pour la réparation d’une fenêtre chez Madame [M] le 17 janvier 2024 soit mois deux mois et demi avant le départ de cette dernière. Selon la facture de la société Electricité HUCK du 9 mars 2023 deux interventions des 23 janvier et 6 mars 2023 ont été effectuées pour refixer les radiateurs aux murs. Monsieur [J] [B] verse aux débats une facture de LM Services du 30 septembre 2024 d’un montant de 801,86 euros concernant un l’installation d’un ensemble kitchenette et le traitement des déchets.

Il ressort de ces pièces que la fenêtre qui dysfonctionnait lors de la visite de la société URBANIS le 1er août 2023 a été réparée que le 17 janvier 2024 soit plus de 4 mois après alors que Madame [M] était toujours dans les lieux. S’il est possible de supposer que le dysfonctionnement était antérieur, Madame [M] ne produit aucun élément permettant de dater l’origine des désordres ni aucune attestation de son cousin ou de tiers au sujet de la fracture de la fenêtre ni quelconque mise en demeure au bailleur. Il y a donc lieu de retenir une période de 4 mois de trouble de jouissance enduré par Madame [M]. Monsieur [B] prétend que c’est Madame [M] ou des occupants de son chef qui aurait dégradé la fenêtre sans en apporter la preuve. Dès lors, il ne peut se prévaloir d’une quelconque faute de la locataire pour se dérober à son obligation d’assurer une jouissance paisible et conforme des lieux.

Alors que le rapport URBANIS relève effectivement une difficulté sur le système électrique venant corroborer les déclarations de Madame [M] à l’audience au sujet de la plaque de cuisson, mais également des radiateurs anciens et énergivores avec une difficulté au niveau du raccordement sur le tableau électrique, Monsieur [B] ne justifie d’aucun travaux à ce sujet, se contenant de fournir une facture de remplacement de la kitchenette dans la cuisine du 30 septembre 2024 soit plusieurs mois après le départ de Madame [M] et une facture justifiant que les anciens radiateurs ont été refixés et non remplacés ou des factures pour des travaux dans les parties communes et non dans le logement de Madame [M] (réparation du détecteur, réparation de la serrure électrique en applique). Elle a ainsi subi un trouble d’au mois 8 mois (du 1er août 2023 date de la visite d’URBANIS au 3 avril 2024 date de l’état des lieux de sortie).

Madame [M] se plaint également de l’humidité qu’elle et son fils ont dû subir dans le logement sans pour autant que cette difficulté soit corroborée ni par le rapport d’URBANIS qui a certes effectué la visite en été ni par la production d’autre élément qui aurait pu démontrer un tel préjudice.

Par ailleurs, elle verse aux débats un courrier de son curateur au juge des contentieux de la protection en charge du suivi de la mesure de protection en date du 19 mars 2024 lui demandant de l’autoriser à effectuer un prêt de 1 000 euros auprès de l’organisme CRESUS de [Localité 2] pour faire face aux dépenses de relogement. Si cet élément justifie la précarité dans laquelle elle se trouve et que le curateur ne disposait pas de ressources suffisantes dans les comptes de Madame [M] pour assurer son relogement, il n’est pas produit l’autorisation du juge ni le déblocage des fonds.

Il y a donc lieu de relever que Madame [M] a subi un trouble au sujet d’une fenêtre qui dysfonctionnait en partie en été mais également en hiver et alors que sa fille née le 15 mars 2023 avait entre 5 mois et 9 mois, qu’elle a également dû faire face à des problèmes électriques dans son logement et au niveau des radiateurs et évoluait dans des parties communes dangereuses, vivant au 2ème étage avec un enfant en bas âge et nécessitant de prendre toutes les précautions notamment pour son portage ou son transport en poussette. Elle a quitté le logement début avril 2024 ce dernier ne répondant pas aux critères de conformité relevés par la société URBANIS et la CAF, elle justifie qu’elle a dû se reloger dans un contexte de précarité financière et sociale dans lequel elle se trouve. Dès lors, il y a lieu d’accorder la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral qu’elle a subi. Monsieur [J] [B] sera condamné à lui verser cette somme.

IV. Sur la demande reconventionnelle en régularisation des charges locatives

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur ».

La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987.

Les charges récupérables sont exigibles sur justification. Le bailleur doit ainsi être en mesure d’établir la réalité de toute dépense dont il demande au locataire la récupération au moyen de pièces justificatives, peu important que les montants des appels de charges aient été acquittés sans réserve ; la charge de la preuve du montant des charges et de leur caractère récupérable pèse sur le bailleur qui, bien que n’ayant pas justifié sa demande chaque année, conserve le droit de réclamer ultérieurement les charges en présentant les justificatifs et ce même en cours d’instance.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [J] [B] demande la condamnation de Madame [X] [M] à lui verser la somme totale de 1 630,70 euros au titre des charges récupérables sur la période du 1er avril 2022 au 22 avril 2024 soit :

— la somme de 885,79 euros pour l’eau et l’assainissement,

— la somme de 444,60 euros pour l’entretien des parties communes,

— la somme de 99,25 euros pour l’électricité de communs,

— la somme de 201,06 euros pour la taxe d’ordure ménagère.

Il expose qu’il justifie de ces charges récupérables et produit les factures de la société LE RATON LAVEUR chargée d’entretenir les parties communes de l’immeuble sur la période en question, les avis de taxes foncières de 2022, 2023 et 2024 et des décomptes de charges qu’il a lui-même réalisés.

Il s’évince de ces documents et notamment de ses décomptes (pièce n°10) et des avis de taxes foncières que Monsieur [B] serait propriétaire de plusieurs appartements dans l’immeuble en question au regard non seulement du montant de la taxe foncière qu’il règle mais également de la répartition de la taxe opérée sur six locataires (pièce n°10).

S’il justifie effectivement de la prise en charge de factures afférents à l’entretien des parties communes par la société LE RATON LAVEUR et de la taxe foncière, aucun document ne permet de vérifier la répartition de ces charges entre les différents locataires dans un immeuble où il y a au moins six logements de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer ce qui constitue des charges récupérables imputables à Madame [X] [M]. Par ailleurs, aucun justificatif n’est fourni au sujet des factures d’énergie des communs, de l’eau et de l’assainissement.

Dès lors, il y a eu de le débouter de sa demande au titre de la régularisation des charges récupérables.

V. Sur la demande reconventionnelle au titre des réparations locatives

Il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, de même, les articles 6 et 9 du code procédure civile mettent à la charge des parties d’alléguer et de prouver les faits nécessaires au succès de leurs prétentions.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est-à-dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Il convient, enfin, de préciser que l’indemnisation du bailleur n’est pas soumise à l’exécution des réparations dès lors, des devis peuvent être produits à l’appui de la demande en paiement.

En l’espèce, Madame [X] [M] produit l’état des lieux d’entrée du 1er avril 2022 et l’état des lieux de sortie du 3 avril 2024 établis contradictoirement par le bailleur et la locataire. Elle a occupé les lieux pendant deux années.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que l’intégralité des pièces, équipements et aménagements est en « Bon état », seules les mentions suivantes sont relevées :

au niveau de l’entée : pour les portes et menuiserie « Entrée Ecailer », pour le sol « lino présence de trou (lino posé par ancien locataire) », pour les murs : « trace de cheville », pour les prises et interrupteurs : « prise décrochée »,

au niveau du placard des WC « tombe … illisible… manque »,

pour la cuisine, il est indiqué « entretien à charge locataire » pour les plaques de cuisson et le réfrigérateur.

L’état des lieux de sortie ne porte que sur deux pages et ne reprend aucunement les différents pièces, équipements et aménagements qui figuraient pourtant sur l’état des lieux d’entrée, en fin de page et avant les signatures des parties, il est indiqué « RAS usure normale. Manque clé garage à vélo. Boîte aux lettres pliées ».

* Sur la dégradation de la boîte aux lettres

Monsieur [J] [B] produit une facture du 17 juin 2024 pour la dépose et l’évacuation de l’ancienne boîte aux lettres et la pose d’une boîte aux lettres pour un montant de 26,58 euros.

Il est constant que ladite boîte aux lettres n’est pas à l’intérieur du logement mais dans les parties communes de l’immeuble. Le rapport d’URBANIS produit par Madame [M] permet de constater sur l’un des clichés photographiques les boîtes aux lettres sont accolées sur la façade extérieure de l’immeuble.

Le seul fait que l’état des lieux mentionne que la boîte aux lettres aurait été « pliée » ne démontre en rien que cette dégradation serait du fait de Madame [M] ou de tout occupant de son chef, d’autant que la boîte aux lettres en question est dans les parties communes qui plus est à l’extérieur de l’immeuble, que dès lors, ces dégradations peuvent avoir été causées par des tiers. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [B].

* Sur le remplacement de la clef du local à vélo

Monsieur [J] [B] produit une facture du 9 août 2023 de l’entreprise de cordonnerie – Serrurerie à hauteur de 45 euros TTC pour « 1 cles 3 x » payée par carte bancaire. Si l’état des lieux de sortie mentionne bien qu’il manque une clef du garage à vélo, force est de constater d’une part que l’état de lieux d’entrée ne mentionne rien sur la remise des clefs et que d’autre part la facture produite par le défendeur a été éditée 8 mois avant l’établissement de l’état des lieux de sortie et que rien ne permet de dire que la facture est bien afférente à l’achat d’une clef de boîte aux lettres du logement qu’occupait Madame [M] d’autant que ladite facture porte sur 3 clefs. Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [J] [B] concernant la clef du garage à vélos.

* Sur la réparation des radiateurs

Monsieur [J] [B] sollicite la condamnation de Madame [X] [M] à lui rembourser deux factures d’intervention des 23 janvier et 6 mars 2023 pour refixer les radiateurs aux murs pour un montant de 122,11 euros selon facture de la société Electricité HUCK du 9 mars 2023. Il y a lieu de relever qu’il ne fournit aucun justificatif permettant d’affirmer que lesdits convecteurs auraient été arrachés par Madame [M] ou tout autre occupant de son chef comme il l’allègue, ou toute mise en demeure adressée à la locataire, se contentant seulement de fournir une facture globale qui concerne pour partie d’autres logements (rez-de-chaussée alors que la demanderesse habitait au 2ème étage) et avec un ajout manuscrit du nom « [M] » sur certains chefs de facturation. Dès lors, il y a lieu de le débouter de cette demande.

* Sur le remplacement de la kitchenette

Monsieur [J] [B] verse aux débats une facture de LM Services du 30 septembre 2024 d’un montant de 801,86 euros concernant un l’installation d’un ensemble kitchenette et le traitement des déchets.

Il produit également un mail émanant de Madame [M] en date du 17 novembre 2023 qui donne son accord pour l’intervention à ses frais d’un électricien pour la plaque de cuisson de la kitchenette qui lui a été mise à disposition.

Toutefois, il y a lieu de relever que Monsieur [B] ne justifie en rien le remplacement à neuf de la kitchenette mise à disposition de Madame [M], aucun élément n’étant relevé dans l’état des lieux de sortie et le mail de Madame [M] ne concernant que l’électricité pour la plaque de cuisson et datant de 5 mois avant l’état des lieux de sortie. Il est par ailleurs sans emport que cette dernière ait écrit un mail indiquant prendre à sa charge les frais d’électricien, ceux-ci relevant bien du bailleur comme il a été dit dans les développements précédents concernant le trouble de jouissance subi par Madame [M].

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [B].

* Sur la réparation de la fenêtre du logement

Monsieur [J] [B] verse aux débats une facture du 17 janvier 2024 de 780,44 euros TTC pour des travaux réalisés à la même date concernant « la pose en rénovation avec dépose du dormant et du battant bois avec finitions intérieures » s’agissant de travaux de menuiseries sur une fenêtre chez Madame [M].

Cette facture est insuffisante à caractériser une dégradation que Madame [M] ou tout occupant de son chef aurait commise sur ladite fenêtre. Elle relève de la responsabilité de Monsieur [B] comme il a été relevé dans les développements précédents sur le trouble de jouissance de Madame [M] qui a été constaté dans le rapport de non-décence de la société URBANIS.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de Monsieur [B].

* Sur les dégradations des installations électriques des parties communes

Monsieur [J] [B] demande la condamnation de Madame [X] [M] à lui rembourser l’intervention de la société LM SERVICES d’un montant de 1 120,90 euros (facture du 3 septembre 2023) en alléguant que cette dernière aurait dégradées les installations électriques des parties communes et notamment les détecteurs de mouvements. Il produit une copie écran d’un courriel adressé le 15 novembre 2023 par [V] [U] un autre résident qui se plaint de « gens de voyage » en y citant « [X] [M], la femme dans ce couple des « gens du voyage » » qui serait agressive avec lui dans ses propos et son attitude, se serait vantée d’avoir dérobé une clef pour s’accaparer d’un appartement plus spacieux, gênerait le voisinage et précise que « ces gens du voyage » seraient de plus en plus dangereux « puisqu’il semblerait qu’ils aient abîmé le système électrique dans l’escalier », que depuis cet incident il n’y aurait plus de lumière dans la cage d’escalier ni à l’extérieur depuis deux semaines.

Toutefois, il y a lieu de relever qu’outre le fait qu’il ne s’agisse en réalité pas de dégradations locatives mais des dégradations dans les parties communes, le courriel produit par le défendeur dont il n’est pas possible d’affirmer de qui il émane ni de vérifier son authenticité, ne présente pas les conditions de forme exigées pour une attestation de témoin et qu’à supposer qu’il soit acceptable, n’émet que des hypothèses sur le ou les auteurs des dégradations en question.

Il y a par ailleurs lieu de relever que Monsieur [B] tente de mettre à la charge de son ancienne locataire des réparations qui lui incombaient et qui ont été relevées dans le rapport de non-décence de la société URBANIS dont il ressort que les parties communes de l’immeuble sont particulièrement mal entretenues et dangereuses, que c’est bien un défaut d’entretien qui est mis en avant et non des dégradations ce qui est manifeste à la lecture du rapport et au regard des clichés photographiques joints.

Dès lors, il y a lieu de débouter Monsieur [B] de sa demande.

* Sur la réparation de la porte d’entrée de l’immeuble

De la même manière et pour les mêmes motifs que ceux développés au sujet des réparations sur les installations électriques, il y a également lieu de rejeter la demande de Monsieur [B] en remboursement d’une facture de 267,80 euros pour la réparation de la porte d’entrée de l’immeuble. En effet, seule une facture et un mail du même résident Monsieur [U] du 16 février 2024 sont fournis, ce dernier ne désignant pas Madame [M] mais « la jeune femme atteinte de bipolarité », ils ne permettent pas de démontrer que c’est Madame [X] [M] ou un occupant de son chef qui aurait causé ces dégradations dans les parties communes.

* Sur la facture d’enlèvement des encombrants

Pour les mêmes motifs également, Monsieur [B] sera débouté de sa demande de remboursement d’une facture de 205,20 euros de la société LE RATON LAVEUR du 29 décembre 2023 pour l’enlèvement d’encombrants dans les parties communes, seule une facture étant produite et le défendeur se contentant d’alléguer que Madame [M] et les occupants de son logement avaient pour habitude de déposer des déchets et encombrants dans les communs de l’immeuble et alors que ce désordre a été constaté dans le rapport de non-décence et que les parties communes sont utilisées par au moins 6 familles de locataires.

En conséquence, Monsieur [J] [B] sera débouté de l’intégralité de ses demandes afférentes aux dégradations locatives.

VI. Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

En l’espèce et compte tenu du rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [B] au titre des réparations locatives et de la régularisation des charges, il y a lieu de le condamner à restituer le dépôt de garantie versées par Madame [M], soit la somme de 500 euros.

VII. Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [B] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties et compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir Madame [X] [M], de condamner Monsieur [J] [B] à verser à Maître Sylvia FOTI la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

* Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à verser à Madame [X] [M] la somme de 3 010,67 euros au titre du paiement de l’indû ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à verser à Madame [X] [M] la somme de 500 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à verser à Madame [X] [M] la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [B] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] à verser à Maître Sylvia FOTI la somme de 1 500 euros au titre de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [B] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Juge des Contentieux de la Protection

Gabrielle ISCHIA Gussun KARATAS